ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 356/7026/2014 o obvyklé ceně podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely St. 64 s rodinným domem č.p. 63 a příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel 220/5, 220/17, 223/4, k.ú. Soběchleby u Krupky, v Krupce, místní části Soběchleby, ulici Úzká, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 356/7026/2014 LV no.: 69 Name of subject / Předmět ocenění: Podílu o velikosti ½ na pozemku čís. parcely St. 64 s rodinným domem č.p. 63 a příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel 220/5, 220/17, 223/4, k.ú. Soběchleby u Krupky, v Krupce, místní části Soběchleby, ulici Úzká, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Soběchleby u Krupky, Úzká 63, 417 42 Krupka GPS: 50.6726250N, 13.8928389E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: 604.487 Kč nebyla stanovena 856.000 Kč nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rodinný dům venkovní úpravy (oplocení, zpev. plochy, přípojky inženýrských sítí, septik apod.) obec Krupka, část obce Soběchleby téměř bez občanské vybavenosti (pouze pohostinství, obchod), základní občanská vybavenost v Krupce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný Nezjištěn Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 80 Resident area: Bytové plochy: 110 Storage area: Skladové plochy: 403 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 76 % Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 185.500 Kč 185.500 Kč nestanoveno St. 64 220/5, 220/17, 223/4 172 168, 43, 418 zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha, zahrada 248 Kč/ Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 69 jsou oceňované nemovité věci v podílovém spoluvlastnictví následujících osob: Mištríková Helena, bytem Úzká 63, 417 42 Krupka - Soběchleby (podíl o velikosti 1/2), Mištríková Radka, bytem Úzká 63, 417 42 Krupka - Soběchleby (podíl o velikosti 1/4) a Půlpánová Nikola, bytem Úzká 63, 417 42 Krupka - Soběchleby (podíl o velikosti 1/4). Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 69 jsou evidována následující omezení: - 5x zástavní právo smluvní, - 1x dražební vyhláška, - 3x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 2x nařízení exekuce. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 69 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 69. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 69 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 69 jsou evidována tato zástavní práva: - 1x zástavní právo exekutorské, - 4x zástavní právo smluvní. Podrobnější údaje o výše uvedených zástavních právech viz část C listu vlastnictví č. 69 v příloze. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 63 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byl dům stavebně technicky uspořádán a užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - dům není delší dobu užíván, dochází k jeho postupnému chátrání - špatný stavebně technický stav staveb Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 69 pro k.ú. Soběchleby u Krupky, obec Krupka, prokazující stav evidovaný k datu 08.10.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Soběchleby u Krupky, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 13.10.2014 svolána na den 20.10.2014, 15:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno, byla provedena pouze zvnějšku. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 751570 Název katastrálního území: Soběchleby u Krupky Kód obce: 567639 Název obce: Krupka Počet obyvatel obce: 13 390 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2012 Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Soběchleby Infrastructure / infrastruktura: Město Krupka, místní část Soběchleby, se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Teplice, přibližně 6 km západně od města Teplice a přibližně 4 km jihovýchodně od města Krupky. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má město, včetně svých částí, 13 390 obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, základní škola, mateřská školka, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, v těsné blízkosti města prochází silnice I/13 (Teplice Ústí nad Labem), město je také napojeno na MHD Teplice a železniční dopravu tratí ČD ve směrech Teplice Ústí nad Labem. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Úzká, v západní části zástavby místní části Soběchleby, která je jednou z částí města Krupka. Místní část Soběchleby je téměř bez občanské vybavenosti (v místě je pouze provozovna pohostinství), za občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni převážně na město Krupku, které je vzdáleno přibližně 2,5 km. V lokalitě se nachází rozvody el. proudu, pitné vody. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 63: Rodinný dům č.p. 63 je řadová koncová stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 64, k.ú. Soběchleby u Krupky. Dispoziční řešení: Dům má dvě nadzemní podlaží (přízemí a patro). Vnitřní dispozici domu se pro neumožnění prohlídky nepodařilo zjistit. Podle Veřejného dálkového přístupu CÚZK je v domě č.p. 63 evidován 1 byt. Podle údaje sousedů by vnitřní dispozice mohla být tvořena dvěma bytovými jednotkami o velikosti 1+1 a 2+1 s příslušenstvím, sestávajícím: - v přízemí z chodby se schodištěm, pokoje, kuchyně a koupelny s WC, - v patře z chodby se schodištěm, 2 pokojů a kuchyně. Konstrukční řešení a vybavení: Popis vychází z údajů zjištěných při obhlídce zvnějšku, je orientační při předpokládaném rozsahu konstrukcí a vybavení, popřípadě při využití údajů sdělených sousedy. Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, se založením na základových pasech pravděpodobně zděných z kamene, stropy jsou dřevěné trámové, střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové, podlahy jsou betonové a prkenné, povrchy podlah tvoří povlaky z PVC a dlažba, okna jsou plastová a dřevěná dvojitá, dveře jsou dřevěné do dřevěných i kovových zárubní, vnitřní povrchy stěn jsou hladké, vnější povrchy jsou břízolitové. Dům má vnitřní rozvody el. proudu, vody a kanalizace, které jsou pravděpodobně v současnosti nefunkční, zdroj vytápění včetně topných těles pravděpodobně chybí, zdroj přípravy teplé vody zřejmě rovněž chybí, vybavení kuchyně chybí, sociální zařízení je vybaveno vanou, umývadlem a splachovacím záchodem. - 4 -
Stáří a stavební stav: Přesné stáří rodinného domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří domu může být i vyšší než 100 roků. Dům je podle údajů sdělených sousedy na místě již delší dobu neužívaný a je údaje ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu, vnitřní vybavení domu chybí (např. vytápění), nebo je za hranicí životnosti (např. vybavení koupelny a kuchyně). Dům zřejmě není k datu ocenění ve stavu schopném užívání, a pro jeho řádné užívání by bylo nutné vynaložit rozsáhlé investice. Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází vedlejší stavby (kolny v dvorní části), které nejsou k datu ocenění užívané a jsou ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, septik apod.). Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 64, k.ú. Soběchleby u Krupky, o výměře 172, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 63, nezastavěná část pozemku je tvořena nádvořím a zahradou. Pozemek čís. parcely 220/5, k.ú. Soběchleby u Krupky, o výměře 168, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha - jiná plocha. Jde o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 63 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 64, k.ú. Soběchleby u Krupky. Pozemek čís. parcely 220/17, k.ú. Soběchleby u Krupky, o výměře 43, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Jde o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 63 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 64, k.ú. Soběchleby u Krupky. Pozemek čís. parcely 223/4, k.ú. Soběchleby u Krupky, o výměře 418, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Jde o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 63 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 64, k.ú. Soběchleby u Krupky. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 702/1, k.ú. Soběchleby u Krupky (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Město Krupka). - 5 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcely St. 64 a rodinném domě č.p. 63 s příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel 220/5, 220/17 a 223/4, k.ú. Soběchleby u Krupky, obec Krupka, část obce Soběchleby, okres Teplice, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech 530.000 Kč 530.000 x 1/2 = 265.000 Kč 265.000 x 70 % = 185.500 Kč - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) podílu o velikosti ½ na pozemku čís. parcely St. 64 s rodinným domem č.p. 63 a příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel 220/5, 220/17, 223/4, k.ú. Soběchleby u Krupky, v Krupce, místní části Soběchleby, ulici Úzká, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 20. října 2014 celkem 185.500,- Kč Slovy: Jednostoosmdesátpěttisícpětset Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 69 jsou evidována následující omezení: - 5x zástavní právo smluvní, - 1x dražební vyhláška, - 3x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 2x nařízení exekuce. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 69 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 69. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 356/7026/2014. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 25. října 2014-7 -