ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4930-45/14 NEMOVITOST: bytová jednotka č.2413/17 v domě čp.2413 včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č.2302/1. Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Žižkov Adresa nemovitosti: Na Hlídce 2413/12, 130 00 Praha 3 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 3, Mgr. Jan Vedral-soudní exekutor Adresa objednatele: Senovážné náměstí 977/24, 110 00 Praha 1 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Pavel Schaller U Lesa 179, 251 01 Říčany, Pacov IČ: 10219111 telefon: 602 354574 e-mail: pavelschaller@seznam.cz Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 430 000 Kč Datum místního šetření: 8.7.2014 Stav ke dni : 8.7.2014 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 3 V Říčanech, dne 10.7.2014 Pavel Schaller
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit: 1. cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu 2. cenu obecnou, za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné 3. cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy - cenová mapa Prahy - prohlídka a zaměření na místě SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizace ý / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o byt 3+1 v osobním vlastnictví, ve čtvrtém podlaží pětipodlažního domu s výtahem. Dispozice: předsíň, WC, koupelna, spíž, kuchyně s jídelním koutem, šatna a tři pokoje (jeden průchozí a druhý má vstup přes šatnu). V kuchyni je plynový sporák, zdroj teplé vody z karmy, vytápění ústřední centrální pro celý dům. Byt je v zanedbaném stavu.. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ý Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací ý Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou ý Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou - 2 -
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č.17 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č.17 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č.17 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2302/1 838,00 5 870,00 4 919 060,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 4 919 060,- Pozemek - zjištěná cena = 4 919 060,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 4 919 060,- Kč 4 919 060,- Kč Cena příslušenství - celkem = 4 919 060,- Kč - 3 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 3 Stáří stavby: 57 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 44 108,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient pokoj: 5,34*3,25 * 1,00 = 17,36 m 2 pokoj: 4,80*4,20 * 1,00 = 20,16 m 2 pokoj: 5,40*4,13 * 1,00 = 22,30 m 2 kuchyň: 4,76*2,95 * 1,00 = 14,04 m 2 předsíň: 3,90*1,20 * 1,00 = 4,68 m 2 šatna: 4*2,70 * 1,00 = 10,80 m 2 koupelna: 1,70*1,60 * 1,00 = 2,72 m 2 WC: 1*1,30 * 1,00 = 1,30 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 93,36 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 57 let: s = 1-0,005 * 57 = 0,72 9 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 10 * 0,72 = 0,534 i = 1-4 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i) = 1,000 Index polohy pozemku 3 i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,03 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici I 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i) = 1,030 Ocenění 8 i = 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 44 108,- Kč/m 2 * 0,534 = 23 553,67 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 93,36 m 2 * 23 553,67 Kč/m 2 * 1,000 * 1,030= 2 264 939,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 264 939,75 Kč - 5 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 4 919 060,- Kč Spoluvlastnický podíl: 966 / 14 433 Hodnota spoluvlastnického podílu: 4 919 060,- Kč * 966 / 14 433 = 329 232,45 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 329 232,45 Kč Bytová jednotka č.17 - zjištěná cena = 2 594 172,20 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č.17 2 594 172,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 594 172,20 Kč Celkem 2 594 172,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 594 172,20 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č.17 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 96,60 m 2 Plocha pozemku: 838,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí 3+kk Prodej, byt 3+kk, 104 m^(2) Celková cena: 4 599 990 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena je uvedena bez provize RK a právních služeb, info na telefonu. - 6 -
Adresa: Nad Ohradou, Praha 3 - Žižkov Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 4762/2308 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 6. podlaží Plocha užitná: 104 m2 Plocha podlahová: 104 m2 Balkón: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Komunikace: Asfaltová Bezbariérový přístup: Ne Výtah: Ano Popis: Naše společnost vám nabízí k prodeji velmi pěkný slunný mezonetový byt o velikosti 104 m2, obytná plocha činí 93 m2, 3+kk, v klidné části Žižkova, v blízkosti Ohrady. Byt je situován v šestém posledním podlaží nástavby z roku 2001, s výtahem. V prvním patře bytu se nachází prostorná předsíň s vestavěnými skříněmi se zrcadly, velké obývací místnosti s kuchyňským koutem, vybaveným namíru zhotovenou linkou vybavenou spotřebiči jako elektrická trouba, - 7 -
