ZNALECKÝ POSUDEK č. 4423-222/2015 O ceně pozemku p.č.st.822, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 444 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.19 v obci Hošťálková, včetně příslušenství a pozemku p.č.92, zahrada, o velikosti 317 m 2, vše zapsáno na LV č.1442 pro k.ú.hošťálková Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: QI investiční společnost, a.s. Rybná 682/14 110 05 Praha 1 Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 15.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.822, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 444 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.19 v obci Hošťálková, včetně příslušenství a pozemku p.č.92, zahrada, o velikosti 317 m 2, vše zapsáno na LV č.1442 pro k.ú.hošťálková 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hošťálková 19 756 22 Hošťálková Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Hošťálková Katastrální území: Hošťálková Počet obyvatel: 2 200 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 854,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) II 0,98-2 -
služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 431,10 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.9.2015 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1442 pro k.ú.hošťálková - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - Odhad tržní hodnoty č.209/2011 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 695204/5859, Paní Jindřiška Daňová, Hošťálková 19, 75622 Hošťálková, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 695204/5859, Paní Jindřiška Daňová, Hošťálková 19, 75622 Hošťálková, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný. Má sklonitou střechu, krytina je plechová, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je břízolitová, částečně obložená heraklitem s polystyrenem. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, PVC, palubek. Schody jsou železobetonové s dřevěnými nášlapy. V přízemí je byt dispozice 3+kk před rekonstrukcí. Vybavení kuchyně je minimální, sporák na pevná paliva, WC a koupelna jsou v rekonstrukci. V patře je byt dispozice 3+1, WC splachovací, koupelna s vanou, kuchyňská linka, elektrický sporák s varnou deskou. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je zhoršený, celkové vybavení je standardní až podstandardní. Dům je užíván od roku 1920, horní byt je po modernizaci. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, vlastní studnu, kanalizaci. Plyn je zaveden na pozemek. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej I -0,03 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,030 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,110 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,030 * 1,000 * 1,110 = 1,143 11 i = 2-6 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 431,10 1,143 492,75 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.822 444,00 492,75 218 781,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 92 317,00 492,75 156 201,75 Stavební pozemky - celkem 761,00 m 2 374 982,75 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Zlínský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 95 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 1 975 Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 649,- Kč/m 3-7 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: = 14,00 m 2 1.NP: = 120,00 m 2 2.NP: = 110,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 14,00 m 2 2,20 m 1.NP: 120,00 m 2 2,76 m 2.NP: 110,00 m 2 2,80 m Obestavěný prostor obestavěný prostor: = 876,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 876,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 120,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 244,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,03 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00-8 -
7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0,04 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 40 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (40 + 15)= 0,725 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,825 = 0,834 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej I -0,03 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,030 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku - 9 -
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,110 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 649,- Kč/m 3 * 0,834 = 1 375,27 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 876,00 m 3 * 1 375,27 Kč/m 3 * 1,030 * 1,110= 1 377 375,26 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 377 375,26 Kč Cena staveb celkem = 1 377 375,26 Kč Pozemky - celkem + 374 982,75 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 1 752 358,01 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 1 752 358,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 752 358,- Kč Celkem 1 752 358,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 752 358,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 1 752 358,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 752 358,- Kč Celkem 1 752 358,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 752 358,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 752 360,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetpadesátdvatisíctřistašedesát Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 1.100.000,- Kč a příslušenství - IT credit, s.r.o., Pernerova 494/48, Praha 8, Karlín, 186 02. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Rodinný dům v obci Trnava. Dům je v dobrém udržovaném stavu. V přízemí se nachází obývací pokoj, kuchyně, pracovna, koupelna, WC, veranda, venkovní terasa s posezením. V patře jsou 3 pokoje a balkon. V suterénu je sklep a kotelna. Za domem je zděná garáž, stodola a zahrada. Pozemek má celkovou výměru 1305 m2, je mírně svažitý s jižní orientací. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Veřejný vodovod, odpady jsou svedeny do septiku, plynová přípojka se nachází na hranici pozemku. Vhodné pro rodinné bydlení. Obec Trnava leží v krásné přírodě na rozhraní Hostýnských a Vizovických vrchů. Nachází se zde základní i mateřská škola, knihovna, pošta, několik prodejen potravin, 2 restaurace, víceúčelové hřiště, tenisové kurty, 2 lyžařské vleky. Vzdálenost do Zlína je 15 km. Požadovaná cena 1.990.000,- Kč včetně provize RK. - 12 -
rodinný dům v Liptále o zastavěné ploše 125 m2, Dům prošel celkovou rekonstrukcí. Střecha sedlová, materiál plech, okna plastová, zateplení celého domu. V přízemí se nachází prostorná hala s krbem s přímým vstupem do původního kamenného sklípku, kotelna, dílna a dvě skladové místnosti. Vytápění je kotlem na peletky který je velmi úsporný a ekologický. Požadovaná cena 2.200.000,- Kč. - 13 -
rodinný dům, který je situován na slunném místě v okrajové části obce Kateřinice. V přízemí se nachází vestibul s krbem, kuchyň, dva pokoje, koupelna a vchod do sklípku. Vstup do 1 NP, kde je prostorná podkrovní místnost a WC s umyvadlem, je řešen schodištěm z masívu. Ohřev vody a vytápění je pomocí plynového kotle. Součástí RD je i garáž a udržovaná zahrada. Požadovaná cena 1 870 000 Kč za nemovitost, včetně provize. - 14 -
Prodej rodinného domu s okrasnou zahradou, který je vhodný k bydlení i rekreaci, v krásném prostředí rekreační oblasti Rajnochovice,k.ú. Kunovice. Zastavěná plocha 88 m2, zahrada 932 m2. V 1. NP se nachází kuchyň, obývací pokoj, koupelna a WC. V.2. NP pak dva pokoje. Vytápění krbovými kamny na tuhá paliva. Parkování na pozemku pro dvě auta, jedno stání je zastřešeno. Požadovaná cena 1 950 000 Kč za nemovitost, včetně provize. Obvyklou cenu vedlejších staveb a ostatního příslušenství určuji částkou 300.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.050.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.050.000,- Kč. Slovy: Dvamilionypadesáttisíc Kč V Tršicích 15.9.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4423-222/2015 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1442 ze dne 12.8.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -