ZNALECKÝ POSUDEK č. 45-4181 O ceně pozemku číslo parcely st. 35 s rodinným domem č.p. 37, v katastrálním území Těškov, obec - Těškov, okr. Rokycany. Vlastník nemovitosti : Rídl Jaroslav, Pernštýnské nám. 1, 530 02 Pardubice Staré Město... ½ Rídlová Růžena, Těškov 37, 337 01 Těškov... ½ Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 619/05-54 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.11.2014 znalecký posudek vypracoval: ng. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 26.11.2014
1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) nformativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rodinných domů tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o starý jednoduchý rodinný dům (součást pozemku) s pozemkem v malé obci. Nemovitost je situovaná do křižovatky okresní silnice, rodinný dům s malým odstupem od vozovky. Pro ocenění je dále použita kombinace metod nákladová, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti rodinný dům č.p. 37 s pozemkem (rodinný dům je součást pozemku), v katastrálním území Těškov, obec Těškov, okr. Rokycany. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 131. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. Pozn. Jedná se o prodej ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½! -2-
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : Lesospol Zbiroh s.r.o. proti povinnému : Jaroslav Rídl, bytem Pernštýnské nám. 1, 530 02 Pardubice. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. 1.4. Ocenění je provedeno ke dni 19.11.2014. 1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 199/2014 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Zákon č. 89/2012 Sb. NOZ - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Vyhl.č. 358/2013 Sb. - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚS Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.ng.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2014 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí časopis REALTY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z nternetu, nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.ng.Albert Bradáč DrSc) -3-
- Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 19.11.2014 osobně znalec, za účasti pana Rídla ml., paní Rídlová je v nemocnici a povinný se znalcem, přes písemné obeslání, nijak nespolupracoval. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 131 pro katastrální území Těškov, obec Těškov, okr. Rokycany. V části A je zapsán vlastník Rídl Jaroslav, Pernštýnské nám. 1, 530 02 Pardubice... ½ Rídlová Růžena, č.p. 37 Těškov, 337 01... ½ V části B vlastnictví pozemku st. 35, na pozemku stojí stavba Těškov, č.p. 37 rodinný dům V části C - nařízení exekuce, zástavní práva... V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění. 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : Jaroslava Rídla., na základě exekučního příkazu. V tomto příkazu je majetek specifikován rodinný dům č.p. 37 a pozemek st. 35 v k.ú. Těškov, obec Těškov, okr. Rokycany. Vše evidované na LV číslo 131. -4-
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Jako hlavní část ocenění je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 199/2014 Sb. (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rodinných domů a pozemků používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy. cenové vyhlášky a ocenění stavebních pozemků (Bližší - viz dále). 3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemku číslo parcely st. 35 s rodinným domem č.p. 37 postaveném na parcele č. st. 35, vše v katastrálním území Těškov, obec - Těškov, okr. Rokycany. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení OS v Rokycanech č.j. 6 Nc 2188/2005-5 ze dne 21.3.2005, pravomocného dnem 15.6.2005, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného rozsudku OS v Rokycanech č.j. 3 C 141/97-29 ze dne 8.1.1998 k vymožení pohledávky oprávněného : LESOSPOL Zbiroh s.r.o. proti povinnému : Jaroslav Rídl, bytem Pernštýnské náměstí 1, 530 02 Pardubice. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. Zástavní práva k nemovitosti nejsou závadou ve smyslu výše uvedeného. -5-
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pozemek. st. 35 s rodinným domem č.p. 37 Těškov 37 337 01 Těškov Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Těškov Katastrální území: Těškov Počet obyvatel: 318 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 05 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce V O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby základní sortiment) Pi 0,50 0,60 0,80 1,00 0,90 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 192,78 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.11.2014 za přítomnosti pana Rídla m.. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 20.10.2014, číslo listu vlastnictví 131, katastrální území Těškov, okr. Rokycany - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 619/05-54 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 619/057 - ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, sreality.cz a další databáze ) - nformace získané znalcem osobně při místním šetření ( inž. sítě, vybavenost obce a další ) - Údaje a informace sdělené znalci při místním šetření od pana Rídla ml. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 131 pro katastrální území Těškov, okr. Rokycany. Bližší viz přílohy posudku. -6-
6. Dokumentace a skutečnost Nemovitost je užívána v souladu s právním stavem. Jedná se o pozemek č. parcely st. 35, jehož součástí je rodinný dům č.p. 37. 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá v zastavěném území malé obce, přímo na křižovatce méně frekventovaných okresních silnic směr Holoubkov, resp. napojení na D 5 na 50 km. Silnice dále pokračují do centra Těškova a na Lhotu pod Radčem. Těškov je ostatní obcí okresu Rokycany, počet obyvatel cca 300. S výjimkou sportovního zázemí bez občanské vybavenosti, za vším nutno dojíždět do Mýta ( 3 km ) nebo Holoubkov. Správní centrum okresní město Rokycany 12 km. Dopravní spojení autem napojení na D 5, linky BUS. V Mýtě nebo v Holoubkově jsou stanice ČD. Nemovitost je malým pozemkem jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 37.Dle informací z místního šetření pochází nemovitá věc z období 1920-30. S ohledem na stavebně - dispoziční řešení je tento údaj odpovídající. Dům je postaven s odstupem do rovinného pozemku, s navazující vedlejší stavbou. V místě jsou všechny běžné inž. sítě, vlastní studna. Pozemek je nepravidelného tvaru, rovinný charakter. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků.. Užívání hlavní stavby je doplněno jejím příslušenstvím, jako je oplocení, zpevněné plochy, studna, kůlna, přípojky inž. sítí a event. další venkovní úpravy. Příslušenství je převážně součástí zjištěné ceny porovnávacím způsobem, resp. s ohledem na účel posudku není dále podrobně posuzováno. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 37 b) Ocenění pozemků b1) Pozemek - ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ndex trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce, spoluvlastnictví... 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -7- č. Pi -0,03 V -0,04
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav V 1,00 5 ndex trhu T = P6 * (1 + Pi) = 0,930 i=1 ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11 ndex polohy P = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2 Koeficient pp = T * P = 0,958 a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 37 Stavba je situována na parcele číslo st. 35, boční stěnou na hranici se sousední nemovitostí. Stáří není objektivně doloženo, ale s ohledem na stavebně - dispoziční řešení je stáří odhadováno okolo 80 let. S výjimkou zřízení etážového topení a koupelny cca v 70 letech a nedávné výměny oken za plastová, nejsou zjištěny další podstatné rekonstrukce, či modernizace. Převážně původního datování. Koroze klempířských prvků, zahnilý pronesený krov, střešní krytina je třeba přeložit, zanedbaná údržba. Stavebně - technický stav je kvalifikován jako dosti zhoršený. Stavba je přízemní, s malým sklípkem ( přístup z venku ), v podkroví prostorná půda. Vnitřní dispozice - byt 3+1 s příslušenstvím bytu, nebytové prostory nejsou. Stavba je rodinným domem ve smyslu vyhl. č. -8-
501/2006 Sb. Poddimenzované obvodové zdivo ( asi smíšené, ale tl. 30-40 cm ), trámové stropy s rovným podhlede, ve sklípku klenba, vaznicový krov, střecha sedlová s malou valbou. Osinkocementové šablony, střík. břízolit, plastová okna. Etážové topení na pevná paliva ( plyn jen na fasádě kůlny ), plechová deskové radiátory. Omezeně keramické obklady, vana, splachovací WC, boiler na teplou vodu. Jednoduché vnitřní vybavení a provedení. Jedná se o dokončený rodinný dům, zděný, o obestavěném prostoru do 1 100 m3 - ocenění se provede porovnávacím způsobem ve smyslu hlavy. 35 cenové vyhlášky. Pozn. Případné venkovní úpravy, s výjimkou vyjmenovaných položek, a vedlejší stavby se zastavěnou plochou do 25 m2, jsou zahrnuty v ceně rodinného domu zjištěné porovnávacím způsobem. Také viz základní popis. V tomto případě není ani podrobně posuzována původní studna a kůlna ve špatném stavu, neboť se jedná o odhad obvyklé ceny nemovité věci. Studna a kůlna podstatně neovlivní závěry posudku. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 1 740,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Přízemí: 5,90*10,80 Sklípek: Název podlaží Přízemí: Sklípek: = = Zastavěná plocha 63,72 m2 6,00 m2 Konstrukční výška 2,80 m 2,40 m Obestavěný prostor Stavba: 64,0*(4,10+6,0/2,0)+6,0*2,50 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,09 63,72 m2 6,00 m2 = = ZP1 = ZP = 469,40 m3 469,40 m3 63,72 m2 69,72 m2 Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně -9- Vi typ A -0,08-0,02 0,01
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové - předpoklad 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Úzký dům, nevhodná vnitřní dispozice, reálně spíše jako chalupa, špatné tepelně izolační vlastnosti 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) - Také se jedná o technický odhad, nemovitost nebyla zčásti přístupná Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-5 * 80 = 0,600 V 0,04-0,05-0,03-0,01-0,10 V 0,40 12 ndex vybavení V = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,182 i=1 ndex trhu s nemovitými věcmi T = 0,930 ndex polohy pozemku P = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * V = 1 740,- Kč/m3 * 0,182 = 316,68 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * T * P = 469,40 m3 * 316,68 Kč/m3 * 0,930 * 1,030= 142 391,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 142 391,44 Kč b) Ocenění pozemků b1) Pozemek - Pozemek sestává z jedné parcely, zastavěná plocha pod stavbou RD a nádvoří ( část lze uvažovat jako předzahrádku ). Stavba RD je součástí pozemku. Nepravidelný tvar, rovinný charakter. Pozemek je rohový, do křížení okresních silnic. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Event. důvody pro snížení, zvýšení, základní ceny pozemku - viz dále. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání ndex omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% - 10 - č. Pi -0,03 V
včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Nevhodné situování u křižovatky -0,20 6 ndex omezujících vlivů O = 1 + Pi = 0,770 i=1 ndex trhu s nemovitostmi T = 0,930 ndex polohy pozemku P = 1,030 Celkový index = T * O * P = 0,930 * 0,770 * 1,030 = 0,738 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 192,78 Parcelní Výměra číslo [m2] 4 odst. 1 zastavěná plocha st. 35 279,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ Název Pozemek - - zjištěná cena - 11 - ndex Koef. 0,738 Upr. cena [Kč/m2] 142,27 Jedn. cena [Kč/m2] 142,27 Cena [Kč] 39 693,33 39 693,33 = 39 693,33 Kč
REKAPTULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 37 142 391,40 Kč a) Ocenění staveb celkem 142 391,40 Kč b) Ocenění pozemků b1) Pozemek - 39 693,30 Kč b) Ocenění pozemků celkem 39 693,30 Kč Celkem 182 084,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 182 084,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 182 080,- Kč slovy: Jednostoosmdesátdvatisícosmdesát Kč Z toho spoluvlastnický podíl ½ činí (zaokr.)... 91.040,- Kč 3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami na klíč apd.). Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rodinný dům č.p. 37 ------------------------------------3.4.2. Pozemek - 12 -
