ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13/01/2013 o ceně nemovitostí - domu č.p. 20 na st.parc.č. 42 se součástmi a příslušenstvím v kat.území Vojtovice, okr.jeseník. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Oceněno ke dni: 25.ledna 2013 Posudek vypracoval: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD JESENÍK Soudní exekutor JUDr.Antonín Dohnal Otakara Březiny 229 790 01 J e s e n í k Zjištění administrativní a obvyklé ceny nemovitosti k č.j.4048/10-28 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Ivan Irovský Josefa Hory 1293 790 01 J e s e n í k T 584 412 013 603 258820 E-mail ivanirovsky.ire@tiscali.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 8 stran a přílohy. V Jeseníku, dne 5.února 2013
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti nemovitosti jsou situovány na okraji zastavěné, střední místní části obce Vlčice - Vojtovice, v místě nejsou inženýrské sítě, pozemky nejsou oploceny, příjezd je po polní cestě do svahu, stavba je v užívání více jak 100 let, je bez údržby, neobyvatelná a ve stavu ohrožujícím bezpečnost. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - snímek katastrální mapy, výpis z katastru nemovitostí LV č. 40 - prohlídka nemovitosti se zaměřením bez účastí vlastníka dne 21.ledna 2013 stavba je nezabezpečena, volně přístupná - konzultace s Rel.kancelářemi v regionu - zjištění obvyklé ceny - prohlášení vlastníka budovy - literatůra: o Zákon č.151/1997 Sb. a provádějící vyhlášky o Ross, Brachmann, Holzner : Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí o Doc.Ing.Albert Bradáč,DrSc.- Teorie oceňování nemovitostí I, II 1.3 Vlastnictví oceňované nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví - Monika Trnčáková, Žulová, Nádražní 143 podíl 1/14 a spol. a evidována na LV č. 40 v kat.území Vojtovice, obci Vlčice, okr. Jeseník 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Stavební pozemek - p.č.42 3) Zahrada-funkční celek - p.č.328 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. 2.1.1 Popis je to nepodsklepená stavba, přízemní bez podkrovím, střecha sedlová, půltová s krytinou z eternit.šablon a desek, bez klempíř.prvků, fasáda hladká, podlahy prkna a beton, vytápění lokální, bez všech instalací, bez dveří a částečně dřevěná okna.na obytnou část navazuje stodůlka, která je s domem propojena i dispozičně. CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 24,78*9,92*2,80 = 688.29 m 3 Zastřešení 24,78*9,92*4,5/2 = 553.09 m 3-2 -
celkem = 1241.38 m 3 2.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.08200 100% -0.082 3. Stropy podstandard 0.07900 100% -0.079 6. Klempířské konstrukce chybí 0.00900 100% -0.009*1.852 7. Vnitřní omítky podstandard 0.05800 100% -0.058 8. Fasádní omítky podstandard 0.02800 100% -0.028 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 10. Vnitřní obklady chybí 0.02300 100% -0.023*1.852 12. Dveře chybí 0.03200 100% -0.032*1.852 14. Podlahy obytných místností chybí 0.02200 100% -0.022*1.852 15. Podlahy ostatních místností chybí 0.01000 100% -0.01*1.852 16. Vytápění chybí 0.05200 100% -0.052*1.852 17. Elektroinstalace chybí 0.04300 100% -0.043*1.852 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 19. Rozvod vody chybí 0.03200 100% -0.032*1.852 20. Zdroj teplé vody chybí 0.01900 100% -0.019*1.852 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 22. Kanalizace chybí 0.03100 100% -0.031*1.852 23. Vybavení kuchyní chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 24. Vnitřní hygienické vybavení chybí 0.04100 100% -0.041*1.852 25. Záchod chybí 0.00300 100% -0.003*1.852 26. Ostatní chybí 0.03400 100% -0.034*1.852-3 -
Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.93594) = 0.4946 2.1.5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: -0.93594 Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 120 150 0.07626 100% 6.1008% 2. Svislé konstrukce 120 140 0.42861 100% 36.738% 3. Stropy 120 125 0.07347 100% 7.0531% 4. Zastřešení mimo krytinu 120 130 0.14759 100% 13.6237% 5. Krytiny střech 60 65 0.06874 100% 6.3452% 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 80 80 0.05394 100% 5.394% 8. Fasádní omítky 80 80 0.02604 100% 2.604% 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 80 80 0.02022 100% 2.022% 12. Dveře 13. Okna 60 60 0.10513 100% 10.513% 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody - 4 -
20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyní 24. Vnitřní hygienické vybavení 25. Záchod 26. Ostatní - 5-90.3938% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 90.3938%. 2.1.6 Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.4946 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.7420 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.533,- Cena za celý obestavěný prostor 1241.38 m 3 = Kč 1.903.035,54 Cena stavby bez opotřebení = Kč 1.903.035,54 Snížení ceny za opotřebení 90.3938% - Kč 1.720.226,14 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 182.809,40 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč 182.809,- 2.2 Stavební pozemek - p.č.42 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.2.1 Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -10% Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Nepříznivé docházkové vzdálenosti (až -5%) -5% 2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení -27.00% dalších přirážek a srážek = Kč 25,55
