Znalecký posudek. 2891/2011

Znalecký posudek. 2891/2011 o cen obvyklé - 1/10 pozemk parcelní íslo 907/5, parcelní íslo 907/11 a parcelní íslo 947/4, zapsaných v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním ú adem pro Ústecký kraj, okres Litom ice, obec Malé Žernoseky, katastrální území Malé Žernoseky; ve vlastnictví De ové Jitky. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská 20 412 01 Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 4637/07-55 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 364/2010 podle stavu ke dni 24.11.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Koší e 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 7 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 30.11.2011

A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 276, vedené Katastrálním ú adem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Litom ice, kat. úz. Malé Žernoseky, obec Malé Žernoseky. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky 410 02 Malé Žernoseky Region: Ústecký Okres: Litom ice Katastrální území: Malé Žernoseky 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 24.11.2011 bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.11.2011, LV 276, kat. úz. Malé Žernoseky, Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, KP Litom ice, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne 15.11.2011, mapový list. Litom ice 5-4/23, m ítko 1:2000, kat. úz. Malé Žernoseky - kopie mapy katastrální ze dne 15.11.2011, mapový list. Litom ice 5-4/14, m ítko 1:2000, kat. úz. Malé Žernoseky - kopie mapy vlastnického separátu LHO Lovosice, LHC: 407806, platnost: 1.1.2007-31.12.2016 - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 4637/07-55 ze dne 12.10.2010 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 4637/07-85 ze dne 8.11.2011 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 276, kat. úz. Malé Žernoseky, obec Malé Žernoseky, okres Litom ice, ze dne 7.11.2011 2

oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: De ová Jitka, Dr. Edvarda Beneše 403, 407 77 Šluknov 1/10 Mikulová Drahomíra, Chudoslavice 43, 412 01 Litom ice 1 2/10 Pavlíková Irena, Marie Majerové 1842/33, 412 01 Litom ice 1 1/40 SJM Plesník Václav a Plesníková Jarmila, Velemín 174, 411 31 Velemín 2/10 Preis František, Chudoslavice 43, 412 01 Litom ice 1 1/10 Preis Ji í, K ižíkova 812/11, 412 01 Litom ice 1 2/10 Valachová Marie, 1. máje 9, Úšt k- eské P edm stí, 411 45 Úšt k 7/120 Vlasák Pavel, Janovice 19, Krava e, 470 02 eská Lípa 2 7/120 Zahrádková Ji ina, Chudoslavice 45, 412 01 Litom ice 1 7/120 oddíl B - nemovitosti: pozemek parc.. 907/5 - orná p da o vým e 29554 m 2 pozemek parc.. 907/11 - orná p da o vým e 8031 m 2 pozemek parc.. 947/4 - lesní pozemek o vým e 6705 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín sp.zn.: 21 Nc-3523/2007-3 ze dne 17.05.2007. Právní moc ke dni 08.08.2007.; uloženo na prac. Rumburk - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín sp.zn.: 7 Nc-5348/2007-5 ze dne 23.10.2007.; uloženo na prac. Rumburk - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín sp.zn.: 7 Nc-5391/2009-8 ze dne 08.06.2009.; uloženo na prac. Rumburk - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Litom ice 124 EX-4637/2007-55 ze dne 12.10.2010. - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Litom ice 124 EX-4637/2007-54 ze dne 12.10.2010. Právní moc ke dni 18.10.2010. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu ve v ci projednání d dictví D 632/1996 ze dne 14.10.1997, právní moc dne 30.12.1997 - Usnesení soudu o potvrzení nabytí d dictví Okresního soudu Litom ice, D-1233/1999-37 ze dne 05.01.2001. Právní moc ke dni 27.02.2001. - Usnesení soudu o schválení d dické dohody Okresního soudu v Litom icích, D-577/2007 ze dne 27.11.2007. Právní moc ke dni 05.02.2008. - Usnesení soudu o d dictví Okresní soud v Litom icích, D-592/1998-33 ze dne 05.11.1998. Právní moc ke dni 12.12.1998. - Smlouva kupní ze dne 30.09.2011. Právní ú inky vkladu práva ke dni 30.09.2011. 6. Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyly p edloženy podklady ke zpracování znaleckého posudku, vycházel znalec z uskute n ného místního šet ení a z dostupných materiál. 3

