ZNALECKÝ POSUDEK č. 1097 208/2015 o ceně rodinného domu na pozemku parc.č. 238/111, který byl oddělen geometrickým plánem z pozemku parc.č. 238/84, spolu s pozemky parc.č. 238/84 a 238/111, v katastrálním území Pitkovice, obec Praha Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s. IČ: 28460120 Na Strži 1702/65 140 00 Praha 4 Odhad obvyklé ceny věci pro potřeby objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dní 23.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/23 150 00 Praha 5 telefon: 606370975 e-mail: kalousj@seznam.cz Počet stran: 8 včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 5.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecky úkol Úkolem bylo vyhotovit znalecký posudek o ceně rodinného domu na pozemku parc.č. 238/111, který byl oddělen geometrickým plánem z pozemku parc.č. 238/84, spolu s pozemky parc.č. 238/84 a 238/111, v k.ú. Pitkovice, obec Praha. Posudek je zpracován pro společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s., podle objednávky jejího zástupce paní Ing. Ivany Váňové, a to za účelem odhadu obvyklé ceny uvedené nemovitosti v souvislosti s přeceněním nemovitého majetku objednatele na reálnou hodnotu pro účely účetního výkaznictví, v souladu s mezinárodními účetními standardy, upravenými právem Evropské unie. Ocenění je provedeno odhadem obvyklé ceny věci ve smyslu 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu nemovitostí ke dni 23.10.2015. Pro účely účetní evidence bylo zapotřebí u přeceňované nemovitosti doplnit rozdělení její obvyklé ceny na cenu za rodinný dům a cenu za pozemky. Stavební pozemky předmětné nemovitosti jsou oceněny cenovou mapou stavebních pozemků obce. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: rodinný dům s pozemkem parc.č. 238/84 Pýchavková 104 00 Praha Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Pitkovice 1 243 201 3. Prohlídka Vnější obhlídka nemovitosti byla provedena dne 5.11.2015 za přítomnosti zpracovatele posudku. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Předáno objednatelem posudku: - objednávka znaleckého posudku, - kopie stavebního povolení č.j.: P22 1912/2010 OV 10, vydaného dne 2.4.2010 ÚMČ Prahy 22 na stavbu 8 rodinných domů RD 23 až RD 30 tvořících 4 dvojdomy na pozemcích parc.č. 4/1, 7/1, 7/4, 7/5, 238/84, 238/85, 238/86 a 238/87 v k.ú. Pitkovice, v obytném souboru Pitkovice - západ, spolu s kopií prodloužení stavebního povolení č.j.: P22 3021/2012 OV 10 ze dne 18.7.2012, - kopie geometrického plánu č. 416-143/2013 ze dne 3.1.2014 pro vyznačení budovy v k.ú. Pitkovice, obec Praha, - kopie oznámení o užívání stavby rodinného domu 23 - PROGRES 12 ze dne 8.9.2015, opatřeného souhlasem ÚMČ Prahy 22 č.j.: P22 8603/2015 OV10 ze dne 5.10.2015, - kopie smlouvy č. 136-23 o budoucí smlouvě kupní na pozemek parc.č. 238/84, který měl být rozdělen geometrickým plánem a součástí jedné z takto vzniklých částí měl být rodinný dům typu PROPGRES 12-D v k.ú. Pitkovice, obec Praha ze dne 12.6.2015 a kopie třech dalších kupních smluv na prodej rodinných domů s pozemky za posledních 12 měsíců v těsném okolí oceňovaných nemovitostí, - další informace a údaje, které poskytl zástupce objednatele posudku. Opatřeno zpracovatelem posudku: - údaje o vlastnictví nemovitostí podle LV 2829 a zobrazení mapy katastrální v k.ú. Pitkovice, obec
Praha, opatřené z portálu ČÚZK - Nahlížení do katastru nemovitostí ke dni 23.10.2015, - vyhláška č. 32/1999 Sb. HMP o závazné části územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy a údaje z výkresové části vyhlášky, získané z internetového portálu MHMP, - obecně závazná vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhl.č. 20/2014 Sb., platném od 15.1.2015, a dále údaje o ceně stavebních pozemků, opatřené z portálu MHMP, - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění, - vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., - publikace Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání z r. 2009 autora prof. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Sc. a kol., - průzkum aktuálních nabídek realitních kanceláří na prodej porovnatelných nemovitostí, - skutečnosti, zjištěné při vnější obhlídce oceňovaných nemovitostí dne 5.11.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle předaných podkladů a opatřených údajů byla ke dni ocenění v KN u Katastrálního úřadu na LV 2829 v k.ú. Pitkovice, obec Praha zapsána s právem vlastnictví: - společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s., IČ: 28460120, se sídlem Na Strži 1702/65, Nusle, 140 00 Praha 4, mimo jiné i pro: - pozemek parc.č. 238/84 o výměře 542 m2, druh pozemku orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond, BPEJ 21100. Geometrickým plánem č. 416-143/2013 ze dne 3.1.2014 pro vyznačení budovy v k.ú. Pitkovice, obec Praha došlo mimo jiné k oddělení pozemku parc.č. 238/111 o výměře 104 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, stavba na pozemku rodinný dům, a to z původního pozemku parc.č. 238/84, takže zbývající výměra pozemku parc.č. 238/84 je 542-104 = 438 m2 Geometrický plán byl odsouhlasen Katastrálním úřadem dne 28.1.2014, č.j.: PGP-7/2014-101. Oznámením o užívání stavby rodinného domu 23 - PROGRES 12 ze dne 8.9.2015, se souhlasem ÚMČ Prahy 22 č.j.: P22 8603/2015 OV10 ze dne 5.10.2015, byl dán do užívání rodinný dům na pozemku parc.č. 238/111 v k.ú. Pitkovice, obec Praha. 6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění byly převzaty z výše uvedených podkladů a ověřeny zpracovatelem posudku při vnější obhlídce oceňované nemovitosti při prohlídce na místě, nemovitost samotná byla v té době nepřístupná. Oproti údajům v KN je pozemek parc.č. 238/84 částečně zastavěn rodinným domem a ve své nezastavěné části je zahradou, v jednotném funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem. Rodinný dům byl dán do užíván v letošním roce a jeví se být v původním, výborném stavu. Dle územního plánu obce se nemovitost nachází v území OV - všeobecně obytném, tj. v území, sloužícím převážně pro bydlení s možností umísťování funkcí pro obsluhu obyvatel nad rámec území vymezeného danou funkcí, v sousedství ploch SV - všeobecně smíšených. Pozemek je oceněn v cenové mapě stavebních pozemků obce. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je situována v oblasti novostaveb pro bydlení Prahy-Pitkovic při jihovýchodním okraji obce, v rovinném terénu. V blízkosti je zastávka autobusu MHD, většina služeb a obchody jsou dostupné do 2 km v Praze-Uhříněvsi, v Čestlicích a v Průhonicích, vzdálenost do centra obce je asi 18 km. Přístup k nemovitosti je z komunikace se zpevněným povrchem, z ulice Pýchavkové, ve které jsou uloženy inženýrské sítě. Budova je levou polovinou dvojdomu, je přibližně obdélníkového půdorysného tvaru, není
podsklepena, má dvě nadzemní podlaží a je s trasami, střecha je plochá. Dle podkladů objednatele se jedná se o typový rodinný dům označený jako PROGRES 12-D. Základy jsou betonové s hydroizolacemi, obvodové stěny jsou zděné z termotvárnic, částečně tepelně izolované, s keramickým soklem, fasády jsou plně omítnuté s částečným vnějším dřevěným obkladem, stropy jsou železobetonové, schody železobetonové s plovoucí laminátovou podlahou a nerezovým zábradlím, střešní krytina je se živičnými pásy s ochrannou vrstvou z kačírku a klempířské prvky z titanozinkového plechu, bleskosvod je proveden. Jsou provedeny vnitřní vápenné omítky, podlahy jsou s dlažbami a plovoucí laminátové, v garáži s betonovým povrchem, jsou provedeny keramické obklady koupelny a WC, vchodové dveře jsou dřevěné EURO, částečně prosklené, okna dřevěná EURO s tepelně izolačními dvojskly, vnitřní dveře dřevěné plné. Dále jsou provedeny instalace elektro, vody a odkanalizování, plynu, vytápění je teplovodní s nástěnnými tělesy a s vlastním zdrojem tepla pro vytápění a ohřev vody. Vstup do domu je z jihovýchodní strany do předsíně, v přízemí jsou obývací pokoj s kuchyňským koutem, sprchový kout a WC a s umývadlem, šatna, technická místnost pro turbokotel a garážové stání, do kterého je vjezd od komunikace výsuvnými garážovými vraty. Schody z předsíně je přístup do patra, ve kterém jsou chodba, čtyři pokoje, přičemž ze dvou je přístup na terasy nad částí garáže a obývacího pokoje, a dále koupelna s rohovou vanou, s umývadly a s WC. Budova byla dána do užívání v letošním roce a je předpoklad, že ke dni ocenění byla v původním, bezvadném stavu. 8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění pozemků II. Odhad obvyklé ceny III. Rizika, omezení a další okolnosti IV. Rekapitulace cen nemovitosti -4-
B. ZNALECKY POSUDEK I. Ocenění pozemků Pozemek parc.č. 238/84 je napojen přípojkami na inženýrské sítě, částečně zastavěn rodinným domem a ve své nezastavěné části je souvisejicí, v jednotném funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem. V souladu s ustanovením 9 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku se jedná o stavební pozemek, jehož cena je, pro účel tohoto ocenění, stanovena obecně platnou vyhláškou č. 32/1998 sbírky hl.m.prahy o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhl.č. 20/2014, platném od 15.1.2015. Předmětný pozemek je, podle vyobrazení v grafické příloze vyhlášky, situován na mapě č. 113, v graficky vymezeném území skupiny parcel č. 14910 a jeho cena je tímto předpisem stanovena na 4.500,- Kč/m2. Ocenění Ostatní stavební pozemek Pozemek - zjištěná cena = 2 439 000,-Kč Rekapitulace výsledných cen pozemků 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 2 439 000,-Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 439 000,- Kč 4 Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 439 000,- Kč Z důvodu evidence objednatele smluvní ceny pozemku vč. DPH je v závěrečné rekapitulaci ceny nemovitosti uvedena cena pozemku včetně této DPH 15%: 2.439.000,- Kč * 1,15 = 2.804.850,- Kč. Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m2l [Kč/m2] [Kčl 2 cen. mapa orná půda 238/84 542,00 4 500,00 2 439 000,- Ostatní stavební pozemek - celkem 542,00 m2 2 439 000,- -5-
II. Odhad obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, ve smyslu definice uvedené v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V posudku jsou uvedena i rizika a omezení, spojená s předmětem ocenění a mající vliv na cenu obvyklou. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny je proveden podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Porovnávací hodnota Odhaduje se obvyklá cena novostavby rodinného domu spolu s pozemkem porovnávací metodou, pro kterou jsou k dispozici údaje o celkové smluvní ceně této nemovitosti při podpisu kupní smlouvy. Dále jsou k dispozici údaje o celkových cenách smluvních dalších tří srovnatelných nemovitostí ve stejné lokalitě, které jsou uvedeny dále v tabulkovém přehledu. Podrobnější údaje o vybavení porovnávaných nemovitostí a velikosti jejich pozemků jsou k dispozici jak u objednatele tohoto posudku tak i u jeho zpracovatele. Celková cena smluvní při podpisu kupní smlouvy ve výši 8.173.157,- Kč je tedy cenou obvyklou této nemovitosti. Odhad ceny porovnáním nemovitosti jako celku je zde uveden pouze za účelem informativním a je z něj patrné, že vybavení oceňované nemovitosti oproti porovnávaným je nadstandardní. 9 lil. Rizika, omezení a další okolnosti Vlastnická práva pro oceňované nemovitosti na LV 2829 nejsou žádným způsobem omezena. Oceňovaná nemovitost není dle viditelných znaků užívána. Žádná další rizika nebyla shledána. -6-
O d h a d c e n y p o ro v n á n ím n e m o v ito s ti ja k o c e lk u Č. Srovnávací nemovitosti Cena požadován K0 Cena po reduk K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena resp. zaplacená pramen ci na pramen poloha velikost technic výbavě pozem úvaha po redukci Kč ceny ceny Kč ký stav ní ky znalce Kč [0] Oceňovaná nemovitost - Rodinný dům č.p. 265 v Praze-Pitkovicích, s pozemky parc.č. 7/10 a 7/5 v k.ú. Pitkovice, obec Praha (136-023) 1 RD č.p. 281 Pha-Pitkovice 7 146 493 1,00 7 146 493 1,00 1,00 1,00 0,81 1,07 1,00 0,87 8 245 636 2 RD č.p. 266 Pha-Pitkovice 6 152615 1,00 6 152 615 1,00 1,00 1,00 0,81 0,93 1,00 0,75 8 167 549 3 RD č.p. 264 Pha-Pitkovice 6 511 704 1,00 6 511 704 0,90 1,00 1,00 0,81 1,10 1,00 0,80 8 120 344 Celkový průměr 8 177 843 Minimum 8 120 344 Maximum 8 245 636 Cena podle metodiky Prof.Ing.A.Bradáče, DrSc. 8 159 049 K0 Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na celkový technický stav (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na vybavení (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na velikost pozemků (větší - menší) K6 Úvaha znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 = Index odlišnosti U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezí objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Podle metediky Prof.Ing.A.Bradáče, DrSc.: průměr mínus 15% rozdílu maxima a minima (zaokrouhleno)
IV. Rekapitulace cen nemovitosti Podle výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu rodinného domu na pozemku parc.č. 238/111, který byl oddělen geometrickým plánem z pozemku parc.č. 238/84, spolu s pozemky parc.č. 238/84 a 238/111, v k.ú. Pitkovice, obec Praha takto: č. Název sortimentu dle CENTRAL GROUP a.s. Označení nemovitosti dle KN O d h a d o b v y k lé c e n y v ě c i Cena bez pozemku Cena pozemku - - K č Kč Kč 1 136-023 parc.č. 238/84 8 1 7 3 1 5 7 K č 5 368 307 Kč 2 804 850 Kč C E L K E M 8 1 7 3 1 5 7 K č 5 368 307 Kč 2 804 850 Kč C. ZÁVĚR. CENA OBVYKLÁ S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu "rodinného domu na pozemku parc.č. 238/111, který byl oddělen geometrickým plánem z pozemku parc.č. 238/84, spolu s pozemky parc.č. 238/84 a 238/111, v k.ú. Pitkovice, obec Praha" podle stavu ke dni 23.10.2015, bez případných dalších závazků na nemovitosti váznoucích na částku celkem 8.173.157,- Kč slovy: osmmilionůjednostosedmdesáttřitisícejednostopadesátsedm Kč. V Praze 5.11.2015 Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/23 150 00 Praha 5 telefon: 606370975 e-mail: kalousj@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 6.září 1995, Č.j. Spr. 21/95 pro základní obor: ekonomika, odvětví: ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1097 208/2015 znaleckého deníku. J s -8-
/ I I