ZNALECKÝ POSUDEK č. 8366-303/2011 o ceně nemovitostí - domu Maršov č.p. 349 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 380 a domu Košťany č.p. 348 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. St. 675, 491/26, 491/30, 779/4 v k.ú. Maršov u Krupky, obec Krupka, okres Teplice, kraj Ústecký Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 6285/10-129) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 13.10.2011 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 17.10.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - domu Maršov č.p. 349 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 380 a domu Košťany č.p. 348 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. St. 675, 491/26, 491/30, 779/4 v k.ú. Maršov u Krupky, obec Krupka, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 6285/10-129 ze dne 13.9.2011) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Zelený sad 349 417 41 Krupka Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Krupka Katastrální území: Maršov u Krupky Počet obyvatel: 13 981 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : 200,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.10.2011 za přítomnosti paní Růženy Matrasové a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 6285/10-129 ze dne 13.9.2011 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 13.9.2011 (LV č. 3143) - kopie katastrální mapy z nahlížení do KN v měřítku 1:1000 ze dne 13.10.2011 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené paní Růženou Matrasovou - mapa města Krupka
- 3-5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 3143 pro k.ú. Krupka je uvedeno: A - Vlastnické právo: Matrasová Růžena, Zelený sad 349, Maršov, 417 42 Krupka 1 B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. St. 675 143 m 2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 491/26 665 m 2 zahrada parc.č. 491/30 16 m 2 zahrada parc.č. 779/4 122 m 2 ostatní plocha, jiná plocha Stavby: Maršov, č.p. 349, způsob využití rodinný dům, na parcele St. 675 B1 - Jiná práva. Věcné břemeno údržby a uložení podzemních inženýrských sítí v pozemku parc.č. 491/25 ve prospěch oceňované nemovitosti C - Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno údržby a uložení podzemních inženýrských sítí v pozemku parc.č. 491/26 ve prospěch pozemků parc.č. 491/25, St. 668. Nařízené exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní práva smluvní, zástavní právo exekutorské a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, podrobně viz. příloha LV č. 3143. D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č. 3143 E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 3143 Dle dostupných podkladů byly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti. Jedná se o skutečnost, že na části pozemku parc.č. 779/4 je postavena garáž, která má přiděleno č.e. 896, ale není zapsána na LV (dle sdělení povinné je garáž zkolaudována). 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla k dispozici na žádný objekt oceňované nemovitosti, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná o nemovitosti, které tvoří zejména dům Maršov č.p. 349, samostatně stojící s 1 NP a podkrovím a dále pozemek zastavěný domem a přilehlé pozemky užívané jako zahrada, částečně zastavěné. Nemovitosti jsou situovány v zástavbě ulice Zelený Sad v Krupce - Maršově. Další příslušenství tvoří garáž nezapsaná na LV a dřevěná kolna na nářadí a množství venkovních úprav ve velmi pěkně upravené zahradě - zejména bazén se zastřešením, zahradní jezírko, zpevněné
- 4 - plochy, oplocení s vraty a vrátky, venkovní osvětlení, ovocné a okrasné dřeviny. Území je mírně svažité směrem na jihozápad. Krupka je větším městem okresu Teplice, které je s Teplicemi prakticky srostlé a spojené MHD (autobus - zastávka ve vzdálenosti cca 300 m). Město leží na úpatí Krušných hor. Ve městě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Situování je v zástavbě nových rodinných domů v oblíbené lokalitě, vzdálené cca 1 km od centra. 8. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Maršov č.p. 349 a 2 ) Garáž Maršov č.e. 896 b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna c) Venkovní úpravy c 1 ) Bazén c 2 ) Zastřešení bazénu d) Porosty d 1 ) TRvalé porosty e) Pozemky e 1 ) Pozemky 2. Obvyklá cena B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1. Informativně administrativní cena a) Porovnávací hodnota a 1 ) Maršov č.p. 349-26a Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, samostatně stojící. Dům je zděný, s valbovou střechou, opatřenou taškovou krytinou, včetně klemp. konstrukcí z
