ZNALECKÝ POSUDEK č. 3985-1/2015 O ceně nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.186 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 291m 2 včetně rodinného domku čp.202, jež je součástí pozemku p.č.st.186, pozemku p.č.st.965 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 103m 2 včetně stavba rozestavěné na pozemku p.č.st.965, stojící na tomto pozemku p.č.st.965, a pozemku p.č.82/2 zahrada o výměře 1201m 2, vše v KN zapsáno na LV č.85 pro obec a k.ú.luže, část obce Luže Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb.., podle stavu ke dni 6.1.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 11.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.186 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 291m 2 včetně rodinného domku čp.202, jež je součástí pozemku p.č.st.186, pozemku p.č.st.965 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 103m 2 včetně stavba rozestavěné na pozemku p.č.st.965, stojící na tomto pozemku p.č.st.965, a pozemku p.č.82/2 zahrada o výměře 1201m 2, vše v KN zapsáno na LV č.85 pro obec a k.ú.luže, část obce Luže. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.202 na stp.186, rozest.rod.dům na stp.965 + pozemky p.č.st.186,st.965 a p.č.82/2 Adresa předmětu ocenění: Dolská 538 45 Luže Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Luže Katastrální území: Luže Počet obyvatel: 2 529 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 6.1.2015 jen zevně vlastník nemovitých věcí se na prohlídku nedostavil a neumožnil tak znalci řádné zaměření a komplexní prohlídku. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 1159/2014-A z 11.12.2014 - LV č.85 pro k.ú.luže - cuzk.cz - informace zjištěné při místním šetření (informace od vlastníků sousedních nemovitostí) a návštěvě stavebního úřadu v Luži 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Jaroslav Kašpar, Dolská 202, 53854 Luže, vlastnictví: výhradní Jaroslav Kašpar, Dolská 202, 53854 Luže, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č.85 pro obec a k.ú.luže, část obce Luže, tj.: 1) pozemek p.č.st.186 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 291m 2 včetně rodinného domku čp.202, jež je součástí pozemku p.č.st.186 2) pozemek p.č.st.965 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 103m 2 včetně rozestavěné stavby na pozemku p.č.st.965, stojící na tomto pozemku p.č.st.965 3) pozemek p.č.82/2 zahrada o výměře 1201m 2 Ve skutečnosti se jedná o (popis je proveden jen na základě vnější prohlídky oceňovaných staveb a pozemků a informací zjištěných u vlastníků sousedních nemovitostí, případně na stavebním úřadě) : 1) rodinný dům čp.202 stojící na pozemku p.č.st.186 je přízemní zděná částečně podsklepená stavba s půdním prostorem pod sedlovou střechou, jejíž obytná i hospodářská část tvoří půdorysné tvar písmene L. Vlastní obytná část má zastavěnou plochu cca 13,80*8,60 s malou přístavbou verandy do dvorku cca 1,30*2,80m,tj. celkem obytná část má zastavěnou plochu 122,32m 2, hospodářská část - kůlna má zastavěnou plochu cca 5,20*10,8m, tj. 56,16m 2. - 2 -
