Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 3 / 2011 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel aukce Předmět ocenění Bytová jednotka č. 939/1, LV č. 8465, s podílem na společných částech domu a pozemku 397/11786 na pozemcích: pozemek parc.č. 1981/4, LV č. 6945 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel 1233211 město Kat. území Holešovice Ulice Letohradská č.p. 939 Objednatel Jaroslav Hlaváček Jeseniova č.p. 582 č.o. 97 130 00 Praha 3 Tel. E-mail Vlastnictví Bytová jednotka Hlaváček Jaroslav - Praha 3, Jeseniova 582/97 Zpracováno pro pana Jaroslava Hlaváčka Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 7.2.2011 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 1.2.2011 0604 149 00 Praha 11 email: coudek@tiscali.cz tel: 602 335251 272915014 Prohlídka dne 1.2.2011 Počet stran textu 10 Počet stran příloh 3 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha 42 m 2 55 000 Kč/m 2 2 310 000 Kč Sklepy a komory 3.5 m 2 30 000 Kč/m 2 105 000 Kč Obvyklá cena - současný stav 2 400 000 Kč Dva miliony čtyřista tisíc Kč - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Podlahové plochy místností byly předloženy objednatelem posudku. Jedná se o atypický byt 1+1 s příslušenstvím vyššího standardu v domě zděné technologie kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost stanice metra, zeleně - všechny inženýrské sítě - možnost parkování ve vnitrobloku - jednotka po celkové rekonstrukci záporné faktory: - poloha zvýšené přízemí - bez kuchyňské linky Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem pana Jaroslava Hlaváčka Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 15.7.2010 REET: NE - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6945. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8465, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 7.2.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Holešovice. Snímek kat.mapy pro k.ú.holešovice. Datum předání kompletních podkladů 7.2.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8465, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 17.2.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Holešovice. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Holešovice jsou katastrální území a městská čtvrť v Praze, severně od širšího centra, zasahující do městské části Praha 7, malá část do Prahy 1. Jedná se o známou lokalitu s veškerou dostupnou občanskou a technickou vybaveností, velmi dobře dostupnou prostředky MHD. Předmětná nemovitost je situovaná v lokalitě spadající do Prahy 7. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Nemovitost tvoří samostatně stojící bytový dům s jedním vchodem čp.939/7b, obdélníkového půdorysu, postavený na pozemku p.č.1981/4, ve vnitrobloku mezi ulicemi Letohradská, Kamenická, Kostelní a Františka Křížka. Je přístupný z ulice Letohradská, průjezdem a vchodem domu čp.366. Jedná se o stabilizovanou lokalitu bytových domů z počátku 20.století, s velkými zelenými vnitrobloky. Nemovitost je dobře dosažitelná MHD, představovanou tramvají (dvě stanice) ke stanici metra C Vltavská, s pěšky dostupnou základní občanskou a obchodní vybaveností. V obci Praha jsou veškeré funkce a služby v časovém dosažení cca 30 minut. Dům je přístupný po zpevněné obecní komunikaci s možností parkování. Rezidenční zóna ulehčuje parkování pouze obyvatelům s trvalým bydlištěm v Praze 7. Výhodou je možnost parkování ve vnitrobloku před domem. Informace o nemovitosti Dům je napojený na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Má jedno podzemní podlaží, dále tři nadzemní podlaží. Bytový dům je zděný masivní stěnový, se sedlovou střechou, s pálenou krytinou. Fasády jsou štukové. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.939/1 s příslušenstvím o velikosti 1+1. Nachází se v 1.NP (zvýšené přízemí). Je orientovaný dvoustranně. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.939 a pozemku p.č.1981 ve výši 397/11786. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Dispozice : Pokoj je průchozí do kuchyně. Koupelna je společná s WC. V kuchyni je pouze příprava pro linku a zařizovací předměty, bez obkladů. K dispozici je kolna na dvoře. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 1981/3 Hlavní město Praha ostatní plocha jiná plocha parc.č. 1981/1 soukromí vlastníci zastavěná plocha a nádvoří domem čp.366 Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen věcným břemenem přístupu a příjezdu zapsaným v KN. průchod a průjezd ošetřen věcným břemenem zapsaným v KN LV č.8465, V-33836/2010, V-13658/2006 Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ne Orientace oken východ, západ Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umývadlo,wc bez vybavení Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Chybí kuchyňská linka - 3 -
