Znalecký posudek. 1887/2010 o cen obvyklé - 1/2 domu.p. 780 umístného na pozemku parc.. St. 1009 a 1/2 pozemku tvoeného parcelami parc.. St. 1009 a parc.. 633/1 v kat. úz. Mikulášovice, obec Mikulášovice, okres Dín; ve vlastnictví Finka Richarda. Objednatel posudku: Úel posudku: JUDr. Ondej Mareš Exekutorský úad v Litomicích Novobranská 20 412 01 Litomice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. Ex 7292/07-32 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oceování majetku ve znní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve znní vyhlášky. 460/2009 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holekova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíe 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 11 stran textu vetn titulního listu a 6 stran píloh. Objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 4.10.2010
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 302, vedené Katastrálním úadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Rumburk, k.ú. Mikulášovice, obec Mikulášovice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: dm 407 79 Mikulášovice 780 Region: Ústecký Okres: Dín Katastrální území: Mikulášovice 3. Prohlídka a zamení nemovitosti: Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne 30.9.2010 bez pítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 4.10.2010, LV 302, kat. úz. Mikulášovice, Katastrální úad pro Ústecký kraj, KP Rumburk, vyhotoven dálkovým pístupem - kopie mapy katastrální ze dne 4.6.2010, mapový list. III-3/1, mítko 1:2880, kat. úz. Mikulášovice - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7292/07-32 ze dne 3.3.2010 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 7292/07-42 ze dne 2.6.2010 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. obana - informace z realitního trhu - skutenosti a výmry zjištné na míst samém 5. Vlastnické a evidenní údaje: Dle listu vlastnictví. 302, k.ú. Mikulášovice, obec Mikulášovice, okres Dín, ze dne 4.10.2010 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pedmtu ocenní je: Felixová Helena, Mikulášovice 843, 407 79 Mikulášovice 1/2 Fink Richard, Mikulášovice 780, 407 79 Mikulášovice 1/2 oddíl B - nemovitosti: stavba ob. vyb..p. 780 umístná na pozemku parc.. St. 1009 pozemek parc.. St. 1009 - zastavná plocha a nádvoí o výme 106 m 2 pozemek parc.. 633/1 - trvalý travní porost o výme 48 m 2 2
oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Naízení exekuce (Fink Richard) - Usnesení soudu o naízení exekuce OS v Dín sp. zn. 43 Nc 52/2007-7 ze dne 19.9.2007 - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/2 (Fink Richard) - Rozhodnutí správce dan o zízení zástavního práva.j. 33376/09/179923506231 ze dne 8.4.2009, právní moc ke dni 30.6.2009 - Naízení exekuce (Fink Richard) - Pvodní JPV vytvoen na prac.: Kat. ú. pro Ústecký kraj, Kat. prac. Dín na základ listin: OS v Dín.j. 8 Nc 4332/2008-5 - Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/2 (Fink Richard) - Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí EÚ Litomice.j. 124 Ex 7292/2007-32 ze dne 3.3.2010 - Naízení exekuce (Fink Richard) - Usnesení soudu o naízení exekuce OS v Dín sp. zn.: 7 Nc 7531/2009-2 ze dne 20.10.2009 - Zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/2 (Fink Richard) - Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úadu Litomice.j. 124 Ex 7292/2007-31 ze dne 3.3.2010, právní moc ke dni 19.3.2010 - Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/2 (Fink Richard) - Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí EÚ Dín.j. 112 Ex 3444/2009-24 ze dne 11.8.2010 - Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu 1/2 (Fink Richard) - Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí EÚ Dín.j. 112 Ex 2748/2010-6 ze dne 28.8.2010 - Naízení exekuce (Fink Richard) - Usnesení soudu o naízení exekuce OS v Dín sp. zn.: 7 Ex 5090/2010-12 ze dne 25.6.2010 oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva o pevodu nemovitosti RI 293/1974 kupní, registrováno 25.6.1974 pro Felixovou Helenu a Finka Richarda 6. Dokumentace a skutenost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla pedložena stavební dokumentace, byly veškeré výpoty uskutenny z namených hodnot a zjištných skuteností pi místním šetení. Zastavná a užitná plocha byla vypotena pouze orientan, proto nemusí vypotené celkové plochy odpovídat pesn skutenosti. Souasn byl posouzen stavebn-technický stav jednotlivých konstrukních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich pedpokládaná další životnost a stupe opotebení. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Mikulášovice leží v severních echách, ve Šluknovském výbžku. V obci se základní obanskou vybaveností jsou zastávky autobusu a stanice vlaku. Oceovaný dm stojí v klidném širším centru obce. K domu náleží neoplocený pozemek. Pístup k domu je z jihu po ásten zpevnné místní komunikaci. 3
