Znalecký posudek č. 14/08/115 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem - pozemku p.č. 513 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 473 - rod. dům, pozemků p.č. 514 - zahrada, p.č. 404 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 405 - ostatní plocha, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 136, pro k.ú. Javorník-město, obec Javorník, okres Jeseník. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: 29452783 Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo 54453 Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) e-mail: info@ozkbest.cz www.ozkbest.cz Posudek obsahuje 25 stran a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 21. 8. 2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 14. 6. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 00819/09-152, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo 513 o výměře 374 m 2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 473, rod. dům, stojící na pozemku parc. č. 513 - pozemek parcelní číslo 514 o výměře 792 m 2, druh: zahrada - pozemek parcelní číslo 404 o výměře 261 m 2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parcelní číslo 405 o výměře 1 428 m 2, druh: ostatní plocha vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, pro obec Javorník, katastrální území Javorník-město, okres Jeseník, na listu vlastnictví č. 136, podíl 1/2. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. 513 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 473 - rod. dům, pozemky p.č. 514 - zahrada, p.č. 404 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 405 - ostatní plocha, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 136, pro k.ú. Javorník-město, obec Javorník, okres Jeseník. Rodinný dům je situovaný na adrese Havlíčkova č.p. 473, 790 70 Javorník. Rodinný dům se nachází v centrální, zastavěné části obce Javorník, jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má město Javorník 2 941 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Javorník nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 10. 8. 2014 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníků, povinného pana Ing. Jiřího Kopeckého a jeho manželky Ing. Stanislavy Kopecké. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 00819/09-152, ze dne 14. 6. 2014.. - Výpis z katastru nemovitostí č. 136, vyhotovený objednavatelem dne 24. 7. 2014. - Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘI BeST s.r.o., dne 10. 8. 2014. - Mapy širších vztahů I a II. - Náhled platného územního plánu města Javorník, získaný prostřednictvím oficiálních webových stránek okresního města Jeseník. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
- Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 10. 8. 2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Olomoucký Okres: Jeseník Obec: Javorník Katastrální území: Javorník-město (657921) List vlastnictví číslo: 136 Vlastníci: 1. Kopecká Stanislava Ing. Podíl: 1/2 Havlíčkova 473, 79070 Javorník 2. Kopecký Jiří Ing. Podíl: 1/2 Horní Fořt 36, 79070 Uhelná 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti I) Stavba č.p. 473 - rod. dům, včetně pozemků p.č. 513 a p.č. 514, vše dle LV č. 136 Jedná se o nepodsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími ze smíšeného zdiva, sedlová a pultová střecha je kryta eternitovými šablonami. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení povinného cca 200 roků. Vytápění rodinného domu je ústřední pomocí plynového kotle a lokální pomocí krbových kamen. V roce 1991 byla provedena rekonstrukce I. nadzemního podlaží pro potřeby komerčního užívání. V průběhu životnosti byly bytové jednotky, které jsou situovány ve II. nadzemním podlaží, postupně kompletně rekonstruovány. V průběhu životnosti rodinný dům dále procházel pouze běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech mírně zanedbána. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: I. nadzemní podlaží - bývalá provozovna pekárny, prostor obchodu, obytný pokoj 2x, sociální zázemí (koupelna, 2x WC), chodba, komora, schodiště stránka č. 3
