Znalecký posudek č. 2727/11/2013 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.96 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.61 a 1057 v k.ú.těchlovice nad Labem, obec Těchlovice, okres Děčín. Objednatel posudku: Účel posudku: Hypoteční banka, a.s. Radlická 333/150 150 00 P r a h a 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 2. 2. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438 Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice, 3. 2. 2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti sestávají z rodinného domku, vedlejších staveb, venkovních úprav a pozemků orientované na okraji obce Těchlovice v okrese Děčín. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2. 2. 2013 za přítomnosti paní Jany Nedorostové, spoluvlastnice nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru enmovitosti LV č.31 Snímek z pozemkové mapy Údaje poskytnuté spoluvlastnicí Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Těchlovice Katastrální území: Těchlovice nad Labem (765414) 5. Dokumentace a skutečnost K domu není k dispozici žádná projektová dokumentace, ocenění je v souladu se skutečným stavem a provedením stavby zjištěným na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Rodinný domek je postavený jako samostatně stojící na vlastním rozsáhlém pozemku, umístěném mezi silnicí vedoucí po pravém břehu Labe z Ústí n.l. do Děčína a železniční tratí Ústí n.l. - Děčín. Pozemek je v záplavovém území řeky Labe. Při povodních v roce 2002 byl ze 3/4 zaplaven. Obec, která byla do roku 1997 součástí města Děčín, má okolo 500 obyvatel. V obci je obchod se smíšeným zbožím, restaurace a ordinace praktického lékaře. Veškerá občanská vybavenost je v 9 km vzdáleném Děčíně. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.96 b) Trvalé porosty c) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Děčín Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel a) Rodinný dům č.p.96 26a Stavba na parc.č. st.61 Rodinný domek postavený v roce 1918 je samostatně stojící, částečně podsklepený se složeným krovem. Domek je založen na základech bez účinné hydroizolace, obvodové zdivo z cihel plných na tl.45 cm. Stropy s rovnými podhledy, podlahy betonové s PVC a koberci. Krov nad přední částí stavby sedlový, do zahrady pultový. Krytina z osimkocementových šablon, klempířské konstrukce základní z pozinkovaného plechu. Do domu je zavedena voda, elektro i kanalizace z veřejných sítí. Vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva. Ohřev teplé vody v lázenském válci na uhlí. Domek je rozdělen na dvě bytové jednotky se společným sociálním zařízením a kuchyní. V podkroví je jedna obytná místnost bez topelní, přístupná po venkovním dřevěném schodišti. Technický stav: Domek je v původním stavu podprůměrně udržovaný. Vybavení je zastaralé. Celkový technický stav je zhoršený. Příslušenstvím domku jsou dvě dřevěné kůlny a skleník. Vše ve velmi špatném stavu. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,30 m 3,20 5,00 = 16,00 m 2 I.NP 2,70 m 7,80 5,00+4,70 7,40+5,15 3,85 = 93,61 m 2 podkroví 1,10 m 5,15 3,85+4,70 7,40 = 54,61 m 2 Součet: 6,10 m 164,22 m 2 Podlažnost: 164,22 / 16,00 = 10,26 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,30 3,20 5,00 = 36,80 m 3 I.NP 2,70 (7,80 5,00+4,70 7,40+5,15 3,85) = 252,74 m 3 podkroví 1,10 (5,15 3,85+4,70 7,40) = 60,07 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 349,61 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Těchlovice
4 Počet obyvatel: 540 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 287, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,970 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00
5 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,429 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,970 0,429 = 0,375 Cena upravená (CU = IPC I): 3 287, 0,375 = 1 232,63 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 349,61 1 232,63 = 430 939,77 Kč Rodinný dům č.p.96 zjištěná cena: 430 939,77 Kč b) Trvalé porosty 35-42 Na pozemku jsou ovocné stromy. Ovocné dřeviny a vinná réva zjednodušeným způsobem 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 450 m 2 ovocné stromy 1057 0,045 93,5097 Kč 1 893,57 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 42 celkem: = 1 893,57 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 1 893,57 Kč c) Pozemky 28 Pozemek je z části v záplavové území řeky Labe. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 87,50 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = C p 2,50, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 540 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast 3 % Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 10 % Úprava celkem: 13 % 0,870 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,431 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.61 306 87,50 233,7742 71 534,91
6 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast 3 % Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 10 % Úprava celkem: 13 % 0,870 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,431 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 1057 3 482 87,50 93,5097 325 600,78 Součet cen všech typů pozemků: = 397 135,69 Kč Pozemky zjištěná cena: 397 135,69 Kč
7 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.96 430 939,77 Kč b) Trvalé porosty 1 893,57 Kč c) Pozemky 397 135,69 Kč Výsledná cena činí celkem: 829 969,03 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 829 970, Kč Zjištěná cena: 829 970, Kč Cena slovy: osmsetdvacetdevěttisícdevětsetsedmdesát Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou s použitím všech známých vlivů na prodejnost nemovitosti. Klady nemovitosti : - velký pozemek mírně svažitý k jihozápadu - okraj obce bez přímých sousedů - veškeré inženýrské sítě kromě plynu - blízkost krjaského města Ústí nad Labem i okresního města Děčína Zápory nemovitosti : - blízkost řeky Labe s nebezpečím záplavy části pozemku - mírně rušivý vliv železniční tratě vedoucí přímo za hranicí pozemku Srovnáním s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí je možné považovat cenu vypočtenou, za cenu v místě a čase obvyklou t.j.: Cena obvyklá - 830 000,-Kč(slovy: osmsettřicettisíc korun českých) Teplice, 3. 2. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438
8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2727/11/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 11/2013 podle připojené likvidace.
9 E. Seznam příloh Fotodokumentace Nabídky RK
10 Fotodokumentace pohled z ulice zahrada schody do podkroví kotel Dakon
11 kůlna 1 pohled ze zahrady kůlna 2 skleník podkroví koupelna
kuchyně 12
Nabídky RK 13
14