ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ číslo 4737/2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 1152/213 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Most, obec Most, k.ú. Most II Adresa nemovité věci: Jaroslava Haška 1152/19, 434 01 Most Vlastník stavby: Josef Nykodým, Jaroslava Haška 1152/19, 434 01 Most, vlastnictví: SJM Radmila Nykodýmová, Jaroslava Haška 1152/19, 434 01 Most, vlastnictví SJM Vlastník pozemku: Josef Nykodým, Jaroslava Haška 1152/19, 434 01 Most, vlastnictví: SJM Radmila Nykodýmová, Jaroslava Haška 1152/19, 434 01 Most, vlastnictví SJM OBJEDNATEL : Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednatele: Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 2915/11 (ocenění ní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 320 900 Kč Datum místního šetření: 31.7.2014 Stav ke dni : 31.7.2014 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 31.8.2014 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé bytové jednotky č. 1152/213 v domě č.p. 1049, 1050, 1051, 1052, 1053, 1148, 1149, 1150, 1151, 1152 (byt. dům LV 5224) na pozemcích č. parc. 6795, 6796, 6797, 6798, 6799, 6800, 6801, 6802, 6803, 6804 v k.ú. Most II, obec Most, okres Most na listu vlastnictví č. 11990. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.6.2014, LV 11990, kat. úz. Most II - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 2915/11-17 ze dne 23.6.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 2915/11-117 ze dne 2.6.2014 - kopie kupní smlouvy se zřízením věcného břemene - kopie smlouvy o převodu vlastnictví bytu - cenová mapa pozemků platná od 1.1. 2014 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Statutární město Most spadá do okresu Most a náleží pod Ústecký kraj. Most je také obcí s rozšířenou působností. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Krušných hor a podkrušnohoří. Stálý počet občanů tohoto statutárního města je asi 67540 obyvatel. Most se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Čepirohy, Komořany, Kopisty, Most, Třebušice, Velebudice a Vtelno. Obec je vzdálená přibližně 17 km od německých hranic. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č. 1152/213 se nachází v bytovém domě o deseti vstupech č.p. 1049, 1050, 1051, 1052, 1053, 1148, 1149, 1150, 1151, 1152 v ulici Jaroslava Haška č.o. 19, v k.ú. Most II, obec Most, okres Most. Panelový bytový dům je osmipodlažní, zateplený po rekonstrukci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Komentář: Věcné břemeno užívání měřiče tepla. Věcné břemeno je zřízeno bezúplatně. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Most II: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb Bytová jednotka č. 1152/213 je dispozičně řešena jako 3+1 a sestává z kuchyně, tří pokojů, chodby, koupelny, WC a dvou komor. K bytu náleží lodžie. Vnitřní vybavení ani stav jednotky nebylo možné zjistit. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6795 294,00 400,00 117 600,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6796 286,00 400,00 114 400,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6797 287,00 400,00 114 800,-
2 cen. mapa zastavěná plocha a 6798 289,00 400,00 115 600,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6799 285,00 400,00 114 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6800 289,00 400,00 115 600,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6801 287,00 400,00 114 800,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6802 290,00 400,00 116 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6803 290,00 400,00 116 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6804 309,00 400,00 123 600,- Ostatní stavební pozemky - celkem 1 162 400,- Pozemky - zjištěná cena = 1 162 400,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 1 162 400,-Kč 1 162 400,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 162 400,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Most Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 8 091,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 12,52 * = 12,52 m 2 pokoj: 16,7 * = 16,70 m 2 pokoj: 10,47 * = 10,47 m 2 pokoj: 11,32 * = 11,32 m 2 WC: 0,9 * = 0,90 m 2 koupelna: 2,45 * = 2,45 m 2 chodba: 10,6 * = 10,60 m 2 komora: 1,97 * = 1,97 m 2 komora: 0,92 * = 0,92 m 2 lodžie: 6,96 * 0,20 = 1,39 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 69,24 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i
1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II údržbou Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,825 = 0,825 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 8 091,- Kč/m 2 * 0,825 = 6 675,08 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 69,24 m 2 * 6 675,08 Kč/m 2 * 0,970 * 1,020= 457 283,40 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 457 283,40 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 162 400,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 785 / 1 374 573 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 162 400,- Kč * 6 785 / 1 374 573 = 5 737,70 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 5 737,70 Kč Bytová jednotka č. 1152/213 - zjištěná cena = 463 021,10 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou
1. Porovnávací ocenění Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 67,85 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Bytová jednotka Nabízíme Vám prodej standardního bytu v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 s lodžií (70 m2). Bytová jednotka se nachází ve zvýšeném pøízemí zatepleného panelového domu, je udržovaná v pùvodním stavu, má plastová okna. K bytu náleží komora, v pøedsíni se nachází pùvodní vestavìné skøínì, v kuchyni pùvodní linka s plynovým sporákem. Bytové jádro je umakartové, koupelna oddìlená od WC, byt je velice vhodný pro kompletní rekonstrukci. Bytová jednotka Naše spoleènost Vám zprostøedkuje prodej bytu 3+1 v Mostì s balkonem, klidná lokalita, park, veškerá obèanská vybavenost - škola, školka, zdravotní støedisko, MHD. Bytový dùm je po rekonstrukci, nová støecha, zateplení domu, nové výtahy, platová okna a vchody. K bytu náleží komora a sklep. Byt je v pùvodním, ale udržovaném stavu, vhodný k rekonstrukci. Bytová jednotka Pøedmìtem prodeje je bytová jednotka o velikosti 3+1 v osobním vlastnictví. Byt se nachází v prvním nadzemním podlaží panelového domu s výtahem. Dùm, ve kterém se bytová jednotka nachází prošel kompletní revitalizací. K bytu náleží komora a sklepní kóje. Bytová jednotka je v pùvodním stavu, vhodná k rekonstrukci. V okolí domu se nachází veškerá obèanská vybavenost. Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka Lokalita Jaroslava Haška, Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 1,10 Celkový koef. K C 1,05 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 69,00 m 2 0 m 2 210 000 Kč Upravená j. cena Kč/m 2 3 180 Jednotková cena 3 043 Kč/m 2 Název: Bytová jednotka
Lokalita Jaroslava Haška, Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 1,10 1,10 Celkový koef. K C 1,15 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 55,00 m 2 0 m 2 199 000 Kč Název: Bytová jednotka Lokalita Jaroslava Haška, Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 1,10 Celkový koef. K C 1,05 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 67,00 m 2 0 m 2 439 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná rná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Upravená j. cena Kč/m 2 4 159 Jednotková cena 3 618 Kč/m 2 Upravená j. cena Kč/m 2 6 847 Jednotková cena 6 552 Kč/m 2 3 180 Kč/m 2 4 729 Kč/m 2 6 847 Kč/m 2 4 729 Kč/m 2 67,85 m 2 320 863 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 463 02 Kč 320 863,00 Kč Současný stav
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 320 863 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 463 021 Kč Obvyklá cena 320 900 Kč slovy: Třistadvacettisícdevětset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je vysoká b) parametry povyšující cenu: vzdálenost centra města, veškerá občanská vybavenost v dosahu, dům po rekonstrukci c) parametry ponižující cenu: nezjištěn stav bytové jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 320 900,- Kč. V Praze 31.8.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4737/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité,
nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 136/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 11990 ze dne 2.6.2014 7