II. nadzemní podlaží - bytová jednotka č. 1 - chodba, obývací pokoj, kuchyň, sociální zázemí (koupelna, WC), ložnice, 2x obytný pokoj - bytová jednotka č. 2 - chodba, sociální zázemí (koupelna, WC), kuchyň, 3x obývací pokoj, 2x obytný pokoj Parkování je možné na vlastním pozemku a na veřejné komunikaci před rodinným domem. Pozemky se nachází v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemcích p.č. 1022/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Javorník, nám. Svobody 134, 790 70 Javorník a p.č. 1023/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Olomoucký kraj, Jeremenkova 1191/40a, Hodolany, 779 00 Olomouc. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, žumpu na vyvážení a plynové vedení. Dle sdělení povinného, informací ČSÚ je ve městě Javorník dále možné napojení na hloubkovou kanalizaci. Na obytnou část rodinného domu, při její horní, pravé hranici (pohled z přístupové komunikace p.č. 1023/1 - ostatní plocha) navazuje přízemní, ocelový kotec pro psa s mírnou pultovou střechou krytou vlnitým plechem. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích včetně částečné betonové podezdívky, oplocení - dřevěné laťové včetně částečné kamenné podezdívky, ocelová vrátka s výplní ocelového pletiva, 2x dřevěná vrata - dvoukřídlá, venkovní schody betonové, sušák na prádlo, chodník ze zámkové dlažby, betonová plocha a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. II) Pozemky p.č. 404 a p.č. 405, vše dle LV č. 136 Jedná se o pozemky p.č. 404 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 405 - ostatní plocha, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 136, pro k.ú. Javorník-město, obec Javorník, okres Jeseník, které jsou situovány poblíž centrální, zastavěné části obce Javorník, na rozhraní ulic Družstevní a Polské. Při místním šetření bylo zjištěno, že na pozemku p.č. 405 - ostatní plocha, při jeho levé hranici (pohled z přístupové komunikace) je situováno torzo původního objektu. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (kamenná zídka, kamenné a zpevněné plochy). Na částech pozemků se nachází dřeviny plevelného a náletového charakteru. Pozemky jsou situovány v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné nezpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1012/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Javorník, nám. Svobody 134, 790 70 Javorník. Dle platného územního plánu města Javorník jsou oceňované pozemky vedeny v plochách s rozdílným způsobem využití - BI - bydlení v rodinných domech - městské. Tyto skutečnosti byly zjištěny náhledem platného územního plánu města Javorník, získaný prostřednictvím oficiálních webových stránek okresního města Jeseník. Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 4
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p. 473 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 136 c) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 5
B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p. 473 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 136 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 473 - rod. dům 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,130 Podlaží: Název Zastavěná plocha I. NP 9,75 18,93+17,72 5,95 = 290,00 m 2 II.NP 9,75 18,93+17,72 5,95+1,45 7,50 = 300,88 m 2 Součet: = 590,88 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 9,75 18,93 6,85+17,72 5,95 6,40+1,45 7,50 3,55 = 1 977,67 m 3 Zastřešení 9,75 18,93 5,35 0,5+17,72 5,95 1,15 0,5 = 554,34 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 532,01 m 3 stránka č. 6
Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené 7,10 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené 22,30 % Podstandardní 3. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem 8,40 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová s polovalbami, pultová 5,20 % Standardní 5. Krytina eternitové šablony 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety - 0,80 % Standardní z části) 7. Vnitřní omítky vápenné hladké 6,20 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké (z části) 3,10 % Podstandardní 9. Vnější obklady 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady keramický obklad (kuchyně, koupelna, WC) 2,30 % Standardní dřevěný obklad (chodba, technická část) 11. Schody betonové s povrchem keramické dlažby (do II. NP) 2,40 % Standardní 12. Dveře dřevěné náplňové do ocelových a dřevěných zárubní 3,30 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlová (I. NP, část II. NP a podkroví), 5,20 % Standardní plastová zdvojená (II. NP) 14. Podlahy obytných místností betonové, PVC, keramická 2,20 % Standardní dlažba, textilní krytiny 15. Podlahy ostatních místností betonové, dřevěné, keramická 1,10 % Standardní dlažba, PVC 16. Vytápění ústřední vytápění plynovým kotlem 4,40 % Standardní 17. Elektroinstalace 240/400V 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studená i teplá 3,00 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler (3x) 1,80 % Standardní 21. Instalace plynu je provedena 0,50 % Standardní 22. Kanalizace kompletní odkanalizování 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně kuchyňská linka, dřez, digestoř (2x), 0,50 % Standardní plynový sporák 24. Vnitřní vybavení vana (2x), umyvadlo (3x), sprchový kout 5,10 % Standardní (2x) 25. Záchod splachovací WC (3x) 0,40 % Standardní 26. Ostatní krbová kamna 3,60 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0,0383 2. Zdivo 0,54 22,30 % 0,1204 8. Fasádní omítky 0,54 3,10 % 0,0167 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8146 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8146 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 stránka č. 7