Technický stav Technický stav domu průměrný Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání na počátku 20.století. Opotřebení domu odhad 60%. Technický stav jednotky výborný - velmi dobrý Bytová jednotka je po kompletní rekonstrukci ve vyšším standardu. V kuchyni je příprava pro linku. Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Vnitřní omítky stěrková omítka 9-12/2010 Okna plastová s izolačním dvojsklem 9-12/2010 Dveře dřevěné s obložkovými zárubněmi 9-12/2010 Podlahy v obývacím pokoji dubové parkety, v kuchyni plovoucí podlaha, v 9-12/2010 koupelně mramor, v chodbě dlažba Instalace nové rozvody ZTI, elektřiny 9-12/2010 Vytápění kotel Junkers, ústřední vytápění, v koupelně žebříkový radiátor 9-12/2010 Obklad skleněná mozaika v koupelně 9-12/2010 Zařizovací předměty sprchový kout, umývadlo, kombi WC 9-12/2010 Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové bez konstrukce podhledu % dokonč pravděpodobně bez izolací 100 krov sedlový 100 střešní krytina pálená tašková 100 obvodové stěny z cihelného zdiva 100 vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká 100 vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 schodiště standardní 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč okna plastová s dvojsklem 100 dveře z masivního dřeva 100 podlahy obytných prkenné 100 podlahy nebytových mramorová dlažba, 100 místn. místn. keramická dlažba, plovoucí vytápění ústřední s plynovým kombi 100 elektro světelný rozvod 100 kotlem rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody kotel ÚT 100 1.NP bytu - výčet místností Podlahové plochy kuchyně 13.0 m 2 pokoj 21.0 m 2 chodby 4.5 koupelna s WC 3.5 Sklepy / komory kolna na dvoře 3.5 m 2 m 2 Podlahové plochy 42.0 m 2 Ostatní plochy 0.0 m 2 Sklepy a komory 3.5 m 2 100-4 -
Odhad Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 24.2.2011, datum změny inzerátu 28.2.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ano Podlahová plocha 39.0 m 2 Cena za nemovitost 2 900 000 Kč 74 400 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 2 320 000 Kč 59 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou ul.dobrovského, v širší lokalitě, po rekonstrukci, 31 m2 plocha bytu+8 m2 terasa+ 2 m2 sklep - 5 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 10.11.2010, datum změny inzerátu 27.2.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 58.0 m 2 Cena za nemovitost 4 600 000 Kč 79 300 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 3 680 000 Kč 63 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou ul.ovenecká, v širší lokalitě, po rekonstrukci, vyšší standard vybavení 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 1.2.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 53.0 m 2 Cena za nemovitost 3 390 000 Kč 64 000 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 2 712 000 Kč 51 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou ul.jirečkova, v širší lokalitě, dobrý technický stav, sklep 6 m2 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 25.2.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 7.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 39.0 m 2-6 -
Cena za nemovitost 2 430 000 Kč 62 300 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 1 944 000 Kč 49 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou ul.heřmanova, v širší lokalitě, po rekonstrukci Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 49 800-63 400 Kč/m 2 1 944 000-3 680 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 55 000 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V širší lokalitě je k předmětnému datu průměrně rozvinutý trh menších bytů v OV. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,30-3,60 mil.kč tj.62 000-79 000 Kč/m2, podle lokality, polohy v domě, technického stavu. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 50 000-64 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti se pohybuje vzhledem k umístění ve zvýšeném přízemí ve spodní polovině rozpětí. Cenu ovlivňuje možnost parkování ve vnitrobloku. Cena za m2 podlahové plochy bytu 55 000,- Kč/m2 Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Odhad proveden na základě koncesní listiny pro předmět podnikání Oceňování majetku pro věci nemovité, vydané Živnostenským odborem MČ Praha 9 12.6.2001 pod č.j.žo/00001530/01/sp. Absolvent studia Oceňování majetku pro(tržní) obvyklou cenou BIVŠ a.s.. - 7 -
Fotodokumentace pokoj pokoj koupelna WC chodba chodba - 8 -
Fotodokumentace kuchyň s přípraveností pro kuch. linku schodiště - 9 -
- 10 - Fotodokumentace - mapy