Jedná se o objekt s masivním kamenným zdivem (tl.obvodových stěn cca 70cm), stropy jsou dřevěné, zřejmě s rovnými podhledy či s viditelnými dřevěnými trámy,krov sedlový dřevěný vaznicové soustavy, krytina tašková skládaná, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety), fasáda je jen částečná vápenná, převážně opadaná, vnitřní omítky jsou zřejmě vápenné hladké,dveře dřevěné, zřejmě dřevěné zárubně, okna dřevěná jednoduchá i špaletová, podlahy zřejmě prkenné či betonové, schodiště do sklepa zřejmě kamenné, dvakrát zalomené. V koupelně je zřejmě vana, umyvadlo, záchod je buď splachovací, či suchý.způsob vytápění není znám - v domku je jeden komín, zřejmě v domku bylo vytápění jen kamny na tuhá paliva, případně ústřední vytápění s kamny na tuhá paliva, možno i vytápění elektrickými přímotopy. V domku je rozvod elektrické instalace - přívod elektřiny je vrchním vedením pomocí konzole ve štítu domku, do domku je zavedena voda z veřejného vodovodu, odkanalizování domku je zřejmě do trativodu, zemní plyn zaveden není. Z prostoru hospodářské části směrem do zahrady je vyvedena volně zdivem cca 60cm nad terénu kanalizační roura, její účel není znám. K datu ocenění je objekt odpojen správci sítí od elektrické energie i vody. V rodinném domku se dispozičně nachází vstupní přistavěná veranda, chodba, v prostoru nad schodištěm do sklípku byla dodatečně zřízena kuchyně, v přední části domku u uličního štítu jsou dva pokoje, v zadní části tj. u spodního štítu domku je další pokoj a z původní komory dodatečně zřízená koupelna a WC. Celková podlahová plocha místností v přízemí rodinného domku činí odhadem cca 70m 2. V hospodářské části se zřejmě nachází jen kůlna - sklad. Velikost sklepních prostor není známa, lze odhadnout, že se nachází jen ve střední (tj. pod vstupní chodbou) případně i spodní části domku (tj. směrem do zahrady pod pokojem a koupelnou). Objekt je umístěn v mírně svažitém terénu na kamenitém podloží, výška hřebene od úrovně okolního terénu je tak stejně jako výška půdní nadezdívky proměnná. Výška hřebene nad kůlnou je o cca 1,2m níže, než výška hřebene nad obytnou částí. Průčelní štít domku je doplněn zděným uličním kamenným plotem výšky cca 2,20m se vstupními dřevěnými dveřmi a ocelovými dvoukřídlými vraty, což vytváří společně s malým kamenným pravým plotem (délky cca 3,0m) dojem uzavřeného dvorku (ve skutečnosti není uzavřený). K datu prohlídky se jedná o objekt dlouhodobě opuštěný, nevyužívaný,bez jakékoliv údržby. Stáří domku není přesně známo, odhadem cca přes 150 roků, adaptace domku byla provedena v roce 1909, jeho poslední rekonstrukce pak byla provedena v roce 1960, kdy byly provedeny drobné úpravy průčelí (nová větší okna). 2) rozestavěná stavba na pozemku p.č.st.965 je ve skutečnosti rozestavěný rodinný dům, jehož výstavba byla zahájena na základě stavebního povolení z roku 1987 - tj- jedná se o dlouhodobě rozestavěný objekt, nyní opuštěný, jen běžně uzavřený, volně však nepřístupný. Objekt je volně stojící, zděný, podsklepený, s obytným podkrovím a garáží vestavěnou do suterénu domku. Domek je vyzděn převážně z plynosilikátových tvárnic na tl zdiva 40cm, suterénní zdivo je cihelné z metrických bloků CDk a CDM, komínové zdivo je vyzděno plných pálených cihel, stropní konstrukce jsou provedeny z keramických stropních povalů, schodišťové podesty jsou ze železobetonových stropních desek PZD, schodišťová ramena do sklepa jsou zřejmě železobetonová, monolitická, do podkroví pak z uzavřených ocelových profilů s dřevěnými stupnicemi. Příčky jsou zděné, cihelné. Dřevěný sedlový vaznicový krov,krytina je vlnitá, onduline. V objektu jsou zřejmě osazeny i ocelové zárubně. Omítky provedeny nejsou. Jiné vybavení není provedeno. Jedná se o domek o obdélníkovém půdorysu 11,8*8,8= 103,84m 2. OP stavby cca 103,84*( 