ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5608 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 2622/3 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Přerov, obec Přerov, k.ú. Přerov Adresa nemovitosti: Alšova 2622/1, 750 02 Přerov Vlastník stavby: Pavla Vykoupilová, Alšova 2622/1, 75002 Přerov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pavla Vykoupilová, Alšova 2622/1, 75002 Přerov, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 EX 8593 12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 600 000 Kč Datum místního šetření: 11.3.2014 Stav ke dni : 11.3.2014 Počet stran: Počet příloh: 10 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne 12.3.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 2622/3 v budově č.p. 2622 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 600/17374 v kat. území Přerov, obec Přerov, okres Přerov, zapsáno na LV 13653. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Vykoupilová Pavla, Alšova 2622/1, Přerov I - Město, 75002 Přerov. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 11.3.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Přerov je město v Olomouckém kraji, 21 km jihovýchodně od Olomouce v Hornomoravském úvalu na řece Bečvě, přibližně 200 m nad mořem a má rozlohu 58,48 km. V roce 2011 zde žilo přes 45 tisíc obyvatel. Od 1. července 2006 je statutárním městem. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: popis Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 2622/3 v budově č.p. 2622 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 600/17374 v kat. území Přerov, obec Přerov, okres Přerov, zapsáno na LV 13653. Výše uvedená bytová jednotka se nachází ve zděném bytovém domě s jedním podzemním a 4 NP s přístupem z místní zpevněné komunikace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nezjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Podlaží Dispozice bytový dům 57,00 m 2 2 603 687 Kč 10 591 Kč/m 2 Popis oceňované nemovitosti Bytová jednotka č. 2622/3 se nachází ve zděném bytovém domě s přístupem z místní zpevněné komunikace. Podsklepený bytový dům se 4 NP. Byt je součástí druhého nadzemního patra vlevo při výstupu ze schodiště, v domě není výtah, předmětná bytová jednotka dispozičně rozdělena na 2+1 ( chodba, kuchyň, koupelna, WC, komora, dva obytné pokoje ). Bytový dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, okna jsou plastová, na podlahách jsou položeny koberce, keramická dlažba Bytová jednotka byla v době ohledání neobydlena. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je dobrý. Popisy porovnatelných nemovitostí byt 2+1, Jižní čtvrť I Byt o velikosti 2+1 v klidné lokalitě na ul. Jižní čtvrť I., ve městě Přerov. Nemovitost je dobře dostupná po obecní asfaltové komunikaci. K bytu patří jeden zděný sklep a společná sušárna. V bytě o velikosti 2+1 se nachází: předsíň s vestavěnými skříněmi, z které je vstup do koupelny s WC, dále se z předsíně dostaneme do kuchyně, z kuchyně do obývacího pokoje a dále do ložnice. Na patře se nacházejí dva byty. Parkovací místo je přímo před domem. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. byt 2+1, Optiky Byt 2+1 (49 m2) na ul. Optiky v Přerově. Byt má prostorné pokoje s parketami, plastová okna se žaluziemi, měřiče a termoregulátory na litinových radiátorech, nové stoupačky. Kuchyně s dřevěnou kuchyňskou linkou s plynovým sporákem. Koupelna s vanou, samostatné WC. V předsíni vestavěná skříň. K bytu náleží sklepní koje. Nachází se v přízemí domu po revitalizaci s okny do klidné části ve vyhledávané lokalitě s veškerou občanskou vybaveností. byt 2+1, tř. 17 listopadu Byt 2+1 50 m, v 6. patře panelového domu s výtahem. Byt je v původním stavu, má neprůchozí pokoje, nové stupačky a nová plastová okna orientovaná do klidného vnitrobloku na jižní stranu. K - 5 -
jednotce přináleží lodžie, přístupná z mezipatra a sklepní kóje. Dům je po celkové revitalizaci a to včetně zateplení obvodového pláště, opravy střechy, výměny oken, výtahu a stupaček. byt 2+1, Jungmannova Byt 2+1 o rozloze 72 m na ulici Jungmannova v Přerově. Byt e umístěn ve 2. podlaží cihlového domu. Nachází se v blízkosti centra, je po částečné rekonstrukci: elektrika v mědi, podlahy plovoucí, a dlažba, nová koupelna se sprchovým koutem. Předností bytu je prostorná chodba, dva velké pokoje, velká čtvercová kuchyně se zánovní linkou do tvaru L. K bytu náleží sklep. byt 2+1, Trávník Byt 2+1 o výměře 68 m2 včetně tří lodžií a sklepa. Byt nachází se v pátém patře. K dispozici taktéž kolárna a kočárkárna. Byt je po částečné rekonstrukci umakartové jádro obložené obklady, v koupelně velká rohová vana, WC zvlášť. Byt je velmi dobře dispozičně řešen s neprůchozími pokoji. Na podlaze dlažba, plovoucí podlahy a parkety v dobrém stavu. V bytě jsou plastová okna, stupačky v plastu. V domě jsou dva nové výtahy, jeden z toho nákladní. byt 2+1, Svisle Byt o dispozici 2+1 a podlahové ploše 54 m2. Byt je ve 4. patře/4 domu v centru Přerova. Na podlaze jsou v obývacím pokoji a v ložnici parkety v kuchyni, koupelně a na WC je PVC. V domě jsou plastová okna s žaluziemi. Na chodbě je vestavěná skříň. Internet, tel, kabelová televize k dispozici. Součástí nabídky je sklep 5 m2. V celém bytě je dostatek místa na vybudování úložného prostoru. Výhodou bytu jsou dvě lodžie. Srovnatelné jednotky Název: byt 2+1, Jižní čtvrť I Podlaží: 1 bytový dům 50,00 m 2 595 000 Kč 11 900 Kč/m 2 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Název: byt 2+1, Optiky 10 710-6 -
Podlaží: 1 bytový dům 49,00 m 2 620 000 Kč 12 653 Kč/m 2 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 11 388 Název: byt 2+1, tř. 17 listopadu Podlaží: 6 bytový dům 50,00 m 2 650 000 Kč 13 000 Kč/m 2 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 11 700 Název: byt 2+1, Jungmannova Podlaží: 2 bytový dům 72,00 m 2 660 000 Kč 9 167 Kč/m 2-7 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-8 - 8 250 Název: byt 2+1, Trávník Podlaží: 5 bytový dům 68,00 m 2 680 000 Kč 10 000 Kč/m 2 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 9 000 Název: byt 2+1, Svisle Podlaží: 4 bytový dům 54,00 m 2 750 000 Kč 13 889 Kč/m 2 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 12 500 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 8 250 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 10 591 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 500 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 10 591 Kč/m 2 Celková užitná oceňované jednotky 57,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 603 687 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 603 687 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč slovy: Šestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 22 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 6, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 600.000,- Kč. V Praze 12.3.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) - 9 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5608 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-11 -