ZNALECKÝ POSUDEK č. 83/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 111, 112, součástí je stavba: Brodek u Konice, č.p. 169, rodinný dům a pozemku p.č. 113, 2522, 2524, s příslušenstvím, LV číslo 86, - pozemku p.č. 118, 239, součástí je stavba: Brodek u Konice, č.p. 172, rodinný dům a pozemku p.č. 240, s příslušenstvím, LV číslo 87, katastrální území Brodek u Konice, obec Brodek u Konice, okres Prostějov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 32440/09-108 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 09.04.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 46 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 14.04.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 111, 112, součástí je stavba: Brodek u Konice, č.p. 169, rodinný dům a pozemku p.č. 113, 2522, 2524, s příslušenstvím, LV číslo 86, - pozemku p.č. 118, 239, součástí je stavba: Brodek u Konice, č.p. 172, rodinný dům a pozemku p.č. 240, s příslušenstvím, LV číslo 87, katastrální území Brodek u Konice, obec Brodek u Konice, okres Prostějov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinné domy Adresa předmětu ocenění: Brodek u Konice 169, 172 798 46 Brodek u Konice Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Brodek u Konice Katastrální území: Brodek u Konice Počet obyvatel: 883 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 279,26 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 09.04.2015 za přítomnosti pana Jiřího Marka, tel. 731 975 672. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 08.04.2015, LV číslo 86, k.ú. Brodek u Konice - výpis z KN ze dne 08.04.2015, LV číslo 87, k.ú. Brodek u Konice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníky prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje - 2 -
LV 86: Marek Jiří, č.p. 169, 79846 Brodek u Konice 1/2 Marková Marie, č.p. 169, 79846 Brodek u Konice 1/2 Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Marek Jiří Nařízení exekuce - Marková Marie Zahájení exekuce - Marek Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. LV 87: Marek Jiří, č.p. 169, 79846 Brodek u Konice Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Marek Jiří Půjčka od ČSTSP Zahájení exekuce - Marek Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti středu obce v zástavbě rodinných domů. Nemovité věci, zapsané na LV 86, tvoří o rodinný dům č.p. 169 a vedlejší stavby na svažitém, částečně oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Nemovité věci, zapsané na LV 87, tvoří o rodinný dům č.p. 172 na svažitém, částečně oploceném pozemku a pozemek, který se nachází ve vzdálenosti cca 100 m od domu. Na pozemku se nachází neudržované, náletové keře. Příjezd je po asfaltové komunikaci. V obci je v současnosti ve výstavbě kanalizace. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku LV 86 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby - 3 -
1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Sklad 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna 1.2.2. Sklad u dílny 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty LV 87 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - V lokalitě je málo I -0,30 pracovních příležitostí a je zde vysoká nabídka nemovitostí k prodeji. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,640 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00-5 -
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,909 Koeficient pp = I T * I P = 0,582 LV 86 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 11 i = 2 Přízemní, částečně podsklepený, samostatný rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 112. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizace je svedena do žumpy s přepadem. Objekt je užíván více než 100 let, asi od roku 1824 - vytesáno na kameni chléva. Během užívání byl minimálně opravován - ústřední vytápění, krytina střechy, koupelna a záchod. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, kuchyň a pokoj, kuchyň a dva pokoje, veranda, koupelna a záchod. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce Provedení 1. Základy kamenné, betonové, bez izolace 2. Zdivo smíšené, cihelné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha sedlová 5. Krytina pálená taška, eternitové šablony, cementová taška, poškozená 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky břízolit 9. Vnější obklady ne 10. Vnitřní obklady keramické - koupelna 11. Schody cihelné 12. Dveře dřevěné 13. Okna dvojitá, dřevěná, dožitá 14. Podlahy obytných místností PVC, vlýsky 15. Podlahy ostatních místností PVC, dlažby 16. Vytápění ústřední na tuhá paliva 17. Elektroinstalace 220, 380 V 18. Bleskosvod ano 19. Rozvod vody teplé, studené - 6 -
20. Zdroj teplé vody kombinovaný bojler 21. Instalace plynu ne 22. Kanalizace ano 23. Vybavení kuchyně sporák na PB 24. Vnitřní vybavení vana, umývadlo 25. Záchod suchý 26. Ostatní ne Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, žumpa, zpevněné plochy, zbytky oplocení, vrata, vrátka a venkovní schody. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 516,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: = 12,00 m 2 1. NP: 20,10*6,00+3,70*3,40 = 133,18 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. PP: 12,00 m 2 2,00 m 1. NP: 133,18 m 2 2,85 m Obestavěný prostor 1. PP: (12,00)*(2,00) = 24,00 m 3 1. NP: (20,10*6,00)*(3,20)+(3,70*3,40)*(2,30) = 414,85 m 3 zastřešení: (20,10*6,00)*(4,00*0,5)+(3,70*3,40)*(0,70*0, = 245,60 m 3 5) Obestavěný prostor - celkem: = 684,45 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 133,18 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 145,18 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,09 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné I -0,08-7 -
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Objekt není I -0,10 delší dobu udržovaný. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,190 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,909 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 516,- Kč/m 3 * 0,190 = 288,04 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 684,45 m 3 * 288,04 Kč/m 3 * 0,640 * 0,909= 114 693,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 114 693,39 Kč 1.1.2. Sklad Přízemní, nepodsklepený, bývalý objekt chléva, dnes skladu, se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. 112. Objekt je užíván asi 100 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklady a kotelna. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] - 8 -
1. NP 15,20*7,00 = 106,40 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. NP 106,40 m 2 2,30 m 244,72 Součet 106,40 m 2 244,72 Průměrná výška podlaží: PVP = 244,72 / 106,40 = 2,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 106,40 / 1 = 106,40 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (15,20*7,00)*(2,90) = 308,56 m 3 zastřešení (15,20*7,00)*(4,10*0,5) = 218,12 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 308,56 m 3 zastřešení Z 218,12 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 526,68 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací kamenné P 100 2. Svislé konstrukce smíšené P 100 3. Stropy klenby P 100 4. Krov, střecha sedlový S 100 5. Krytiny střech eternitové šablony S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkované S 100 7. Úprava vnitřních povrchů omítky, poškozené P 100 8. Úprava vnějších povrchů omítky, poškozené P 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody ne C 100 11. Dveře dřevěné P 100 12. Vrata ne C 100 13. Okna jednoduchá P 100 14. Povrchy podlah cihelné S 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace 220 V P 100 17. Bleskosvod ne C 100-9 -
18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní ne C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13,20 100 0,46 6,07 2. Svislé konstrukce P 30,40 100 0,46 13,98 3. Stropy P 13,80 100 0,46 6,35 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů P 4,20 100 0,46 1,93 8. Úprava vnějších povrchů P 2,90 100 0,46 1,33 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dveře P 2,40 100 0,46 1,10 12. Vrata C 3,00 100 0,00 0,00 13. Okna P 3,40 100 0,46 1,56 14. Povrchy podlah S 2,90 100 1,00 2,90 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace P 5,80 100 0,46 2,67 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,20 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 48,49 Koeficient vybavení K 4 : 0,4849 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,20 100,00 0,46 6,07 12,51 100 150 66,67 8,3404 2. Svislé konstrukce P 30,40 100,00 0,46 13,98 28,83 100 100 100,00 28,8300-10 -
3. Stropy P 13,80 100,00 0,46 6,35 13,10 100 100 100,00 13,1000 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 14,44 100 100 100,00 14,4400 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 5,98 100 100 100,00 5,9800 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 1,44 100 100 100,00 1,4400 7. Úprava vnitřních povrchů P 4,20 100,00 0,46 1,93 3,98 100 100 100,00 3,9800 8. Úprava vnějších povrchů P 2,90 100,00 0,46 1,33 2,74 30 0,00 0,0000 11. Dveře P 2,40 100,00 0,46 1,10 2,27 100 100 100,00 2,2700 13. Okna P 3,40 100,00 0,46 1,56 3,22 100 100 100,00 3,2200 14. Povrchy podlah S 2,90 100,00 1,00 2,90 5,98 100 100 100,00 5,9800 16. Elektroinstalace P 5,80 100,00 0,46 2,67 5,51 100 100 100,00 5,5100 Opotřebení: 93,1 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 231,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9820 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,2130 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4849 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 984,42 Plná cena: 526,68 m 3 * 1 984,42 Kč/m 3 = 1 045 154,33 Kč Koeficient opotřebení: (1-93,1 % /100) * 0,069 Nákladová cena stavby CS N = 72 115,65 Kč Koeficient pp * 0,582 Cena stavby CS = 41 971,31 Kč Sklad - zjištěná cena = 41 971,31 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna Přízemní, nepodsklepený, objekt dílny se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. 112. Objekt je užíván asi 100 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází dílna. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274-11 -
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 10,40*3,80 = 39,52 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 39,52 m 2 2,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (10,40*3,80)*(2,30) = 90,90 m 3 zastřešení (10,40*3,80)*(2,00*0,5) = 39,52 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 90,90 m 3 zastřešení Z 39,52 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 130,42 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Obvodové stěny smíšené P 100 3. Stropy s rovným podhledem P 100 4. Krov sedlový S 100 5. Krytina pálená taška S 100 6. Klempířské práce pozinkované S 100 7. Úprava povrchů omítky, poškozené P 100 8. Schodiště ne C 100 9. Dveře dřevěné P 100 10. Okna jednoduchá P 100 11. Podlahy hliněné P 100 12. Elektroinstalace 220 V P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 6,20 100 0,46 2,85 2. Obvodové stěny P 30,40 100 0,46 13,98 3. Stropy P 19,30 100 0,46 8,88 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80-12 -
5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů P 4,90 100 0,46 2,25 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna P 1,00 100 0,46 0,46 11. Podlahy P 6,80 100 0,46 3,13 12. Elektroinstalace P 4,90 100 0,46 2,25 Součet upravených objemových podílů 54,83 Koeficient vybavení K 4 : 0,5483 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 5,19 100 150 66,67 3,4602 2. Obvodové stěny P 30,40 100,00 0,46 13,98 25,50 100 100 100,00 25,5000 3. Stropy P 19,30 100,00 0,46 8,88 16,20 100 100 100,00 16,2000 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 19,70 100 100 100,00 19,7000 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 12,58 100 100 100,00 12,5800 6. Klempířské práce S 1,90 100,00 1,00 1,90 3,47 100 100 100,00 3,4700 7. Úprava povrchů P 4,90 100,00 0,46 2,25 4,10 100 100 100,00 4,1000 9. Dveře P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,61 100 100 100,00 2,6100 10. Okna P 1,00 100,00 0,46 0,46 0,84 100 100 100,00 0,8400 11. Podlahy P 6,80 100,00 0,46 3,13 5,71 100 100 100,00 5,7100 12. Elektroinstalace P 4,90 100,00 0,46 2,25 4,10 100 100 100,00 4,1000 Opotřebení: 98,3 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5483 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 133,34 Plná cena: 130,42 m 3 * 1 133,34 Kč/m 3 = 147 810,20 Kč Koeficient opotřebení: (1-98,3 % /100) * 0,017 Nákladová cena stavby CS N = 2 512,77 Kč Koeficient pp * 0,582 Cena stavby CS = 1 462,43 Kč Dílna - zjištěná cena = 1 462,43 Kč 1.2.2. Sklad u dílny Přízemní, nepodsklepený, objekt skladu u dílny se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. 112. Objekt je užíván asi 60 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. - 13 -
Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 5,00*5,00 = 25,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 25,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (5,00*5,00)*(2,30) = 57,50 m 3 zastřešení (5,00*5,00)*(0,20*0,5) = 2,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 57,50 m 3 zastřešení Z 2,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 60,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Obvodové stěny smíšené P 100 3. Stropy s rovným podhledem P 100 4. Krov pultový S 100 5. Krytina vlnitý eternit P 100 6. Klempířské práce pozinkované S 100 7. Úprava povrchů omítky, poškozené P 100 8. Schodiště X 100-14 -
9. Dveře dřevěné P 100 10. Okna jednoduchá P 100 11. Podlahy hliněné P 100 12. Elektroinstalace 220 V P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny P 31,80 100 0,46 14,63 3. Stropy P 19,80 100 0,46 9,11 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů P 6,10 100 0,46 2,81 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna P 1,10 100 0,46 0,51 11. Podlahy P 8,20 100 0,46 3,77 12. Elektroinstalace P 5,80 100 0,46 2,67 Součet upravených objemových podílů 50,88 Koeficient vybavení K 4 : 0,5088 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 15 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 6,43 60 150 40,00 2,5720 2. Obvodové stěny P 31,80 100,00 0,46 14,63 28,76 60 80 75,00 21,5700 3. Stropy P 19,80 100,00 0,46 9,11 17,90 60 80 75,00 13,4250 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 14,35 60 70 85,71 12,2994 5. Krytina P 8,10 100,00 0,46 3,73 7,33 60 60 100,00 7,3300 6. Klempířské práce S 1,70 100,00 1,00 1,70 3,34 60 60 100,00 3,3400 7. Úprava povrchů P 6,10 100,00 0,46 2,81 5,52 60 60 100,00 5,5200 9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1,38 2,71 60 60 100,00 2,7100 10. Okna P 1,10 100,00 0,46 0,51 1,00 60 60 100,00 1,0000 11. Podlahy P 8,20 100,00 0,46 3,77 7,41 60 60 100,00 7,4100 12. Elektroinstalace P 5,80 100,00 0,46 2,67 5,25 60 60 100,00 5,2500 Opotřebení: 82,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5088 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 051,69 Plná cena: 60,00 m 3 * 1 051,69 Kč/m 3 = 63 101,40 Kč Koeficient opotřebení: (1-82,4 % /100) * 0,176
Nákladová cena stavby CS N = 11 105,85 Kč Koeficient pp * 0,582 Cena stavby CS = 6 463,60 Kč Sklad u dílny - zjištěná cena = 6 463,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou svažité. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou svažité. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,909 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,909 = 0,582 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 279,26 0,582 162,53 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 111 1 858,00 162,53 301 980,74 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 112 661,00 162,53 107 432,33-16 -
4 odst. 1 trvalý travní porost 113 212,00 162,53 34 456,36 Stavební pozemky - celkem 2 731,00 m 2 443 869,43 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 2522 72614 628,00 3,27 3,27 2 053,56 porost trvalý travní 2522 74814 317,00 2,26 2,26 716,42 porost trvalý travní 2524 74814 1 267,00 2,26 2,26 2 863,42 porost Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 212,00 m 2 5 633,40 Pozemky - zjištěná cena = 449 502,83 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 443 869,43 Celková výměra pozemku m 2 2 731,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 50,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 8 126,50 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 528,22 Trvalé porosty - zjištěná cena 528,22 Kč LV 87 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, samostatný rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 239. Byl napojen na el. energii, vodovod a kanalizace byla svedena do žumpy. Sítě jsou odpojeny. Objekt je užíván více než 100 let. Během užívání byl minimálně opravován - vybudována koupelna a záchod. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, kuchyň dva pokoje, koupelna a záchod. - 17 -
Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce Provedení 1. Základy kamenné, bez izolace 2. Zdivo smíšené, cihelné 3. Stropy s rovným podhledem, trámové 4. Střecha sedlová 5. Krytina cementová taška, poškozená 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenocementové, poškozené 9. Vnější obklady ne 10. Vnitřní obklady keramické - koupelna 11. Schody ne 12. Dveře dřevěné 13. Okna dvojitá, dřevěná, dožitá 14. Podlahy obytných místností PVC, vlýsky 15. Podlahy ostatních místností PVC, dlažby, část chybí 16. Vytápění ne 17. Elektroinstalace ne 18. Bleskosvod ne 19. Rozvod vody ne 20. Zdroj teplé vody ne 21. Instalace plynu ne 22. Kanalizace ano 23. Vybavení kuchyně ne 24. Vnitřní vybavení sprchový kout, umývadlo 25. Záchod ne 26. Ostatní ne Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, žumpa, zpevněné plochy, zbytky oplocení a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 516,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 13,50*6,75+13,50*3,10 = 132,98 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 132,98 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1. NP: (13,50*6,75)*(3,30)+(13,50*3,10)*(2,20) = 392,78 m 3 zastřešení: (13,50*6,75)*(3,40*0,5)+(13,50*3,10)*(1,10*0= 177,93 m 3-18 -
,5) Obestavěný prostor - celkem: = 570,71 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 132,98 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 132,98 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Objekt není I -0,10 delší dobu udržovaný. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,118 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,909 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 516,- Kč/m 3 * 0,118 = 178,89 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 570,71 m 3 * 178,89 Kč/m 3 * 0,640 * 0,909= 59 394,39 Kč - 19 -
Cena stanovená porovnávacím způsobem = 59 394,39 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou svažité. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou svažité. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,909 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,909 = 0,582 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 279,26 0,582 162,53 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 118 847,00 162,53 137 662,91 4 odst. 1 zastavěná plocha a 239 291,00 162,53 47 296,23 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 240 41,00 162,53 6 663,73 Stavební pozemky - celkem 1 179,00 m 2 191 622,87-20 -
Pozemky - zjištěná cena = 191 622,87 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází neudržované trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 191 622,87 Celková výměra pozemku m 2 1 179,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 20,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 3 250,60 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 211,29 Trvalé porosty - zjištěná cena 211,29 Kč - 21 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 86 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 114 693,40 Kč 1.1.2. Sklad 608 279,80 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna 86 025,50 Kč 1.2.2. Sklad u dílny 36 725,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 845 723,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 449 502,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 449 502,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 528,20 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 528,20 Kč LV 86 celkem 1 295 754,70 Kč LV 87 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 59 394,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 59 394,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 191 622,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 191 622,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 211,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 211,30 Kč LV 87 celkem 251 228,60 Kč - 22 -
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 546 983,30 Kč Rekapitulace výsledných cen LV 86 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 114 693,40 Kč 1.1.2. Sklad 41 971,30 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna 1 462,40 Kč 1.2.2. Sklad u dílny 6 463,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 164 590,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 449 502,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 449 502,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 528,20 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 528,20 Kč LV 86 celkem 614 621,70 Kč LV 87 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 59 394,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 59 394,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 191 622,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 191 622,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 211,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 211,30 Kč - 23 -
LV 87 celkem 251 228,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 865 850,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 865 850,- Kč slovy: Osmsetšedesátpěttisícosmsetpadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. - 24 -
Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Informace od objednatele - nemovité věci, zapsané na LV 86 se neprodaly za 690 tisíc Kč a nemovité věci, zapsané na LV 87 se neprodaly za 200 tisíc Kč. 2. Prodej rodinného domu 70 m2 Brodek u Konice, okres Prostějov 450 000 Kč Nabízíme k prodeji samostatný rodinný dům o dispozici 2+1 v Brodku u Konice. Dům se nachází v klidné části obce. K domu náleží další užitkové prostory,jako je předsíň,komora,sklep či vyklizená půda. Na domě je nová střecha cca 5 let. K domu náleží oplocená zahrada, parkování na pozemku. V obci veškerá občanská vybavenost. S financováním pomůžeme! Celková cena: 450 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 437904 Aktualizace: 01.03.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 142 m2-25 -
Užitná plocha: 70 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Plocha pozemku: 677 m2 Parkování: 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice 3. Prodej rodinného domu 160 m2 Brodek u Konice, okres Prostějov 550 000 Kč Prodej rodinného domu 4+1 v obci Brodek u Konice, okres Prostějov. Jedná se o řadový nepodsklepený dům se zahradou 522 m2. Na domě proběhla výměna oken za plastová, nová střešní krytina - plech, modernizace soc. zařízení, na podlaze dlažba nebo plovoucí podlaha. Dům je napojený na veškeré inženýrské sítě, topení na tuhá paliva. Nemovitost má společné měřiče spotřeby energií (nutno rozdělit do budoucna). V obci zájmové spolky, pošta, zdravotní středisko, autobusové spojení. Celková cena: 550 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 00396 Aktualizace: 17.02.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 112 m2 Užitná plocha: 160 m2 Plocha pozemku: 874 m2 4. Prodej rodinného domu 215 m2 Lipová, okres Prostějov 180 000 Kč - 26 -
Naše společnost Vám zprostředkuje koupi rodinného domu, nebo chalupy 2+1 s malou zahrádkou v Lipové okr. Prostějov. V domě veranda se vstupem do obytné části domu. Centrální kuchyně se vstupem do obytné části, koupelny a technické místnosti. Dům určen k rekonstrukci. Obecní voda na hranici pozemku, vytápění tuhými palivy. U domu předzahrádka, v okolí lesy možnost houbaření a procházek přírodou. Bližší informace u makléře. Možnost financování hypotečním úvěrem. Ev. číslo: 547323. Celková cena: 180 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: cena včetně provize RK ID zakázky: 547937 Aktualizace: 24.03.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 143 m2 Užitná plocha: 215 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Plocha pozemku: 215 m2 Sklep: Parkování: 1 Topení: Lokální tuhá paliva Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 500-600 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování - 27 -
majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. LV 86: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Marek Jiří Nařízení exekuce - Marková Marie Zahájení exekuce - Marek Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. LV 87: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Marek Jiří Půjčka od ČSTSP Zahájení exekuce - Marek Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 550 000,- Kč - 28 -
z toho LV 86 je 430 000,- Kč slovy: Čtyřistatřicettisíctisíc Kč z toho LV 87 je 120 000,- Kč slovy: Stodvacettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 14.04.2015 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 83/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 83/15. - 29 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí LV 86 7 Výpis z katastru nemovitostí LV 87 7 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -
- 40 -
- 41 -
- 42 -
- 43 -
- 44 -
- 45 -
- 46 -