OCENĚNÍ č. 11/12/13 o ceně rodinného domu č.p. 44, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Hyršov, obec Všeruby, území okresu Domažlice Objednatel ocenění: Účel ocenění: Exekutorský úřad Plzeň-město č.j. 106 EX 2149/10 Radyňská 9 32600 Plzeň Pro potřebu objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.7.2013 ocenění vypracoval: Jiří Mikula Skupova 37 301 00 Plzeň Ocenění obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu (z toho 9 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních + CD. V Plzni 16.7.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol ocenění rodinného domu č.p. 44, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Hyršov, obec Všeruby, území okresu Domažlice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 44 Adresa předmětu ocenění: Hyršov 44 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 345 07 Všeruby Plzeňský Domažlice Všeruby Hyršov Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11 stanovena na: -30,00 % Zdůvodnění: Nemovitost není již dlouho užívána, morálně opotřebená. 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka byla provedena dne 9.7.013. 4. Podklady pro vypracování ocenění - výpis z KN LV 114 ze dne 28.5.2013 - kopie snímku KM - místní šetření - informace na OÚ Všeruby - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Dvořáková Veronika 865313/2048 6. Dokumentace a skutečnost ověřena na místě - 2 -
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost leží v Hyršově, naproti kostelu, při levé straně komunikace do Nové Vsi. Jedná se o bývalou faru, později mateřskou školku. Poloha nemovitosti k bydlení není dobrá, v místě je pouze el.vzdušné vedení a vodovod, kanalizace pravděpodobně svedena do žumpy. Zakreslení na snímku KM neodpovídá skutečnosti. Popis nemovitosti Dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Podle způsobu provedení je stáří více jak 100 let a pravděpodobně obsahuje v 1.NP obytný prostor a v podkroví půdní prostor. Stavebně technický stav není dobrý, nemovitost není užívána, na oknech jsou pavučiny, popraskaná štítová zeď. Součásti a příslušenství: oplocení do rámů s podezdívkou, zděná kůlna, ocelová vrata s drátěnou výplní, trvalé porosty 8. Obsah ocenění 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.44 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 12, 11/5-3 -
B. Ocenění Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.44 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 120 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 516,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 32,00*9,00 = 288,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 288,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (32,00*9,00)*(3,00) = 864,00 m 3 krov: 288,00/2 = 144,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 008,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 288,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 288,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. energie I -0,10-4 -
6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0,06 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 120 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,158 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,850 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,158 * 0,850 * 0,900 = 0,121-5 -
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 516,- Kč/m 3 * 0,121 = 425,44 Kč/m 3 CP = CU * OP = 425,44 Kč/m 3 * 1 008,00 m 3 = 428 843,52 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 428 843,52 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Stanovená cena staveb: 428 844,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: 428 844,- * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 15 009,54Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 12, 11/5 Zastavěná plocha p.č.12 tvoří se zahradou p.č.11/5 souvislý celek, jsou přibližně trojúhelníkového tvaru. Terén pozemku je celkem rovinatý. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.5. Nepříznivé docházkové vzdálenosti do zastávky veřejné dopravy - -5 % více než 1,5 km (neuvažuje se, je-li v místě městská doprava): Úprava cen: -17 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7420 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0,7420-17,00 46,26-6 -
28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 0,7420-17,00 18,50 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 12 765,00 46,26 35 388,90 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 11/5 214,00 20,00 4 280,- Stavební pozemky - celkem 39 668,90 Pozemky p.č. 12, 11/5 - zjištěná cena = 39 668,90 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.44 428 843,50 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 15 009,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 443 853,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 12, 11/5 39 668,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 39 668,90 Kč Celkem 483 521,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 483 521,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 483 520,- Kč slovy: Čtyřistaosmdesáttřitisícpětsetdvacet Kč Úkolem znalce bylo ocenit obvyklou cenou rodinný dům č.p. 44 vč. součástí a příslušenství, katastrální území Hyršov, obec Všeruby, území okresu Domažlice, ke dni místního šetření tj. 9.7.2013, podle usnesení Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j. 106 EX 2149/10. Oceňovaná nemovitost leží v Hyršově, naproti kostelu, při levé straně komunikace do Nové Vsi. Jedná se o bývalou faru, později mateřskou školku. Poloha nemovitosti k bydlení není dobrá, v místě je pouze el. vzdušné vedení a vodovod, kanalizace pravděpodobně svedena do žumpy. Stavebně technický stav není dobrý, nemovitost není užívána, na oknech jsou pavučiny, popraskaná štítová zeď. Zakreslení na snímku KM neodpovídá skutečnosti. Ocenění předmětné nemovitosti lze vypracovat pouze podle platného cenového předpisu (nelze použít porovnávací cenu, věcnou hodnotu nemovitosti a příp. výnosovou hodnotu), vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup do nemovitosti (prohlídka provedena pouze z exteriéru) a také proto, že nemovitost není užívána. Podle doporučení MF lze proto tuto cenu podle cenového předpisu považovat jako cenu obvyklou. Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených: Práva a závady charakteru zřízeného věcného břemene nebyly z dostupných podkladů zjištěny. Závady s nemovitostí spojené, vyjma zástavních práv a exekučních příkazů nebyly rovněž zjištěny. - 8 -
Na základě výše uvedených skutečností je zjištěná cena navržena jako obvyklá cena nemovitosti v místě a čase ve výši 483 520,- Kč V Plzni, 16.7.2013 Jiří Mikula Skupova 37 301 00 Plzeň D. KONCESNÍ LISTINA Vydal: Magistrát města Plzně - živnostenský úřad Číslo jednací: 2026/01, ze dne 23.4.2001 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 67077331 E. Seznam příloh Výpis z KN LV 114 Kopie snímku KM Situace Fotodokumentace - 9 -