- 5 - titanzinku a hromosvodu, s umělou fasádou. Obvodové stěny jsou zděné v tl. 45 cm, základy s izolací proti zemní vlhkosti a radonu, stropy nespalné s rovným podhledem nebo zateplený podhled krovu, vnitřní úpravy povrchů štukovou omítkou hladkou nebo ze sádrokartonu, částečný keramický obklad, podlahy převážně dřevěné plovoucí a z keramické dlažby, schody dřevěné. Jsou osazena plastová okna a dveře do obložkových zárubní. Je proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace. Vytápění je ústřední s kotlem na plyn včetně ohřevu teplé vody doplněné krbem s teplovzdušnou vložkou. Je osazeno nadstandardní vybavení soc. zařízení a kuchyně. Výčet místností: 1.NP: Zádveří, obývací pokoj s kuchyní a schodištěm, spíž, koupelna s WC, pokoj, zimní zahrada, zastřešená terasa. Podkroví: Obývací pokoj, šatna s vývody pro případné zřízení další kuchyně, 2 ložnice, koupelna s WC. Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaží a podkroví a je v něm 1 byt, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří domu je dle ohlášení 4 roky. Dům je dobře udržovaný. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Ústecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 4 roky Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 901,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 12,50*12,20-5,20*5,90+5,20*3,90+6,90*3,00+2,90*1,80 = 168,02 m 2 Podkroví: 12,50*12,20-5,20*5,90 = 121,82 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 168,02 m 2 2,75 m Podkroví: 121,82 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (12,50*12,20-5,20*5,90)*2,75+(5,20*3,90+ = 455,39 m 3 +6,90*3,00)*(2,30+0,60/2)+2,90*1,80*(2,40+ +0,75/3) Podkroví: (12,50*12,20-5,20*5,90)*(1,05+2,50/2)- = 269,08 m 3-2*3,65*3,65/2*2,50/3 Obestavěný prostor celkem: = 724,47 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 168,02 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 289,84 m 2
- 6 - Podlažnost ZP / ZP1 = 1,73 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - Např. sauna, centrál. vysavač, zimní zahrad., II 0,05 vířivé vany, vnitřní bazén 9. Venkovní úpravy - Většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0,04 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,25 Koeficient pro stáří 4 roky: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 1,00 = 1,550 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i
- 7-1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,550 * 1,050 * 1,000 = 1,628 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 901,- Kč/m 3 * 1,628 = 4 722,83 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 4 722,83 Kč/m 3 * 724,47 m 3 = 3 421 548,65 Kč Maršov č.p. 349 - zjištěná cena = 3 421 548,65 Kč a 2 ) Garáž Maršov č.e. 896-24 Jak bylo uvedeno, jedná se o garáž nezapsanou na LV, údajně zkolaudovanou. Garáž je zděná, s valbovou střechou, opatřenou taškovou krytinou včetně klemp. konstrukcí z titanzinku, vnější omítka umělá, vnitřní štuková hladká a zateplený podhled krovu ze sádrokartonu, podlaha betonová, osazeno plastové okno, plastové dveře a sekční vrata, proveden rozvod elektroinstalace. Stáří uvažuji jako u domu. Výčet místností: Garáž a dílna. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Ústecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 4 roky Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 832,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 4,50*10,15 = 45,68 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 45,68 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 4,50*10,15*(0,60+2,90) = 159,86 m 3 Zastřešení: 4,50*10,15*(0,20+1,50/2) = 43,39 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 203,25 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 45,68 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 45,68 m 2
- 8 - Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. III 0,00 pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,25 Koeficient pro stáří 4 roky: 1,00 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 1,00 = 1,250 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce III 0,00 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti II 0,00 do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,250 * 1,000 * 1,000 = 1,250 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 832,- Kč/m 3 * 1,250 = 2 290,- Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 290,- Kč/m 3 * 203,25 m 3 = 465 442,50 Kč Garáž Maršov č.e. 896 - zjištěná cena = 465 442,50 Kč
- 9 - b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Dřevěná kolna na nářadí s jednostranným obitím. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: Vrchní stavba: = 12,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 12,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy C 8,30 100,00 0,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31,90 100,00 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100,00 1,00 21,20 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempířské konstrukce S 1,60 100,00 1,00 1,60 7. Úprava povrchů S 6,00 100,00 1,00 6,00 9. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 10. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy S 10,80 100,00 1,00 10,80 12. Elektroinstalace C 4,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 86,30 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8630 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 970,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,8630 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7520 Základní cena upravená = 1 330,15 Kč/m 3 Plná cena: 12,00 m 3 * 1 330,15 Kč/m 3 = 15 961,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků
- 10 - Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 30 = 13,333 % - 2 128,19 Kč Kolna - zjištěná cena = 13 833,61 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Bazén - 10 Zapuštěný bazén s dalšími úpravami (úprava vody, protiproud, osvětlení). Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 21. Bazén venkovní nezakrytý Kód CZ - CC: 242 Výměra: 4,00*7,00 = 28,00 m 3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 28,00 m 3 * 1 825,- Kč/m 3 = 51 100,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3510 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7520 Plná cena: = 90 342,35 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 50 = 8,000 % - 7 227,39 Kč Bazén - zjištěná cena = 83 114,96 Kč c 2 ) Zastřešení bazénu - 10 Posuvné zastřešení bazénu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.2. Jiné - výměra Výměra: 4,20*7,40 = 31,08 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 31,08 m2 * 4 000,- Kč/m2 = 124 320,- Kč Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7520 Plná cena: = 93 488,64 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků
- 11 - Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 50 = 8,000 % - 7 479,09 Kč Zastřešení bazénu - zjištěná cena = 86 009,55 Kč d) Porosty d 1 ) Trvalé porosty Ovocné a okrasné dřeviny. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 515 762,55 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 946 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 150 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 81 780,53 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 5 315,73 Trvalé porosty - zjištěná cena = 5 315,73 Kč e) Pozemky e 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemky zastavěné stavbami a přilehlé pozemky užívané jako zahrada. Je uvedena přirážka za vyšší hladinu sjednaných cen v místě a za možnost napojení na plynovod. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha St. 675 143,00 200,00 28 600,- ostatní plocha 779/4 46,00 200,00 9 200,- Součet 37 800,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 200 % Úprava ceny celkem 200 % + 75 600,- Mezisoučet 113 400,- 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 11 340,- Mezisoučet 124 740,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7520 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1130 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 198 208,87
- 12 - Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 200,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 491/26 665,00 200,00 133 000,- zahrada 491/30 16,00 200,00 3 200,- ostatní plocha 779/4 76,00 200,00 15 200,- Součet 151 400,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 200 % Úprava ceny celkem 200 % + 302 800,- Mezisoučet 454 200,- 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 45 420,- Mezisoučet 499 620,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7520 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1130 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 317 553,68 Pozemky - zjištěná cena = 515 762,55 Kč Rekapitulace Výsledné ceny: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Maršov č.p. 349 = 3 421 548,65 Kč a 2 ) Garáž Maršov č.e. 896 = 465 442,50 Kč b) Kolna = 13 833,61 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Bazén = 83 114,96 Kč c 2 ) Zastřešení bazénu = 86 009,55 Kč d) Trvalé porosty = 5 315,73 Kč e) Pozemky = 515 762,55 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 4 591 027,55 Kč 4 591 030,- Kč
- 13-2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb z publikace ukazatele URS Praha a jednotková cena pozemků ze seznamu směrných cen stavebních pozemků zpracovaného spolupracujícími znalci v okrese. Ocenění: Stavby: Dům Maršov č.p. 349: Základní cena (ÚRS Praha 1999): = 3 220,- Kč/m 3 Úprava na CÚ 2010 (1,343*1,055*1,021*1,00): * 1,447 Základní cena upravená = 4 659,- Kč/m 3 Plná cena: 724,47 m 3 * 4 659,- Kč/m 3 = 3 375 306,- Kč Opotřebení lineárně: 4,000 % Úprava ceny za opotřebení - 135 012,- Kč Dům Maršov č.p. 349 - celkem = 3 510 318,- Kč Garáž Maršov č.e. 896: Základní cena (ÚRS Praha 1999): = 2 112,- Kč/m 3 Úprava na CÚ 2011 (1,343*1,055*1,021*1,00): * 1,447 Základní cena upravená = 3 056,- Kč/m 3
- 14 - Plná cena: 203,25 m 3 *3 056,- Kč/m 3 = 621 132,- Kč Opotřebení lineárně: 4,000 % Úprava ceny za opotřebení - 24 845,- Kč Garáž Maršov č.p. 896 - celkem = 596 287,- Kč Stavby celkem = 4 106 605,- Kč Pozemky: 946 m2 á 600,- Kč/m2 x 1/2 = 567 600,- Kč Rekapitulace Stavby = 4 106 605,- Kč Pozemky = 567 600,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí 4 674 205,- Kč 4 674 210,- Kč b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (rodinnné domy) se v dané lokalitě běžně nepronajímá, dosažitelné nájemné v místě obvyklé nelze objektivně zjistit. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. K dispozici údaje o prodeji a inzerci v Krupce: Prodej dům rodinný, U Lípy 270, Krupka Unčín Přízemní rodinný dům (bungalov) s nízkou valbovou střechou, provedení v současném trendu mírně nadstandardní - osazena dřevěná EURO okna s mramorovými parapety a venkovními roletami a vstupní dveře EURO, částečně se zasklením vitráží, vnitřní dveře z masivu do obložkových zárubní, dále zimní zahrada z plastových profilů a sekční garážová vrata s dálkovým ovládáním. zabezpečovací zařízení. Vytápění je ústřední s kotlem na plyn, částečně podlahové, doplněné krbem. Dispozice:
- 15 - Zádveří, předsíň, koupelna s WC, technická místnost s propojením do garáže, pokoj, obývací pokoj s kuchyní, koupelna s WC propojená s ložnicí, zimní zahrada. V místě je MHD, parkování v ulici, poloha na typ nemovitosti poněkud stísněná. U domu dále altán a zapuštěný bazén. Realizovaný prodej z 30.11.2010 za 6 mil. Kč. Údaj z databáze MOISES, č. záznamu 16728, užitná plocha 216 m2, pozemek 905 m2. Prodej dům rodinný 220 m2, Višňový sad, Krupka Maršov Naše společnost Vám zprostředkuje prodej RD před dokončením v klidné části města Krupka, v oblasti výstavby nových RD, ul. Višňový sad. Pozemek se nachází v horní, okrajové části, v blízkosti lesa. Jedná se o patrový RD o dispozici 7+1. V přízemí domu se nachází vstupní chodba se vstupem do patra, denní část domu propojená do multifunkčního prostoru spojením obývacího pokoje, jídelny a kuchyně se vstupem na terasu. Dále se v přízemí nachází 1 pokoj, koupelna, samostatné WC, šatna a technická místnost. V patře se nachází 3 pokoje, hala, koupelna s WC a šatna. Dispozici domu lze ještě, s ohledem na preference kupujících, měnit. Dům byl dokončen v roce 2011, svislé konstrukce jsou zděné Porotherm 40cm se zateplením polystyren 7cm, příčky Porotherm 15 a 25cm včetně vápenocementové omítky a štuku, šikminy v patře sádrokarton, přízemí podlaha zateplení polystyren 7cm +beton, patro stropní konstrukce Miaco, střecha sedlová, střešní krytina betonová taška Bramac, zateplení Rockwool 22cm, klempířské prvky TiZn, podbití palubky, okna dřevěná EUR s izolačním dvojsklem, střešní okna Velux. Rozvody el. v mědi, voda v plastu, odpad v plastu do kanalizace, rozvod otopné vody v mědi. Dále rozvod pro centrální vysavač, EZS, televizní rozvod. Vytápění domu projektováno plynovým kotem, v denní části domu dále kouřovod pro umístění krbu/krbových kamen. Dům je kompletně připraven k řešení interiérového vybavení/zařízení, na vnější části domu chybí pouze fasáda. Zastavěná plocha domu je 136m2, pozemek 1172m2. Pozemek je mírně svažitý, svod dešťové vody z pozemku do jímky s přepadem do níže položeného rybníčku. Po případném uzavření rezervační smlouvy obdržíte zdarma informační SMS systému. Ev. číslo: 208258. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 208872, vloženo 22.6.2011, aktualizace 6.10.2011, inzerovaná cena 3,8 mil. Kč, užitná plocha 220 m2, pozemek 1308 m2. Prodej dům rodinný 180 m2, Angreštový sad, Krupka - Maršov Nabízíme k prodeji RD 4+1 s garáží. V přízemí domu se nachází obývací pokoj s krbem, kuchyně s vestavěnými spotřebiči, koupelna se sprchovým koutem s WC a vytápěná zimní zahrada. V 1NP jsou 2 ložnice s vestavěnými skříněmi. Vstup na půdu. Pracovna s balkonem, koupelna s rohovou vanou, WC a bidetem. Garáž, udržovaná okrasná zahrada s pergolou. Parkoviště pro 6 aut. Exkluzivní lokalita. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 188346, vloženo 28.5.2011, aktualizace 13.10.2011, inzerovaná cena 6,5 mil. Kč, užitná plocha 180 m2, pozemek 1380 m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: K porovnání tři nemovitosti v prvním případě prodej stáří cca 1 rok, v dalších případech inzerce, vše v obdobné lokalitě a novostavby. Jednotková cena cca 27,8 (u uskutečněného prodeje) a 17,3
- 16 - (nedokončená novostavba a bez garáže) resp. 36,1 tis. Kč/m2. Při porovnání přes užitnou plochu, po úpravě na parametry oceňované nemovitosti (zejména stav nemovitostí rozestavěnost u jednoho případu, velikost pozemku, inzerce resp. stáří prodeje, vybavenost dalšími stavbami) uvažuji pro oceňovanou nemovitost srovnatelnou jednotkovou cenu ve výši cca 20 tis. Kč/m2. Pro podlahovou plochu oceňované nemovitosti cca 224 m2 srovnávací hodnota činí 4,48 mil. Kč. d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se této hodnotě v lepších lokalitách blíží a jsou zhruba na úrovni administrativní ceny. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu zástavních práv, nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji nemovitostí. Obvyklá cena vychází zejména ze stanovené porovnávací hodnoty, která leží v tomto případě mírně pod administrativní cenou zjištěnou porovnávacím způsobem a rovněž mírně pod věcnou hodnotou. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitostí 4 400 000,- Kč slovy: čtyřimilionyčtyřistatisíc Kč V Srbicích, 17.10.2011 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8366-303/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 251 11. V Srbicích, 17.10.2011 Ing. Zdeněk Garlík