ZNALECKÝ POSUDEK č. 2287/147/14 O ceně obvyklé pozemku st.parc.č. 85 se stavbou č.p.16, vedlejší stavby, venkovních úprav, studny a pozemku parc.č. 831 (ostatní plocha) a parc.č. 832 (ostatní plocha) vše na LV č. 306 pro k.ú. Petkovy, obec Petkovy, okres Mladá Boleslav. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Ocenění je provedeno pro účely dobrovolné dražby prováděné firmou EURODRAŽBY.CZ, a.s. podle stavu nemovitosti ke dni 11.7.2014. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 11.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 29.7.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 11.7.2014. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Petkovy 16 294 04 Petkovy Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Petkovy Katastrální území: Petkovy Počet obyvatel: 293 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 200,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 197,47 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.7.2014 za přítomnosti pana Štefana Oláha a paní Moniky Oláhové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.305 pro k.ú. Petkovy Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 11.7.2014 v době od 15,35 do 16,40 hod. Vlastní databáze - 2 -
Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 640521/1879, pan Štefan Oláh, Petkovy 16, 294 04 Petkovy, vlastnictví: SJM 666028/6017, paní Monika Oláhová, Petkovy 16, 294 04 Petkovy, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 640521/1879, pan Štefan Oláh, Petkovy 16, 294 04 Petkovy, vlastnictví: SJM 666028/6017, paní Monika Oláhová, Petkovy 16, 294 04 Petkovy, vlastnictví: SJM Výpis z katastru nemovitostí LV č.305 pro k.ú. Petkovy 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektové dokumentace, stáří domu č.p.16 je 144 let. Další údaje a provedení a stavebně technickém stavu je čerpáno ze svědectví pana Štefana Oláha, paní Moniky Oláhové a z prohlídky nemovitosti. Vesnice Petkovy se nachází na území okresu Mladá Boleslav a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Mladá Boleslav. Obec Petkovy se rozkládá asi třináct kilometrů východně od Mladé Boleslavi. Dle turistického členění patří do regionu Polabí. Na území této menší vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 230 obyvatel. Petkovy se dělí na dva části, Čížovky a Petkovy. V obci je jedna prodejna a z inženýrských sítí je zde pouze elektrorozvodná síť. Pracovní příležitosti v obci nejsou, za prací je třeba dojíždět a to především do Mladé Boleslavi. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází poblíž středu obce. Přístup po veřejné komunikaci parc.č. 1420/2 (ostatní plocha - silnice) ve vlastnictví Obce Petkovy. Bývalá zemědělská usedlost z roku 1870 obsahuje obytnou a hospodářskou část. Obytná část s obdélníkovým půdorysem je na jižní straně objektu, jedná se o částečně podsklepený dům zděné konstrukce, v části navazující na bývalé chlévy jsou svislé konstrukce dřevěné (trámové roubené). Střecha je sedlová s taškovou betonovou krytinou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. V roce 2012 proběhla částečná rekonstrukce interiéru, při které byla vybudována koupelna a WC, vyměněna okna a dveře, provedena nová betonová podlaha s izolací proti vodě a položena dlažba. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře jsou dřevěné náplňové. Vytápění je sporákem na tuhá paliva umístěným v kuchyni. Ohřev vody je bojlerem. Na obytnou část navazují (na severní straně) bývalé chlévy a k nim je přistavěna stodola a kolna. Nemovitost je připojena na elektrorozvodnou síť, má přípojku vody z vlastní studny, splaškové vody jsou svedeny do vlastní kanalizační jímky. Riziko záplav je na stupni 1 (1. nejnižší, 4. nejvyšší). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad na severovýchodní straně 1.2.2. Stodola - 3 -
1.2.3. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00-4 -
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 1,009 11 i = 2 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,970 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-5 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 1,009 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část 11 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.PP 2,30*4,00 = 9,20 I.NP 5,60*12,18+2,75*6,13+5,20*10,22 = 138,21 zastřešení 5,60*12,18+2,75*6,13+5,20*10,22 = 138,21 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.PP 9,20 m 2 1,88 m I.NP 138,21 m 2 2,20 m zastřešení 138,21 m 2 1,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.PP (2,30*4,00)*(1,88) = 17,30 m 3 I.NP 5,60*12,18*3,90+2,75*6,13*3,00+5,20*10,22*3, = 523,85 m 3 90 zastřešení 5,60*12,18*1,80*1/2+2,75*6,13*0,90*1/2+5,20* 10,22*1,80*1/2 = 116,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.PP PP 17,30 m 3 I.NP NP 523,85 m 3-6 -
zastřešení Z 116,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 657,95 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Zdivo zděné S 75 2. Zdivo trámové roubenné P 25 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina betonová taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody chybí C 100 12. Dveře náplňové S 100 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem N 100 14. Podlahy obytných místností keramická dlažba, koberec S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace žumpa P 100 23. Vybavení kuchyně sporák na tuhá paliva P 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 75 1,00 15,90 2. Zdivo P 21,20 25 0,46 2,44 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00-7 -