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.7420 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 40,68 Cena za celou výměru 347.00 m 2 = Kč 14.117,38 Stavební pozemek - p.č.42 Cena celkem Kč 14.117,- 2.3 Zahrada-funkční celek - p.č.328 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.3.1 Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -10% Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Nepříznivé docházkové vzdálenosti (až -5%) -5% 2.3.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení -27.00% dalších přirážek a srážek = Kč 25,55 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.7420 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 40,68 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 16,27 Úprava na minimálních 20,- Kč = Kč 20,- Cena za celou výměru 379.00 m 2 = Kč 7.580,- Zahrada-funkční celek - p.č.328 Cena celkem Kč 7.580,- 3. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 182.809,- 2) Stavební pozemek - p.č.42 Kč 14.117,- 3) Zahrada-funkční celek - p.č.328 Kč 7.580,- Zjištěná výsledná administrativní cena 100% Kč 204.506,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 204.510,- Slovy: Dvěstěčtyřitisícepětsetdeset Kč Zjištěná výsledná administrativní cena podíl 1/14 Kč 14.610,- Slovy: čtrnácttisícšestsetdeset 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 9.9.1980 č.j. 2966/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 11/2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle samostatného dokladu. Ivan Irovský Josefa Hory 1293 790 01 J e s e n í k - 6 -
STANOVENÍ POSTUPU URČENÍ OBVYKLÉ CENY Formulace obvyklé ceny Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je využita citace zákona č.151/1997 Sb. "O oceňování majetku". Dle 2, je cena nemovitosti určena cenou obvyklou, t.j. cenou, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předpoklady stanovení obvyklé ceny Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj. totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, břemen či zadlužení. Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. Výsledkem je tržní cena, která by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná a lze ji definovat jako "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím". Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. Volba oceňovacích metod Pro zjištění ceny jsou dále užity standardní, obecně užívané a uznávané metody. Jedná se o standardní mezinárodních metody, ovšem se zohledněním specifického prostředí České republiky a Jesenicka. Vychází se z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty na bázi - a) srovnávací hodnoty b) věcné hodnoty c) výnosové metody s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních podmínek trhu nemovitostí na Jesenicku a v regionech podobných. V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná - administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Tato reprodukční - administrativní cena podílu 1/14 činí 14.610,- Kč Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Regulované nájemné, téměř žádný výnos, domy se téměř nepronajímají. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která při stanovení obvyklé ceny v tomto případě však nelze vzhledem ke stavu použít. - 7 -
Ocenění - Zpracovatel ocenění použil při tomto způsobu ocenění databanku realizovaných prodejů nemovitostí v regionu různých realitních kanceláří, se zvláštním zaměřením na předmětný segment trhu. Je možno konstatovat, že na trhu poptávka po nemovitostech v regionu klesá. Po zvážení všech faktorů se jeví jako reálné, že optimální tržní hodnota bude vyšší než event.hodnota výnosová a vzhledem ke stavu, k věcné hodnotě mírně nižší. Jak již bylo výše řečeno, bude se tato hodnota pohybovat v blízkosti hodnoty porovnávací. Dle obchodovaných obdobných nemovitostí v regionu, dle vlastní databáze a realizovaných prodejů několika realitních kanceláří, působících na Jesenicku, (Gambit Reality, All Reality, DeltaReal, Reality Jeseník, atd. ), s ohledem na dezolátní stav a výše citované skutečnosti, stanovuji odhadem tržní hodnotu nemovitostí - celku max. na - 200.000,- Kč PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITOSTÍ nemovitost je zatížena Okresního soudu o nařízení exekuce, pro které je zpracováno toto ocenění. REKAPITULACE CEN 1. Dům č.p.20 (se souč.a přísl. LV č.40) 100 % - cena administrativní celku 204.510,-Kč Slovy: 2. Dům č.p.20 (se souč.a přísl. LV č.40) - cena administrativní - podíl 1/14 14.610,- Kč Slovy: 3) Dům č.p.20 (se souč.a přísl. LV č.40) - cena obvyklá - tržní celku 200.000,- Kč 4) Dům č.p.20 (se souč.a přísl. LV č.40) cena obvyklá - tržní podíl 1/14 14.000,- Kč 5) Práva a závady na nemovitosti 0,- Kč usnesením V Jeseníku, dne 5.2.2013 Ivan Irovský Horova 1293 790 01 J e s e n í k - 8 -
Dům č.p. 20 na parc.č.42 pohled z cesty pohled z louky vzadu - 9 -