6,4+3,0/2)= 820 m3. V suterénu se má nacházet: schodiště 7,79m 2, kotelna 7,29m 2, uhelna 8,06m 2, garáž 23,39m 2, prádelna 18,73m 2, dílna 11,25m 2, a sklep 7,37m 2, tj. celkem 83,88m 2 podlahové plochy. V přízemí domku se má nacházet vstupní lodžie 4,68m 2, chodba 4,69m 2, WC 2,07m 2, koupelna 3,20m 2, schodiště 7,98m 2, jídelna 11,80m 2, kuchyně 11,44m 2, spíž 1,95m 2, obývací pokoj 30,13m 2, tj. celkem 77,94m 2 a lodžie 6,75m 2 V podkroví pak chodba 4,42m 2, WC 2,07m 2, koupelna 3,84m 2, schodiště 7,98m 2, šatna 9,70m 2, ložnice 18,13m 2, ložnice 19,53m 2, ložnice 18,69m 2, tj. celkem 84,36m 2 a lodžie 5,85m 2. Zda v domku jsou však provedeny všechny příčky a dispozice je řešena v souladu s projektovou dokumentací uloženou na stavebním úřadě, nebylo zjištěno prohlídka vnitřních prostor nebyla uskutečněna. Jedná se tedy o dlouhodobě rozestavěný dům (již 28 roků), který však v posledních letech již není dostavován. Jeho výstavba byla - 3 -
zřejmě prováděna svépomocí. Za rodinným domkem je v terénu viditelný betonový kruhový poklop, zřejmě od betonové kruhové tj. skružové jímky na vyvážení. Původně k domku byl navržen železobetonový septik. Zahrada u rodinného domku není udržována - ve spodní části zahrady se nachází jen udírna (dlouhodobě nevyužívaná), v přední části u kůlny jsou okrasné stromy (přes uliční oplocení s plechovými vraty neviditelné tj. jedná se dle fota zřejmě 1ks smrk, thůji a listnatý keř). Městečko Luže leží administrativně v okrese Chrudim a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Chrudim. Obec Luže se rozkládá asi dvacet kilometrů východně od Chrudimy. Osídlení tohoto malého města dosahuje zhruba počtu 2590 obyvatel. Luže se dále dělí na dvanáct části, konkrétně to jsou: Bělá, Brdo, Dobrkov, Doly, Domanice, Košumberk, Luže, Rabouň, Radim, Srbce, Voletice a Zdislav. Místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a pro děti jež do školy ještě nechodí je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Luže má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Oceňované nemovité věci, tj. rodinný dům čp.202, rozestavěný rodinný dům na p.p.č.st.965 s pozemky p.č.st.186,p.č.st.965 a p.č.82/2 jsou přístupné z ulice Dolská - jedná se o podlouhlou ulici vedoucí z centrálního náměstí Plk.Josefa Koukala v obci. Pozemky jsou sice mírně svažité, na své západní hranici však jsou ukončeny prudkým, téměř kolmým srázem, po nímž se nachází další objekty pro bydlení, přístupné však z ulice Jeronýmova. I tato skutečnost má vliv na obchdovatelnost s oceňovanými nemovitostmi. B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny Nabídka obdobných nemovitostí, tj. dlouhodobě rozestavěných rodinných domů + staršího rodinného domku neobydleného v Luži i okolí není takové objekty se běžně nenabízí. V současné se v Luži a bezprostředním okolí této obce nabízí k prodeji např.: 1)za 990 tis.kč se nabízí - prodej samostatně stojícího rodinného domu, možnost využití jako chalupy 4+1 na polosamotě, příslušenstvím je kotelna, sklad, studna, k domu patří zahrada o výměře 848 m2. Zastavěná plocha a nádvoří 646 m2. Pěkný prostorný dům se zahradou, krásné místo, v okolí lesy, louky, naprostý klid a soukromí, výletní lokalita. Tj. nabídka na prodej udržovaného domku o zast.,ploše 120m2, podlahové ploše 160m2, pozemek celkem 1494m2. Objekt ve výrazně lepším stavu. - 4 -
