ZNALECKÝ POSUDEK č. 4493-292/2015 O ceně bytové jednotky č.660/21 v Karlových Varech, Stará Role, Dvořákova 660/9, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6711/258479 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.1256, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 211 m 2 a p.č.st.1257, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 212 m 2, vše zapsáno na LV č.4001 pro k.ú.stará Role Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 8.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 8.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.660/21 v Karlových Varech, Stará Role, Dvořákova 660/9, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6711/258479 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.1256, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 211 m 2 a p.č.st.1257, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 212 m 2, vše zapsáno na LV č.4001 pro k.ú.stará Role 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.660/21 Adresa předmětu ocenění: Dvoříkova 660/9 360 17 Karlovy Vary Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Karlovy Vary Katastrální území: Stará Role Počet obyvatel: 49 864 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.9.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4001 pro k.ú.stará Role - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 670616/1968, Pan Jan Trefil, Dvořákova 660/9, 36017 Karlovy Vary, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 670616/1968, Pan Jan Trefil, Dvořákova 660/9, 36017 Karlovy Vary, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1 (zřejmě upraven z 2+1), nacházející se v 8.nadzemním podlaží panelového objektu s osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je z živičných pásů, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. WC je splachovací, koupelna je s vanou a umyvadlem, umakartové jádro. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem. Podlahy jsou z PVC a parket. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Vnitřní dveře jsou náplňové. K jednotce náleží lodžie. Výtah v domě je instalován, nový. Dům je po revitalizaci. Dům je v dobrém stavu, byt je zřejmě v morálně zastaralém stavu. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Parkování u domu je průměrné. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.660/21-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.660/21 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00-4 -
včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,980 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti VI 0,00-5 -
7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,100 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 1,100 = 1,078 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 450,- 1,078 2 641,10 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.1256 211,00 2 641,10 557 272,10 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.1257 212,00 2 641,10 559 913,20 nádvoří Stavební pozemky - celkem 423,00 m 2 1 117 185,30 Pozemky - zjištěná cena = 1 117 185,30 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 1 117 185,30Kč 1 117 185,30 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 117 185,30 Kč - 6 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovy Vary 3 Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 14 753,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy plocha bytové jednotky: 67,11 * 1,00 = 67,11 m 2 lodžie - odhad: 3,6 * 0,20 = 0,72 m 2 sklep - odhad: 1,8 * 0,10 = 0,18 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 68,01 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00-7 -
údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,925 = 0,860 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,980 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00-8 -
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,100 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 14 753,- Kč/m 2 * 0,860 = 12 687,58 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 68,01 m 2 * 12 687,58 Kč/m 2 * 0,980 * 1,100= 930 187,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 930 187,14 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 117 185,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 711 / 258 479 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 117 185,30 Kč * 6 711 / 258 479 = 29 005,96 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 29 005,96 Kč Bytová jednotka č.660/21 - zjištěná cena = 959 193,10 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.660/21 959 193,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 959 193,10 Kč Celkem 959 193,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 959 193,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.660/21 959 193,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 959 193,10 Kč Celkem 959 193,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 959 193,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 959 190,- Kč slovy: Devětsetpadesátdevěttisícjednostodevadesát Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 877.400,- Kč - INVESA s.r.o., Revoluční 725/11, Staré Město, 110 00 Praha 1. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 11 -
zprostředkování prodeje zrekonstruovaného bytu v osobním vlastnictví v městské části Karlových Varů Rybáře na Růžovém Vrchu. Byt 2+1+L o celkové výměře 65 m2 podlahové plochy + sklepní kóje + prosklená lodžie se nachází v ulici Jana Opletala v panelovém domě, který prošel celkovou rekultivací - zateplení, plastová okna, nový výtah a fasáda. Rekonstrukce bytu proběhla v loňském roce ( obložení bytového jádra, stropní obklad s osvětlením, plovoucí podlaha, dlažba, nová kuchyňská linka a plynový sporák. WC je samostatné, řešení bytu působí velice příjemným a prostorným dojmem. V dosahu domu celková občanská vybavenost, zastávka MHD, 10 minut do centra, klidná část města, parkování před domem, park a dětské hřiště. Požadovaná cena 1 120 000 Kč za nemovitost. prostorný byt 2+1 s lodžií ve 3. patře panelového bytového domu v Karlových Varech - Doubí. Byt - 12 -
je v původním, dobře udržovaném stavu. V těsné blízkosti se nachází veškerá občanská vybavenost včetně školy, školky, obchodu, atp. Bezproblémové parkování, blízkost lesa a Svatošské skály, které je vyhledávaným cílem rodinných výletů jsou výhodou této nabídky. Požadovaná cena 990 000 Kč za nemovitost, včetně provize prodej bytové jednotky 2+1 v Bohaticích, okr. Karlovy Vary o celkové ploše 65 m² s prostornou lodžií. Bytová jednotka má nová plastová okna, jinak je v původním zachovalém stavu. K bytu náleží sklepní kóje. Dům se nachází na velmi klidném místě v blízkosti veškeré občanské vybavenosti. Požadovaná cena 995 000 Kč za nemovitost. - 13 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.050.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.050.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionpadesátisíc Kč V Tršicích 8.9.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4493-292/2015 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.4001 ze dne 17.8.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -