Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 48/2014 O obvyklé ceně podílu 1/12 nemovitosti - objektu bytového domu č.p. 460 na pozemku parc.č. St. 491/1 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 491/1 a 303/8 vše v katastrálním území Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1896. (Uvedený podíl 1/12 na oceňované nemovitosti představuje užívání jedné bytové jednotky v domě o velikosti 2+1). Postup při zpracování posudku: Povinná p. Nadiya Jankásková umožnila vstup do jí užívané části objektu č.p. 460. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 6903/10. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a podle stavu ke dni 14.5.2014 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 21.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/12 nemovitosti - objektu bytového domu č.p. 460 na pozemku parc.č. St. 491/1 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 491/1 a 303/8 vše v katastrálním území Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1896. (Uvedený podíl 1/12 na oceňované nemovitosti představuje užívání jedné bytové jednotky v domě o velikosti 2+1). Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Neratovická 460 277 13 Kostelec nad Labem Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Kostelec nad Labem Katastrální území: Kostelec nad Labem Počet obyvatel: 3 651 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 690,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ III 0,85-2 -
O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 861,56 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.5.2014 za přítomnosti znalce a p. Nadiy Jankáskové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.5.4.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1896; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od povinné p. Nadiy Jankáskové; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - objektu bytového domu č.p. 460 na pozemku parc.č. St. 491/1 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 491/1 a 303/8 vše v katastrálním území Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1896. (Uvedený podíl 1/12 na oceňované nemovitosti představuje užívání jedné bytové jednotky v domě o velikosti 2+1). Bytový dům č.p. 460 - se nachází v zastavěné části města Kostelec nad Labem na ul. Neratovická. Objekt je postaven jako zděný s jedním nadzemním podlažím s šikmou sedlovou střechou. Část objektu je dvoupodlažní s šikmou sedlovou střechou. Půdorys objektu je ve tvaru L. Stáří objektu je dle sdělení povinné cca 80let. V objektu se nachází celkem 12 bytových jednotek. Dům je spíše v původním technickém stavu jen s drobnou běžnou údržbou na společných konstrukcích. Z vnější strany objektu je patrné narušení vnějších omítek. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, krytina z keramických tašek nebo plechová z pozink.plechu, nebo eternitová, vnější omítky jsou hladké, objekt je napojen na elektro, vodu a plyn, kanalizaci. Oceňovaný podíl 1/12 na objektu č.p. 460 - představuje užívání jedné bytové jednotky 2+1 umístěné v 1.NP jednopodlažní části objektu. Bytová jednotka je přístupná ze dvora - pozemku parc.č. 303/8. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 2+1 s celkovou podlahovou plochou 48,50m 2. Bytová jednotka je po drobných stavebních úpravách. V roce 2008 provedena nová koupelna (ker.obklady a dlažby, rozvody, výměna zařizovacích předmětů), vyměněna kuchyňská linka, částečně vyměněny krytiny podlah. Některé stavební práce jsou provedeny neodborně - uvolněná ker.dlažby na chodbě. Ostatní konstrukce a vybavení jsou původní. Dispozice: - 2 x pokoj, kuchyň, koupelna s WC, chodba. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna dřevěná kasliková, dveře dřevěné hladké, podlahy plovoucí, ker.dlažby nebo PVC, elektroinstalace světelná, vytápění lokální plynovými nebo el. topidly, a příprava TÚV je el. bojlerem umístěným v koupelně, v koupelně je sprchovací kout, umyvadlo a splachovací WC, keramické obklady jsou provedeny v koupelně s WC - 3 -
a v kuchyni, v kuchyni je kuchyňská linka s el. sporákem. Pozemky parc.č. St. 491/1 a 303/8 - tvoří spolu s objektem bytového domu č.p. 460 jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako dvůr. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytový dům č.p. 460 - podíl 1/12 b) Pozemky - podíl 1/12 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 441/2013 Sb.) a) Bytový dům č.p. 460 - podíl 1/12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,744 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,02-4 -
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,000 Koeficient pp = I T * I P = 0,744 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 33*7,15+16,3*7,15+40,5*7,9 = 672,45 2.NP 33*7,15 = 235,95 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 672,45 m 2 2,90 m 1 950,11 2.NP 235,95 m 2 2,90 m 684,26 Součet 908,40 m 2 2 634,37 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 634,37 / 908,40 = 2,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 908,40 / 2 = 454,20 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (33*7,15+16,3*7,15+40,5*7,9)*(2,90) = 1 950,09 m 3 2.NP (33*7,15)*(2,90) = 684,26 m 3 zastřešení (33*7,15+16,3*7,15+40,5*7,9)*(3/2) = 1 008,67 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 1 950,09 m 3 2.NP NP 684,26 m 3 zastřešení Z 1 008,67 m 3-5 -
Obestavěný prostor - celkem: 3 643,02 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6,00 100 0,46 2,76 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 89,86 Koeficient vybavení K 4 : 0,8986 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9345 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0241 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8986 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1120 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 666,79 Plná cena: 3 643,02 m 3 * 3 666,79 Kč/m 3 = 13 358 189,31 Kč - 6 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Nákladová cena stavby CS N = 2 671 637,86 Kč Koeficient pp * 0,744 Cena stavby CS = 1 987 698,57 Kč Bytový dům č.p. 460 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 987 698,57 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 12 Bytový dům č.p. 460 - zjištěná cena = 165 641,55 Kč Ocenění b) Pozemky - podíl 1/12 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez vlivu. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,744 Index polohy pozemku 4 i = 1-7 -
Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,744 * 1,000 * 1,000 = 0,744 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 861,56 0,744 641,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 491/1 712,00 641,00 456 392,- nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 303/8 494,00 641,00 316 654,- Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 773 046,- Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Hlavní město Praha - okolí do 7 km: 140 % Celková úprava ceny: 140,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1656 00 110 60,00 14,94 140,00 35,86 2 151,60 vinice 1657 00 110 144,00 14,94 140,00 35,86 5 163,84-8 -
vinice 1657 00 810 469,00 11,80 140,00 28,32 13 282,08 orná půda 1658/1 00 100 456,00 16,77 140,00 40,25 18 354,00 orná půda 1658/1 00 810 244,00 11,80 140,00 28,32 6 910,08 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 1 373,00 m2 45 861,60 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 818 907,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 12 Pozemky - zjištěná cena = 68 242,30 Kč Rekapitulace administrativního ocenění 1/12 nemovitosti a) Bytový dům č.p. 460 - podíl 1/12 = 165 640,- Kč b) Pozemky - podíl 1/12 = 68 240,- Kč Administrativní cena 1/12 nemovitosti činí celkem 233 880,- Kč - 9 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost K prodeji byt o dispozici 1+1 (39m2)na okraji Kostelce nad Labem ul. Neratovická. Byt se nachází v domě v osmi byty. Dům v podílovém spoluvlastnictví je průběžně udržován. V nedávné době byly proveden výměny rozvodů vody, topení a plynu, okna byla vyměněna za plastová. Byt je udržovaný, skládá se z obývací kuchyně a prostorného pokoje a velké koupelny s vanou a WC. Do příslušenství bytu patří komora na chodbě domu, sklep, část společné zahrádky a kůlna na zahradě. Parkování je možné v uzavřeném objektu sousedícím s prodávaným bytem. V bytě novější koupelna, vyměněny podlahy za plovoucí nebo textilní a ker.dlažby, plastová okna, novější kuchyň, výměna instalací. Nabídková cena RK: 649.000,- Kč. (16.641,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná ulice v Kostelci nad Labem); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (rozsáhlejší rekonstrukce, udržovanější stav bez závad) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 9.319,- Kč/m2 podlahové plochy. - 10 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji byt 2+kk o velikosti 58 m2 v klidné části obce Libiš, okr. Mělník. Byt je v cihlovém domě ve 2.patře ze 3. Z chodby, kde je umístěna kuchyňská linka máme přístup do obou pokojů a do koupelny. Před 7 lety proběhla v bytě rekonstrukce. V prostorném obývacím pokoji o vel. 25 m2 jsou repasované parkety a na nich je položena plovoucí podlaha, v ložnici o vel. cca 20 m2 je plovoucí podlaha a velká šatní skříň se zrcadlem. Ve větší zděné koupelně je rohová vana, toaleta a plynový kotel. V pokojích jsou dřevěná eurookna a v koupelně jsou plastová okna. Orientace bytu je z obývacího p. na J a z ložnice na S. V kuchyni je nový kombi plynový sporák s elektrickou troubou v záruce. Pro vytápění je k dispozici starší plynový kotel, který je po revizi. K bytu náleží také sklep. Dům je po kompletní rekonstrukci, má novou zateplenou fasádu, novou střechu, stoupačky, nové vstupní dveře, zvonky. 200 m od domu je obchod, hospoda, zastávka autobusu. 10 min od domu je škola, školka, fotbalové hřiště. Obec Libiš sousedí s městem Neratovice, kde je kompletní občanská vybavenost, několik školek, školy, gymnázium, supermarkety, nemocnice apod. Je zde velmi dobrá dopravní dostupnost do Prahy, na Mělník, Brandýsa n/l a okolních obcí. Nabídková cena RK: 769.000,- Kč (13.259,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (obec Libiš je spojená s městem Neratovice s kompletní občanskou vybaveností); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (rozsáhlejší rekonstrukce, udržovanější stav bez závad) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 7.425,- Kč/m2 podlahové plochy. - 11 -
3. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji podkrovní byt 3+kk (49m2) v obci Všetaty, okr. Mělník. Dispoziční řešení: obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, dětský pokoj, koupelna s WC. Byt je po kompletní rekonstrukci, nové IS, zateplené podhledy, nová okna, podlahy, nová kuchyň a koupelna. Vytápění krbová kamna, příprava na topná tělesa a elektrokotel. Osvětlení bodová světla s led. Na veškeré spotřebiče záruka 2 roky. Nabídková cena RK: 830.000,- Kč (16.939,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (obec Všetaty je cca 2 km od města Neratovice s kompletní občanskou vybaveností); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (kompletní rozsáhlá rekonstrukce, udržovanější stav bez závad) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 9.486,- Kč/m2 podlahové plochy. - 12 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 7.425,- až 9.486,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 8.743,- Kč/m2 podlahové plochy 48,50m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 8.743,- Kč/m2 = 424.036,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 420.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena podílu 1/12 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota podílu 1/12 nemovitosti 233.880,- Kč 420.000,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených 0,- Kč Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/12 nemovitosti objektu bytového domu č.p. 460 na pozemku parc.č. St. 491/1 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 491/1 a 303/8 vše v katastrálním území Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1896. (Uvedený podíl 1/12 na oceňované nemovitosti představuje užívání jedné bytové jednotky v domě o velikosti 2+1), vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.5.2014 po zaokrouhlení na: 420.000,- Kč. - 13 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/12 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu bytového domu č.p. 460 na pozemku parc.č. St. 491/1 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 491/1 a 303/8 vše v katastrálním území Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1896. (Uvedený podíl 1/12 na oceňované nemovitosti představuje užívání jedné bytové jednotky v domě o velikosti 2+1), vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.5.2014 po zaokrouhlení na: 420.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/12 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu bytového domu č.p. 460 na pozemku parc.č. St. 491/1 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 491/1 a 303/8 vše v katastrálním území Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1896. (Uvedený podíl 1/12 na oceňované nemovitosti představuje užívání jedné bytové jednotky v domě o velikosti 2+1), vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.5.2014 po zaokrouhlení na: Slovy : čtyřistadvacettisíc korun českých 420.000,- Kč. V Hlučíně, 21.5.2014 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 48/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 48/2014. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 4 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 14 -
Fotodokumentace pořízená dne 14.5.2014-15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
OZN.: Neratovická č.p. 460, Kostelec nad Labem, okr. Mělník. OZN.: Neratovická č.p. 460, Kostelec nad Labem, okr. Mělník. - 22 -