Místním šet ením bylo zjišt no, že pozemky parc.. 907/5 a parc.. 907/11 jsou zem d lsky obhospoda ovány, nájemní smlouva nebyla p edložena. Pozemky se nachází v rozsáhlém chrán ném území. Na pozemku parcelní íslo 907/5 pravd podobn stojí sloupy VN. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Malé Žernoseky leží na levém b ehu eky Labe, cca 1,5 km severovýchodn od m sta Lovosice, cca 7 km západn od okresního m sta Litom ice a cca 17 km jižn od krajského m sta Ústí nad Labem. V obci je obecní ú ad, rozší ená ob anská vybavenost v Lovosicích, kompletní ob anská vybavenost v Litom icích. Doprava je zajiš ována autobusy a vlaky. Oce ované pozemky se nachází severozápadn od Malých Žernosek, jsou zem d lsky obhospoda ovány, bez vyzna ených hranic v terénu, tvo ící dva celky s terénní nerovností, p ístupné ze severu po nezpevn né polní cest. 8. Obsah posudku: a) Porosty a 1 ) Porosty b) Pozemky b 1 ) Pozemky b 2 ) Pozemek 9. Popis objekt a pozemk : a) Porosty a 1 ) Porosty Místním šet ením bylo zjišt no, že porost pozemku tvo í vzrostlé listnaté stromy, podrobn jší informace erpány z LHO platné od 1.1.2007 do 31.12.2016. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Oce ované pozemky se nachází severozápadn od Malých Žernosek, tvo í celek nepravidelného tvaru, jsou mírn svažité, zem d lsky obhospoda ované, bez vyzna ených hranic v terénu, p ístupné ze severu po nezpevn né polní cest. Pozemek parc.. 907/11 je zem d lsky obhospoda ovaný, p ístupný ze severu po nezpevn né polní cest. Pozemek parc.. 947/4 je p ístupný p es oce ovaný zem d lský pozemek, porost tvo í vzrostlé listnaté d eviny. b 2 ) Pozemek Oce ovaný pozemek se nachází severozápadn od Malých Žernosek, má nepravidelný tvar, terénní nerovnost, je zem d lsky obhospoda ovaný, bez vyzna ených hranic v terénu, p ístupný ze severu po nezpevn né polní cest a sousedí se silážní zpevn nou plochou. Na pozemku pravd podobn stojí sloupy VN. 4

B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porosty a 1 ) Porosty Lesní porosty: 35-38. Název Stá í Bonita Zakm. Obmýtí Vým ra Zast. [rok ] B a [rok ] V [m 2 ] Z [%] Cena mýtní výt že Náklady na zajišt nou V kový hodnot. Opravný A u kulturu c faktor f a faktor f uv Jednotková cena: H a = [(A u c) * f a (eventueln * 1 / f uv )+ c] * B a * Z Cena jasan ztepilý 65 3 0,500 150 6705 75 33,99 17,96 0,623 H a = [(33,99-17,96) * 0,623 + 17,96] * 0,50 * 75 % = 10,4800 K /m 2 70 268,40 V kový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stá í) * 0,005] * 0,575 Koeficient prodejnosti (dle p íl.. 39): * 1,00 jasan ztepilý - celkem 40 404,33 javor babyka 65 8 0,500 150 6705 25 45,20 23,39 0,443 H a = [(45,20-23,39) * 0,443 + 23,39] * 0,50 * 25 % = 4,1315 K /m 2 27 701,71 V kový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stá í) * 0,005] * 0,575 Koeficient prodejnosti (dle p íl.. 39): * 1,00 javor babyka - celkem 15 928,48 Celkem - lesní porosty = 56 332,81 K 56 332,81 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 10 Porosty - zjišt ná cena = 5 633,28 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Porosty = 5 630,- K Cena objekt iní celkem 5 630,- K 5

Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Zem d lské pozemky ocen né dle 29. Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [K ] orná p da 907/11 13716 6364 1,18 1,18 7 509,52 orná p da 907/11 14189 1667 1,01 1,01 1 683,67 Vým ra celkem 8031 Mezisou et 9 193,19 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): * 1,0000 Zem d lské pozemky ocen né dle 29 - celkem 9 193,19 Lesní pozemek ocen ný dle 30. Výpo et úpravy základní ceny p íloha. 25: Pásmo ohrožení C -20,00 % Celková úprava ceny: -20,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo SLT Vým ra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [K ] lesní pozemek 947/4 1A3 6 705,00 2,72-20,00 2,18 14 616,90 Mezisou et 14 616,90 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): * 1,0000 Lesní pozemek ocen ný dle 30 - celkem 14 616,90 23 810,09 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 10 Pozemky - zjišt ná cena = 2 381,01 K a 2 ) Pozemek - 27-32 Zem d lské pozemky ocen né dle 29. Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [K ] orná p da 907/5 12914 197 3,12 3,12 614,64 orná p da 907/5 13716 29357 1,18 1,18 34 641,26 Vým ra celkem 29554 Mezisou et 35 255,90 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): * 1,0000 Zem d lské pozemky ocen né dle 29 - celkem 35 255,90 6

