ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 15316814 NEMOVITOST: o ceně RD č.p.20 vč.pozemků st.23, 112 a p.č.35, 36/2, 553/6 a příslušenství v obci Neratovice, k.ú.korycany, okres Mělník Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Neratovice, k.ú. Korycany Adresa nemovitosti: Korycany 20, 27745 Vlastník stavby: Alena Zeusová, Korycany 20, 27745 Korycany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Alena Zeusová, Korycany 20, 27745 Korycany, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 16547/12-175 (ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 17 000 000 Kč Datum místního šetření: 8.5.2014 Stav ke dni : 8.5.2014 Počet stran: 33 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 12.5.2014 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol
o ceně RD č.p.20 vč.pozemků st.23, 112 a p.č.35, 36/2, 553/6 a příslušenství v obci Neratovice, k.ú.korycany, okres Mělník. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Mělník, LV č.185 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 16547/12-175 - exekuční příkaz i Č.j. 124 Ex 16547/12-14 - kolaudační rozhodnutí č.j.: SO-717/05Jí ze dne 11.2.2005 - územní rozhodnutí č.j. OVÚP-5297/01/Ča ze dne 14.11.2001 Místopis Obec Neratovice, k.ú. Korycany je součástí okresu Mělník a náleží pod Středočeský kraj. Obec Korycany se rozkládá nedaleko Neratovic, Prahy. Obec Neratovice, k.ú. Korycany má 16 415 obyvatel. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.20 vč.pozemků st.23, 112 a p.č.35, 36/2, 553/6 a příslušenství v obci Neratovice, k.ú.korycany, okres Mělník. Jedná se o hospodářskou usedlost postavenou již v roce 1920 za účelem zemědělství a chovu zvířat, sousedící z jedné strany velkým lánem polí a přilehlými budovami. Podle kolaudačního rozhodnutí a místního šetření bylo zjištěno, že u objektů došlo k rekonstrukci v roce 2005. Jednalo se o stavební úpravy RD č.p.20 spočívající v rekonstrukci objektu: v přízemí - 1 bytová jednotka, společenská místnost, kancelář se sociálním zázemím pro jezdce, stáj, sedlovnu a otevřené přístřešky pro krmivo, v 2.n.p.- 1 bytová jednotka 3+1, půda. Stavba jízdárny- ocelové hala 50*28*6: krytá jízdárna, stání pro koně, žumpa, vodovodní přípojka. RD č.p.20 vč.pozemků st.23, 112 a p.č.35, 36/2, 553/6 a příslušenství v obci Neratovice, k.ú.korycany, okres Mělník, - 2 -
který je zapsaná u KN Mělník na LV č.185. Objekt RD č.p. 20 se nachází nedaleko centra obce. RD není podsklepen má dvě nadzemní podlaží a sklonitou střechu. Budova je po rekonstrukci z roku 2005, v objektu se nacházejí byt.jednotky, kanceláře, soc.zařízení využívány k podnikání. Vedlejší stavby slouží jako zázemí pro jezdce- společenská místnost, šatny, WC, sprchy, další objekt je určen jako stáj pro koně a sedlovna, na tento objekt navazuje sklad pro krmivo. Nově byla vybudována krytá jízdárna za účelem ustájení a výcviku sportovních koní.nosná konstrukce haly je ocelová, výška sloupu 3,85m, výška hřebene 6m, hala je obezděná betonovými tvárnicemi, zavětrována v polích kde nejsou okenní otvory a obvodovým pláštěm. Střešní krytina - vlnitá krytina, střecha sedlová. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, celková údržba objektů dobrá. Objekty se nachází v klidné části obce Neratovice, k.ú. Korycany. Objekt je napojen na inž. sítě. Parkování před domem i na pozemku u RD. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( stáje,oplocení, trvalé porosty,jízdárna, přípojky).občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.20 Neratovice, k.ú. Korycany 1.2 objekt u RD 1.3 objekt stájí 1.4 objekt navazující na stáje 1.5 krytá jízdárna 1.6 žumpa 1.7 přípojka vody - 3 -
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.23, 112, č.p.35, 36/2, 553/6 v obci Neratovice, k.ú.korycany 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.20 Neratovice, k.ú. Korycany 2.2 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Korycany: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 690,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční II 0,95 zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 753,75 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.20 Neratovice, k.ú. Korycany Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou - 4 -
Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 185 I -0,03 omezení vlastnických práv 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,910 i = 1 Index polohy 4 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,870 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,792 11-5 -
Obestavěný prostor - celkem: 1 502,61 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní S 3,60 100 1,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 99,50 Koeficient vybavení K4: 0,9950 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9950 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1300 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 185,72 Plná cena: 1 502,61 m 3 * 4 185,72 Kč/m 3 = 6 289 504,73 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 94 roků - 6 -