Koeficient změny cen staveb K i : 2,1300 Základní jednotková cena upravená: = 3 426,82 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 532,01 m 3 3 426,82 Kč/m 3 = 8 676 742,51 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy podstandardní 110 / (110 + 40) 100 = 73,333 % 73,333 % 7,10 % 0,46 / 0,8146 + 2,940 % 2. Zdivo podstandardní 110 / (110 + 40) 100 = 73,333 % 73,333 % 22,30 % 0,46 / 0,8146 + 9,235 % 3. Stropy standardní 110 / (110 + 40) 100 = 73,333 % 73,333 % 8,40 % / 0,8146 + 7,562 % 4. Střecha standardní 100 / (100 + 30) 100 = 76,923 % 76,923 % 5,20 % / 0,8146 + 4,910 % 5. Krytina standardní 60 / (60 + 20) 100 = 75,000 % 75,000 % 3,20 % / 0,8146 + 2,946 % 6. Klempířské konstrukce standardní 60 / (60 + 20) 100 = 75,000 % 75,000 % 0,80 % / 0,8146 + 0,737 % 7. Vnitřní omítky standardní 60 / (60 + 20) 100 = 75,000 % 75,000 % 6,20 % / 0,8146 + 5,708 % 8. Fasádní omítky podstandardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 3,10 % 0,46 / 0,8146 + 1,532 % 10. Vnitřní obklady standardní 20 / (20 + 20) 100 = 50,000 % 50,000 % 2,30 % / 0,8146 + 1,412 % 11. Schody standardní 110 / (110 + 40) 100 = 73,333 % 73,333 % 2,40 % / 0,8146 + 2,161 % 12. Dveře standardní 60 / (60 + 20) 100 = 75,000 % 75,000 % 3,30 % / 0,8146 + 3,038 % 13. Okna standardní 50 / (50 + 30) 100 = 62,500 % 62,500 % 5,20 % / 0,8146 + 3,990 % 14. Podlahy obytných místností standardní 50 / (50 + 30) 100 = 62,500 % 62,500 % 2,20 % / 0,8146 + 1,688 % 15. Podlahy ostatních místností standardní 60 / (60 + 20) 100 = 75,000 % 75,000 % 1,10 % / 0,8146 + 1,013 % 16. Vytápění standardní 20 / (20 + 20) 100 = 50,000 % stránka č. 8
50,000 % 4,40 % / 0,8146 + 2,701 % 17. Elektroinstalace standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 4,10 % / 0,8146 + 3,020 % 19. Rozvod vody standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 3,00 % / 0,8146 + 2,210 % 20. Zdroj teplé vody standardní 20 / (20 + 20) 100 = 50,000 % 50,000 % 1,80 % / 0,8146 + 1,105 % 21. Instalace plynu standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 0,50 % / 0,8146 + 0,368 % 22. Kanalizace standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 2,80 % / 0,8146 + 2,062 % 23. Vybavení kuchyně standardní 10 / (10 + 10) 100 = 50,000 % 50,000 % 0,50 % / 0,8146 + 0,307 % 24. Vnitřní vybavení standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 5,10 % / 0,8146 + 3,756 % 25. Záchod standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 0,40 % / 0,8146 + 0,295 % 26. Ostatní standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 3,60 % / 0,8146 + 2,652 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 67,357 % Odpočet opotřebení: 8 676 742,51 Kč 67,357 % 5 844 393,45 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 2 832 349,06 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku I. Negativní* konkrétně pak o hodnotu -0,04, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 stránka č. 9
Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,903 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce centrum obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska II. Výhodná možnost komerčního využití 0,04 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,970 i = 2 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 2 832 349,06 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,876 Cena stavby: CS = CS N pp = 2 481 137,78 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 1 240 568,89 Kč Stavba č.p. 473 - rod. dům určená cena: 1 240 568,89 Kč a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.2.1) Stavba č.p. 473 - rod. dům 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové stránka č. 10
