Znalecký posudek. 2652-56/10

.j.: 137Ex 5669/05 Znalecký posudek. 2652-56/10 o obvyklé cen adové garáže na stp.. 1826/2, Holice, ul. Pod Homolí, bez p íslušenství, v etn pozemku stp.. 1826/2, katastrální území Holice v echách, obec Holice, okres Pardubice, kraj Pardubický - dle LV. 555 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad JUDr. Petr Kocián soudní exekutor ul. P íkop p. 6 60425 B r n o.j.: 137Ex 5669/05-66, ze dne: 27.4.2010 Ú el posudku: zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti pro ú ely exeku ního ízení Podle stavu ke dni 17. 5. 2010 posudek vypracoval: Ing. František ezní ek Jiráskovo nám stí p. 212 541 01 T r u t n o v tel. mobil 777818377, e-mail: freznicek@volny.cz Posudek obsahuje 11 stran a 4 strany p íloh. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Trutnov, 27. 5. 2010

strana. 2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovit sou asnou obvyklou cenu nemovitosti v daném míst a ase adové garáže na stp.. 1826/2 v Holicích, ul. Pod Homolí v etn pozemku bez p íslušenství dle LV. 555, pro ú ely exeku ního ízení. 2. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 17. 5. 2010 za p ítomnosti znalce. Pozvaní ú astníci - pan Vít Schejbal, Schejbal Antonín a Schejbal Petr se nedostavili (nep ebrali poštovní zásilku s pozvánkou). Objekt nebyl znalci zp ístupn n. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního ú adu v Pardubicích - dálkový p ístup, ze dne 27.4.2010, výpis z listu vlastnictví. 555, pozemek. 1826/2 - zastav ná plocha, garáž bez p. - 21 m 2, - snímek mapy katastru nemovitostí p edm tných pozemk, list mapy 2-9/12, - databáze prodej nemovitostí, sestavená podle skute n realizovaných cen nemovitostí na území okresu Trutnov a Pardubice, spole n se spolupracujícími odhadci, - podklady stavebního ú adu o stá í stavby - nejsou, - skute nosti a vým ry zjišt né na míst dne 17.5.2010, - fotodokumentace po ízená znalcem, viz. p ílohy FOTO, - usnesení soudního exekutora j.: 137Ex 5669/05-66, ze dne 27.4.201, - informace a údaje sd lené ú astníky místního šet ení, - dále nebyly na mé požádání p edloženy žádné další doklady, které by m ly vliv na ocen ní. 4. Vlastnické a eviden ní údaje LV. 555 - vlastník - Schejbal Antonín, Havlí kova 445, Pardubice 2, vlastnický podíl 4/6, Schejbal Petr, Havlí kova 445, Pardubice 2, vlastnický podíl 1/6, Schejbal Vít, eskoslovenské Armády 408/51, Hradec Králové, vl. podíl 1/6. 5. Dokumentace a skute nost nebyla p edložena žádná dokumentace nemovitosti, objekt je v pr m rném stavebn technickém stavu se zanedbanou údržbou, byl postaven dle mého odhadu jako adová garáž v roce 1970. 6. Celkový popis nemovitosti M sto Holice má evidováno 6 482 obyvatel. P edm tná nemovitost se nachází v obytné ásti obce v ulici Pod Homolí, v kolonii obdobných garáží. Jedná se o adovou krajní garáž pro osobní auto, v lokalit, která je vhodná pro dané využití na okraji obytné ásti m sta s malou vzdáleností do centra m sta - cca 800 m. Dostupnost - prodejna potravin 400 m, zastávka autobusu 700 m, vlaková zastávka 700 m, do správního centra m sta Pardubice 15 km. M sto Holice má schválený územní plán a stavba není v rozporu s územním plánem ani s okolní zástavbou. Posudek byl vytvo en v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

strana. 3 Garáž je postavená jako adová krajní, klasicky zd ná s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, nepodsklepená, na mírn svažitém terénu, voln p ístupná ze zpevn né komunikace, v zástavb obdobných garáží a obytných dom, v zastav ném území obce. Objekt není napojen na žádné ve ejné rozvody - objekt nebyl znalci zp ístupn n a je oce ován pouze podle vn jšího vzhledu a p ístupných konstrukcí. 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Garáž - v cná hodnota 2) Garáž - porovnávací hodnota b) Pozemky 1) Pozemek c) Ocen ní porovnávací metodou B. Odhad Popis a umíst ní objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Pardubice Obec: Holice Popisy objekt a) Objekty 1) Garáž je postavená jako zd ná p ízemní adová krajní - zprava, v kolonii obdobných garáží v zastav ném území m sta, v ulici Pod Homolí, na mírn svažitém terénu, voln p ístupná ze zpevn né komunikace. Garáž není napojena na žádné ve ejné rozvody. Nemovitost nebyla znalci zp ístupn na - oce uji podle vn jšího vzhledu. Nosné zdivo o tl. 0,3 m, strop s rovným podhledem, podlaha z betonové mazaniny, vnit ní omítky jednovrstvé vápenné hladké. Okno jednoduché ze sklobetonu, dve e nejsou, vrata ocelová dvouk ídlá s plechovou výplní. Elektroinstalace ani jiné instalace nejsou. Garáž má pultovou st echu, krytou deskami vlnitého eternitu, klempí ské konstrukce - nejsou. Fasáda hladká a hrubá vápenná v ásti narušená, bez obkladu soklu. Objekt je v pr m rném stavebn technickém stavu - údržba zanedbaná, budou nutné drobné stavební úpravy. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují znaky statického narušení. Garáž byla postavena dle mého odhadu v roce 1970 - stá í stavby odhaduji 40 let. Celková p edpokládaná životnost stavby 80 let. Vzhledem ke stavu objektu použiji výpo et opot ebení lineární metodu výpo tu opot ebení.

strana. 4 b) Pozemky 1) Pozemek je na mírn svažitém terénu, voln p ístupný ze zpevn né komunikace, v zástavb obdobných objekt v zastav ném území obce. M sto Holice má evidováno 6 482 obyvatel. Ocen ní a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Garáž - v cná hodnota 8 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná v tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,853 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient zm ny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,843 (Garáže) Podlaží: 1.N.P. Výška: 2,90 m Zastav ná plocha: 6,2 3,4 = 21,08 m 2 Obestav ný prostor (OP): 1.N.P. 2,90 6,2 3,4 = 61,13 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 6,20 % Standardní 2. Obvodové st ny 30,10 % Standardní 3. Stropy 26,20 % Standardní 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina 5,70 % Podstandardní 6. Klempí ské konstrukce 2,90 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrch 4,80 % Standardní 8. Dve e 2,70 % Nevyskytuje se 9. Okna 1,40 % Standardní

strana. 5 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 10. Vrata 6,80 % Standardní 11. Podlahy 7,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 6,00 % Nevyskytuje se Výpo et koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 5. Krytina 0,54 5,70 % 0,0308 6. Klempí ské konstrukce 0,54 1,852 2,90 % 0,0290 8. Dve e 0,54 1,852 2,70 % 0,0270 12. Elektroinstalace 0,54 1,852 6,00 % 0,0600 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8532 Ocen ní: Základní jednotková cena: 1 375, K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8532 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,1210 Koeficient prodejnosti K p : 0,8430 Základní jednotková cena upravená: = 2 097,60 K /m 3 Základní cena upravená: 61,13 m 3 2 097,60 K /m 3 = 128 226,29 K Výpo et opot ebení lineární metodou: Stá í: 40 rok P edpokládaná další životnost: 40 rok Opot ebení: 100 40 / (40 + 40) = 50,000 % Odpo et opot ebení: 128 226,29 K 50,000 % 64 113,15 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 64 113,14 K Garáž - v cná hodnota zjišt ná cena: 64 113,14 K a.1.2) Garáž - porovnávací hodnota 24 Podlaží: 1.N.P. Výška: 2,90 m Zastav ná plocha: 3,4 6,2 = 21,08 m 2 Obestav ný prostor (OP): 1.N.P. 2,90 3,4 6,2 = 61,13 m 3 Ur ení základní ceny za m 3 dle p ílohy. 18, tabulky. 1: Kraj: Pardubický Obec: Holice Po et obyvatel: 6 482 Základní cena (ZC): 1 864, K /m 3