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 154 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 94 / 154 = 61,0 % Koeficient opotřebení: (1-61,0 % / 100) * 0,390 Nákladová cena stavby CSN = 2 452 906,84 Kč Koeficient pp * 0,792 Cena stavby CS = 1 942 702,22 Kč RD č.p.20 Neratovice, k.ú. Korycany - zjištěná cena = 1 942 702,22 Kč 1.2 objekt u RD Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: D. budovy Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1261 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 185 I -0,03 omezení vlastnických práv 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,910 i = 1 4 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10-7 -
stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,870 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,792 11 Obestavěný prostor - celkem: 1 041,46 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,30 100 1,00 6,30 2. Svislé konstrukce S 17,20 100 1,00 17,20 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,90 100 1,00 5,90 5. Krytiny střech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,00 100 1,00 7,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3,60 100 1,00 3,60 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,30 100 1,00 3,30 11. Dveře S 3,90 100 1,00 3,90 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,70 100 1,00 5,70 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,40 100 1,00 3,40 24. Výtahy S 1,40 100 1,00 1,40 25. Ostatní S 5,40 100 1,00 5,40 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 99,60-8 -
Koeficient vybavení K4: 0,9960 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 611,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9555 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9000 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9960 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0800 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 367,86 Plná cena: 1 041,46 m 3 * 4 367,86 Kč/m 3 = 4 548 951,48 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 154 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 94 / 154 = 61,0 % Koeficient opotřebení: (1-61,0 % / 100) * 0,390 Nákladová cena stavby CSN = 1 774 091,08 Kč Koeficient pp * 0,792 Cena stavby CS = 1 405 080,14 Kč Objekt u RD - zjištěná cena = 1 405 080,14 Kč 1.3 objekt stájí Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: L. Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 185 I -0,03 omezení vlastnických práv 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,910 i = 1 4-9 -
Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,870 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,792 11 Obestavěný prostor - celkem: 3 816,38 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 11,30 100 1,00 11,30 2. Svislé konstrukce S 26,20 100 1,00 26,20 3. Stropy S 8,90 100 1,00 8,90 4. Krov, střecha S 10,30 100 1,00 10,30 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,90 100 1,00 5,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody S 0,70 100 1,00 0,70 11. Dveře S 2,00 100 1,00 2,00 12. Vrata S 2,40 100 1,00 2,40 13. Okna S 4,30 100 1,00 4,30-10 -
14. Povrchy podlah S 4,70 100 1,00 4,70 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 1,40 100 1,00 1,40 19. Vnitřní kanalizace S 1,30 100 1,00 1,30 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 0,50 100 1,00 0,50 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení S 2,00 100 1,00 2,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní S 5,10 100 1,00 5,10 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K4: 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 930,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9340 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,1696 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1360 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 841,18 Plná cena: 3 816,38 m 3 * 4 841,18 Kč/m 3 = 18 475 782,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 104 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 104 = 61,5 % Koeficient opotřebení: (1-61,5 % / 100) * 0,385 Nákladová cena stavby CSN = 7 113 176,27 Kč Koeficient pp * 0,792 Cena stavby CS = 5 633 635,61 Kč Objekt stájí - zjištěná cena = 5 633 635,61 Kč 1.4 objekt navazující na stáje Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00-11 -
součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 185 I -0,03 omezení vlastnických práv 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,910 i = 1 4 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,870 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,792 11 Obestavěný prostor - celkem: 1 085,07 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl - 12 -
