ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 322/6892/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 57 s rodinným domem č.p. 93 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 157 a 158/2, k.ú. Brocno, obec Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 305/6875/2014 LV no.: 159 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 57 s rodinným domem č.p. 93 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 157 a 158/2, k.ú. Brocno, obec Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Brocno 93, 411 08 Štětí Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena 1.433.545 Kč 598.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 600.000 Kč 600.000 Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 57, 157, 158/2 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura kolny, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy východní část základní MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný cca 1924 Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 135 m 2 Resident area: Bytové plochy: 108 m 2 Storage area: Skladové plochy: 746 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 938 Kč/ m 3 Income: Příjem: 64 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: celkem 367 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 240-600 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 159 jsou ve společném jmění manželů Františka Uřídila a Agnes Uřídilové, oba bytem Brocno 93, 41108 Štětí. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 159 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy číslo 4556 ve výši 330.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 330.000,-Kč ve prospěch UNIDEBT Czech (IČ: 24797880), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 28.2.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.2.2012 Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 159, k.ú. Brocno. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 159 je evidováno toto věcné břemeno: - věcné břemeno za účelem zřízení, provozu, údržby a oprav nadzemního vedení ve prospěch O2 Czech Republic a.s., vztahující se k pozemkům čís. parcel St. 57 a 157, a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatná ze dne 17.8.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 3.1.2006 Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 159 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno: - zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy číslo 4556 ve výši 330.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 330.000,-Kč ve prospěch UNIDEBT Czech (IČ: 24797880), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 28.2.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.2.2012 Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 159, k.ú. Brocno. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.p. 93 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům a způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Na základě zjištění při prohlídce na místě lze konstatovat, že stavba č.p. 93 je užívána k bydlení, tedy v souladu s katastrem nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - ve funkčním celku s domem č.p. 93 je užíván pozemek 158/1, který ale je ve vlastnictví jiného vlastníka - skutečné umístění domu a zastavěná plocha neodpovídá zakreslení a zápisu do katastru nemovitostí - nutné rekonstrukce, především komínu a koupelny - je patrná vzlínající vlhkost ve zdivu - značné opotřebení stavebních prvků krátkodobé životnosti a vnitřního vybavení Strong points / silné stránky: - klidná lokalita na okraji CHKO Kokořínsko - v nedávné době proběhla výměna střešní krytiny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 159 pro k.ú. Brocno a obec Štětí, prokazující stav evidovaný k datu 23.7.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Brocno a obec Štětí, prokazující stav k datu 13.9.2014, vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 21.8.2014 za účasti manželů Uřidilových, majitelů oceňovaných nemovitých věcí. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 650781 Název katastrálního území: Brocno Kód obce: 565709 Název obce: Štětí Počet obyvatel obce: 9168 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Jižní část Infrastructure / infrastruktura: Brocno je místní částí města Štětí a nachází se od něj zhruba 6 km severovýchodní směrem. Město Štětí se nachází v Ústeckém kraji, v jeho východní části, v okrese Litoměřice. Počet obyvatel je 9168. Město je vzdáleno zhruba 24 km od bývalého okresního města Litoměřice, vzdálenost do Mělníka je 14 km, do Prahy zhruba 50 km. Štětí je dobřen napojeno na silniční síť, městem prochází silnice I. třídy č. Litoměřice Štětí Mělník. Ve městě se také nachází železniční stanice na trase Litoměřice Štětí Mělník a stanice na trase Roudnice n. Labem Štětí Kralupy nad Vltavou. Ve městě se nachází široká občanská vybavenost včetně městského úřadu, mateřské, základní a střední odborné školy, pošty, městské policie, kulturního, sportovního a zdravotnického zařízení, obchodů, restaurací atd. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v blízkosti města Štětí, v místní části Brocno. Okolní zástavbu tvoří především rodinné domy. V lokalitě je rozvod elektřiny a vody. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 93: Rodinný dům č.p. 93 se podle stavu evidovaného v katastru nemovitostí nachází na pozemku čís. parcely St. 57. Skutečný stav rozsahu stavby zjištěný při prohlídce na místě neodpovídá zákresu v předložené katastrální mapě stavba rodinného domu zasahuje zjevně i na pozemky čís. parcel 157 a 158/2, skutečný a právní stav tedy nejsou v souladu. Situace je patrná ze zákresu v ortofotomapě, která je přílohou tohoto posudku. Dispoziční řešení: Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V domě se nachází jeden byt o velikosti 3+1. 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává z předsíně, chodby, tří pokojů, kuchyně, komory a koupelny s WC. Půdní prostor je bez využití. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové a dřevěné, krytinu tvoří dlažba, PVC nebo textilní povlaky, okna jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné hladké plné i prosklené, vnitřní omítky jsou štukované hladké, vnější fasádní jsou vápenocementové, částečně chybí. Dům má vnitřní instalace el. proudu, vody a kanalizace. Odkanalizování je do vlastního septiku. Vytápění je zajišťováno ústředně kotlem na tuhá paliva. Kuchyně je vybavena původní kuchyňskou linkou. Sociální zařízení je vybaveno standardními zařizovacími předměty. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě užitého materiálu a dispozice lze stáří domu odhadnout na zhruba 90 let. Stavební stav domu je průměrný, nebyly zjištěny žádné statické nebo jiné vážné stavební vady. Dům je běžně udržován, řada konstrukcí krátkodobé životnosti a vnitřní vybavení je však značně opotřebené a bude vyžadovat výměnu. Fasádní omítky se blíží hranici své životnosti, v severozápadním štítu z větší části chybí. Podle informací od majitele byla zhruba před dvěma lety provedena výměna střešní krytinu na domě č.p. 93. - 4 -
Kolna v severozápadní části areálu: Jde o nepodsklepenou stavbu na pozemku čís. parcely 158/1, zapsaný na listu vlastnictví č. 282, k.ú. Brocno, který je ve vlastnictví jiného vlastníka - Jiřího Kačírka (bytem K Černěvsi 39, 41301 Vědomice). Tato stavba proto není předmětem ocenění. Kolna: Jde o zděnou kolnu na pozemku čís. parcely 157. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha je pultová, krytinu tvoří osinkocementové vlnité šablony, klempířské konstrukce chybí, dveře jsou dřevěné prosklené, okna dřevěná jednoduchá. Stavebně-technický stav je podprůměrný, je patrná zanedbaná údržba. Z hlediska dispozice je kolna rozdělena na několik místností, které slouží především k uložení nářadí. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 57, k.ú. Brocno, o výměře 176 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 93. Pozemek čís. parcely 157, k.ú. Brocno, o výměře 108 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zahrada se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území a zemědělský půdní fond. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 93, zčásti slouží jako zahrada. Spolu s pozemky zapsanými na listu vlastnictví č. 159 je ve funkčním celku s domem č.p. 93 užíván také pozemek čís. parcely 158/1, zapsaný na listu vlastnictví č. 282, k.ú. Brocno, který je ve vlastnictví jiného vlastníka - Jiřího Kačírka (bytem K Černěvsi 39, 41301 Vědomice). Nebyla doložena žádná smlouva o užívání či pronájmu pozemku. Tvar pozemků je patrný z přiložené kopie katastrální mapy a ortofotomapy. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 57 s rodinným domem č.p. 93 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 157 a 158/2, k.ú. Brocno, obec Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 159 pro k.ú. Brocno, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 21. srpna 2014 Slovy: Šestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: 600.000,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 159 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C na listu vlastnictví č. 159, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy na obvyklou cenu vliv. V části C listu vlastnictví je evidováno věcné břemeno: - věcné břemeno za účelem zřízení, provozu, údržby a oprav nadzemního vedení ve prospěch O2 Czech Republic a.s., vztahující se k pozemkům čís. parcel St. 57 a 157, a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatná ze dne 17.8.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 3.1.2006 Jde o věcné břemeno, které opravňuje vykonávat komunikační činnost, spočívající ve zřízení, provozu, údržby a oprav nadzemního vedení ve smyslu ustanovení zákona 127/2005 Sb. o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů. Vliv tohoto věcného břemene na tržní hodnotu oceňovaných nemovitých věcí je zanedbatelný. Spolu s pozemky zapsanými na listu vlastnictví č. 159 je ve funkčním celku s domem č.p. 93 užíván také pozemek čís. parcely 158/1, zapsaný na listu vlastnictví č. 282, k.ú. Brocno, který je ve vlastnictví jiného vlastníka - Jiřího Kačírka (bytem K Černěvsi 39, 41301 Vědomice). Nebyla doložena žádná smlouva o užívání či pronájmu pozemku. Skutečný stav zákresu stavby rodinného domu č.p. 93 zjištěný při místním šetření neodpovídá zákresu v předložené katastrální mapě - skutečný a právní stav nejsou v souladu (podrobněji v bodě Short description property / stručný popis majetku). ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 305/6875/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 14. září 2014-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 305/6875/2014 LV no.: 159 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m3 Kč/m3 m2 Kč/m2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 93 746 4 649 3 468 497 64,3 1 238 749 2 venkovní úpravy 43 356 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 282 105 Comments Komentář oceněno podílem na ceně stavby hlavní Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 57 zastavěná plocha a nádvoří 176 600 105 600 2 157 zahrada 108 240 25 920 3 158/2 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet zahrada 83 240 19 920 151 440 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 433 545 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty Komentář cenové úpravy Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný dům v obci Štětí - Počeplice 790 000,00 9-14 nestanoven 471 600 282 600 507 400,00 0,75 nabídka RK *1) obdobná lokalita, dům s jedním bytem na pozemku o rozloze 471m2, dům je v 592 500 půvondím stavu, vytápění je lokální na tuhá paliva, stavebnětechnický stav je průměrný 2 Rodinný dům v obci Štětí - Radouň 759 000,00 8-14 nestanoven 292 600 175 200 583 800,00 0,80 nabídka RK *2) blízká lokalita, rodinný dům s dispozicí 4+1 s vedlejšími stavbami v příslušenství, vnitřní 607 200 prostory prošly průběžnými rekonstrukcemi, vytápění je krbovými kamny na tuhá paliva 3 Rodinný dům v obci Štěí - Počeplice 850 000,00 8-14 nestanoven 423 600 253 800 596 200,00 0,70 nabídka RK *3) obdobná lokalita, dům po částečné rekonstrukci o dispozici 2+1 s možností půdní 595 000 vestavby, dobrý stavebnětechnický stav, vytápění je lokální krbovými kamny na tuhá paliva 1) nabídka realitní kanceláře Reality 11 Plzeň 2) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding 3) nabídka realitní kanceláře Ka - New Generation Reality Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,434 mil.kč nebyla stanovena 0,598 mil.kč 0,600 mil.kč
Mapa širších vztahů, Brocno 93, obec Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj
Fotodokumentace, Brocno č.p. 93, obec Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj Pohled na dům z ulice Pohled na dům ze zahrady Pohled na dům a zahradu Předsíň Chodba Pokoj č. 1
Pokoj č. 2 Pokoj č. 3 Kuchyně Koupelna Komora WC
Půdní prostor Kolna Vnitřní prostory kolny Vnitřní prostory kolny Zahrada