ZNALECKÝ POSUDEK č. 338/64/2015 O administrativní a obvyklé ceně pozemku parc.č. 627/28 v k.ú. České Budějovice 5, okres České Budějovice, Jihočeský kraj Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul Bryksova 763/46 198 00 Praha 9 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu, stanovení obvyklé ceny, pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Josef Seltsam Polní 969 382 41 Kaplice telefon: 724 722 556 e-mail: josef.seltsam@seznam.cz Počet stran: 12 včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kaplici 15.10.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit administrativní (zjištěnou) cenu dle platného cenového předpisu, stanovit obvyklou cenu, stanovit cenu práv, závad a nájemních práv. Stanovení hodnoty nemovitosti je provedeno za použití platného cenového předpisu ke dni 10.10.2015, tj. dle vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 o oceňování majetku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek parc.č. 627/28 Adresa předmětu ocenění: České Budějovice 370 01 České Budějovice 5 Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: České Budějovice Katastrální území: České Budějovice 5 Počet obyvatel: 93 253 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 290,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.10.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis Katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 3406 ze dne 03.08.2015 - kopie katastrální mapy pro k.ú. České Budějovice 5 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 17.9.2015 - informace z Územního plánu města České Budějovice - realitní inzerce - nabídka - informace a údaje zjištěné znalcem na místě samém dne 10.10.2015 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Leon Angel, nám. Přemysla Otakara II. 2/2, 37001 České Budějovice 1, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Skutečnosti odpovídají podkladům předloženým pro vyhotovení znaleckého posudku. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na KN, výpisy z KN a kopie katastrální mapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných podkladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den prohlídky nemovitosti. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost - pozemek parc.č. 627/28 - orná půda se nachází v jihovýchodní okrajové části města České Budějovice - místní část Suché Vrbné, k.ú. České Budějovice 5, okres České Budějovice, kraj Jihočeský. V okolí pozemku se nachází zemědělské pozemky a zástavba rodinných domů. Pozemková parcela je přibližně tvaru obdélníka, rovinné charakteristiky, bez staveb, bez oplocení, bez porostů, určeno při místním šetření a dle mapových podkladů. Pozemek je dle - 2 -
platného Územního plánu města Č. Budějovice, veden jako plocha určená k zastavění - plocha bydlení. K datu ocenění není pozemek zjevně užíván. Na pozemek není k datu ocenění právně zajištěn přístup a příjezd. Vzhledem k tvaru pozemku, nelze v budoucnu předpokládat jakoukoli výstavbu určenou pro bydlení, vzhledem k tvaru sousedních pozemků lze v budoucnu využít pozemek např. jako přístupovou cestu k sousedním pozemkům nebo zahradu. Dle zjištění neprobíhá k datu ocenění žádné územní ani stavební řízení k oceňovanému pozemku. Přístup a příjezd na pozemek není právně zajištěn, přístup možný pouze přes pozemky jiných vlastníků. Povinným nebyla doložena případná existence nájemní smlouvy k oceňovanému pozemku, případná existence nájemní smlouvy není v zjištěné ani v obvyklé ceně zohledněna. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 627/28-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Na pozemek není k I -0,04 datu ocenění právně zajištěn přístup a příjezd. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,980 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu I -0,08 motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,790 Koeficient pp = I T * I P = 0,774 11 i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 627/28 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,790 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 0,970 * 0,790 = 0,751 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 2 290,- 0,751 0,300 515,94-5 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 orná půda 627/28 450,00 515,94 232 173,- odst. 1) Stavební pozemek - celkem 450,00 m 2 232 173,- Pozemek parc.č. 627/28 - zjištěná cena = 232 173,- Kč - 6 -
C. Rekapitulace cen dle vyhl. MF č. 199/2014 Rekapitulace cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 627/28 232 173,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 232 173,- Kč Celkem 232 173,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 232 173,- Kč Výsledná administrativní cena po zaokrouhlení dle 50: 232 170,- Kč slovy: Dvěstětřicetdvatisícjednostosedmdesát Kč - 7 -
Obvyklá cena - pozemek parc.č. 627/28, k.ú. České Budějovice 5, LV č. 3406 Ocenění "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Stanovení hodnoty nemovitostí srovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo uskutečněných prodejů nemovitostí - přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých nemovitostí, že uskutečněné prodeje by neměli být starší než jeden rok. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Jihočeské reality, datum vložení inzerátu 7.9.2015 Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS Není provedeno Sklon pozemku rovinný Výměra 360.0 m 2 Cena za pozemek 250 000 Kč 694 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 238 000 Kč 660 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Zahrada o ploše 360 m2 v Českých Budějovicích - Nemanicích. Pozemek je v územním plánu veden jako stavební pro stavbu RD. K zahradě vede obecní příjezdová zpevněná komunikace. Na hranici pozemku vybudovaná kaplička pro připojení elektřiny. Na zahradě jsou 3 vzrostlé duby, jinak je zahrada bez údržby. Pozemek leží v klidné lokalitě Nemanic, v pěším dosahu MHD. - 8 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Jihočeské reality, datum vložení inzerátu 9.3.2015, datum změny inzerátu 5.10.2015 Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS není provedeno Sklon pozemku rovinný Výměra 1479.0 m 2 Cena za pozemek 950 000 Kč 642 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 903 000 Kč 610 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Stavební pozemek o výměře 1479 m2 v Č. Budějovicích určený k individuální výstavbě rodinných domů. Pozemek je přístupný z obecní komunikace. Sítě - kanalizace vede přes pozemek, voda, plyn a elektřina jsou vzdálené cca 45 m od hranice pozemku. Pozemek je dotčen ochranným pásmem elektrického vedení VVN 10kV a kanalizačním sběračem BE 1000. Zastavitelná část pozemku je o výměře cca 338 m2. Pozemek je umístěn v klidné části města v sousedství řadových rodinných domů a zahrad. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Jihočeské reality, datum vložení inzerátu 19.2.2015, datum změny inzerátu 24.9.2015 Územní plán byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ne Napojení na IS Inženýrské sítě přivedeny na hranici pozemku. Sklon pozemku rovinný Výměra 693.0 m 2 Cena za pozemek 490 000 Kč 707 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 417 000 Kč 601 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Zahrada o výměře 693 m2 v Českých Budějovicích, mezi ulicemi Vrbenská a Rudolfovská třída. Zahrada je obdélníkového tvaru. K pozemku vede asfaltová silnice, na pozemku je zavedena elektřina (230/380V). Na pozemku je několik vzrostlých ovocných stromů. Zahrada je rovinatá, pouze za dřevěnou budou se pozemek svažuje k Dubičnému potoku. Pozemek není územním plánem určen k výstavbě rodinného domu. - 9 -
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Jihočeské reality Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS Inženýrské sítě přivedeny na hranici pozemku. Sklon pozemku rovinný Výměra 1491.0 m 2 Cena za pozemek 1 051 092 Kč 705 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 999 000 Kč 670 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Pozemek na okraji klidné obce u Č. Budějovic o výměře 1491 m2 vhodný pro stavbu rodinného domu. Inženýrské sítě u pozemku - plyn v dosahu půl metru od pozemku, elektřina - kaplička přímo na pozemku, vodu lze řešit studnou - vrt, v současné době se řeší kanalizace, čistička je v dosahu. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 601-670 Kč/m 2 238 000-999 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 400 Kč/m 2 Hodnocení trhu: Na trhu s nemovitostmi v této lokalitě poptávka převyšuje nabídku, záleží na konkrétním umístění nemovitosti. Informace o situaci na trhu jsou z internetu, z vlastní databáze a z nabídek RK působících v tomto regionu. Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání obdobných pozemků z nabídek RK na trhu v dané lokalitě. Byla zohledněna poloha nemovitosti, umístění, dostupnost, dopravní obslužnost, výměra pozemku, možnost využití a sklonitost pozemků. V obvyklé ceně je zohledněna skutečnost, že na oceňovaný pozemek parc.č. 627/28 není k datu ocenění právně zajištěn přístup a příjezd (přístup a příjezd pouze přes pozemky jiných vlastníků). Povinným nebyla doložena nájemní smlouva k oceňovanému pozemku, případná existence nájemní smlouvy není v obvyklé ceně zohledněna. Obvyklou cena pozemku parc. č. 627/28, zapsaného na listu vlastnictví č. 3406 v k.ú. České Budějovice 5 odhaduji na 400,- Kč/m2, tj. 180.000,- Kč. Obvyklá cena pozemku parc.č. 627/28 180 000 Kč Stoosmdesát tisíc Kč - 10 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Podle části C listu vlastnictví č. 3406 k.ú. České Budějovice je vlastnické právo k pozemku parc. č. 627/28 omezeno následujícími omezeními: I. zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, a další (viz. LV č. 3406 v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 3406. Povinný znalci nesdělil žádné informace čl. bodu c) předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. V Kaplici 15.10.2015 Josef Seltsam Polní 969 382 41 Kaplice telefon: 724 722 556 e-mail: josef.seltsam@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. - 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 22.05.2008 pod poř.číslem 1877/Z pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 338/64/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 95/2015. E. SEZNAM PDKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3406 ze dne 3.8.2015 7 Náhled z katastrální mapy. 1 Náhled z katastrální mapy - ortofoto 1 Fotodokumentace. 1 Situační mapa. 1 Usnesení o ustanovení znalce ze dne 17.9.2015 Informace z povodňové mapy. Realitní inzerce - nabídka. Vlastní databáze z obchodovaných nemovitostí. Informace a údaje zjištěné při místním šetření dne 10.10.2015 Informace z Územního plánu města České Budějovice. - 12 -
LV č. 3406-13 -
LV č. 3406-14 -
LV č. 3406-15 -
LV č. 3406-16 -
LV č. 3406-17 -
LV č. 3406-18 -
LV č. 3406-19 -
Náhled z katastrální mapy - 20 -
ortofoto - 21 -
Fotodokumentace pozemek parc.č. 627/28, k.ú. České Budějovice 5 - západní pohled pozemek parc.č. 627/28, k.ú. České Budějovice 5 - východní pohled pozemek parc.č. 627/28, k.ú. České Budějovice 5 -severní pohled pozemek parc.č. 627/28, k.ú. České Budějovice 5 - jihozápadní pohled - 22 -
mapa oblasti umístění pozemku parc.č. 627/28, k.ú. České Budějovice 5-23 -