8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Dm b) Pozemky b 1 ) Pozemek 9. Popis objekt a pozemk: a) Hlavní stavby a 1 ) Dm Oceovaný dm.p. 780 je umístn na pozemku. parc. St. 1009 a leží v širším centru obce Mikulášovice. Pístup k domu je z jihu po ásten zpevnné místní komunikaci. Samostatn stojící dm je situován s odstupem od komunikace. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce kamenná, omítka vápeno-cementová. Krov je devný, stecha sedlová v kombinaci s pultovou krytá povrchov ošeteným pozink. plechem. V západní ásti domu je pravdpodobn devné zádveí ásten pobité bidlicovou krytinou. Dm je pravdpodobn nepodsklepen, jednopodlažní s podkrovím a pdními prostory. Dvee jsou devná, okna špaletová devná, klempíské konstrukce z pozink. plechu. Zásobování vodou z vodovodního adu, odpadní vody svedeny do kanalizace, el. pípojka na hranici (v souasnosti odstižena), pípojka zemního plynu na hranici. Dm je delší dobu nevyužíván, na zdech jsou známky vlhkosti a zaínající praskliny. Užitná plocha a stáí domu stanoveno odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemek Oceovaný pozemek tvoený parcelami. parc. St. 1009 a. parc. 633/1 se nachází v k.ú. Mikulášovice, obec Mikulášovice, okres Dín. Parcela. parc. St. 1009 je nepravidelného tvaru, zastavna rodinným domem. Parcela. parc. 633/1, v KN vedena jako trvalý travní porost, je nepravidelného tvaru, s terénní nerovností. Pístup na pozemek je z jihu po ásten zpevnné místní komunikaci. Na pozemku je elektro pípojka zemním kabelem, kanalizace a vodovod, plyn piveden k pat domu. B. Posudek Výmry, hodnocení a ocenní objekt: Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Dm - 5 Zatídní pro poteby ocenní: Rodinný dm, rekreaní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zdná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavné plochy 1.nadz. podlaží 4
Stecha: se šikmou nebo strmou stechou Poet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9*8 = 72,00 m 2 1.NP: 2*6 = 12,00 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1.NP: 72,00 m 2 3,50 m 1.NP: 12,00 m 2 3,00 m Obestavný prostor: 1.NP: (9*8)*(3,50)+(2*6)*(3,00) = 288,00 m 3 zastešení: = 97,50 m 3 Obestavný prostor celkem: = 385,50 m 3 Výpoet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Stecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempíské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitní omítky: P 5,80 100,00 0,46 2,67 8. Fasádní omítky: P 2,80 100,00 0,46 1,29 9. Vnjší obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: P 1,00 100,00 0,46 0,46 12. Dvee: P 3,20 100,00 0,46 1,47 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností: P 1,00 100,00 0,46 0,46 16. Vytápní: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyn: C 0,50 100,00 0,00 0,00 24. Vnitní vybavení: P 4,10 100,00 0,46 1,89 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: P 3,40 100,00 0,46 1,56 Souet upravených objemových podíl: 69,33 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6933 5
Ocenní: Základní cena (dle píl.. 6): = 2 290,- K/m 3 Koeficient využití podkroví (dle píl.. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpotu): * 0,6933 Polohový koeficient K 5 (píl.. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38): * 2,1730 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 0,8510 Základní cena upravená = 3 288,24 K/m 3 Plná cena: 385,50 m 3 * 3 288,24 K/m 3 = 1 267 616,52 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 60 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 40 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,000 % - 760 569,91 K 507 046,61 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Dm - zjištná cena = 253 523,31 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Dm = 253 520,- K Cena objektiní celkem 253 520,- K Vcná hodnota dle cenového pedpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Dm - 5 Zatídní pro poteby ocenní: Rodinný dm, rekreaní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zdná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavné plochy 1.nadz. podlaží Stecha: se šikmou nebo strmou stechou Poet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9*8 = 72,00 m 2 1.NP: 2*6 = 12,00 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1.NP: 72,00 m 2 3,50 m 6