10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 23. Vybavení kuchyně P 0,50 100 0,46 0,23 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 84,77 Koeficient vybavení K 4 : 0,8477 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8477 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 301,65 Plná cena: 657,95 m 3 * 3 301,65 Kč/m 3 = 2 172 320,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 144 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 194 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 144 / 194 = 74,2 % Koeficient opotřebení: (1-74,2 % / 100) * 0,258 Nákladová cena stavby CS N = 560 458,72 Kč Koeficient pp * 1,009 Cena stavby CS = 565 502,85 Kč Obytná část - zjištěná cena = 565 502,85 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad na severovýchodní straně Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví - 8 -
Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 5,20*9,40 = 48,88 zastřešení 5,20*9,40 = 48,88 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 48,88 m 2 3,50 m zastřešení 48,88 m 2 4,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (5,20*9,40)*(3,50) = 171,08 m 3 zastřešení (5,20*9,40)*(4,70*1/2) = 114,87 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 171,08 m 3 zastřešení Z 114,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 285,95 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 6,20 100 0,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů C 4,90 100 0,00 0,00 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna P 1,00 100 0,46 0,46 11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 12. Elektroinstalace C 4,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 80,84-9 -
Koeficient vybavení K 4 : 0,8084 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8084 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 677,43 Plná cena: 285,95 m 3 * 1 677,43 Kč/m 3 = 479 661,11 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 144 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 144 / 160 = 90,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 71 949,17 Kč Koeficient pp * 1,009 Cena stavby CS = 72 596,71 Kč Sklad na severovýchodní straně - zjištěná cena = 72 596,71 Kč 1.2.2. Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ E Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 5,40*6,80 = 36,72 zastřešení 5,40*6,80 = 36,72 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 36,72 m 2 3,80 m zastřešení 36,72 m 2 1,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] - 10 -
I.NP (5,40*6,80)*(3,80) = 139,54 m 3 zastřešení (5,40*6,80)*(1,90*1/2) = 34,88 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 139,54 m 3 zastřešení Z 34,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 174,42 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,70 100 0,46 3,54 2. Obvodové stěny P 27,40 100 0,46 12,60 3. Stropy C 20,20 100 0,00 0,00 4. Krov S 10,90 100 1,00 10,90 5. Krytina S 6,80 100 1,00 6,80 6. Klempířské práce C 1,80 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 5,20 100 0,00 0,00 8. Schodiště C 3,60 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna C 1,30 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 8,20 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 3,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 35,22 Koeficient vybavení K 4 : 0,3522 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3522 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 567,11 Plná cena: 174,42 m 3 * 567,11 Kč/m 3 = 98 915,33 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 144 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 144 / 150 = 96,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 14 837,30 Kč - 11 -
Koeficient pp * 1,009 Cena stavby CS = 14 970,84 Kč Stodola - zjištěná cena = 14 970,84 Kč 1.2.3. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 1,60 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 1,60 m * 1 950,- Kč/m + 3 120,- Kč Základní cena celkem = 3 120,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Upravená cena studny = 5 745,79 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 144 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 144 / 160 = 90,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 861,87 Kč Koeficient pp * 1,009 Cena stavby CS = 869,63 Kč Studna - zjištěná cena = 869,63 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00-12 -
Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 1,040 = 1,009 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 197,47 1,009 199,25 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 85 307,00 199,25 61 169,75 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 831 251,00 199,25 50 011,75 4 odst. 1 ostatní plocha 832 73,00 199,25 14 545,25 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 125 726,75 Pozemky - zjištěná cena = 125 726,75 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen zjištěných nákladovým způsobem 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část 565 502,80 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad na severovýchodní straně 72 596,70 Kč 1.2.2. Stodola 14 970,80 Kč 1.2.3. Studna 869,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 653 939,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 125 726,80 Kč - 13 -