2)za 750 tis.kč se nabízí k prodeji rodinný dům v Luži. Dům je v udržovaném stavu.započatá rekonstrukce koupelny,elektro instalace v mědi.dispozičně řešeno-veranda,jídelna,dva pokoje,menší kuchyň,koupelna,wc,komora,dílna.možnost vybudování podkrovních místností. Klidná část Luže ulice Jeronýmova. Podlahová plocha 65m2, pozemek 291m2. Objekt též starší, jen započatá rekonstrukce. 3)za 890 tis.kč se nabízí rodinný dům v obci Luže, 282m2, zahrádka, dílna, garáž Rodinný dům v OV se nachází v klidné části obce Luže cca 200m od náměstí. Součástí domu je předzahrádka, menší zahrada, garáž a kůlna. Dům se dá dispozičně rozdělit na dvě bytové jednotky, jedna v přízemí a jedna v prvním patře. V součastné době je obývána jedna bytová jednotka s tímto členěním: jeden velký pokoj, dále menší pokoj, velká kuchyň s jídelnou, komora, koupelna s wc, součástí domu je sklep a půd a. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Vytápění plynem. Výměra 282m2 je inzerována jako podlahová plocha, užitná plocha i výměra pozemku zjevná chyba RK, přesto pro porovnání je uvedena i tato nabídka s fotem. Zjevně se jedná o větší objekt, a v lepším stavu, než oceňovaný. - 5 -
4)za 1,09 mil.kč se nabízí Prodej vily o dvou bytech 3 + 1 a 4 + 1 z doby 1.republiky s velkým pozemkem zahradou o výměře 2138 na lukrativním místě poblíž centra města Luže. Jedná se o dům, který je postaven na pozemku o výměře 2138 m2, z toho je zastavěná plocha 103 m2. V 1 NP je velká vstupní chodba, byt 3 + 1. Po schodišti se dostaneme do 2.NP kde je byt 4 + 1. Celkově je dům u místěn v zadní části zahrady, s výhledem na jižní stranu, slunný a rovinatý pozemek se stromy, vjezd je z hlavní komunikace. Vila je stylová, budoucí využití bud jako investice vhodné k bydlení nebo k rekreaci, pozemek 2035 m2. Podlahová plocha 160m2. Z uvedené nabídky na prodej objektů k bydlení v Luži je zřejmé, že cenová hladina nabízených nemovitých věcí je v této lokalitě velmi nízká (důvodem je malá nabídka pracovních příležitostí, jedná se o dlouhodobější skutečnost). Předmětem prodeje budou hromadně jak rodinný dům čp.202 na p.p.č.st.186, tak nedokončený rozestavěný rodinný dům na p.p.č.st.965 tj. jednak objekt starší zřejmě ve výrazně špatném technickém stavu (což dokládá exteriér objektu vnitřní prohlídka - 6 -
nebyla provedena, ale též i výpovědi vlastníků sousedních nemovitostí), a pak dlouhodobě rozestavěný rodinný dům (od r.1987 tj. již 28 roků), který pro užívání je tedy nutno dokončit (odhad nákladů na jeho dokončení lze odhadnout při OP stavby 820m3 v obvyklých cenách dodavatelských ve výši 0,4*820*5000= 1,64 mil.kč (jedná se jen o hrubý odhad cca chybí 40% z odhadnuté nákladové ceny objektu). I proto se jeví prodej obou těchto objektů společně jako velmi obtížný, a bude zřejmě zakoupen jen spekulanty, kteří následně budou chtít provést rozdělení pozemků, a rozprodat objekty samostatně (s příslušnými nově oddělenými pozemky u těchto objektů). Z těchto důvodů, i z důvodu, že nebyla znalci umožněna prohlídka objektů, předpokládám obchodovatelnost s výše uvedenými nemovitými věcmi v úrovni cca 500-600 tis.kč. Pro potřebu nedobrovolné dražby určuji obvyklou cenu v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí 500 000,-Kč Slovy: pětsettisíc Kč V Lázních Bohdaneč 11.1.2015 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3985-1/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 985-1/15. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti, LV č.85 pro k.ú.luže, snímek kat.mapy z cuzk.cz - 7 -
- 8 -
- 9 -