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,130 Obestavěný prostor: 2 532,01 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,8146 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8146 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1300 Základní jednotková cena upravená: = 3 426,82 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 532,01 m 3 3 426,82 Kč/m 3 = 8 676 742,51 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy podstandardní 110 / (110 + 40) 100 = 73,333 % 73,333 % 7,10 % 0,46 / 0,8146 + 2,940 % 2. Zdivo podstandardní 110 / (110 + 40) 100 = 73,333 % 73,333 % 22,30 % 0,46 / 0,8146 + 9,235 % 3. Stropy standardní 110 / (110 + 40) 100 = 73,333 % 73,333 % 8,40 % / 0,8146 + 7,562 % 4. Střecha standardní 100 / (100 + 30) 100 = 76,923 % 76,923 % 5,20 % / 0,8146 + 4,910 % 5. Krytina standardní 60 / (60 + 20) 100 = 75,000 % 75,000 % 3,20 % / 0,8146 + 2,946 % 6. Klempířské konstrukce standardní 60 / (60 + 20) 100 = 75,000 % 75,000 % 0,80 % / 0,8146 + 0,737 % 7. Vnitřní omítky standardní 60 / (60 + 20) 100 = 75,000 % 75,000 % 6,20 % / 0,8146 + 5,708 % 8. Fasádní omítky podstandardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 3,10 % 0,46 / 0,8146 + 1,532 % 10. Vnitřní obklady standardní 20 / (20 + 20) 100 = 50,000 % 50,000 % 2,30 % / 0,8146 + 1,412 % 11. Schody standardní 110 / (110 + 40) 100 = 73,333 % 73,333 % 2,40 % / 0,8146 + 2,161 % 12. Dveře standardní 60 / (60 + 20) 100 = 75,000 % 75,000 % 3,30 % / 0,8146 + 3,038 % 13. Okna standardní 50 / (50 + 30) 100 = 62,500 % stránka č. 11
62,500 % 5,20 % / 0,8146 + 3,990 % 14. Podlahy obytných místností standardní 50 / (50 + 30) 100 = 62,500 % 62,500 % 2,20 % / 0,8146 + 1,688 % 15. Podlahy ostatních místností standardní 60 / (60 + 20) 100 = 75,000 % 75,000 % 1,10 % / 0,8146 + 1,013 % 16. Vytápění standardní 20 / (20 + 20) 100 = 50,000 % 50,000 % 4,40 % / 0,8146 + 2,701 % 17. Elektroinstalace standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 4,10 % / 0,8146 + 3,020 % 19. Rozvod vody standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 3,00 % / 0,8146 + 2,210 % 20. Zdroj teplé vody standardní 20 / (20 + 20) 100 = 50,000 % 50,000 % 1,80 % / 0,8146 + 1,105 % 21. Instalace plynu standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 0,50 % / 0,8146 + 0,368 % 22. Kanalizace standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 2,80 % / 0,8146 + 2,062 % 23. Vybavení kuchyně standardní 10 / (10 + 10) 100 = 50,000 % 50,000 % 0,50 % / 0,8146 + 0,307 % 24. Vnitřní vybavení standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 5,10 % / 0,8146 + 3,756 % 25. Záchod standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 0,40 % / 0,8146 + 0,295 % 26. Ostatní standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 3,60 % / 0,8146 + 2,652 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 67,357 % Odpočet opotřebení: 8 676 742,51 Kč 67,357 % 5 844 393,45 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 2 832 349,06 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 1 416 174,53 Kč Stavba č.p. 473 - rod. dům určená cena: 1 416 174,53 Kč stránka č. 12
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 136 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Javorník Název okresu: Jeseník Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II. 2001 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 1 040, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 541,01 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku I. Negativní* konkrétně pak o hodnotu -0,04, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,903 i = 1 4 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 stránka č. 13
6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce centrum obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska II. Výhodná možnost komerčního využití 0,04 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,970 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,876 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 473,9248 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 513 zastavěná plocha a nádvoří 374 177 247,88 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 379,1398 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 404 zastavěná plocha a nádvoří - 261 98 955,49 zbořeniště 405 ostatní plocha - jiná plocha 1 428 541 411,63 Součet: 1 689 640 367,12 9 odst. 3 Jiné pozemky (dle 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 142,1774 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 514 zahrada 792 112 604,50 Součet cen všech typů pozemků: = 930 219,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 465 109,75 Kč stránka č. 14
Pozemky na LV číslo 136 určená cena: 465 109,75 Kč b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. b.2.1) Pozemky na LV číslo 136 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Javorník Název okresu: Jeseník Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II. 2001 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 1 040, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 541,01 Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 1,000 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 541,0100 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 513 zastavěná plocha a nádvoří 374 202 337,74 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 432,8080 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 404 zastavěná plocha a nádvoří - 261 112 962,89 zbořeniště 405 ostatní plocha - jiná plocha 1 428 618 049,82 stránka č. 15
Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] Součet: 1 689 731 012,71 9 odst. 3 Jiné pozemky (dle 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 162,3030 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 514 zahrada 792 128 543,98 Součet cen všech typů pozemků: = 1 061 894,43 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 530 947,21 Kč Pozemky na LV číslo 136 určená cena: 530 947,21 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitá věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: - druhu a účelu věcí, - koncepce a technických parametrů, - materiálů, - technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), - velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. stránka č. 16
Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD ul. Havlíčkova, Javorník, okres Jeseník Samostatně stojící rodinný dům o dispozici 3+1, který se nachází v klidné části obce. V I. nadzemním podlaží jsou prostory ke komerčnímu využití - obchod, zázemí společenský sál, kuchyň, koupelna a WC. Ve II. nadzemním podlaží se nachází bytová jednotka s balkónem o velikosti 3+1. V půdních prostorech lze vybudovat další obytné místnosti. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva. Objekt je napojen na obecní vodovod, odpady jsou svedeny do žumpy. K domu náleží hospodářská budova, garáž a udržovaná zahrada. Pozemek je kompletně oplocen. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 550 000,- Kč 2) RD ul. nám. Svobody, Javorník, okres Jeseník Jedná se o dům, který je situován na náměstí v centru města. Dům vyžaduje kompletní rekonstrukci. Na dům je zpracován podrobný stavebně-historický rozbor, včetně zařazení všech konstrukcí do časové osy od středověku až po současnost. Jedná se o dům se dvěma nadzemními podlažími s částečně využitým podkrovím. Dům je kompletně zasíťovaný. Z domu je výhled na náměstí s radnicí a zejména na dominantu Javorníku - zámek Jánský vrch. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 690 000,- Kč 3) RD Vidnava, okres Jeseník Jedná se o řadový rodinný dům o vnitřní velikosti 4+1, který se nachází v centru obce. V I. nadzemním podlaží se nachází prostory obchodu. Ve II. nadzemním podlaží je předsíň, chodba, čtyři obytné pokoje, koupelna a WC. Střecha domu je sedlová. Vytápění řešeno kotlem na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je z řádu, odpady jsou svedeny do kanalizace. Za domem je dvorek a zahradní posezení. Dům je vhodný k trvalému bydlení, ale částečně ke komerčním účelům. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 1 000 000,- Kč 4) RD ul. Lékárenská, Vidnava, okres Jeseník Rodinný dům o vnitřní velikosti 4+1. Jedná se o řadový dům, který se nachází v centru obce. V přízemí je chodba, kuchyň, obývací pokoj, kotelna a spíž. V patře je předsíň, chodba, obývací pokoj, dětský pokoj, kuchyň, koupelna, WC a vstup na terasu. Ve II. nadzemním podlaží se nachází půda, kde lze vybudovat další obytné místnosti. Střecha je sedlová, topení je ústřední pomocí plynového kotle. Voda je z řádu, odpady svedeny do kanalizace. Za domem je dvorek a zahradní posezení. Dům je vhodný k trvalému bydlení, ale také k podnikání. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 590 000,- Kč 5) RD Lipová-lázně, okres Jeseník Prostorný rodinný dům o dvou bytových jednotkách v Lipové-lázních, cca 2 km od centra města Jeseník. Dům je celý podsklepený, dispozičně řešený v I. nadzemním podlaží - 2+1 a dvě garáže, ve II. nadzemním podlaží - 4+1 s balkónem. Součástí je zahrada o výměře 830 m 2. Na domě je nutné provézt částečné rekonstrukci. Základní občanská vybavenost v místě, dobrá dopravní dostupnost do města Jeseník. Nabídková CENA: 990 000,- Kč stránka č. 17
Seznam porovnávaných objektů: 1) RD ul. Havlíčkova, Javorník, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 550 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 0,85 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 616 246,50 Kč Váha (V): 1,0 2) RD ul. nám. Svobody, Javorník, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 690 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 0,85 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 773 109,24 Kč Váha (V): 1,0 3) RD Vidnava, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 1 000 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,05 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,95 K polohový : 0,95 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 1 005 018,81 Kč Váha (V): 1,0 4) RD ul. Lékárenská, Vidnava, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 590 000, Kč Množství (M): 0,95 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 0,95 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,90 K polohový : 0,95 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 728 197,84 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Lipová-lázně, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 990 000, Kč Množství (M): 1,00 celek stránka č. 18
K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 0,95 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 0,95 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 1 044 717,06 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K stavební konstrukce K údržby a stavebně-technického stavu K vybavení K výměry pozemku K polohový K objektivizační ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: 616 246,50 Kč 833 457,89 Kč 1 044 717,06 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: 835 000, Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = 835 000, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 417 500, Kč Úprava ceny koeficientem: Výslednou porovnávací hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Vliv spoluvlastnictví 0,750 Cena po úpravě: = 313 125, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 313 125, Kč stránka č. 19
C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Věcná hodnota - (též "substanční hodnota", dle právního názvosloví "časová cena") - jde o reprodukční cenu stavby včetně pozemku, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tento nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění (bez koeficientu prodejnosti K p ). Obdobou této ceny je v zákoně číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku, tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem. Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. stránka č. 20
Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - dostatečná občanská vybavenost města Javorník - dopravní dostupnost města Javorník je zajištěna pomocí autobusové a vlakové dopravy - ve městě Javorník je možnost napojení na kompletní IS - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví - pozemky p.č. 404 a p.č. 405 jsou dle platného ÚP města Javorník stavební Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - na pozemky p.č. 513 a p.č. 514 nevede přípojka hloubkové kanalizace - údržba a stavebně-technický stav rodinného domu na horší úrovni - přístup k pozemkům p.č. 404 a p.č. 405 je po nezpevněné komunikaci - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2) považovat za obtížně obchodovatelný. I) Stavba č.p. 473 - rod. dům, včetně pozemků p.č. 513 a p.č. 514, vše dle LV č. 136 Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. II) Pozemky p.č. 404 a p.č. 405, vše dle LV č. 136 Na základě databáze uskutečněných prodejů, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí se v současné době srovnatelné nemovité věci (pozemky) prodávají za ceny v rozmezí od 150,- Kč do 250,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, odhadujeme obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitých věcí při střední hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 200,- Kč/m 2. Celková hodnota předmětu ocenění po zaokrouhlení činí 340 000,- Kč, za pozemky jako celek. stránka č. 21
Výslednou obvyklou hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k výše uvedeným pozemkům, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Výpočet ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k pozemkům p.č. 404 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 405 - ostatní plocha: 340 000,- x 1/2 x 3/4 = 130 000,- Kč (po zaokrouhlení) Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 315 000,- + 130 000,- = 445 000,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci 1 240 570, Kč 465 110, Kč 1 705 680, Kč 1 416 170, Kč 530 950, Kč 1 947 120, Kč 313 130, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 445 000, Kč Cena slovy: čtyřistačtyřicetpěttisíc Kč stránka č. 22
Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne 21. 8. 2014...... ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 23
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/08/115 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 24
E. SEZNAM PŘÍLOH - I) Fotodokumentace - Výpis z katastru nemovitostí - I) Kopie katastrální mapy - I) Mapy širších vztahů I a II - II) Fotodokumentace - II) Kopie katastrální mapy - II) Mapy širších vztahů I a II stránka č. 25
I) Fotodokumentace stránka č. 1
stránka č. 2
stránka č. 3
Havlíčkova č.p. 473, Javorník Havlíčkova č.p. 473 790 70 Javorník
Havlíčkova č.p. 473, Javorník Havlíčkova č.p. 473 790 70 Javorník
II) Fotodokumentace
50 23'31.850"N 17 0'2.730"E
50 23'31.850"N 17 0'2.730"E