ZNALECKÝ POSUDEK 3111/31/2014 O ceně obvyklé na stavbu č.p. 22 postavené na pozemku St.6, stavební pozemek St. 6 ve výši spoluvlastnického podílu 1/2; budovy bez č.p. na pozemku St. 50/2 ve výši spoluvlastnického podílu 3/8, pozemku St. 50 výši spoluvlastnického podílu 3/8, pozemku St. 56 a pozemku parc. č. 600 výši spoluvlastnického podílu 3/8, vše v katastrálním území Pstruž, obci Merklín a okrese Karlovy Vary Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha-západ, Pan JUDr. Milan Makarius Plzeňská 298/276, 15123 Praha 5 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 3983/13 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., dále dle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc., a podle stavu ke dni 07.02.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, 11000 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail: vaclavzverina@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává v vyhotovení. 10.4.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou níže uvedených nemovitostí včetně movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitosti s přihlédnutím k právům a závadám spojených s nemovitostmi (známá věcná břemena a nájemní práva, a to : na stavbu č.p. 22 v obci Merklín na pozemku - parcele č. st.p. 6 - zastavěná plocha a nádvoří ve výši spoluvlastnického podílu 1/2, pozemku - parcele č. st.p. 6 - zastavěná plocha a nádvoří ve výši spoluvlastnického podílu 1/2, stavby bez č.p. na pozemku - parcele č. st. p. 50/2 ve výši spoluvlastnického podílu 3/8 pozemku - parcele č. St. 50 pozemku parc. č. st. 56 - zastavěná plocha a nádvoří ve výši spoluvlastnického podílu 3/8 pozemku parc. č. 600, vodní plocha ve výši spoluvlastnického podílu 3/8 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Merklín, stavby, pozemku a příslušenství Adresa předmětu ocenění: Merklín 22 362 34 Merklín Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Merklín Katastrální území: Pstruží u Merklína Počet obyvatel: 1 085 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce I 0,60 O3. Poloha obce I 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce I 1,00 O6. Občanská vybavenost v obci I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 094,40 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.02.2014 za přítomnosti, a zástupce exekutorského úřadu. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV 51. LV 348, LV 307, které jsou přílohou tohoto posudku a byly vydány Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary Obsah katastrálních map oceňovaných nemovitostí Historie a zkoumání vodní energie, především použití Bánkiho turbín. Fotodokumentace a zaměření nemovitost 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické a evidenční údaje jsou uvedeny na listech vlastnictví LV 51. LV 348, LV 307, které jsou přílohou tohoto posudku a byly vydány Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost dokumentace nebyla předložena a základem pro stanovení posudku je fotodokumentace skutečného stavu staveb a pozemků a příslušenství včetně věcí movitých. 7. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 22 1.1.2. Náhon ze zpevněného koryta a česla s regulací toku 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba - vodní elektrárna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - parcela č. St.p. 6 2.2. Pozemek - parcela St. 56 2.3. Pozemek parc. č. 600 2.4. Pozemek parcela č. St. 50/2 B. ZNALECKÝ POSUDEK B1. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům č.p. 22 Základy včetně zemních prací jsou kamenné. Svislé konstrukce jsou kombinací kamene cihel a tvárnic. Stropy jsou klasické trámové s betonem. Zastřešení je sedlové s eternitovou šablonou. Klempířské konstrukce chybí. Vnitřní omítky jsou štukové a fasádní z 50 %vápencové.vnitřní ani vnější obklady nejsou.schod jsou betonové + dřevěné. Dveře jsou zasazeny do dřevěných zárubní a jsou dřevěné náplňové. Okna dřevěná dvouramenná. Podlahy obytných místností jsou prkenné a ostatních místností betonové. Vytápění chybí, elektroinstalace 220 V nefunkční, bleskosvod není instalován, rozvod vody je proveden, ale je také nefunkční. Zdroj teplé vody a instalace plynu chybí. Odkanalizování je provedeno, ale opět není funkční. Vybavení kuchyní, vnitřní hygienické zařízení chybí a instalována pouze záchodová mísa. Používá se suché WC. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 421,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: (14,3*7,9)+2,2*5,4 = 124,85 m 2 2. nadzemní podlaží: 7,9*14,3 = 112,97 m 2 podkroví: 6,2*14,3 = 89,00 m 2-3 -
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 124,85 m 2 2,85 m 2. nadzemní podlaží: 112,97 m 2 2,55 m podkroví: 89,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor přízemí+2np+podk. (7,9*14,3*4,5)+(5,4*2,2*2,47)+(7,9*14,3*4,0)/2 = 763,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 763,65 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 124,85 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 326,82 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,62 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,50 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,289-4 -
Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - Rodinný dům je neudržovaný, bez dlouhodobých úprav a tak jeho cenu lze stanovit pouze na základě stáří stavby. 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Rodinný dům je v I -0,01 exekučním řízení jednoho spolumajitele ve výši 1/2 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,920 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,20 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,597 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 421,- Kč/m 3 * 0,289 = 699,67 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 763,65 m 3 * 699,67 Kč/m 3 * 0,920 * 0,597= 293 460,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 293 460,58 Kč = 293 460,58 Kč - 5 -
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Rodinný dům č.p. 22 - zjištěná cena = 146 730,29 Kč 1.1.2. náhon ze zpevněného koryta a česla s regulací toku Náhon je zdrž bez opevnění s dřevěným česlem na regulaci toku. Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 19. Nádrže na tocích, úpravy toku a kanály Objekt Úpravy vodních toků Konstrukční charakteristika (opevnění břehů a bez opevnění dna): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2152 Množství: 383,00 m délky (m 2 upravené plochy) Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 1,000 Index polohy 4 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00-6 -
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1,030 11 i = 2 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 3 651,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0950 Základní cena upravená cena Kč/m = 6 883,96 Plná cena: 383,00 m * 6 883,96 Kč/m = 2 636 556,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 60 = 33,3 % Koeficient opotřebení: (1-33,3 % / 100) * 0,667 Výpočet ceny technologického zařízení Dřevěného česla na 40 000,00Kč 50,00 % + 20 000,- Kč s regulací toku Hodnota technologického zařízení celkem = 20 000,- Kč Upravená cena technologického zařízení (vybavení) + 20 000,- Kč Nákladová cena stavby CS N = 1 778 583,31 Kč Koeficient pp * 1,030 Cena stavby CS = 1 831 940,81 Kč = 1 831 940,81 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 8 Náhon ze zpevněného koryta a česla s regulací toku - zjištěná cena = 686 977,80 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. vedlejší stavba - vodní elektrárna Vedlejší stavba - vodní elektrárna je přízemní stavba vyzděná z cihel se sedlovou střechou a krytinou z pozinkovaného plechu. Má sklolaminátové okno a plechová vrata. Podlaha je betonová. Uvnitř stavby jsou dvě turbíny s dynamem. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny - 7 -
1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 1,000 Index polohy 4 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1,030 Výpočet jednotlivých ploch 11 i = 2-8 -
Název Plocha [m 2 ] přízemí se soustrojím 5,70*6,00 = 34,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha přízemí se soustrojím 34,20 m 2 3,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] stavba se soustrojím (5,70*9,00*3,00) + (5,70*9,00*0,60)/2 = 169,29 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor stavba se soustrojím NP 169,29 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 169,29 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny betonové tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů břízolitová omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře kovové S 100 10. Okna Sklolaminátová S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00-9 -
10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 74,56 Koeficient vybavení K 4 : 0,7456 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7456 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 740,51 Plná cena: 169,29 m 3 * 1 740,51 Kč/m 3 = 294 650,94 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 80 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1-25,0 % / 100) * 0,750 Výpočet ceny technologického zařízení Bánkyho turbína s 140 000,00Kč 33,33 % + 93 338,- Kč generátorem Bánkyho turbína s 140 000,00Kč 33,33 % + 93 338,- Kč generátorem Hodnota technologického zařízení celkem = 186 676,- Kč Upravená cena technologického zařízení (vybavení) + 186 676,- Kč Nákladová cena stavby CS N = 407 664,21 Kč Koeficient pp * 1,030 Cena stavby CS = 419 894,14 Kč = 419 894,14 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 8 Vedlejší stavba - vodní elektrárna - zjištěná cena = 157 460,30 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. pozemek - parcela č. St.p. 6 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace - Svažitost pozemku je v uvedené toleranci 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-10 -
3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je zastavěn stavbou a v okolí se další stavby nepředpokládají II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P,000 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 1,000 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 11 i = 2-11 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 094,40 1,030 1 127,23 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St..6 413,00 1 127,23 465 545,99 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 465 545,99 = 465 545,99 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek - parcela č. St.p. 6 - zjištěná cena = 232 773,- Kč Ocenění 2.2. pozemek - parcela St. 56 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je zastavěn stavbou a v okolí se další stavby nepředpokládají II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P,000 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu I 1,00-12 -
záplav Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 1,000 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 094,40 1,030 1 127,23 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 56 18,00 1 127,23 20 290,14 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 20 290,14 = 20 290,14 Kč Výpočet vlastnického podílu - 13 -
Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 8 Pozemek - parcela St. 56 - zjištěná cena = 7 608,80 Kč 2.3. pozemek parc. č. 600 Ocenění Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku 8 odstavec 4 1 094,40 0,07 1,00 76,61 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 koryto vodního toku 600 383,00 - % 76,61 29 341,63 přirozené Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 29 341,63 Pozemek parc. č. 600 - zjištěná cena = 29 341,63 Kč 2.4. pozemek parcela č. St. 50/2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - v okolí se další stavby neuvažují II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P,000 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 1,000 4-14 -
Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 094,40 1,030 1 127,23 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 50/2 113,00 1 127,23 127 376,99 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 127 376,99 = 127 376,99 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 8 Pozemek parcela č. St. 50/2 - zjištěná cena = 47 766,37 Kč - 15 -
C. REKAPITULACE C1. Ocenění dle cenového předpisu Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům č.p. 22 146 730,30 Kč 1.1.2. náhon ze zpevněného koryta a česla s regulací tokuž 1 003 708,80 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. vedlejší stavba - vodní elektrárna 215 494,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 365 933,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek - parcela č. St.p. 6 232 773,00 Kč 2.2. pozemek - parcela St. 56 7 608,80 Kč 2.3. pozemek parc. č. 600 29 341,60 Kč 2.4. pozemek parcela č. St. 50/2 47 766,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 317 489,80 Kč Celkem 1 683 423,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 683 423,- Kč S ohledem na stavbu rodinného domu a jeho celkovou devastaci bez oprav a nedokončené rekonstrukce nebyla na serveru S reality.cz nalezena, žádná srovnatelná stavba. Rovněž v nabídce realitních kanceláří není nabídka srovnatelné stavby elektrárny s technologií a těžko jí lze porovnat s jinými stavbami. Povinný se místního šetření nezúčastnil a neposkytnul potřebné informace o ekonomii provozu elektrárny a tak znalci nebyly předloženy doklady k výnosovému ocenění. Z tohoto důvodu nebylo možné stanovit cenu obvyklou na základě cenového porovnání staveb ani výnosové ocenění elektrárny. Z tohoto důvodu je za cena obvyklá stanovena cenou dle vyhlášky. Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům č.p. 22 146 730,30 Kč 1.1.2. náhon ze zpevněného koryta a česla s regulací toku 686 977,80 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. vedlejší stavba - vodní elektrárna 157 460,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 991 168,40 Kč - 16 -
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek - parcela č. St.p. 6 232 773,- Kč 2.2. pozemek - parcela St. 56 7 608,80 Kč 2.3. pozemek parc. č. 600 29 341,60 Kč 2.4. pozemek parcela č. St. 50/2 47 766,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 317 489,80 Kč Celkem 1 308 658,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Cena obvyklá spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení dle 50: 1 308 658,20 Kč 1 308 660,- Kč slovy: Jedenmiliontřistaosmtisícšestsetšedesát Kč 10.4.2014 Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 7, 110 00 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail: vaclavzverina@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3111/31/2014 znaleckého deníku. Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1. - 17 -