1. Základy vč. zemních prací S 13,10 100 1,00 13,10 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 13,80 100 1,00 13,80 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 100 1,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů S 2,70 100 1,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody S 1,80 100 1,00 1,80 11. Dveře S 2,40 100 1,00 2,40 12. Vrata S 3,00 100 1,00 3,00 13. Okna S 3,40 100 1,00 3,40 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 6,10 100 1,00 6,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní S 5,40 100 1,00 5,40 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K4: 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9479 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9287 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1360 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 734,35 Plná cena: 1 085,07 m 3 * 3 734,35 Kč/m 3 = 4 052 031,15 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 114 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 114 = 56,1 % Koeficient opotřebení: (1-56,1 % / 100) * 0,439 Nákladová cena stavby CSN = 1 778 841,67 Kč Koeficient pp * 0,792 Cena stavby CS = 1 408 842,60 Kč - 13 -
Objekt navazující na stáje - zjištěná cena = 1 408 842,60 Kč 1.5 krytá jízdárna Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: L. Svislá nosná konstrukce: kovová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 185 I -0,03 omezení vlastnických práv 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,910 i = 1 4 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11-14 -
Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,870 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,792 Obestavěný prostor - celkem: 7 912,00 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 11,30 100 1,00 11,30 2. Svislé konstrukce S 26,20 100 1,00 26,20 3. Stropy S 8,90 100 1,00 8,90 4. Krov, střecha S 10,30 100 1,00 10,30 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,90 100 1,00 5,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,00 100 1,00 2,00 12. Vrata S 2,40 100 1,00 2,40 13. Okna S 4,30 100 1,00 4,30 14. Povrchy podlah S 4,70 25 1,00 1,18 14. Povrchy podlah C 4,70 75 0,00 0,00 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod S 1,40 100 1,00 1,40 19. Vnitřní kanalizace S 1,30 100 1,00 1,30 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 0,50 100 1,00 0,50 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení S 2,00 100 1,00 2,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní S 5,10 100 1,00 5,10 Součet upravených objemových podílů 95,38 Koeficient vybavení K4: 0,9538 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 930,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9480 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9248 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,9292 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9538-15 -
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1360 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 203,18 Plná cena: 7 912,00 m 3 * 3 203,18 Kč/m 3 = 25 343 560,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 49 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 49 = 18,4 % Koeficient opotřebení: (1-18,4 % / 100) * 0,816 Nákladová cena stavby CSN = 20 680 345,09 Kč Koeficient pp * 0,792 Cena stavby CS = 16 378 833,31 Kč Krytá jízdárna - zjištěná cena = 16 378 833,31 Kč 1.6 žumpa Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 2.3.1. Žumpa Výměra: 15,00 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 185 I -0,03 omezení vlastnických práv 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,910 i = 1 Index polohy 4 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02-16 -
Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,870 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,792 11 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m 3 = 2 300,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2960 Základní cena upravená cena Kč/m 3 = 5 280,80 Plná cena: 15,00 m 3 * 5 280,80 Kč/m 3 = 79 212,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 89 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 89 = 10,1 % Koeficient opotřebení: (1-10,1 % / 100) * 0,899 Nákladová cena stavby CSN = 71 211,59 Kč Koeficient pp * 0,792 Cena stavby CS = 56 399,58 Kč Žumpa - zjištěná cena = 56 399,58 Kč 1.7 přípojka vody Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Délka: 75,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222-17 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 185 I -0,03 omezení vlastnických práv 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,910 i = 1 Index polohy 4 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,870 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,792 11 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m = 340,- - 18 -
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Základní cena upravená cena Kč/m = 782,68 Plná cena: 75,00 m * 782,68 Kč/m = 58 701,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 69 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 69 = 13,0 % Koeficient opotřebení: (1-13,0 % / 100) * 0,870 Nákladová cena stavby CSN = 51 069,87 Kč Koeficient pp * 0,792 Cena stavby CS = 40 447,34 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 40 447,34 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.23, 112, č.p.35, 36/2, 553/6 v obci Neratovice, k.ú.korycany Jedná se o pozemky st.23, 112, č.p.35, 36/2, 553/6 v obci Neratovice, k.ú.korycany, okres Mělník. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 185 u KN Mělník. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo - zem. fond II -0,01 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,990 i = 1 6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00-19 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 185 omezení vlastnických práv 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I -0,03 IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,910 i = 1 4 Index polohy pozemku Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,870 i = 2 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,910 * 0,990 * 0,870 = 0,784 11 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 753,75 0,784 590,94 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 23 4 624,00 590,94 2 732 506,56-20 -
nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 112 1 376,00 590,94 813 133,44 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 35 259,00 590,94 153 053,46 4 odst. 1 ostatní plocha 36/2 286,00 590,94 169 008,84 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 3 867 702,30 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 553/6 10 602 8 426,00 9,73 120,00 21,41 180 400,66 orná půda 553/6 11 901 1 574,00 9,85 120,00 21,67 34 108,58 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 10 000,00 m2 214 509,24 Pozemky st.23, 112, č.p.35, 36/2, 553/6 v obci Neratovice, k.ú.korycany - zjištěná cena = 4 082 211,54 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 3 867 702,30 Celková výměra pozemku m 2 6 545,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 1 230,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 726 856,20 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 47 245,65 Trvalé porosty - zjištěná cena 47 245,65 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p.20 Neratovice, k.ú. Korycany 1 942 702,20 Kč 1.1.2. objekt u RD 1 405 080,10 Kč 1.1.3. objekt stájí 5 633 635,60 Kč 1.1.4. objekt navazující na stáje 1 408 842,60 Kč 1.1.5. krytá jízdárna 16 378 833,30 Kč - 21 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. žumpa 56 399,60 Kč 1.2.2. přípojka vody 40 447,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 26 865 940,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky st.23, 112, č.p.35, 36/2, 553/6 v obci Neratovice, k.ú.korycany 4 082 211,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 4 082 211,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. trvalé porosty 47 245,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 47 245,70 Kč Celkem 30 995 397,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 30 995 397,90 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.20 Neratovice, k.ú. Korycany Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 1 465,00 m 2 Obestavěný prostor: 15 717,00 m 3 Zastavěná plocha: 2 443,00 m 2 Plocha pozemku: 16 545,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí zem.areál komerční areál budov a pozemků (statek), o celkové velikosti 23.788 m2, situovaný na konci obce Všetaty - Přívory, pouze 20 km od Prahy. Statek je určen jak k bydlení, tak i k podnikání. Areál je na vlastních rozsáhlých ucelených pozemcích o celkové výměře 19.647m2 + rybník 4.141m2. Jedná se o 9 budov (2 rodinné domy se třemi samostatnými bytovými jednotkami 2+1, dům pro správce, objekt jízdárny, stáje pro koně napojeny na sklady a seníky, objekt se zámečnickou dílnou na opravu tahačů a nákladních vozů, opravárenské služby, sklady na materiál, ventilace, a min. 10 garáží). Uspořádání budov skýtá naprosté soukromí. Areál je přístupný po asfaltové veřejné komunikaci, napojen na elektřinu (220/380 V), veřejný vodovod, odpad napojen na veřejnou kanalizaci. Areál je využíván, nabízí však mnoho možností využití - bydlení, skladování, chov a drezura koní i dalších zvířat, drobná výroba, realizace vlastního podnikatelského projektu apod. - 22 -
zem.usedlost zemědělské usedlosti za cenu pozemku o velikosti 7300m2 na břehu rybníka v obci Svárov u Unhoště okr.kladno. V usedlosti jsou tři bytové jednotky. V přízemí je byt 2+1 a garsonka, oba byty s vlastním sociálním zařízením. V patře je obývací pokoj, ložnice, zimní zahrada, kuchyně, koupelna s vanou a sprchovým koutem a WC. Celková obytná plocha domu je 250m2. Součástí usedlosti jsou další hospodářské budovy vhodné k chovu hospodářských zvířat a stodola vhodná k ustájení koní. Možnost vybudování dalších dvou bytových jednotek, jako přístavba na hospodářských budovách-stavební povolení je vyřízeno. Na pozemku je vlastní studna, vytápění je na tuhá paliva.objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. V obci je veškerá občanská vybavenost, školka, škola.v obci jezdí příměstská integrovaná doprava do Zličína. Dobrá dopravní dostupnost do Prahy, 15min. metro Zličín. zem.usedlost rozsáhlá zemědělská usedlost 4+1 s halami na okraji obce Pozdeň. Obytná budova je nepodsklepená stavba ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a rovnou střechou krytou eternitem, obytná plocha činí cca 100 m2. V přízemí je zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje, koupelna s vanou, toaleta a komora. O vytápění se starají kamna na tuhá paliva a elektrické přímotopy. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. Zemědělská usedlost je situována na pozemcích o celkové rozloze 7384 m2, součástí jsou hospodářské budovy, kravín, sklady, haly a zatravněné a zpevněné plochy. V obci Pozdeň je obchod, pošta a zdravotnické zařízení. Srovnatelné nemovitosti Název: zem.areál Lokalita: Všetaty Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,03 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,07 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,99 Upravená j. cena Kč/ks 22 415 722 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 18 123,00 m 3 23 788 m 2 22 599 000 Kč 22 599 000 Kč/ks Název: zem.usedlost - 23 -
Lokalita: Svárov Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00-24 - Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 12 510 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 4 589,00 m 3 7 300 m 2 13 900 000 Kč 13 900 000 Kč/ks Název: zem.usedlost Lokalita: Pozdeň Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,95 Kč Časový koeficient 0,90 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,77 Upravená j. cena Kč/ks 15 773 981 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 13 210,00 m 3 7 384 m 2 20 499 000 Kč 20 499 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 12 510 000 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 16 899 901 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 22 415 722 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 16 899 901 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 16 899 901 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.20 Neratovice, k.ú. Korycany 1 942 702,00 Kč 1.2 objekt u RD 1 405 080,00 Kč 1.3 objekt stájí 5 633 636,00 Kč 1.4 objekt navazující na stáje 1 408 843,00 Kč 1.5 krytá jízdárna 16 378 833,00 Kč 1.6 žumpa 56 400,00 Kč
1.7 přípojka vody 40 447,00 Kč 26 865 941,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.23, 112, č.p.35, 36/2, 553/6 v obci Neratovice, 4 082 212,00 Kč k.ú.korycany 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty 47 246,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.20 Neratovice, k.ú. Korycany 16 899 901,00 Kč 2.2 0,00 Kč 16 899 901,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 16 899 901 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 30 995 398 Kč Obvyklá cena 17 000 000 Kč slovy: Sedmnáctmilionů Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Mělník LV č. 185 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 17 000 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 17 000 000,- Kč slovy:sedmnáctmilionů Kč - 25 -
Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Neratovice, k.ú. Korycany. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Neratovic, Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Neratovice, k.ú. Korycany, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.20 vč.pozemků st.23, 112 a p.č.35, 36/2, 553/6 a příslušenství v obci Neratovice, k.ú.korycany, okres Mělník podle místního šetření nebyl zjištěn negativní vliv na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.20 vč.pozemků st.23, 112 a p.č.35, 36/2, 553/6 a příslušenství v obci Neratovice, k.ú.korycany, okres Mělník ve výši 17 000 000,- Kč. : 17 000 000,-Kč Obvyklá cena: - 26 -
17 000 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 12.5.2014 Tomáš Maršál Lidická 342-27 -
252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15316814 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15316814. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 5-28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 65077715-28769-140924134535, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 33 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 24.09.2014 65077715-28769-140924134535 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.