-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6853/19-2014 o ceně nemovitosti stavební parcely čk. 3416 se stavbou garáže v k.ú. Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov, zapsané v LV č. 6047 Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 23.01.2014 pod čj. 158 EX 1384/13-20 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 8 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. V Trutnově dne 21.02.2014 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a předpisy navazující f) částečná dokumentace g) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den 07.02.2014, povinný nepřevzal obsílku údajně se nezdržuje na adrese, ke garáži se nikdo nedostavil, aby ji zpřístupnil. Z dostupných informací (projektová dokumentace, mé znalosti sousedních nemovitostí) je možno s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. Po dohodě s exekutorem byla nemovitost proto oceněna způsobem zvenčí. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 07.02.2014. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 6047, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: individuální vlastnictví Hovorka Václav, narozen 11.06.1973 Garáž je vybudována na stp. čk. 3416 o výměře 21 m2. 2. Z dostupné dokumentace zjištěna výstavba garáže, probíhala v letech 1971-72, užívána je tudíž přibližně 40 let. Její současný stav je zjevně původní, nebyly zjištěny známky zhodnocení. 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Garáž na stp. čk. 3416 b) Stavební pozemek čk. 3416 4. Popis: Nemovitost je situována v okrajové části města, místně zvané Za vápenkou, přístupna z ulice Břečštejnské, jde o areál řadových garáží horší úrovně, přístup po nezpevněné cestě. Jde o mírně svažitý pozemek, oceňovaná garáž v zářezu, území je zainvestované el. energií. Vzhledem k odlehlosti od bytové zástavby a přístupu je zde snížená poptávka, což se odráží na nižších cenách.
-4- a) Garáž na stp. čk. 3416 Garáž je řadová, střední, obdélníkového půdorysu, přízemní, s pultovou střechou. Je zděná z cihel v tl. 24-30 cm, omítky vápenné, strop s vodorovným podhledem, krytina živičná. Podlaha betonová, vrata dvoukřídlová, dřevěná, bez vybavení. Technický stav podstandardní, odpovídající stáří cca 40 let. Výměry: Zastavěná plocha: 3,25x6,40 = 20,80 m2 Obestavěný prostor: 20,80x2,35 = 48,88 m3 b) Pozemek zcela zastavěn garáží č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 3416 21 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
-5- Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 garáž 462119 2 380 0,75 0,80 0,60 1 428 kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I
-6- b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Garáž 48,88 1 428 69 801 50 34 901 POZEMEK Obvyklá cena stavebních pozemků pro garáže činí v okrajových částech města 850,- Kč/m2. Propočet ceny: 21 m2 x 850,- Kč/m2 = 17 850,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 6047 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 52 750,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V okrajových částech města Trutnova, konkrétně zdejší areál Za vápenkou se dle dostupných informací obchodují obdobné garáže v průměru 72 000,- Kč, včetně pozemku. Informace pochází jednak z databáze skupiny odhadců majetku okresu Trutnov a dále mých zkušeností jako znalce a realitního makléře. Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 6047 v k.ú. Trutnov činí 72 000,- Kč.
-7- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v konkrétní lokalitě celkově vyrovnaná poptávka s nabídkou, stanovuji návrh obvyklé ceny ve výši zjištěné porovnávací hodnoty. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 6047 v k.ú. Trutnov činí 72 000,- Kč. Slovy: Sedmdesátdvatisíckorunčeských Ocenění práv a závazků Nebyly zjištěny mnou práva a závady ovlivňující cenu garáže, mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. V Trutnově dne 21.02.2014 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6853/19-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 21.02.2014
-8-