ZNALECKÝ POSUDEK č. 4640-8/2016 O ceně podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.1759/2 v Ostravě, Zábřeh, Samoljovova 1759/5, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4914/38996 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2132, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 157 m 2, vše zapsáno na LV č.7957 pro k.ú.zábřeh nad Odrou Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 7.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 7.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.1759/2 v Ostravě, Zábřeh, Samoljovova 1759/5, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4914/38996 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2132, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 157 m 2, vše zapsáno na LV č.7957 pro k.ú.zábřeh nad Odrou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1759/2 Adresa předmětu ocenění: Samoljovova 1759 702 00 Ostrava-Zábřeh Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Zábřeh nad Odrou Počet obyvatel: 294 200 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.1.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.7957 pro k.ú.zábřeh nad Odrou - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 720424/5532, Petr Olbert, Samoljovova 1759/5, 700 30 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 920629/5945, Daniel Otruba, Lihovarská 13, 747 75 Velké Heraltice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 720424/5532, Petr Olbert, Samoljovova 1759/5, 700 30 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 920629/5945, Daniel Otruba, Lihovarská 13, 747 75 Velké Heraltice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je plechová, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní, vytápění ústřední etážové, WC splachovací. Výtah v domě není. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Stav nemovitosti je dobrý, dům je po revitalizaci. Parkování u domu je zhoršené. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1759/2-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1759/2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.st.2132 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a st.2132 157,00 640,00 100 480,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 157,00 m 2 100 480,- Pozemek p.č.st.2132 - zjištěná cena = 100 480,- Kč - 4 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.st.2132 = 100 480,-Kč 100 480,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 100 480,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 6 Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 12 116,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 14,7 * 1,00 = 14,70 m 2 pokoj: 13,44 * 1,00 = 13,44 m 2 kuchyň: 13,86 * 1,00 = 13,86 m 2 koupelna a WC: 4,2 * 1,00 = 4,20 m 2 předsíň: 2,94 * 1,00 = 2,94 m 2 sklepní koje - odhad: 6,0 * 0,10 = 0,60 m 2 sklepní koje - odhad: 6,0 * 0,10 = 0,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 50,34 m 2-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,750 = 0,848 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5-6 -
Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,960 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,060 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 12 116,- Kč/m 2 * 0,848 = 10 274,37 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 50,34 m 2 * 10 274,37 Kč/m 2 * 0,960 * 1,060= 526 314,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 526 314,71 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 100 480,- Kč Spoluvlastnický podíl: 4 914 / 38 996 Hodnota spoluvlastnického podílu: 100 480,- Kč * 4 914 / 38 996 = 12 661,78 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 12 661,78 Kč Bytová jednotka č.1759/2 - zjištěná cena = 538 976,49 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1759/2 538 976,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 538 976,50 Kč Celkem 538 976,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 538 976,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1759/2 538 976,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 538 976,50 Kč Celkem 538 976,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 538 976,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 538 980,- Kč slovy: Pětsettřicetosmtisícdevětsetosmdesát Kč - 9 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 7.446,- Kč s příslušenstvím - UPC Česká republika, s.r.o., Závišova 502/5, Nusle, 14000 Praha 4, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 220.000,- Kč s příslušenstvím, budoucích pohledávek do výše 1.210.000,- Kč a jednorázových smluvních pokut - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 510,- Kč s příslušenstvím - Dopravní podnik Ostrava a.s., Poděbradova 494/2, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 1.485,- Kč s příslušenstvím - ČESKÁ TELEVIZE, Na hřebenech II 1132/4, Podolí, 14700 Praha Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 1.801,- Kč s příslušenstvím - Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/23, Praha 8, Karlín, 186 00 Praha 86, Zahájení exekuce 074EX-10388/2013-007 ze dne 21.11.2013 související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 074EX-10388/2013-29 ze dne 11.4.2014, Zahájení exekuce 169EX-4006/2014-6 ze dne 19.6.2014 související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 169EX-4006/2014-33 ze dne 4.2.2015, Zahájení exekuce 102EX-342/2014-7 ze dne 11.8.2014 související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 102EX-00342/2014-013 ze dne 11.8.2014, Zahájení exekuce 77EX-4426/2014-7 ze dne 22.9.2014 související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 077EX-4426/2014-15 ze dne 19.1.2015, Zahájení exekuce 92EX-10640/2015-9 ze dne 26.2.2015 související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 129EX-1114/2015-15 ze dne 11.3.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. - 10 -
Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu Gorochovova, Ostrava Zábřeh 2+1 v osobním vlastnictví s velkým balkonem v cihlovém domě. Byt je velmi dobře dispozičně řešený s prostornou kuchyní, neprůchozími pokoji a koupelnou s oknem. Zděné jádro, bezpečnostní dveře. Byt je v původním stavu, vhodný k úpravám dle představ budoucích majitelů. Dům je po celkové revitalizaci. Klidná lokalita s výbornou dostupností veškerých služeb, nízké náklady na bydlení. Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního. Užitná plocha: 48 m 2. Požadovaná cena 650 000 Kč za nemovitost. - 11 -
družstevní byt Svazácká, Ostrava Zábřeh 2+1, 53m2 s balkónem v klidné části Zábřehu. Byt je po částečné rekonstrukci, el.v mědi, rozvody vody a odpadů v plastu. V chodbě je vestavěná skřín na míru. V předsíni, koupelně a kuchyni je dlažba, v pokojích parkety. Dům je taktéž po částečně rekonstrukci, plastová okna, vchodove dveře, zvonky a schránky. Velice nízké náklady - 3500 Kč pro 2 osoby. Dobrá občanská vybavenost - MHD 5min, školka a škola. Podlaží: 3. podlaží z celkem 4. Užitná plocha: 53 m 2. Požadovaná cena 579.000,- Kč včetně advokátní úschovy. Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví na ulici Baranovova. Byt se nachází v nižší cihlové zástavbě. Dům je zateplen, má plastová okna, nové vstupy do domu, rozvody. Byt v původním stavu, vhodný pro vlastní realizaci. V pokojích parkety, v obývacím pokoji francouzské okno. Velké koupelna společná s WC, možnost rozdělit samostatně. Na chodbě vestavěné skříně. K bytu náleží 2 sklepní kóje. Podlaží: 2. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního. Užitná plocha: 52 m 2. Požadovaná cena 659 000 Kč za nemovitost, včetně provize. - 12 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 600.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 200.000,- Kč. Slovy: Dvěstětisíc Kč V Tršicích 7.1.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4640-8/2016 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.7957 ze dne 9.12.2015 6 Snímek katastrální mapy 1 Informace z prohlášení vlastníka 2 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-15 -
Informace z prohlášení vlastníka - 16 -
- 17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -