ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 178/7268/2015 o obvyklé ceně pozemků čís. parcel 464/1 a 532/1, k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou, obec Úžice, okres Mělník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 178/7268/2015 LV no.: 405 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel 464/1 a 532/1, k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou, obec Úžice, okres Mělník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Úžice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost price regulation: Cena dle cenového předpisu: 4.411.920 Kč Market value Tržní hodnota 3.400.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 3.400.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 3.489.940 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 0 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: předmětem ocenění není žádná hlavní stavba Čísla parcel Parcel of land nr. 464/1, 532/1 Appurtenances: Příslušenství: pozemky nemají příslušenství Size: Velikost 24.997 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura mimo souvisle zastavěnou část obce, při slepé místní komunikaci, ul. Hlavní, v blízkosti dálnice D8, exitu 9, na hranici s k.ú. Postřižín (podrobněji viz. Situace širších vztahů) obec Úžice disponuje základní občanskou vybaveností, rozšířená a úplná obč.vybavenost je ve městě Kralupy nad Vltavou (cca 6 km) Type: Druh Unit price: Jednotková cena orná půda, ostatní plocha/ostatní komunikace viz. níže Kč/m 2-2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 405 ze dne 19.6.2015 jsou oceňované pozemky ve vlastnictví: ATOLL DEVELOPMENT, a.s., Ovčí Hájek 2171/40, Stodůlky, 150 00 Praha. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 405 ze dne 19.6.2015 není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno žádnými omezeními. Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 405 ze dne 19.6.2015 není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 405 ze dne 19.6.2015 není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno zástavními právy. Legal state / právní stav: Pozemek čís. parcely 464/1 je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku orná půda. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek tvoří část zemědělského lánu a je užíván jako orná půda. Pozemek je v územním plánu obce zařazen do Lokality 46, plochy ZI (zeleň izolační) a SV (plochy smíšené obytné venkovské). Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek z části s potenciálem výstavby. Pozemek čís. parcely 532/1 je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek tvoří nezpevněnou část tělesa místní komunikace, ulice Hlavní slepá ulice vedoucí z obce Úžice. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek ostatní komunikace. Weak points / slabé stránky: - v případě plánování výstavby na pozemku čís. parcely 464/1 nutnost pořízení regulačního plánu - v případě výstavby nutnost zřízení protihlukových opatření k odclonění hluku z dálnice D8 a sjezdu z dálnice Strong points / silné stránky: - pro využití pro zemědělskou produkci dobrá kvalita zemědělské půdy - na části pozemku čís. parcely 464/1 potencionál výstavby Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 405 pro k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou, obec Úžice, prokazující stav evidovaný k datu 19.06.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální a ortofoto mapy pro část k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou, vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace k územnímu plánu obce Úžice dostupné na webových stránkách obce a informace k územnímu plánu zjištěné na obecním úřadě Úžice Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 22.6.2015, 10:30 hodin, místo setkání před obecním úřadem Úžice. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovité věci nebyl přítomen vlastník. Bylo provedeno místní šetření bez účasti vlastníka. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území 775886 Název katastrálního území : Úžice u Kralup nad Vltavou Kód obce : 535257 Název obce : Úžice Počet obyvatel obce : 932 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2014 Kód okresu : CZ0206 Název okresu : Mělník Název kraje : Středočeský Infrastructure / Infrastruktura: Obec Úžice se nachází ve Středočeském kraji, okrese Mělník, cca 6 km jihovýchodním směrem od města Kralupy nad Vltavou. Obec Úžice disponuje základní občanskou vybaveností, odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, částečně služby, restaurace, sportoviště). S rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Kralupy nad Vltavou (cca 6 km severozápadním směrem). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná zejména po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují na rychlostní komunikaci D8 (exit 9 Úžice). Obec Úžice je dále dostupná autobusovou dopravou. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány mimo souvisle zastavěnou část obce, při slepé místní komunikaci, ul. Hlavní, v blízkosti dálnice D8, exitu 9, na hranici s k.ú. Postřižín (podrobněji viz. Situace širších vztahů). Short description property / stručný popis majetku: Pozemky v k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou: Oceňované pozemky se nalézají v katastrálním území Úžice u Kralup nad Vltavou, na hranici s k.ú. Postřižín, mimo souvisle zastavěnou část obce, při slepé místní komunikaci, ul. Hlavní, v blízkosti dálnice D8, exitu 9. Podrobné situování pozemků je patrné ze situace širších vztahů, katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění. Pozemek čís. parcely 464/1 je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku orná půda. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek tvoří část zemědělského lánu a je užíván jako orná půda. Pozemek je v územním plánu obce zařazen do Lokality 46, plochy ZI (zeleň izolační) a SV (plochy smíšené obytné venkovské). Regulativ dle textové části územního plánu: číslo OZNAČENÍ LOKALITY podmínky lokality 46 Bydlení venkovské Druhy ploch Bydlení, komunikace, sítě, zeleň Koncepční podmínky pro využití Plocha je podmíněně zastavitelná po vybudování protihlukových opatření k odclonění hluku z dálnice D 8 a sjezdu z dálnice. Územní studie ne Regulační plán ano Etapizace 2. etapa Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek z části s potenciálem výstavby. Pozemek čís. parcely 532/1 je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek tvoří nezpevněnou část tělesa místní komunikace, ulice Hlavní slepá ulice vedoucí z obce Úžice. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek ostatní komunikace. Další stavby (příslušenství): Na oceňovaných pozemcích se nenachází žádné stavby. - 4 -
Pozemky v k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou Cena dle cenového předpisu Cena pozemků je stanovena podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Popis Jde o následující pozemky. Pozemková parcela čís. 464/1 Oceněno podle 9 vyhlášky. Popis Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu orná půda. Pozemek je v územním plánu obce zařazen do Lokality 46, plochy ZI (zeleň izolační) a SV (plochy smíšené obytné venkovské). Pozemek se ocení podle skutečného stavu, převažující plochou budoucího potencionálu využití je SV (plochy smíšené obytné venkovské), což bylo přibližně odvozeno z grafické části územního plánu. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 4 0.65 501-1000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 3 1.02 Obec vzdálená od hranice obce Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 2 0.98 Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot 0.370 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.370 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů - 5 -
Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.01 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5-0.02 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2-0.01 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.01 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.01) x 1.01 = 1.000 Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) - 6 -
Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 588,30 ZC = ZCv x Iu = 1590 Kč x 0.37 = 588.3 Kč Index cenového porovnání x 1.0000 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 1.000 Koeficient pozemku určeného k zastavění x 0.3000 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 176,49 Cena za celou výměru 24986.00 m 2 = Kč 4.409.779,14 Pozemková parcela čís. 464/1 Cena celkem Kč 4.409.779,- Pozemková parcela čís. 532/1 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1.2.1 Popis Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Jde o nezpevněnou část tělesa místní komunikace, ulice Hlavní slepá ulice vedoucí z obce Úžice. 2.1.2.2 Výpočet Ik - úprava ceny komunikace (dle přílohy 3, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ki 1. Kategorie a charakter pozemní komunikace 2-0.40 Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m 2. Charakter a zastavěnost území 1 0.00 V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 3. Povrchy 2-0.05 Komunikace s nezpevněným povrchem 4. Vlivy ostatní neuvedené 1 0.00 Bez dalších vlivů 5. Komerční využití 1 0.60 Bez možnosti komerčního využití Celkem * -0.45 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává Ik = (1 + SUMA(Ki)) x K5 = (1 + -0.45) x 0.6 = 0.330 2.1.2.3 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 588,30 ZC = ZCv x Iu = 1590 Kč x 0.37 = 588.3 Kč Koeficient úpravy cen pozemků komunikací x 0.3300 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 194,14 Cena za celou výměru 11.00 m 2 = Kč 2.135,53 Pozemková parcela čís. 532/1 Cena celkem Kč 2.136,- Pozemky v k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou Cena celkem Kč 4.411.915,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 4.411.920,- Pozemky v k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou - celkem : Cena dle cenového předpisu 4.411.920 Kč - 7 -
Výnosová hodnota Výnosová hodnota oceňovaných pozemků není v řešeném případě stanovena, a to z důvodu, že nemá pro předmětné pozemky vypovídací schopnost. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Pozemky v k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou - celkem : Výnosová hodnota Není stanovena Porovnávací hodnota Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z trhu s obdobnými pozemky v dané lokalitě, případně lokalitách podobných v rámci oblasti a údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serveru www.sreality.cz. V řešeném případě je při aplikaci porovnávacího způsobu ocenění zohledněna skutečnost různého potencionálu využitelnosti jednotlivých částí pozemků, zejména pozemku čís. parcely 464/1. Část pozemku čís. parcely 464/1 s potencionálem výstavby rodinných domů a část pozemku pro potřebu vybudování protihlukového opatření, o přibližné výměře 13.000 m2, se ocení jako pozemky s potenciálem výstavby staveb pro bydlení. Ostatní část pozemků, o výměře 11.997 m2, se ocenění jako pozemky zemědělské, což lze charakterizovat jako nejvhodnější způsob využití. Z nabídek prodeje obdobných pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: Pozemky s potencionálem výstavby: 1. Stavební pozemek Kozomín, okres Mělník: Popis dle realitní inzerce: Nabízíme k prodeji stavební pozemky o celkové výměře 16.395 m2 určené územním plánem pro zástavbu rodinnými domy. Pozemky jsou situovány na jihozápadním okraji obce Kozomín podél komunikace směr Zlončice a navazuje na původní zástavbu v obci. Pozemek je možné rozdělit na jednotlivé parcely o min. výměře od cca 800 m2. Inženýrské sítě, tj. voda, eletřina a kanalizace jsou v dostupné vzdálenosti od hranice pozemku. Plynofikace se v obci neplánuje. Z obce je výborná dostupnost do Prahy, buď automobilem po dálnici D8 nebo lze využít příměstskou autobusovou dopravu na stanici metra Kobylisy.Pozemek se v současné době nabízí k prodeji jako celek, v průběhu tohoto roku bude probíhat geometrické rozdělení na jednotlivé parcely, projektová příprava na zasíťování a tím i následný prodej jednotlivých parcel. Celková výměra: 16.395 m2 Jednotková cena: 590,-Kč/m2 Nabídka realitní kanceláře Hypocentrum Modré pyramidy, Praha - 8 -
2. Stavební pozemky Postřižín, okres Mělník: Popis dle realitní inzerce: Dovolujeme si Vám nabídnout prodej dvou stavebních pozemků v katastrálním území Postřižín nedaleko Prahy ( 15 min. autem od Prahy). Cena pozemků je 650 Kč za 1 m2, a rozměry pozemků jsou 4114 m2 a druhý menší pozemek se rozkládá na 2706 m2 Lokalita Postřižína je ve velmi klidném a příjemném prostředí. Nabízený pozemek je vhodný jednak pro investory kteří hledají místo pro výstavbu řadových domů ale také pro ty co hledají klidné místo které Vám a Vaší rodinně poskytne nový domov s nadstandartním prostorem v porovnání s velikostí pozemků které jsou nabízeny v okolních městech. V obou případech však platí že tyto pozemky jsou jednoznačně výhodnou investicí do budoucna protože nabízená lokalita je díky okolním rostoucím městům ( Kralupy nad Vltavou, Odolena Voda, Neratovice) stále žádanější. Celková výměra: 6.820 m2 Jednotková cena: 650,-Kč/m2 Nabídka realitní kanceláře Best-reality, s.r.o., Kralupy nad Vltavou 3. Stavební pozemky Veliká Ves, okres Praha - východ: Popis dle realitní inzerce: Nabízíme Vám k prodeji 23 staveních pozemků v katastrálním území Veliká Ves v okrese Praha - východ. Celkový výměra je 2,95 ha, jednotlivé pozemky mají výměru v rozmezí 800-1100 m2. V tuto chvíli probíhá územní řízení na parcelaci. Dle ÚP jsou pozemky určeny k výstavbě RD. IS (voda, elektřina a kanalizace) jsou v místě na hranici pozemku. Jedná se o okraj obce, kde v okolí není ÚP povolena průmyslová výstavba. Zároveň se nejedná o satelitní městečko, ale o středočeskou vesnici. Vzdálenost od prahy je 12 km, do centra maximálně 20 minut. Tesco Letňany ě Globus cca 15 minut PID ě autobus směr Praha cca 20x denně. Veškerá občanská vybavenost se nachází v Odoleně Vodě cca 3 km. V případě koupě pozemků jako celku nabízíme velmi výhodnou cenu 950 Kč/m2. V případě rychlého jednání je možná další sleva. V současné době se v obci prodávají pozemky se sítěmi na hranici pozemku za cenu 1600-1850,- Kč. Celková výměra: 29.500 m2 Jednotková cena: 700,-Kč/m2 Nabídka realitní kanceláře RIA REALITY, a.s., Liberec 4. Pozemky Veliká Ves, okres Praha - východ: Popis dle realitní inzerce: Pozemek se nachází u obce Veliká Ves, která v květnu oslavila 750 let od svého založení. Tento pozemek je veden jako orná půda, ale je zároveň součástí projektu několika vlastníků kteří usilují o jeho změnu na pozemek stavební. V současnosti probíhá řízení o konečném projektu a řeší se vyjmutí ze zemědělského fondu. Obec má 285 obyvatel, kostel pocházející ze čtrnáctého století, bývalou školu, hostinec u Pavla, obchod s potravinami, rybník o rozloze 1 ha. Je zde knihovna, myslivecký a rybářský spolek. Také jsou zde areály kde se montují čtyřkolky a motorky. Je zde PID na metro Kobylisy asi 40 minut, autem na metro to trvá 20 min. V blízkosti je Odolena Voda kde je lékařské středisko, obchody. Asi 2 km vzdušnou čarou se nachází sopky jež jsou součástí rezervace Kopeč. Při vyjasnění je vidět Říp, České Středohoří i hora Milešovka. Oblast se nachází v blízkosti ne jen Prahy, ale i Mělníku a přilehlých obcí kde jsou pískovny určené ke koupání Celková výměra: 5.596 m2 Jednotková cena: 100,-Kč/m2 Nabídka realitní kanceláře AVAREAL, Třebenice - 9 -
Ve výše uvedených případech se jedná o nabídky prodejů, skutečně realizované ceny jsou podle poznatků podstatně nižší, a to o cca 20 40%, případně nejsou obchody s nabízenými pozemky realizovány. Pozemky zemědělské: - prodej zemědělského pozemku o výměře 1,1744 ha na okraji obce Odolena Voda - Dolinek, okres Mělník, nabídková cena 28,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře CENTURY 21 Finem, Kralupy nad Vltavou - prodej zemědělského pozemku o celkové výměře 1,9943 ha poblíž obce Lešany u Nelahozevsi, okres Mělník, nabídková cena 19,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře RAK CZ a.s., Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 9,9550 ha poblíž obce Minice Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, nabídková cena 21,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz Best, Kralupy nad Vltavou Obvyklá cena pozemků s potencionálem výstavby staveb pro bydlení se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 250 600,-Kč/m2, a to v návaznosti na konkrétním situování v lokalitě, celkové výměře pozemků, stavebně právním stavu, dostupnosti inženýrských sítí, dopravní obslužnost a dalších skutečnostech, které mají vliv na obvyklou cenu. V řešeném případě je s přihlédnutím ke všem známým skutečnostem odhadnuta jednotková cena části pozemků s potencionálem výstavby staveb pro bydlení při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 250,-Kč/m2, a to zejména z důvodu nutnosti pořízení regulačního plánu a realizace protihlukového opatření. Obvyklá cena zemědělské půdy se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 15,00 až 25,00,- Kč/m2, v ojedinělých případech, které jsou však stále běžnější, až 50,00,-Kč/m2 i více, a to v návaznosti na situování v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota pozemků se zemědělským využitím byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti ve výši 20,00 Kč/m2. Výpočet : 13000*250,00+11997*20,00 Porovnávací hodnota: 3 489 940 Kč Pozemky v k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou - celkem : Porovnávací hodnota 3 489 940 Kč - 10 -
Rekapitulace hodnot Název Pozemky v k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou Cena dle cenového předpisu [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] 4 411 920 Není stanovena 3 489 940 Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, respektive ceny dle cenového předpisu, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Cena dle cenového předpisu : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota : 4 411 920 Kč Není stanovena 3 489 940 Kč Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v daném segmentu a v dané lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě a konkrétní využitelnosti ve výši přibližně 250,-Kč pro část pozemků s potenciálem výstavby staveb pro bydlení a ve výši přibližně 20,00 Kč/m2 pro část pozemků se zemědělským využitím. Pozemky v k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou - celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena) : 3 400 000 Kč - 11 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel 464/1 a 532/1, k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou, obec Úžice, okres Mělník, Středočeský kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 405 pro k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou, obec Úžice, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Mělník, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 22. června 2015 Slovy: Třimilónyčtyřistatisíc Kč 3.400.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 405 ze dne 19.6.2015 není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno žádnými omezeními. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 178/7268/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 29. června 2015-12 -