1.NP: 12,00 m 2 3,00 m Obestavný prostor: 1.NP: (9*8)*(3,50)+(2*6)*(3,00) = 288,00 m 3 zastešení: = 97,50 m 3 Obestavný prostor celkem: = 385,50 m 3 Výpoet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Stecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempíské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitní omítky: P 5,80 100,00 0,46 2,67 8. Fasádní omítky: P 2,80 100,00 0,46 1,29 9. Vnjší obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: P 1,00 100,00 0,46 0,46 12. Dvee: P 3,20 100,00 0,46 1,47 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností: P 1,00 100,00 0,46 0,46 16. Vytápní: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyn: C 0,50 100,00 0,00 0,00 24. Vnitní vybavení: P 4,10 100,00 0,46 1,89 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: P 3,40 100,00 0,46 1,56 Souet upravených objemových podíl: 69,33 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6933 Ocenní: Základní cena (dle píl.. 6): = 2 290,- K/m 3 Koeficient využití podkroví (dle píl.. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpotu): * 0,6933 Polohový koeficient K 5 (píl.. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38): * 2,1730 Základní cena upravená = 3 863,98 K/m 3 Plná cena: 385,50 m 3 * 3 863,98 K/m 3 = 1 489 564,29 K 7
Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 60 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 40 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,000 % - 893 738,57 K 595 825,72 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Dm - zjištná cena = 297 912,86 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Dm = 297 910,- K Cena objektiní celkem 297 910,- K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Dm Popis porovnávaných objekt: Jednotka: zastavná plocha Množství jednotek oceované stavby: 84,00 Seznam porovnávaných objekt: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K/jedn.] RD Mikulášovice 990 000,- K 1,00 1,00 0,88 0,97 0,95 0,90 110,00 6 568,45 RD Mikulášovice 699 000,- K 1,00 1,00 0,93 0,97 0,90 1,00 150,00 3 783,41 RD Mikulášovice 795 000,- K 1,00 1,00 0,78 0,97 0,97 0,92 70,00 7 668,23 Souet: 18 020,09 K/jedn. / 3 Prmrná jednotková cena: 6 006,70 K/jedn. Minimální jednotková cena: 3 783,41 K/jedn. Maximální jednotková cena: 7 668,23 K/jedn. Základní cena: 6 006,70 K 84,00 á 6 006,70 K/ = 504 562,80 K Dm - výsledná cena = 504 562,80 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Dm = 504 560,- K Cena objektiní celkem 504 560,- K 8
Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zastavná plocha a nádvoí St. 1009 106,00 44,73 4 741,38 Souet 4 741,38 Úprava ceny píloha. 21: 2.1. pístup po nezpevnné komunikaci -2 % Úprava ceny celkem -2 % - 94,83 Mezisouet 4 646,55 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 0,8510 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 8 592,51 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenný dle 28 odst. 5. Základní cena = 44,73 K/m 2. Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] trvalý travní porost 633/1 48,00 44,73 2 147,04 Souet 2 147,04 Úprava ceny - píloha. 21: 2.1. pístup po nezpevnné komunikaci -2 % Úprava ceny celkem -2 % - 42,94 Mezisouet 2 104,10 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 0,8510 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 5 - celkem 1 556,38 10 148,89 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemek - zjištná cena = 5 074,45 K Rekapitulace ocenní pozemk a) Pozemek = 5 070,- K Cena pozemkiní celkem 5 070,- K 9
C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objekt: Administrativní cena pozemk: Administrativní cena celkem: 253 520,- K 5 070,- K 258 590,- K Vcná hodnota ½ nemovitosti: Vcná hodnota objekt: Stanovená vcná hodnota celkem: 297 910,- K 297 910,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt: Porovnávací cena celkem: 504 560,- K 504 560,- K Stanovisko znalce: Pi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm, vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pi stanovení obvyklé ceny oceované nemovitosti, bylo teba vzít v úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalit je stední b) parametry povyšující cenu: klidná ást obce c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, zhoršený stav nemovitosti, neobývaná nemovitost, nutnost vložení investic do modernizace, vysoká nezamstnanost Na základ zjištných hodnot výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 249.000 K. Obvyklá cena ½ nemovitosti: 249 000,- K slovy: dv sttyicet devt tisíc K V Praze dne 4.10.2010 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 10
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 1887/2010 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleností B plus B, spol. s r.o., Holekova 657,150 00 Praha 5 - Košíe, IO: 61056049, pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souasn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 233/2010. E. Seznam píloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 11