sklokeramická varná deska, digestoř, myčka nádobí, lednice, dále terasa opatřená vysouvací markýzou. Ve druhém podlaží mezonetu jsou k dispozici dvě obytné místnosti (dětský pokoj, ložnice či pracovna) a příslušenství, sestávající se ze samostatného WC a koupelny s vanou. K dispozici je i funkční šatna. V bytu je na podlahách kombinace koberců a dlažby. Spojnicí mezi prvním a druhým podlaží mezonetu je schodiště z masivu. Obývací místnost s terasou je orientována jižním směrem, taktéž i místnosti v horním podlaží. Koupelna a WC orientováno na sever. Vytápění a ohřev vody (vlastní odběrové měřiče) je zajištěno společnou kotelnou umístěnou v domě. Poplatky za služby (fond oprav, odpadky, voda, teplo činí 5000 Kč bez záloh na elektrickou energii, které jsou cca 1000Kč). Parkování je možné na veřejných komunikacích před domem, případně pronajmout garážové stání v sousedství domu. Výborná dostupnost autem i MHD. Veškerá občanská vybavenost (obchody, restaurace, kultura, lékař, vzdělávací zařízení, atd.) v docházkové vzdálenosti. Za domem lesopark. Hypoteční úvěr s ručením touto nemovitostí je zde samozřejmostí a s jeho vyřízením Vám rádi poradíme. Prohlídky jsou možné po předchozí domluvě kdykoliv i o víkendu. Vřele doporučuji prohlídku tohoto bytu 3+kk, Nad Ohradopu, Praha 3 Žižkov. 3+kk Prodej, byt 3+kk, 80 m^(2) Celková cena: 3 499 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Habrová, Praha 3 - Žižkov Datum aktualizace: Včera ID: 3594080860 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: V bloku Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 80 m2 Parkovací stání: 1x - 8 -
Datum nastěhování: 30.06.2012 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelová televize, Kabelové rozvody, Ostatní Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Prodej nově rekonstruovaného bytu v Praze 3 Jarov.Kompletně vybaven, vestavěnými skříněmi,kuchyň, myčka, pračka, mikrovlnka, alarm, tresor, předokení žaluzie atd... 3+1 Prodej, byt 3+1, 83 m^(2) Celková cena: 3 550 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Zelenky - Hajského, Praha 3 - Žižkov Datum aktualizace: 08.07.2014 ID zakázky: R57542 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obchodní a obytná Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 83 m2-9 -
Plocha podlahová: 83 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Komunikace: Dlážděná Bezbariérový přístup: Ne Popis: Dovolujeme si vám nabídnout velmi dobře dispozičně řešený byt 3+1 o celkové výměře 83m2,který je vhodný jak k dílčí rekonstrukci,tak k variabilním úpravám interiéru. Byt je s orientací na východní (pokoj 12 m2) a západní stranu (pokoje 22,30 m2 a 19,40 m2).dominantním prostorem bytu je jídelna s kuchyňským koutem (18 m2 )a komorou (0,90 m2) navazující na prostorově komfortní předsíň (5,70 m2).koupelna (4 m2) a toaleta (1m2) jsou oddělené. Vzhledem k poloze a příjemnému okolí, jakožto dopravní dostupnosti se jedná též o velmi dobrou investiční příležitost.plocha sklepa ( 2,50 m2 )není započítána do celkové plochy bytu. Srovnatelné nemovitosti Název: 3+kk Lokalita Žížkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 28 662-10 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 104,00 m 2 0 m 2 4 599 990 Kč 44 231 Kč/m 2 Název: 3+kk Lokalita Žižkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,50 Upravená j. cena Kč/m 2 22 044 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 0 m 2 3 499 000 Kč 43 738 Kč/m 2 Název: 3+1 Lokalita Žižkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/m 2 24 636 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 83,00 m 2 0 m 2 3 550 000 Kč 42 771 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 22 044 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 25 114 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 28 662 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 25 114 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 96,60 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 426 012 Kč - 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č.17 2 594 172,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č.17 2 426 012,00 Kč Porovnávací hodnota Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 2 426 012 Kč 2 594 172 Kč Obvyklá cena 2 430 000 Kč slovy: Dvamilionyčtyřistatřicettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu obvyklou, s přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem, po jejich vyhodnocení za současného trhu s nemovitostmi, podle stavu ke dni 8.7.2014 stanovuji tuto cenu, za níž je nemovitost v dražbě prodejná: V Říčanech 10.7.2014 Pavel Schaller U Lesa 179 251 01 Říčany, Pacov telefon: 602 354574 e-mail: pavelschaller@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 18.12.1978 číslo jednací Spr 579/78 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4930-45/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20/14. - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -