ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č.368/5818 /2012 o obvyklé ceně bytu č. 2456/82 v bytovém domě č.p. 2453, 2454, 2455, 2456, 2457 včetně podílu na společných částech bytového domu a pozemku čís. parcely 3472, k.ú. Kročehlavy, v ulici Francouzská, v Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 368/5818/2012 LV no.: 29885 Name of subject / Předmět ocenění: Bytová jednotka (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2456/82 v bytovém domě č.p. 2453, 2454, 2455, 2456, 2457 včetně podílu o velikosti 814/66970 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3472, k.ú. Kročehlavy, v ulici Francouzská, v Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Francouzská 2456, Kročehlavy, 272 01 Kladno 1 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1 290 437 Kč Market value Tržní hodnota 1.450.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.450.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1 451 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Není stanovena Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 2456/82 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 3472 (podíl 814/66970) Appurtenances: Příslušenství: lodžie (7,00 m2) Size: Velikost 1300, podíl 814/66970 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna s úplnou infrastrukturou Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura ve Statutárním městě Kladno úplná vč. vysokého školství Unit price: Jednotková cena 2 000 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: panelový Whole property: Celá nemovitost: 81,40 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 81,40 Storage area: Skladové plochy: 17 813 Kč/ Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1975-1980 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 35 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 29885 je byt ve vlastnictví paní Dany Husákové, bytem Francouzská 2456, Kročehlavy, 272 01 Kladno 1. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 29885 ze dne 5.7.2012 není vlastnické právo k bytu omezeno žádnými omezeními. Podle části D listu vlastnictví č. 29885 ze dne 5.7.2012 je k předmětnému bytu podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k uspokojení pohledávek oprávněného v celkové výši 389.413,15,-Kč a jejich příslušenství ve prospěch CCRB a.s., Praha (IČ 24723576) (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č. 29885. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 29885 ze dne 5.7.2012 není oceňovaná nemovitost zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 29885 ze dne 5.7.2012 není evidováno žádné zástavní právo. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - omezené možnosti parkování v okolí bytového domu - velkometrážní byt Strong points / silné stránky: - v okolí veškerá občanská vybavenost - bytový dům po rekonstrukci Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 29885 (byt) pro k.ú. Kročehlavy, obec Kladno prokazující stav evidovaný k datu 5.7.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kročehlavy vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ částečné kopie prohlášení vlastníka d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 24.7.2012, 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů a informací zjištěných při místním šetření. - 3 -
IDENTIFICATION DATA / IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 665126 Název katastrálního území : Kročehlavy Kód obce : 532053 Název obce : Kladno Počet obyvatel obce : 70 665 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2012 Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský kraj Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / Infrastruktura: Město Kladno (69 938 obyvatel) patří k větším a významným městům Středočeského kraje, jedná se o bývalé okresní město, v současné době jde o město Statutární. Statutární město Kladno disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadlo, kino, sportoviště, knihovna). Statutární město Kladno je velmi dobře dostupné silniční a železniční dopravou, ve městě je městská autobusová doprava. Po dopravní stránce je město Kladno dostupné po silnicích I.tříd, které zajišťují dopravní spojení s okolními městy a s rychlostními komunikacemi R6 a R7, které v dalším průběhu navazují na Hlavní město Praha, které je vzdálené přibližně 15 km. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 2453, 2454, 2455, 2456, 2457, v ulici Francouzská, v části města zvané Kročehlavy, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita je klidná, v rámci města poměrně vyhledávaná pro bydlení v bytech. - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 2456/82: Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě č.p. 2453, 2454, 2455, 2456, 2457, na pozemku čís. parcely 3472, k.ú. Kročehlavy, v ulici Francouzská. Bytový dům je situován jako řadový, koncový, je nepodsklepený, má 9 nadzemních podlaží, zastřešení je plochou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 124 jednotek (byty a nebytové prostory) a společné prostory. K oceňované bytové jednotce náleží podíl 814/66970 na společných částech bytového domu č.p. 2453, 2454, 2455, 2456, 2457 a pozemku čís. parcely 3472. Dispoziční řešení: Vzhledem ke skutečnosti, že nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu, byla dispozice bytové jednotky zjištěna pouze na základě informací z Prohlášení vlastníka o vymezení bytových jednotek. Jedná se o byt velikosti 4+kk/L s příslušenstvím o celkové podlahové výměře 81,40 m², situovaný v 5. nadzemním podlaží bytového domu, v sekci označené č.p. 2456. Bytová jednotka je tvořena kuchyní o výměře 7,40 m², pokojem o výměře 18,80 m², 2x pokojem o výměře 13,20 m2, pokojem o výměře 11,10 m2, chodbou o výměře 10,10 m², koupelnou o výměře 2,60 m2, WC o výměře 1,30 m² a šatnou o výměře 3,70 m2. K bytu náleží lodžie o výměře 7,00 m2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou panelové, vodorovné konstrukce jsou betonové, zastřešení je plochou střechou, střešní krytina je tvořena asfaltovými svařovanými pásy, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schody jsou předpokládány betonové s povrchovou úpravou z PVC, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou předpokládané štukové. Jádro bytu je předpokládáno původní, umakartové. Vnitřní dveře jsou předpokládané dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou předpokládány dřevěné, dveře do bytového domu jsou plastové. Podlahy v bytě jsou předpokládané s běžnými povrchy (dlažba, PVC, textilní krytina). Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace a vody, předpokládaný je rozvod zemního plynu. Vytápění je předpokládáno ústřední z dálkového zdroje, ohřev vody je předpokládán z dálkového zdroje. Kuchyně je pravděpodobně vybavena kuchyňskou linkou a sporákem. Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno splachovacím WC, umývadlem a vanou. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří nebyly zjištěny, podle dostupných informací byl bytový dům postaven přibližně v letech 1975-1980, v rámci tehdejší bytové výstavby, jeho stáří ke dni ocenění je přibližně 35 let. Bytový dům byl v minulých letech kompletně revitalizován, bylo provedeno zateplení vnějšího pláště, výměna oken, pravděpodobně oprava střešní krytiny a výměna společných rozvodů inženýrských sítí. Na bytovém domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Bytový dům je dobře udržován. Stavebně technický stav bytu nelze z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor bytu zjistit. Při ocenění je předpokládáno, že předmětný byt je v původním, udržovaném stavu. - 5 -
Pozemky: K oceňovanému bytu č. 2456/82 náleží podíl 814/66970 na pozemku čís. parcely 3472, k.ú. Kročehlavy. Pozemek čís. parcely 3472 ( výměra 1300 m² ) je přibližně obdélníkového tvaru a je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 2453, 2454, 2455, 2456, 2457. Pozemek je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, pravděpodobně zemního plynu, telekomunikačních sítí a systému CZT. Pozemek je přístupný z okolních, veřejně přístupných pozemků, které tvoří komunikace, komunikace pro pěší a volné prostory mezi bytovými domy (pozemky čís. parcel 3459 - ostatní komunikace/ostatní plocha a 3458/16 - jiná plocha/ostatní plocha, vlastník Statutárního města Kladno). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytové jednotky č. 2456/82 v bytovém domě č.p. 2453, 2454, 2455, 2456, 2457 včetně podílu o velikosti 814/66970 na společných částech bytového domu a pozemku čís. parcely 3472, k.ú. Kročehlavy, v ulici Francouzská, v Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 24. července 2012 (po zaokrouhlení) Slovy: Jedenmiliónčtyřistapadesáttisíc Kč 1.450.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 29885 ze dne 5.7.2012 není vlastnické právo k bytu omezeno žádnými omezeními. Podle části D listu vlastnictví č. 29885 ze dne 5.7.2012 je k předmětnému bytu podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva v celkové výši 389.413,15,-Kč a jejich příslušenství ve prospěch CCRB a.s., Praha (IČ 24723576) (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č. 29885. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 368/5818/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 26. července 2012-7 -