strana. 6 Trh s nemovitostmi: p íloha. 18a, tabulka. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na díl ím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztah na prodejnost (nap. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: p íloha. 18a, tabulka. 2 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha v obci II. Na okraji souvisle zastav. území obce 0,05 2 Dopravní dostupnost II. Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 0,00 300 m v etn 3 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 0,00 4 Zm ny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 5 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vliv 0,00 5 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,950 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: p íloha. 18, tabulka. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby I. adová 0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo st ny tl. 15-30 cm 0,00 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 0,05 4 P íslušenství - venk. úpravy II. Bez p íslušenství 0,01 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebn -technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (p edpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stá í od 30 do 50 let v etn Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 6 : 0,8 5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): 0,632 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 0,950 0,632 = 0,600 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 1 864, 0,600 = 1 118,40 K /m 3 Ur ení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 61,13 1 118,40 = 68 367,79 K Garáž - porovnávací hodnota zjišt ná cena: 68 367,79 K

strana. 7 b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemek Popis porovnávacího pozemku: celkový rozsah pozemk je 21 m 2. Jako funk ní celek se stavbou garáže uvažuji celý stavební pozemek v rozsahu 21 m 2. Dle databáze znalce uvažuji stavební pozemek za obvyklou cenu ve výši 400,- K /m 2. Porovnávací pozemek: stavební Realizovaná cena: 8 400, K Vým ra: 21,00 m 2 Jednotková cena: 400, K /m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Upravená jednotková cena: 400, K /m 2 Váha: 1,00 Stanovená jednotková cena (SJC): 400, K /m 2 Oce ovaný pozemek: Název: stavební Parcelní íslo: 1826/2 Vým ra (V): 21,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 21,00 m 2 400, K /m 2 = 8 400, K Pozemek zjišt ná cena: 8 400, K

strana. 8 c) Ocen ní porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskute n ných prodej nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nep edpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typ nemovitostí, že uskute n né prodeje a vyhodnocované prodeje by m ly být starší než 2 roky. To proto, že se p edpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základ vlastního pr zkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údaj z denního i odborného tisku, výv sek realitních kancelá í, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelá emi a správci nemovitostí. Záv rem tohoto šet ení je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti m sí ní zprost edkovatelskou smlouvu, se zohledn ním sou asné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Garáž, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjišt nému technickému stavu, v dané lokalit, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s p ihlédnutím k umíst ní nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a zp sobu využití, jsem názoru, že oce ovaná nemovitost je obchodovatelná. P edm tná nemovitost je klasicky zd nou adovou krajní garáží v kolonii obdobných garáží na okraji zastav ného území m sta, postavenou s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepenou, bez podkroví, v podpr m rném standardu vybavení a v pr m rném stavebn technickém stavu se zanedbanou údržbou. Objekt není napojen na žádné ve ejné rozvody elekt iny. P íslušenství nemovitosti není. Poloha nemovitosti je na okraji zastav ného území m sta, v lokalit, která je vhodná pro dané využití. Nevýhodou je špatná údržba objektu. K nemovitosti náleží podstandardní rozsah pozemku - pouze zastav ná plocha. Objekt nebyl hodnocen výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Srovnání je možné provést na základ obvyklé ceny podlahové plochy objektu vycházející z databáze a zkušeností znalce z prodej obdobných nemovitostí. Užitková podlahová plocha p edm tné garáže je ve výši 17 m 2. Obvyklá cena užitkové plochy ze srovnání = 4 500,- K /m 2. Obvyklá cena srovnáním = 76 500,- K. Byl proveden výpo et srovnávací metodou dle platné provád cí vyhlášky zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku a výsledná vypo tená hodnota ve výši 76 800,- K, koresponduje s obvyklou cenou p edm tné nemovitosti, proto s ní nadále uvažuji jako s cenou obvyklou v daném míst a ase. Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadc a inzerce realitních server. Podle t chto podklad byly v uplynulé dob zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oce ovaná nemovitost, tyto nemovitosti :