Lesní pozemek ocen ný dle 30. Výpo et úpravy základní ceny p íloha. 25: Pásmo ohrožení C -20,00 % Celková úprava ceny: -20,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo SLT Vým ra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [K ] lesní pozemek 947/4 1A3 6 705,00 2,72-20,00 2,18 14 616,90 Mezisou et 14 616,90 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): * 1,0000 Lesní pozemek ocen ný dle 30 - celkem 14 616,90 49 872,80 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 10 Pozemek - zjišt ná cena = 4 987,28 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky a 1 ) Pozemky = 2 380,- K a 2 ) Pozemek = 4 990,- K Cena pozemk iní celkem 7 370,- K Porovnávací hodnota a) Pozemky Popis porovnávaných pozemk : První srovnávaná nemovitost - zem d lská p da o celkové vým e 11.251 m 2 u obce Malé Žernoseky, okres Litom ice. Rovinné pozemky se nachází v Opárenském údolí, jsou lemovány cestou, potokem a lesem. Možné využít k rekrea ním, zem d lským i komer ním ú el m. Nemovitost je nabízena k prodeji od ervence 2011 prost ednictvím realitní kancelá e za 845.000 K. Druhá srovnávaná nemovitost - zem d lská p da o celkové vým e 18.042 m 2 u obce Sulejovice, okres Litom ice. Pozemky tvo í t i ucelené celky rovinatého rázu, s velmi dobrou dopravní dostupností. Nemovitosti jsou nabízeny k prodeji od kv tna 2011 prost ednictvím realitní kancelá e za 360.840 K. T etí srovnávaná nemovitost - zem d lská p da o celkové vým e 44.600 m 2 u Hoštky u Roudnice nad Labem, okres Litom ice. Pozemek je v pronájmu. Nemovitost je nabízena k prodeji od b ezna 2010 prost ednictvím realitní kancelá e za 446.000 K. tvrtá srovnávaná nemovitost - zem d lské pozemky o celkové vým e 52.870 m 2 u Si ejovic, okres Litom ice. Pozemky jsou rovinné a velmi dob e dostupné. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 1,057.400 K. 7

Pátá srovnávaná nemovitost - orná p da o celkové vým e 34.140 m 2 u Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Pozemky tvo í ty i celky pravidelných tvar, dob e p ístupných, v dosahu elekt iny a vody. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 989.306 K. Šestá srovnávaná nemovitost - zem d lská p da o celkové vým e 99.116 m 2 u obce Velemín, okres Litom ice a leží severn od obce. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 792.928 K. Seznam porovnávaných pozemk : Název Realiz. cena [K ] Vým ra [m 2 ] Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. cena ZP Malé Žernoseky 845 000,- 11251 75,10 0,75 0,30 56,33 ZP Sulejovice 360 840,- 18042 20,00 0,70 1,00 14,00 ZP Hoštka 446 000,- 44600 10,00 0,75 1,00 7,50 ZP Si ejovice 1 057 400,- 52870 20,00 0,70 1,00 14,00 OP Ústí nad Labem 989 306,- 34140 28,98 0,30 1,00 8,69 ZP Velemín 792 928,- 99116 8,00 0,75 1,10 6,00 67,69 / 5,400 Pr m rná jednotková cena: 12,54 K /m 2 Minimální jednotková cena: 6,00 K /m 2 Maximální jednotková cena: 56,33 K /m 2 Oce ované pozemky: orná p da p.. 907/5 29554 m 2 orná p da p.. 907/11 8031 m 2 lesní pozemek p.. 947/4 6705 m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 44290 m 2 44 290,00 m 2 á 12,54 K /m 2 = 555 396,60 K Pozemky ocen né porovnávací metodou - celkem = 555 396,60 K Pozemek - výsledná cena = 555 396,60 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky a) Pozemky = 555 400,- K Cena pozemk iní celkem 555 400,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: 5 630,- K 7 370,- K 13 000,- K 8

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemk : Porovnávací cena celkem: 555 400,- K 555 400,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je st ední b) parametry povyšující cenu: pozemky sousedí s polní cesto, zem d lsky využívané c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, ztížený p ístup Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/10 nemovitosti ve výši 55.500 K. Obvyklá cena 1/10 nemovitosti: 55 500,- K slovy: padesát p t tisíc p t set K V Praze dne 30.11.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. 9

Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2891/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 439/2011. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10