ZNALECKÝ POSUDEK č. 1032/85/15 o ceně bytové jednotky č. 4449/9, která se nachází v bytovém domě č.p. 4449/9 na ulici Marty Krásové v katastrálním území Poruba - sever v obci Ostrava. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ a.s Čimická 780/61 181 00 Praha 8 ocenění se provádí pro účely provedení odhadu předmětu aukce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 24.7.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Počet stran: 13 včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 27.8.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě požadavku společnosti EURODRAŽBY a.s. vydaného dne 1.7.2015 pod č.j. 1208/2014-A je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 4449/9 o velikosti 3 + 1 vč. podílu na společných částech domu a pozemku, která se nachází ve třetím nadzemním podlaží bytového domu na ulici Marty Krásové v katastrálním území Poruba - sever v obci Ostrava. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 4449/9 Adresa předmětu ocenění: Marty Krásové 4449/9 708 00 Ostrava - Poruba Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Poruba-sever Počet obyvatel: 295 653 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti zástupce SVJ paní Charvátové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. vydaného pod č.j. 1208/2014-A ze dne 1.7.2015 o provedení odhadu předmětu aukce - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 13528, který vyhotovil Katastrální úřad v Ostravě ke dni 30.6.2015 - Informace o podlahové ploše z prohlášení vlastníka - Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy, kterou vydal Magistrát města Ostravy s platností od 1.1.2015 - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Pan Radim Zouhar, Marty Krásové 4449/9, 708 00 Ostrava - Poruba, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pan Radim Zouhar, Marty Krásové 4449/9, 708 00 Ostrava - Poruba, vlastnictví: výhradní Bytová jednotka č. 4449/9 o velikosti 3 + 1 Parcela č. 4408/12 - zastavěná plocha - 233 m 2 Podíl na společných částech domu a pozemku 803/10644 Vlastník : Martin Zouhar Marty Krásové 4449/9 708 00 Ostrava - Poruba - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Znalec měl k dispozici podlahovou plochu oceňované bytové jednotky, která byla převzata z Prohlášení vlastníka budovy. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3 + 1, která se nachází ve třetím nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce typu OP 1.11. na ulici Marty Krásové v Ostravě - Porubě. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 4449/9-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 4449/9 Jedná se o bytovou jednotku č. 4449/9 o velikosti 3 + 1, která se nachází ve třetím nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Marty Krásové v Ostravě - Porubě. Bytový dům je typové panelové konstrukce typu OP 1.11., je celý podsklepený a má celkem šest nadzemních podlaží. Dům je po celkové revitalizaci, která proběhla v roce 2008 se zateplenou fasádou a střešním pláštěm. V domě je osobní výtah po rekonstrukci. V rámci revitalizace byly provedeny nové vstupní portály vč. zvonkového tabla a listovních schránek. V domě se nachází celkem sedmnáct bytových jednotek. Orientace hlavních místností je na jih a sever. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné. Povrch podlah tvoří převážně podlahová krytina z PVC. Bytové jádro je umakartové. V koupelně je vana, umyvadlo vč. baterií. Vnitřní obklady jsou běžné keramické v koupelně. WC je samostatné standardní splachovací typu kombi. V bytě je provedena výměna stoupaček. V kuchyni schází kuchyňská linka. Dveře jsou hladké dřevěné plné. Vytápění je dálkové - otopná tělesa. Ohřev vody je centrální. Z pokoje je výstup na nezasklenou lodžii. Celkově je byt ve špatném technickém stavu převážně v původním stavu s nutností oprav a rekonstrukce. Některé stávající konstrukční prvky již vykazují vyšší stupeň technického a morálního opotřebení. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Parcela č. 4408/12 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako zastavěná plocha. Na pozemku se nachází stavby bytového domu. Pozemek je oceněný v Cenové mapě stavebních pozemků města Ostravy. Tato cena se již dále neupravuje. Ocenění - 4 -
Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 4408/12 209,00 500,00 104 500,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 209,00 m 2 104 500,- Parcela č. 4408/12 - zjištěná cena = 104 500,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Parcela č. 4408/12 = 104 500,-Kč 104 500,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 104 500,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 9 Stáří stavby: 39 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 15 661,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 18,30 * 1,00 = 18,30 m 2 pokoj: 19,10 * 1,00 = 19,10 m 2 kuchyně: 9,60 * 1,00 = 9,60 m 2 předsíň: 10,10 * 1,00 = 10,10 m 2 pokoj: 13,40 * 1,00 = 13,40 m 2 koupelna: 2,60 * 1,00 = 2,60 m 2 WC: 1,00 * 1,00 = 1,00 m 2 komora: 3,40 * 1,00 = 3,40 m 2 lodžie: 3,10 * 0,20 = 0,62 m 2 sklep: 2,80 * 0,10 = 0,28 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 78,40 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00-5 -
strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 39 let: s = 1-0,005 * 39 = 0,805 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,805 = 0,471 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,04 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00-6 -
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,010 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 15 661,- Kč/m 2 * 0,471 = 7 376,33 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 78,40 m 2 * 7 376,33 Kč/m 2 * 0,960 * 1,010= 560 723,82 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 560 723,82 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 104 500,- Kč Spoluvlastnický podíl: 803 / 10 644 Hodnota spoluvlastnického podílu: 104 500,- Kč * 803 / 10 644 = 7 883,64 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 7 883,64 Kč Bytová jednotka č. 4449/9 - zjištěná cena = 568 607,46 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 4449/9 568 607,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 568 607,50 Kč Celkem 568 607,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 568 607,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 4449/9 568 607,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 568 607,50 Kč Celkem 568 607,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 568 607,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 568 610,- Kč slovy: Pětsetšedesátosmtisícšestsetdeset Kč Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. - 8 -
Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných znaků a charakteristických rysů. Při hodnocení byly porovnávány zejména následující znaky : velikost bytu, technický stav bytu a domu, umístění v lokalitě, forma vlastnictví, dopravní dostupnost a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze uskutečněných prodejů a nabízených nemovitostí. Rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se staly předmětem obchodování v období posledních šesti měsíců. Kladné stránky nemovitosti : + vhodná lokalita k bydlení + bytový dům po komplexní revitalizaci + velmi dobrá dopravní dostupnost + blízkost kompletní infrastruktury Záporné stránky nemovitosti : - bytové jádro z umakartu - omezené parkovací možnosti před domem - v kuchyni schází kuchyňská linka - nutnost rekonstrukce bytové jednotky - špatný technický stav Při podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se běžně na tomto trhu obchoduje a je tedy možno sestavit dostatečně velikou a odpovídající množinu objektů se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky. Pro porovnání níže uvádím několik nalezených srovnatelných objektů se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky jako oceňovaný objekt. Byt č. 1 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3 + 1 v osobním vlastnictví, která se nachází v pátém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici A. Bejdové v Porubě. Byt je v původním technickém stavu - plastová okna, kuchyňská linka po částečné renovaci s kombinovaným sporákem. Bytové jádro je umakartové s keramickým obkladem. Bytový dům je zateplený po celkové revitalizaci. Podlahová plocha činí 73 m 2. K bytu patří nezasklená lodžie. Cena - 680 000,- Kč ( zdroj : cena z kupní smlouvy ) + kuchyňská linka v kuchyni + celkově lepší technický stav bytu Byt č. 2 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3 + 1 v osobním vlastnictví, která se nachází ve třetím nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Porubská v Ostravě - Porubě. Byt je po částečné rekonstrukci. Bytové jádro je kombinované v umakartu s keramickým obkladem, sprchovým koutem a umyvadlem.. WC typu kombi. V bytě jsou plastová okna, zasklená lodžie. Kuchyňská linka je původní s plynovým sporákem s renovačním nátěrem. Bytový dům je zateplený po komplexní rekonstrukci. Podlahová plocha činí 71 m 2. Cena - 800 000,- Kč ( zdroj : nabídka RK ) - 9 -
+ kuchyňská linka v kuchyni + zasklená lodžie + nové vybavení koupelny a WC + celkově lepší technický stav bytu Byt č. 3 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3 + 1 v osobním vlastnictví, která se nachází v šestém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Podroužkova v Ostravě - Porubě. Byt je převážně v původním stavu, ale udržovaný - původní kuchyňská linka s plynovým sporákem, plastová okna, umakartové bytové jádro s vanou a umyvadlem. Na podlaze je krytina s povrchem z PVC a koberce. K bytu náleží balkón. Dům je zateplený s plastovými okny. Podlahová plocha činí 68 m 2. Cena - 850 000,- Kč ( zdroj : nabídka RK ) + kuchyňská linka v kuchyni + celkově lepší technický stav bytu - menší podlahová plocha Po vyhodnocení všech zjištěných údajů s vyhodnocením všech kladných a záporných stránek nemovitosti a po provedeném porovnání jednotlivých ukazatelů stanovuji obvyklou cenu bytové jednotky č. 4449/9 o velikosti 3 + 1 vč. podílu na pozemku a společných částech domu na částku v celkové výši : 550 000,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Znalcem by\lo zjištěno, že se jedná o objekt, který je běžně předmětem obchodování na trhu nemovitostí. Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s podobnými objekty a po provedení závěrečné analýzy vč. vyhodnocení kladných a záporných stránek nemovitosti a s přihlédnutém k celkové situaci na realitním trhu a jeho dalšímu předpokládanému vývoji. Při ocenění znalce přihlédl zejména ke špatnému technickému stavu bytové jednotky, scházející kuchyňské lince a skutečnosti, že některé konstrukce již vykazují vyšší stupeň technického a morálního opotřebení. Při ocenění znalce vycházel ze skutečnosti, že všechny zjištěné údaje a skutečnosti jsou úplné a správné. V Ostravě 27.8.2015 Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14. - 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1032/85/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1032/85/15. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 1 Pokoj Kuchyně Pokoj s výstupem na lodžii Koupelna WC Lodžie - 12 -
Chodba Kuchyně - 13 -