strana. 9 1/ Inzerce Sreality - Garáž Chrudim požadovaná cena 79 000,- K Nabízíme k prodeji udržovanou garáž v Chrudimi v lokalit Cihelna.Užitná plocha garáže je 19 m2.ihned volná.v blízkosti je zastávka MHD. 2/ Inzerce Sreality - Garáž Rybitví požadovaná cena 89 000,- K Nabízíme k prodeji adovou garáž (17 m2) v Rybitví, stojící na vlastním pozemku v osobním vlastnictví. V garáži je zavedena elekt ina. Seznam porovnávaných objekt : Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K asový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Garáž Chrudim 79 000, K 1,00 ks 0,90 1,00 1,10 78 210, K 1,0 Garáž Rybitví 89 000, K 1,00 ks 0,80 1,00 1,05 74 760, K 1,0 Garáž srovnáním 76 500, K 1,00 ks 1,00 1,00 1,00 76 500, K 5,0 kde JC = (VC / M) (K místa K asový K vybav. ) Minimální jednotková cena za ks: Pr m rná jednotková cena za ks ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za ks: 74 760, K 76 495,71 K 78 210, K Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: 76 800, K Množství: 1,00 ks Porovnávací hodnota: = 76 800, K

strana. 10 C. Rekapitulace P edm tná nemovitost je klasicky zd nou adovou krajní garáží v kolonii obdobných garáží na okraji zastav ného území m sta, postavenou s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepenou, bez podkroví, v podpr m rném standardu vybavení a v pr m rném stavebn technickém stavu se zanedbanou údržbou. Objekt není napojen na žádné ve ejné rozvody elekt iny. P íslušenství nemovitosti není. Poloha nemovitosti je na okraji zastav ného území m sta, v lokalit, která je vhodná pro dané využití. Nevýhodou je špatná údržba objektu. K nemovitosti náleží podstandardní rozsah pozemku - pouze zastav ná plocha. Objekt nebyl hodnocen výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Omezení vlastnických práv na nemovitostech vázne - viz. LV - do ocen ní je neuvažuji. Nemovitost není v sou asnosti obchodována na volném trhu nemovitostí. Ceny jsou ur eny za p edpokladu uvoln né nemovitosti a bez hodnoty omezení vlastnických práv!! Cena objektu podle cenového p edpisu srovnávací hodnota V cná hodnota objekt podle vyhlášky Cena pozemk ur ená porovnávací metodou Stanovená v cná hodnota celkem Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem 76 770, K 64 110, K 8 400, K 72 510, K 76 800, K Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 76 800, K Cena slovy: sedmdesátšesttisícosmset K V Trutnov 27.5. 2010 Ing. František ezní ek Jiráskovo nám stí 212/11 541 01 Trutnov Prohlašuji, že p i provedení ocen ní jsem osobou nezávislou.

strana. 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 12.2.1993,.j.Spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odv tví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odv tví stavby obytné a pr myslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 2652-56/10 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 2652-56/10 podle p ipojené likvidace. Ing. František ezní ek Jiráskovo nám stí 212/11 541 01 Trutnov Odhadce nemovitostí certifikovaný dne 15.9.1997, recertifikovaný dne 31.10.2005, Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základ akreditace ud lené eským institutem pro akreditaci, pro oce ování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.. 48/05 s platností do 31.12.2010 V Trutnov 27.5. 2010 Ing. František ezní ek Jiráskovo nám stí 212/11 541 01 Trutnov E. Seznam p íloh P íloha. 1 Výpis z katastru nemovitostí P íloha. 2 Kopie katastrální mapy P íloha. 3 Fotodokumentace P íloha. 4 Poloha nemovitosti na map

strana. 12 P íloha. 1

strana. 13 P íloha. 2

strana þ. 14 PĜíloha þ. 3 Fotodokumentace Znalecký posudek þ. 2652-56/10, obvyklé ceny Ĝadové garáže na stp.þ. 1826/2, Holice, ul.pod Homolí

strana. 15 P íloha. 4 Poloha nemovitosti na map šipka ozna uje polohu nemovitosti