Znalecký posudek číslo 1689-120/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinný dům v obci Pavlice č.pop. 48 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. St. 76 v k.ú. Pavlice a s pozemky parc.č. St. 76 a 65 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Pavlice, obec Pavlice, okres Znojmo, vše zapsáno na LV č. 592 pro k.ú. Pavlice. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 02.08.2010 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 24759/09-32 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 02.08.2010 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 33 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 10.09. 2010
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice okr. Znojmo Znalecký posudek č. 1689-120/2010 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota 8 2.2. Výnosová hodnota 10 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 11 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 13 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 24759/09-32, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Nýče Jana budova č.p. 48, rodinný dům na parc.č. st. 76 zapsaná na LV.č. 592 pro kat.území Pavlice, obec Pavlice, okres Znojmo včetně pozemku parc.č. st.76 a 65 ze dne 05.05.2010 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 592) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice okr. Znojmo Znalecký posudek č. 1689-120/2010 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 24759/09-32, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti RD č.pop. 48 na parc.č. st. 76 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. st. 76 a parc.č. 65 ve vlastnictví Nýče Jana ze dne 5.5.2010 podepsán podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor, 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 423 pro k.ú. Častohostice, vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním SCD dne 26.11.2009, 3. Znalecký posudek č. 4286 38/2008 o ceně nemovitostí RD č.pop. 48 a pozemků parc.č. st. 76 a parc.č. 65 vypracoval 7.4.2008 Ing. Petr Gabriel, 4. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konané dne 02.08.2010, 5. Informace sdělen vlastníkem nemovitosti panem Janem Nýčem při místním šetření konaném dne 02.08.2010, 6. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 7. Fotodokumentace pořízená při místním šetření, 8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 10. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 11. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice okr. Znojmo Znalecký posudek č. 1689-120/2010 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 48 včetně všech součástí a příslušenství, nacházející se na pozemku parc.č. st. 76 a pozemku parc.č. st. 76 a parc.č. 65 v k.ú. Pavlice, obec Pavlice, okres Znojmo, vše zapsáno na LV č. 592. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č. 592 v k.ú. Pavlice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 02.08.2010. Informace o nemovitosti Vlastník LV č. 592 Katastrální území Pavlice (718319) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Způsob ochrany Nýč Jan, Pavlice 48, 671 56 okr. Znojmo Pavlice (594601), Znojmo (CZ0647) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 48, parc.č. st. 76, 256 m 2, LV č. 592 Parc.číslo, výměra, druh St. 76, 256m 2, zastavěná plocha a nádvoří 65, 149m 2, zahrada - č.65 zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 02.08.2010 za účastní vlastníka nemovitosti pana Jana Nýče a zpracovatele. Ocenění je provedeno na základě prohlídky nemovitosti a na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 592 ze dne 26.03.2010 pro k.ú. Pavlice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení vlastníka nemovitostí není na předmětné nemovitosti uzavřena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva např. o věcném břemeni. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice okr. Znojmo Znalecký posudek č. 1689-120/2010 Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 48 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 76 s pozemkem parc.č. st. 76 a 65 v k.ú. Pavlice, obec Pavlice, okres Znojmo, vše zapsáno na LV č. 592. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí - RD č.p. 48 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 76 s pozemkem parc.č. 76 a 65 v k.ú. Pavlice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti V obci Pavlice žije 479 obyvatel, pověřená obec je okresní město Znojmo. V obci je základní občanská vybavenost škola pro 120 žáků, MŠ, tělocvičná jednota Orel a rozvod vody, kanalizace a plynu. K vesnici patří dva rybníky - Blažkovský a Nový. Obec Pavlice se nachází v Jihomoravském kraji (okres Znojmo), 18 km západně od města Znojma, na silnici I. tř. E59/38. Silnice spojuje Moravské Budějovice se Znojmem a cca 11km jihovýchodně od M. Budějovic podél silnice I. tř./č.38 je po obou stranách komunikace zástavba obce Pavlice. Zástavba přechází průběžně do sousední obce Grešlové mýto blíže k Budějovicím. Na opačné straně zástavby obce odbočuje po levé straně komunikace II/398 směrem na severovýchod do Boskovštejna. Asi 350m od odbočky z hlavní silnice stojí oceňovaný dům jako samostatně stojící mezi silnicí II tř. a odbočující místní komunikací směrem na východ v ostrém úhlu. Zastavěná část domu je ve tvaru obráceného L. Delší křídlo domu je podél silnice č. 398, kratší je na ně kolmé směrem na jihovýchod. Povrch obce je značně vlnitý, protože Pavlice leží na okraji Česko-moravské vrchoviny. Průměrná nadmořská výška je 402m.n.m. Obě silnice stoupají od odbočky směrem na východ. Místní komunikace stoupá prudčeji a pozemek na kterém je nemovitost je ve značném svahu. Nad silnicí č. 398 se zvedá před dva metry vysoká opěrná ze d a svah nad ní dále pokračuje. Podél horní místní komunikace je zděný plot, částečně rovněž jako opěrná zeď a za ním dvůr. Vstup do domu je z horní místní komunikace do pravého kratšího traktu. Nad ním je zahrada sousedního domu a terén dále stoupá. Zadní strana tohoto traktu je částečně pod teréne a není přístupná. Dům je napojen na vodu z místního vodovodu, na elektřinu. Plyn je přiveden na štítovou stěnu domu, kde je HUP. Kanalizace je svedena do jímky ve dvoře. Vstup do dvora je z veřejného chodníku z místní komunikace. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice okr. Znojmo Znalecký posudek č. 1689-120/2010 Dům není podsklepený, má sedlovou střechu a jedno nadzemní podlaží, střecha je nezateplená. V delším křídle obráceném do dvora na jihovýchod jsou dva pokoje, koupelna a WC. V rohu půdorysu L je kuchyně s obývací částí ( jídelnou). V kratším křídle je další pokoj, sklad a garáž.na zadní ( severovýchodní) straně je sklep ( z části pod terénem). Popis bytového domu : Konstrukce a vybavení Popis Základy Základy z kamene( bez izolace) Podezdívka není Zdivo Plná cihla a kámen Stropy Trámové dřevěné částečně omítnuté Krov, střecha Dřevěný krov Krytina Cementová dvoudrážková taška Komíny Cihelný Klempířské konstrukce Pozinkované žlaby a svody, parapety Vnitřní omítky Vápenné hladké Úprava vnějších povrchů Vápenná hladká bez horního nátěru, část je bez omítek (dozdívání otvorů ) Vnitřní obklady V koupelně keramický obklad Vnější obklady nejsou Schody nezjištěno Dveře Nové náplňové s obložkovou zárubní do pokojů, vstupní palubkové Vrata nejsou Okna Část zdvojená, část dvojitá a z plastu Podlahy obytných Keramická dlažba, dřevotříska místností Podlahy ostatních Prkna, cem. potěr místností Vytápění Elektrickými přímotopy Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod ne Rozvod vody ano Zdroj teplé vody elektr. bojler Instalace plynu ne Kanalizace do jímky Vybavení kuchyní Sporák na PB, dřez Vnitřní hygienické Vana, umyvadlo, sprcha vybavení Záchod 1x splachovací Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří domu asi 80 100 let. V roce 2008 bylo instalováno nové elektrické topení přímotopy, byla provedena oprava podlah, obložen strop dekoračními kazetami, provedena částečná rekonstrukce koupelny ( není dokončen obklad). Rekonstrukce domu v současnosti není dokončena. Celkový stav lze hodnotit jako průměrný. Opotřebení je staveno odborným odhadem na 65 %. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice okr. Znojmo Znalecký posudek č. 1689-120/2010 Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.p. 48 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. St. 76 s pozemkem parc.č. st. 76 a 65 v k.ú. Pavlice, obec Pavlice, okres Znojmo, vše zapsáno na LV č. 592. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice okr. Znojmo Znalecký posudek č. 1689-120/2010 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům obestavěný prostor 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 17,50 5,27 2,60 92,23 239,79 8,12 5,02 2,60 40,76 105,98 Celkem 1.NP 132,99 345,77 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 17,50 5,27 92,23 - výška hřebene nad nadezdívkou 2,30 106,06 2. část - zastavěná plocha (obdélník) 8,12 5,02 40,76 - výška hřebene nad nadezdívkou 2,30 46,87 Celkem zastřešení 152,93 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. podzemní podlaží 0,00 0,00 podezdívka 0,00 1. nadzemní podlaží 132,99 345,77 2. nadzemní podlaží 0,00 0,00 zastřešení vč. podkroví 152,93 dílčí OP 0,00 Celkem 132,99 498,70 Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) 0,00 % Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 3 669,27 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 3 3 669,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 3 669,00 Výměra objektu m 3 498,70 Výchozí cena Kč 1 829 730,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 1 829 730,00 Opotřebení % 65,00 Kč -1 189 325,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 640 405,00 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice okr. Znojmo Znalecký posudek č. 1689-120/2010 2.1.2. Venkovní úpravy Jedná se především o přípojky pitné vody, plynu a elektřiny. Opěrná zeď nad komunikací. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemky Dům i zahrada včetně pozemku pod domem s dvorem je zapsána na LV č. 592 Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 150,- až 500,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 200,- Kč/m 2. parc.č. st. 76 - výměra pozemku 256m 2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 65 - výměra pozemku 149m 2 zahrada Pozemky jsou napojeny na všechny inženýrské sítě mimo kanalizace. 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Jednotková cena stavebního pozemku 200,- Kč/m 2 Celková výměra 405 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 200,- Kč/m 2 405 m 2 = 81 000,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 81 000,- Kč 2.1.5. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky stavební Celkem VH 640 405,- Kč 81 000,- Kč 721 405,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 721 000,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice okr. Znojmo Znalecký posudek č. 1689-120/2010 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a informací získaných při místním šetření na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívá rodina pana Nýče. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice okr. Znojmo Znalecký posudek č. 1689-120/2010 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 48 v obci Pavlice, okr. Znojmo Popis Jedná se o rodinný přízemní, nepodsklepený dům o dvou traktech se dvorem a zahradou. Půdorys domu je do obráceného L a je zastřešen sedlovou střechou. Dům má 4+kk, příslušenství, garáž nebo sklad. Dům je v rekonstrukci a konečný budoucí stav nebylo možné zjistit. Je možno ho napojit na plyn, vody a elektřina jsou napojeny. Kanalizace je do jímky. Stáří domu cca 80-100 let, probíhá částečná změna dispozice. V obci je připravována výstavba kanalizace a jejíž součástí má byýt odkup opěrné zdi pod RD obcí. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v obci Pavlice a v okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy, nebo rekreační chalupy. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Počet místností (pokoje + Garáž Jiné kuchyně) Oceň. objekt Pavlice 4+kk ano starší RD se započatou rekonstrukcí, pozemek 405m2 (1) (2) (3) (4) (5) 1 Boskovštejn 3+kk ne starší RD, po částečné rekonstrukci, pozemek 957m2 2 Vranovská Ves 2+kk ano starší RD po rekonstrukci, pozemek 1411m2 3 Dyjákovičky 2+1 ne starší RD, k rekonstrukci, pozemek 487m2 4 Jevišovice 2+1 ne starší RD, k rekonstrukci, pozemek 250m2 5 Jevišovice 2+1 ne starší RD, k rekonstrukci, pozemek 252m2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 999 000 0,80 799 200 0,99 1,00 0,95 1,25 1,05 1,10 1,36 587 647 2 1 390 000 0,75 1 042 500 1,00 0,98 1,00 1,50 1,10 1,20 1,94 537 371 3 490 000 0,85 416 500 0,99 0,95 0,95 0,95 1,00 1,00 0,85 490 000 4 440 000 0,85 374 000 1,05 0,95 0,95 0,95 0,98 0,98 0,86 434 884 5 410 000 0,85 348 500 1,03 0,95 0,95 0,90 0,98 0,98 0,80 435 625 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice okr. Znojmo Znalecký posudek č. 1689-120/2010 Celkem průměr Kč 497 105 Minimum Kč 434 884 Maximum Kč 587 647 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,85-0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 434 884,- Kč až 587 647,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : dům je částečně rekonstruován možnost napojení na plyn, napojen na elektřinu a vodu Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : rekonstrukce není dokončená pozemek nemá klidné zázemí, ohraničen veřejnými komunikacemi a opěrnými zdmi Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané byty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům navržená na 500 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 500 000,- Kč (slovy : pětsettisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice okr. Znojmo Znalecký posudek č. 1689-120/2010 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 592 ze dne 26. 3. 2010 pro k.ú. Pavlice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 592 ze dne 26. 06.2010 pro k.ú. Pavlice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním,nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle předložených podkladů na výše uvedenou nemovitost uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití rodinného domu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu RD č.pop. 48 včetně všech součástí a příslušenství postavené na pozemku parc.č. st. 76 s pozemkem parc.č. st.76 a 65 v k.ú. Pavlice, obec Pavlice, okres Znojmo, vše zapsáno na LV č. 592 vedených u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 02. 08.2010 po zaokrouhlení na : 500 000,- Kč (slovy pětsettisíc korun českých:). V Brně, dne 10. září 2010 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice okr. Znojmo Znalecký posudek č. 1689-120/2010 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1689-120/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 14 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Mapa regionu Mapa obce
Katastrální mapa
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice, okr. Znojmo Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na RD Foto 2: Celkový pohled na RD fotodokumentace strana 1
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice, okr. Znojmo Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 :Pohled na RD - boční část Foto č. 4 :Pokoj s KK fotodokumentace strana 2
Rodinný dům č. pop. 48, Pavlice, okr. Znojmo Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 5 : Koupelna fotodokumentace strana 3