ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1726-68/15 NEMOVITÁ VĚC: pozemek parc.č. 2234, jehož součástí je stavba obč. vyb. č.p. 973, pozemek parc.č. 2235/3, jehož součástí je stavba obč. vyb. bez čp/če, pozemky parc. č. 2233/2, parc.č. 2235/1, parc.č. 2235/2, parc.č. 2236/3 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Týniště nad Orlicí, k.ú. Týniště nad Orlicí Adresa nemovité věci: V. Opatrného 973, 517 21 Týniště nad Orlicí Vlastník stavby: Valvolube, a.s., IČO: 47473193, V. Opatrného 973, 517 21 Týniště nad Orlicí, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Valvolube, a.s., IČO: 47473193, V. Opatrného 973, 517 21 Týniště nad Orlicí, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Mgr. Vítězslav Javůrek Čechova 1100, 500 02 Hradec Králové Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSHK 40 INS 20806/2014 (ocenění stávajícího stavu) Datum místního šetření: 9.6.2015 Stav ke dni : 9.6.2015 Za přítomnosti: Ing. Vladimíra Říhy Počet stran: 21 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 1.7.2015 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 1728, k.ú. Týniště nad Orlicí, ve vlastnictví společnosti Valvolube, a.s.. Jedná se o pozemek parc.č. 2234 o výměře 462 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č.p. 973, způsob využití stavba občanského vybavení, pozemek parc.č. 2235/3 o výměře 409 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova bez čp/če, způsob využití stavba občanského vybavení, pozemek parc. č. 2233/2 o výměře 395 m 2, trvalý travní porost, pozemek parc. č. 2235/1 o výměře 662 m 2, zahrada, pozemek parc. č. 2235/2 o výměře 160 m 2, zahrada, pozemek parc. č. 2236/3 o výměře 1157 m 2, trvalý travní porost, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu ocenění, tj. k 9.6.2015. Zvolené metody pro ocenění Pro odhad obvyklé, obecné tržní ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2015). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. III. Dále pro stanovení obecné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu - 2 -
srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1728, k.ú. Týniště nad Orlicí ze dne 1.7.2015. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Týniště nad Orlicí. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Týniště nad Orlicí a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetových serverů (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, www.nahlizenidokn.cuzk.cz, informace místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 9.6.2015 za přítomnosti zástupce objednatele Ing. Vladimíra Říhy. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. j) Znalecký posudek č. 3015/216/2012, který vyhotovil Ing. Libor Hemelík dne 3.9.2012. k) Půdorys 1.NP na akci Stavební úpravy č.p. 973, vodovodní přípojka, rampa, který vyhotovil Roman Faltys v 07/1998. l) Územní plán města Týniště nad Orlicí. Místopis Město Týniště nad Orlicí je začleněna územně pod okres Rychnov nad Kněžnou a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kostelec nad Orlicí. Obec Týniště nad Orlicí se rozkládá asi patnáct kilometrů západně od Rychnova nad Kněžnou a jedenáct kilometrů západně od města Kostelec nad Orlicí. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Trvalý pobyt na území tohoto menšího města má nahlášeno asi 6320 obyvatel. Protéká zde řeka Orlice. Týniště nad Orlicí se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Křivice, Petrovice, Petrovičky, Rašovice, Štěpánovsko a Týniště nad Orlicí. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Týniště nad Orlicí mají ordinaci tři praktičtí lékaři a tři zubní lékaři. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je menší areál firmy Valvolube, a.s., který je postavený v severozápadní okrajové části města, mezi silnicí I. tř. č.11 a ulicí V. Opatrného, nedaleko hřbitova. Předmětem ocenění je administrativně - obchodní objekt se sklady, který se skládá ze dvou vzájemně konstrukčně a provozně propojených částí. Z hlavní administrativně obchodní budovy č.p. 973, která je nepodsklepená, dvoupodlažní s plochou střechou a skladovací budovy bez čp/če, která je - 3 -
nepodsklepená, přízemní s plochou střechou. Objekt je postavena na rovinatých pozemcích parc.č. 2234, parc.č. 2235/3. Nezastavěná část těchto pozemků je využívána jako oplocená zpevněná manipulační plocha. Společně s objektem jsou ve funkčním celku využívány jako travnatá plocha s přístupovou komunikací a parkovací plochou i pozemky parc.č. 2233/2, parc.č. 2235/1, parc.č. 2235/2, parc.č. 2236/3. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci ul. V. Opatrného na parc.č. 2289/1 ve vlastnictví České republiky nebo z boční komunikace na parc.č. 2236/2, silonice ve vlastnictví Dobrovolného svazku obcí Křivina. Dle platného územního plánu města leží areál ve stabilizované zóně s funkčním využitím jako plochy vybavenosti. Silné stránky - poloha u silnice I. tř., možnost komerčního využití, veškeré IS, dostatečné pozemkové zázemí Slabé stránky - volný nevyužívaný objekt, v posledních letech bez údržby, náklady nutné na drobné opravy a údržbu, převis nabídky u obdobných typů nemovitostí. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 1728 v k.ú. Týniště nad Orlicí jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Valvolube a.s. Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Valvolube a.s. Zahájení exekuce - Valvolube a.s. Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního - 4 -
řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 973 se skladovací částí 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova č.p. 973 se skladovací částí 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova č.p. 973 se skladovací částí OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou OCENĚNÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2015. Poznámka: výpočet užitných ploch je proveden z předložené projektové dokumentace (viz. seznam podkladů) a vlastního zaměření na místě samém. Do užitných podlahových ploch nejsou zahrnuty podlahové plochy horizontálních a vertikálních komunikačních prostor (schodiště, chodby, soc. zázemí.) 1.1 Budova č.p. 973 se skladovací částí Jedná se o samostatně stojící stavbu adninistrativně - obchodního objektu s přístavbou skladů, která je složena ze dvou vzájemně provozně a konstrukčně propojených částí. Hlavní administrativně - obchodní část (č.p. 973), je nepodsklepená, má dvě nadzemní podlaží a plochou střechu. K této části je na severní straně provedena přístavba skladů (bez čp/če), která je nepodsklepená, přízemní s plochou střechou. Celkový půdorysný tvar objektu je nepravidelný. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě (el.nn, voda, plyn, kanalizace). Dispoziční řešení: 1.NP - vstupní zádveří, prodejní hala, chodba, sociální zázemí, kancelář, skladovací prostory, schodiště. - 3x sklad (dva sklady možno využít jako garáž). 2.NP - schodiště, galerie, kanceláře, zasedací místnost, kuchyňka, WC. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy tvoří betonové patky, doplněné bet. pasy. Nosné konstrukce tvoří ocelový skelet s obvodovým pláštěm HOESCH. Střešní krytina je z profilovaného plechu. Příčky jsou většinou sádrokartonové nebo zděné, opatřené vápennou omítkou. Okna a výkladce kovové s dvojsklem. Dveře plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vrata kovová. Podlahy jsou převážně betonové s keramickou dlažbou, v kancelářích s kobercovou krytinou, ve skladech s potěrem. Schody jsou kovové. Vytápění je ústřední, radiátory (plynový kotel byl demontován). Vnitřní hygienické vybavení tvoří, umyvadla, sprchový kout, WC. Ostatní vybavení je standardní. - 5 -
Stáří a technický stav: Dle poskytnutých podkladů byl objekt postaven kolem roku 1995. Během životnosti byla prováděna běžná údržba a drobné úpravy dispozic soc. zázemí. Poslední rok je objekt volný nevyužívaný. Celkový stavebně technický stav je průměrný. Po ukončení provozu došlo k mírné devastaci vybavení interiéru (poničená podlaha z keramické dlažby ve skladovacích prostorách, demontáž plynového kotle). Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 460,47 m 2 3,70 m Výčet místností: prodejní prostory 149,10 m 2 1,00 149,10 m 2 skladovací prostory 205,50 m 2 1,00 205,50 m 2 Užitná plocha celkem: 354,60 m 2 113,06 m 2 3,15 m Výčet místností: sklady 123,13 m 2 1,00 123,13 m 2 Užitná plocha celkem: 123,13 m 2 2.NP 271,35 m 2 3,10 m Výčet místností: kanceláře 161,08 m 2 1,00 161,08 m 2 Užitná plocha celkem: 161,08 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (12,30*12,30+12,30*1,30/2*2+8,70*8,20/2+11,4 = 1 649,47 m 3 0*6,00)*3,50+(12,30*6,40+6,40*3,20/2+6,50*6,4 0+2,50*6,40/2+6,40*6,80+6,40*2,20/2)*(3,70) (15,20*5,55+6,20*3,25/2+6,65*2,80)*(3,15) = 356,12 m 3 2.NP vč. zastřešení (12,30*12,30+12,30*1,30/2*2+8,70*8,20/2+11,4 0*6,00)*(3,10) = 841,19 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 1 649,47 m 3 356,12 m 3 2.NP vč. zastřešení 841,19 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 846,78 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 574 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 639 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 2 846,78-6 -
Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 443 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 5 443 Reprodukční hodnota [Kč] 15 495 009 (RC * OP) Stáří roků 20 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 10 071 756 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků - pozemek parc.č. 2234 o výměře 462 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc.č. 2235/3 o výměře 409 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc. č. 2233/2 o výměře 395 m 2, trvalý travní porost, - pozemek parc. č. 2235/1 o výměře 662 m 2, zahrada, - pozemek parc. č. 2235/2 o výměře 160 m 2, zahrada, - pozemek parc. č. 2236/3 o výměře 1157 m 2, trvalý travní porost Celková výměra pozemků činí 3.245 m 2. Pozemek lze napojit na veškeré veřejné řady IS (voda, kanalizace, plyn, el.nn). Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 800,- až 1200,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 1000,- Kč/m 2. Jedná se však o pozemek zastavěný stavbou a tudíž samostatně neobchodovatelný. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] celkem 3 245 900 2 920 500 Celková výměra pozemků 3 245 Hodnota celkem 2 920 500-7 -
3. Výnosové ocenění Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. 3.1 Budova č.p. 973 se skladovací částí Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------- úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. - 8 -
Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2015 do 31.12.2015 v rozpětí 6.0-12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemní smlouva Na pronájem nebytových prostor v objektu nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy. V současné době je nemovitost volná nevyužívaná. Pro další výpočet je počítáno se simulovaným nájmem ve všech pronajímatelných prostorách nemovitosti. Nájemné z nebytových prostor je stanoveno s ohledem na jejich polohu v objektu, stavebně technický stav, dopravní obslužnosti, velikosti příslušenství. Na základě zhodnocení dosavadních skutečností považuji za nejobjektivnější určení výnosu z pronájmu ploch objektu a to k administrativním, obchodním a skladovým účelům se soc. zázemím. Na základě šetření v dané lokalitě a s ohledem na vývoj cen pronájmu lze předpokládat optimální výši obvyklého nájemného viz. níže. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: - realitní inzerce na serveru www.sreality.cz - vlastní databáze odhadce a spolupracujících odhadců Nájemné u oceňovaného objektu navrhuji na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti, tj 800,- Kč/m 2 /rok kanceláře a prodejna se zázemím 500,- Kč/m 2 /rok vytápěné sklady v 1.NP, 200,- Kč/m 2 /rok sklad (garáž) v přístavbě bez čp/če. Nájemné je stanoveno zejména s ohledem na současný stavebně technický stav a polohu nemovitosti. Roční výdaje (náklady): - vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy, jsou stanoveny dle podkladů objednatele nebo odborným srovnáním a odhadem a obsahují (daň z nemovitosti, roční pojistné, opravy a údržbu, správu nemovitosti). * předmětné podklady nebyly k dispozici, část nákladů není patrně realizována a z tohoto důvodu je stanovena hodnota odborným odhadem a to % sazbou z hrubého ročního výnosu. - 9 -
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Provozní prostory 1.NP, prodejní 149 800 9 940 119 280 9,00 prostory 2. Skladovací 1.NP, 206 500 8 563 102 750 8,00 prostory skladovací prostory - vytápěné 3. Skladovací 1.NP, sklady - 123 300 3 078 36 939 8,00 prostory nevytápěné 4. Kancelářské 2.NP, kanceláře 161 800 10 739 128 864 9,00 prostory Celkový výnos za rok: 387 833 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 639 Reprodukční cena RC Kč 15 495 009 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 607 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 387 833 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 90 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 349 050 Náklady (za rok) Odborný odhad 20,00 % * Nh Kč/rok 69 810 Náklady celkem V Kč/rok 69 810 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 279 240 Míra kapitalizace % 8,64 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení Kč 3 231 944 do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Kč 300 000 (podlahy, kotel, výmalba) Výnosová hodnota Cv Kč 2 931 944 4. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. - 10 -
Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. administrativně-obchodní objekty se sklady, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka v současné době převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení a pozemkovému zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době hůře obchodovatelná. 4.1 Budova č.p. 973 se skladovací částí Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 638,81 m 2 Obestavěný prostor: 2 846,78 m 3 Zastavěná plocha: 573,53 m 2 Plocha pozemku: 3 245,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Nabízím k prodeji výrobní nebo skladové prostory nedaleko centra města. Jedná se o patrovou budovu s dostatečným zpevněným pozemkem. Celková užitná plocha je 260 m2, pozemek 1200 m2. Všechny sítě zavedeny. Nemovitost nabízí potenciál v budoucím možném přikoupení dvou zrekonstruovaných bytových jednotek a přilehlých pozemků o výměře 4000 m2 Lokalita Týniště nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/vyrobni-prostor /tyniste-nad-orlici--/2210099292#img=0&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší objekt; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně - 11 - Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 6 359
horší; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - komerční nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 260,00 m 2 1 230 m 2 1 950 000 Kč 7 500 Kč/m 2 Název: č.2 Prodáme areál autosalonu a autoservisu zahrnující showroom, dílny autoservisu, příruční sklady, kompletní administrativní a sociální zázemí a zpevněné plochy dvora užívané jako parkoviště. Stručný popis areálu: ucelený, samostatný a oplocený areál autosalonu a autoservisu; leží přímo vedle mezinárodní silnice č. 11 (Hradec Králové Ostrava); stavěn a následně i užíván byl pro prodej a servis nových osobních vozů jediné značky, je ale využitelný i k provozování jiné obchodní činnosti či služeb, případně i pro lehkou výrobu a skladování; celý areál je ve velice dobrém stavebně-technickém stavu (ještě v únoru 2015 byl využíván a provozován); zastavěná plocha budovy autosalonu a autoservisu činí 410 m2; areál je přístupný jak ze silnice č. 11, tak i obce, ze souběžné ulice V. Opatrného; uvnitř oploceného areálu se nachází cca 1.100 m2 zpevněných odstavných ploch (živičný povrch a makadam) plus komunikace; vybavení na fotografiích není předmětem prodeje, předmětem prodeje jsou pouze budovy. Popis budovy: budova showroomu a servisu je částečně jednopodlažní a částečně dvoupodlažní; je řešena jako ocelová konstrukce s izolovaným opláštěním a vnitřními vestavbami; v I. NP se nachází showroom 139,0 m2 (světlá výška v části 2,9 m a v části 5,9 m), zázemí prodejců 15,9 m2, příruční sklad 10,8 m2, 2 x WC k showroomu, průjezdná dílna 74,0 m2 (2 x vrata 3,0 x 3,0 m) se světlou výškou 4,0 m, dílna 97,2 m2 se světlou výškou 3,0 m a dvojími vraty 2,4 x 2,3 m, sklad se služebním schodištěm do II. NP 23,0 m2, a sociální zázemí se šatnou pro servis; showroom je pro vozidla přístupný z dílny, se kterou je propojen vraty 2,7 x 2,9 m a dále velkými skleněnými dveřmi z venkovní asfaltové plochy; ve II. NP se nachází kancelář 19,1 m2, sociální zázemí, kuchyňka 11,8 m2, otevřená jednací místnost 13,0 m2, kancelář 12,2 m2, sklad 30,8 m2 a sklad 35,2 m2, který je propojen s I. NP služebním schodištěm; světlá výška II. NP po ocelový vazník činí 3 m, v místnostech jsou však instalovány různě vysoké podhledy. Lokalita V. Opatrného, Týniště nad Orlicí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prost or/tyniste-nad-orlici-tyniste-nad-orlici-v--opatrneho/3521712220#i mg=0&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - nepatrně lepší; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - komerčně využitelná nemovitost; - 12 - Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 10 867 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 535,00 m 2 2 225 m 2 7 200 000 Kč 13 458 Kč/m 2
Název: č.3 Prodej areálu o CP 6126 m2, tvořený administrativně obchodní budovou, budovou chladíren s expedicí, zpevněným dvorem cca 750 m2, budovami starého statku a volným stavebním pozemkem pro bytovou výstavbu, který je možno prodat samostatně, o výměře cca 1800 m2. Areál byl dříve využíván jako velkoobchodní sklad mléčných výrobků. V budově jsou dvě chladírny, cca 180 m2, prodejna a administrativní část. *pozn. v inzerci od roku 2012, původní cena 12 mil.kč* Lokalita Týniště nad Orlicí - Štěpánovsko, okres Rychnov nad Kněžnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/sklad/tyniste-na d-orlici-stepanovsko-/3367878748#img=24&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší objekt; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně horší; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - větší pozem. zázemí; Úvaha zpracovatele ocenění - komerčně využitelná nemovitost; Celkový koef. K C 1,01 Upravená j. cena Kč/m 2 5 292 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 1 050,00 m 2 6 126 m 2 5 500 000 Kč 5 238 Kč/m 2 Název: č.4 Exkluzivně nabízíme k prodeji dům s obchodem a prostorným bytem na hlavní třídě města Týniště nad Orlicí. Dům o dvou nadzemních podlažích, z části podsklepený. 1 PP 60 m2 sklep, 1 NP je prodejna o 170 m2 prodejní plochy, sociální zařízení a chodba, 2 NP byt 3 + 1 + terasa o celkové výměře 237 m2. Vše po kompletní rekonstrukci elektrické rozvody, voda, odpady, okna a dveře, schody do patra masiv modřín, podlahy keramická dlažba a plovoucí. Veškerá rekonstrukce probíhala od r 2011. Nové plynové topení, nové radiátory, komín 2 průduchy. Nové krovy, nová střecha. Ze 2 NP vstup na prostornou půdu nad celou obytnou částí se nabízí možnost další půdní vestavby. Dům má dva vchody z hlavní třídy - do bytové části a do prodejny. Zastavěná plocha a nádvoří 237 m2. V domě jsou veškerá měřidla rozdělena: elektroměry, plynoměry, samostatné kotle na plynové topení, voda zavedena obecní, odpad do městské kanalizace. Nabízí se zde možnost využití domu k podnikání a bydlení zároveň. Týniště nad Orlicí je město v Královéhradeckém kraji v okrese Rychnov nad Kněžnou. Lokalita Týniště nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00-13 -
K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prost or/tyniste-nad-orlici-tyniste-nad-orlici-/2441330780#img=15&fullsc reen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - bez poz. zázemí; Úvaha zpracovatele ocenění - komerčně využitelná nemovitost; Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 6 304 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 407,00 m 2 237 m 2 2 800 000 Kč 6 880 Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 5 292,- Kč/m 2 až 10 867,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 7 206,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 292 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7 206 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 10 867 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7 206 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 638,81 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 4 603 265 Kč - 14 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 973 se skladovací částí 10 071 760,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 2 920 500,00 Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova č.p. 973 se skladovací částí 2 931 940,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova č.p. 973 se skladovací částí 4 603 270,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena 4 603 265 Kč 2 931 944 Kč 12 992 256 Kč 2 920 500 Kč 4 600 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tj. metody nákladové, výnosové a porovnávací. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před odhadem obvyklé ceny provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Silné stránky majetku: - poloha u silnice I. tř., možnost komerčního využití, veškeré IS, dostatečné pozemkové zázemí. Slabé stránky majetku: - volný nevyužívaný objekt, v posledních letech bez údržby, náklady nutné na drobné opravy a údržbu, převis nabídky u obdobných typů nemovitostí. - 15 -
Závěr Z uvedeného přehledu je patrný rozptyl hodnot. Tržně neakceptovatelná je majetková hodnota znovupořízení na principu náhrady současného stavu s příslušným opotřebením, tedy Věcná hodnota ve výši 12,99 mil. Kč. Výnosová hodnota odráží aktuální podnikatelský pohled na nemovitost a činí 2,93 mil. Kč. Porovnávacího hodnotu z přímého porovnání nabídek činí 4,60 mil. Kč. Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. 2234, jehož součástí je stavba obč.vyb. č.p. 973, pozemku parc.č. 2235/3, jehož součástí je stavba obč.vyb. bez čp/če, pozemků parc. č. 2233/2, parc. č. 2235/1, parc. č. 2235/2, parc. č. 2236/3,včetně součástí a příslušenství v k.ú. Týniště nad Orlicí, obec Týniště nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 9.6.2015, po zaokrouhlení na: 4 600 000,- Kč Slovy: čtyřimilionyšestsettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 1.7.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1726-68/15 znaleckého deníku. - 16 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1728 6 2. Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 1 4. Mapa oblasti 1-17 -
- 18 -
- 19 -
Fotodokumentace - 20 -
Mapa polohy - 21 -