3.4.1. Rodinný dům č.p. 37 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 470,0 m3 ZCU základní cena 3.500,- Kč/m3 OP Reprodukční cena 470,0 m3 OP * 3.500,- Kč 1,645.000,- Kč Znehodnocení opotřebením - 70% - 1,151.500,- Kč Věcná hodnota rodinného domu č.p. 37 ke dni ocenění 493.500,- Kč 3.4.2. Pozemek Obvyklé ceny stavebních pozemků se pohybují v místě a okolí v rozpětí 200,- Kč 400,- Kč/m2. Dále určuji hodnotu 200,- Kč/m2 (protože pozemek je nevýhodně situován, prakticky v křižovatce) Celkem 279,0 m2 * 200,- Kč 55.800,- Kč Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění 55.800,- Kč 3.4. Věcná hodnota rekapitulace 3.4.1. Rodinný dům č.p. 37 3.4.2. Pozemek 493.500,- Kč 55.800,- Kč 3.4. Věcná hodnota ke dni ocenění celkem 549.300,- Kč Tj. slovy : Pětsetčtyřicetdevěttisíctřista Kč 3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. - 13 -
V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen). Nemovitost obsahuje 1.byt a je obsazena spoluvlastníkem! Výnosová hodnota se nestanovuje! 3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí rodinných domů jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Těškov a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a nternetu (viz přílohy posudku). Přímo v Těškově je méně nabízených nemovitostí, proto jsou použity i srovnatelné okolní lokality. nzerce lze po určité korekci objektivně vyhodnotit. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav, běžný pozemek a také skutečnost, že nemovitost je ve spoluvlastnictví a předmětem ocenění je jen ideální ½!. V tomto případě jsou také zohledněny informace z místního šetření : zájem o uvolněné nemovitosti je malý. V místě jsou omezené pracovní příležitosti, často nutné dojíždět. Zájem o trvalé bydlení bude velmi malý. Alternativně lze uvažovat nemovitost jako rekreační chalupu. Z výše uvedeného je zřejmé, že trh s nemovitostmi obecně je v místě a okolí značně omezený. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. V tomto případě lze také již zohlednit zjištěnou cenu dle platné cenové vyhlášky. Tato vyhláška od 1.1.2014 výrazně změnila jednotlivé postupy ocenění a každá nemovitost i pozemky se různými korekčními koeficienty blíží (shodují) k obvyklým cenám v konkrétní lokalitě. Proto je zjištěná cena jednou z důležitých kategorií ocenění za účelem návrhu obvyklé ceny. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru (informace získané v místě) a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí 200.000,- Kč 400.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob rodinného domu č.p. 37 s pozemkem, evidované na LV číslo 131, v katastrálním území Těškov, obec Těškov, okr. Rokycany, je odhadována na spodní úrovni cenového rozpětí (princip opatrnosti) - 200.000,-Kč Toto je ale hodnota celé nemovité věci, prosté práv dalších osob. Předmětem ocenění je ale jen ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½! Druhou polovinu vlastní matka povinného (nar. 1944 nyní v nemocnici), u které lze sotva předpokládat, že by mohla ½ odkoupit. Protože rodinný dům neobsahuje dva samostatné byty, je ve zhoršeném stavebním stavu a s přihlédnutím k jeho nevhodnému situování, bude potencionálních zájemců o koupi ideální ½ velmi málo. Proto je - 14 -
aritmeticky vypočtená ideální polovina ještě snížena. 3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění 3.3. Administrativní cena (pozemek s RD) 3.4. Věcná hodnota nemovitosti (pozemek s RD) 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota rozpětí (celá nemovitá věc) 182.080,- Kč 549.300,- Kč 200.tis. 400.tis.Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena celé nemovitosti rodinného domu č.p. 37 (součást pozemku) včetně pozemku číslo parcely st. 35, evidované na LV číslo 131 pro katastrální území Těškov, obec Těškov, okr. Rokycany, ve výši (dodržení principu opatrnosti) : 200.000,- Kč Hodnota spoluvlastnického podílu ½ je odhadována ve výši (zdůvodnění viz výše) : 80.000,- Kč Tj. slovy Osmdesáttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Říčanech 26.11.2014 ng. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz - 15 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 45-4181 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 45-4181. - 16 -
- 17 -
- 18 -
RD č.p. 37 Těškov, Rokycany RD, křižovatka RD a kůlna pohled z ulice průčelí RD - 19 -
kuchyň koupelna pokoj pokoj - 20 -
- 21 -