2. Ocenění pozemků celkem 125 726,80 Kč Celkem 779 666,70 Kč Výpočet hodnoty porovnávacím způsobem Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha I.PP sklep 9,20 m 2 0,50 4,60m 2 I.PP - celkem 9,20 m 2 4,60 m 2 I.NP kuchyň 17,86 m 2 1,00 17,86m 2 pokoj 16,98 m 2 1,00 16,98m 2 spíž 3,53 m 2 1,00 3,53m 2 chodba 9,35 m 2 1,00 9,35m 2 koupelna 5,32 m 2 1,00 5,32m 2 WC 1,20 m 2 1,00 1,20m 2 ložnice 13,92 m 2 1,00 13,92m 2 I.NP - celkem 68,16 m 2 68,16 m 2 zastřešení zastřešení - celkem 0,00 m 2 0,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Libáň - Křešice 80,00 1 280 560 000 7 000 0,699 4 896 Rodinný dům, Rodinný dům se stodolou a velkou udržovanou zahradou 1.280 m2. Dva vlastní vjezdy z komunikace. Dispozice: kuchyň, ložnice, obývací pokoj, podkroví nevyužito (půda), na obytnou část navazují 2 bývalé hospodářské místnosti se sklepem. Dále navazuje stodola s výměrou 54 m2. El. 220/380 V, vlastní žumpa, dvě kopané studny, VVŘ a plyn na hranici pozemku. Hodnocení: Dobrovice, Husova ul. 100,00 288 900 000 9 000 0,822 7 395-14 -
Rodinný dům, rodinný dům v obci Voděrady, okr. MB. Dům leží na pozemku o celkové výměře 372 m2, z čehož zastavěná plocha a nádvoří činí 136 m2. Dům je v původním a částečně udržovaném stavu. Dispozice domu je 3+1 s možným vybudováním dvou dalších místností v podkroví do kterého je vstup ze zadní části domu. Dům je v některých místnostech vlhký a je potřeba jej podříznout a odvlhčit (víz.foto). Vytápění domu zajišťují krbová kamna, která jsou napojena na ústřední topení. Ohřev teplé vody obstarává bojler, který je umístěný v podkrovní části domu. Dům má vlastní vodárnu a využívá tak vodu ze studny, která není pitná, ale jako užitkovou ji lze bez problému používat. Přípojka obecního vodovodu je na hranici pozemku. Plyn je přiveden do domu, ale není zde plynoměr, neboť se nevyužívá. Hodnocení: Dobrovice - Úherce 100,00 648 990 000 9 900 0,722 7 152 Rodinný dům, Rodinný dům 2+1 na pozemku 648 m2. Dům je vhodný k rekonstrukci s možností rozšíření obytné plochy. Na pozemku garáž a dílna a zahrádka. Pěkné a klidné místo s výhledem do okolí. V místě obchod, veškerá vybavenost v Dobrovici (1km). Hodnocení: Dobrovice, Václavská 110,00 123 630 000 5 727 0,890 5 097 Rodinný dům, Prodej rodinného domu o CP 123 m2 v Dobrovicích. Dispozice : vstupní veranda se sklípkem, kuchyňka, pokoj, obývací pokoj, koupelna, WC, ve 2.NP chodba, pokoj a půda. IS - veřejná kanalizace, vodovod, EP 220V, plyn. Před domem předzahrádka, na pozemku kůlna. Dům je vhodný k rekonstrukci. V místě veškerá občanská vybavenost, pracovní příležitost v Mladé Boleslavi ( 8.km ). Hodnocení: Libáň - Zliv 110,00 286 940 000 8 545 0,760 6 494 Rodinný dům, Rodinný dům 3+1 se zahradou a pergolou v obci Zliv u Libáně. Dům prošel v 90 letech rekonstrukcí. V roce 2013 nová plast. okna a dveře, zateplení a fasáda ze dvou stran domu. Dům se nachází na hezkém a klidném místě, vhodný jak k trvalému bydlení tak i k rekreaci. Dispozice: vstupní chodba, kuchyně společná s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna, samostatné WC, špajz, dílna, schodiště na půdu - prostorná půda s možností vestavby dalších pokojů. Dům je částečně podsklepený. Vytápění domu je ústřední - elektrokotel (možnost kotle na TP), v kuchyni krb. kamna. Vlastní studna, přípojka na obec. vodovod, obecní kanalizase. Parkování na pozemku nebo před domem. Občanská vybavenost - škola, školka, lékař, pošta, obchody v Libáni - 2km. Hodnocení: Variační koeficient před úpravami: 18,52 % Variační koeficient po úpravách: 16,65 % Minimální jednotková cena: 4 896 Kč/m 2 Minimální cena: 356 233 Kč Průměrná jednotková cena: 6 207 Kč/m 2 Průměrná cena: 451 621 Kč Maximální jednotková cena: 7 395 Kč/m 2 Maximální cena: 538 060 Kč Stanovená jedn.cena: Kč/m 2 6 200 Porovnávací hod.: 451 112,- Kč - 15 -
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení, místo s malou vzdáleností do Mladé Boleslavi 2. Středně velký pozemek 3. Malá vzdálenost k autobusové zastávce 4. Možnost garážování na vlastním pozemku Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Pouze částečná občanská vybavenost v místě 2. Malý počet pracovních příležitostí, je třeba za nimi dojíždět převážně do Mladé Boleslavi 3. Zhoršený stavebně technický stav vedlejších staveb 4. Není možnost připojení na veřejnou kanalizaci, vodu a zemní plyn Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 451.112,- Kč, zaokr.... 451.000,- Kč Obvyklá cena: 451.000,- Kč slovy: Čtyřistapadesátjedentisíc Kč V Ohavči 29.7.2014 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.11. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2287/147/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2287/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.306 ze dne23.6.2014 6 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -