ZNALECKÝ POSUDEK č

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně nemovitostí bytové jednotky 331/10, ul. Dvořákova, Písek Pražské předměstí, bytový dům na poz. parc. čís. st. 2520/1 zastavěná plocha a nádvoří, vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku 11/500, katastrální území Písek, obec Písek, okres Písek Účel posudku : Pro účel dražby dobrovolné Objednatel: obj. 163/013 Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp Ústí nad Labem Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové Milevsko tel hrochova@volny.cz Obsahuje : 7 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni Datum: V Milevsku, dne

2 - 2-1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne (obj. 163/013) Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV Český fond nemovitostí s.r.o. Pražská tř. 563/ České Budějovice 3 B. Jednotka: 331/10 byt Pozemek: st. 2520/1 zastavěná plocha a nádvoří Vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku 11/500 Katastrální území Písek, obec Písek, okres Písek Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne dálkovým přístupem Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Vyhl. 3/2008 Sb.o provedení některých ustanovení zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb. 1.2 Popis oceňovaných nemovitostí: Stavba bytového domu je postavená ve středu zastavěné části obce Písek v ul. Dvořákova. Bytový dům je umístěný po pravé straně ulice při průjezdu z ul. Kollárova do ulice Pražské. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy. Na oceňovaných nemovitostech nejsou dle LV zřízená věcná břemena ani jiná omezující práva. 2 Posudek: 2.1 Bytová jednotka č. 331/10 25 vyhl. 450/2012 Sb. 2.2 Stavební pozemek - podíl 28 vyhl. 450/2012 Sb.

3 Bytová jednotka č. 331/10 ( 25 ) Popis: Stáří bytového domu je cca 40 roků. Jedná se o bytový dům se čtyřmi sekcemi (328, 329, 330, 331). V bytovém domě jsou 4 nadzemní podlaží (bez výtahu) a jedno podzemní podlaží. Podzemní podlaží je užíváno jako technické zázemí k bytovým jednotkám. V každém podlaží jsou umístěné tři bytové jednotky různých velikostí. Oceňovaný byt se nachází v krajní pravé sekci, ve 4.NP (3. patro), byt vlevo, velikost 1+1 s příslušenstvím, 2 x sklepní kóje. Objekt bytového domu je nepravidelného půdorysu, zastřešen sklonitou střechou. Ke každé bytové jednotce připadá sklepní kóje v l. PP. Bytový dům je napojený na obecní vodovod, kanalizace je svedená do veřejné kanalizace, objekt je napojený na rozvod zemního plynu. Na bytové jednotce nebyla prováděná rekonstrukce ani modernizace, byt je v původním stavu a je zde předpoklad rekonstrukce. K bytu náleží spoluvlastnický podíl 11/500 na společných částech domu a pozemku Rozsah a vybavení bytu: Pokoj 22,57 m 2 Kuchyně 9,39 m 2 Předsíň 8,89 m 2 Koupelna 3,40 m 2 WC 1,00 m 2 Spíž 1,00 m 2 Sklep laťový 4,20 x 0,10 0,42 m 2 Sklep laťový 1,40 x 0,10 0,14 m 2 Výměry celkem: 46,81 m Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu příl a, tab. 1: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka je vyšší než poptávka -0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitosti II. Stavba na vlastním pozemku 0,00 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost Index trhu: I T = 1 0,05 0,95 Výpočet indexu polohy příl.18 a, tab. 6: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota P I 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci II. Bez vlivu 0,00 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Veřejná doprava III. Dobrá dostupnost centra 0,00 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: I P = 1 + 0,00 1,00 T I

4 - 4 - Výpočet indexu konstrukce a vybavení příl. 19, tab. 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota V I 1 Typ stavby IV. Budova zděná 0,10 2 Společné části domu II. Standardní 0,00 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. 4.NP bez výtahu 0,00 5 Orientace obytných místností II. V-Z, částečný výhled 0,00 ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství podstandardní -0,10 7 Další vybavení bytu II. Sklepní kóje -0,01 8 Vytápění bytu II. Plynové lokální -0,02 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu bytu 0,00 10 Stavebnětechnický stav IV. Předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav 0,65x0,80= 0,520 Index konstrukce a vybavení: I V = ( 1 0,03 ) x 0,520 0, Výpočet ceny: Základní cena dle typu z příl.č. 19 tab. 1 ZC Kč/m ,00 Podlahová plocha bytu PP m 2 46,81 Index trhu I T 0,950 Index polohy I P 1,000 Index konstrukce a vybavení I V 0,504 Index cenového porovnání I 0,479 Cena bytové jednotky 331/10, kú. Písek C N Kč , Stavební pozemek ( 28 ) Ocení se podle 28, odst. 1 i), Obec Písek obyvatel Základní cena stavebního pozemku : C p = 400,00 Kč/m Úprava základní ceny stavebního pozemku dle příl. 21, tab. 1, 2: Výhodnost polohy pozemku + 50,00 % 2.11 Možnost napojení na rozvod plynu + 10,00 % Popis a výměry: st. 2520/1 zastavěná plocha a nádvoří 947,00 m Ocenění stavebního pozemku: Parc.č. Druh Výměra ZC Kč/m 2 tab. 1 tab. 2 souvis. Kč/m 2 Kč P 21, P 21, odst.5 ZCU Cena 947,00 400,00 1,50 1,10 1,00 660, ,00 st. 2520/1 zast. plocha a nádvoří Koeficient změny cen staveb K i K i 2,131 Celkem cena bez K p ,62 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,109 Cena s K P ,64 Hodnota vlastnického podílu 11/ ,12

5 - 5-3 Cena dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb.: LV kú. Písek 3.1 Bytová jednotka 331/ ,20 Kč 3.2 Stavební pozemek vlastnický podíl ,12 Kč Cena nemovitosti celkem : ,32 Kč Cena nemovitostí dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb. zaokrouhlená dle 46 činí: ,00 Kč Slovy: pětsetdvacetosmtisíctřistasedmdesátkorunčeských 4 Ocenění nemovitostí porovnávací metodou: Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Byt Písek Dvořákova 1+1 Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Písek, Dvořákova Budova: Cihlová Topení: Lokální plynové Popis: Prodej bytu 1+1, ul. Dvořákova, o celkové ploše 40 m 2. Dispozice: prostorný obývací pokoj, kuchyně, spíž, koupelna, WC, chodba. Nová plovoucí podlaha. Byt se nachází ve 3. patře a je v osobním vlastnictví. Byt Písek Kollárova 1+1 Celková cena: Kč Adresa: Kollárova, Budějovické Předměstí Budova: Cihlová Plocha podlahová: 63 m 2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Prodej zděného bytu 1+1 o výměře 55m 2, který se nachází ve zvýšeném přízemí v cihlovém domě nedaleko centra města. Z prostorné chodby ( 10m2) je vstup do obou rozměrově stejných pokojů (19,5m2) a koupelny s WC. Původní dřevěná okna jsou situovaná do zahrady. Byt je v původním stavu, rekonstrukce nutná.

6 - 6 - Byt Písek Otavská 1+1 Prodej, byt 1+1, 38 m² Celková cena: Kč Adresa: Otavská, Budějovické Předměstí Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Balkón: 2 m2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Prodej bytu 1+1 s balkonem v Písku. Byt je ve 4. patře bez výtahu, panel, sklep v přízemí domu. V roce 2009 prošel částečnou rekonstrukcí a to: elektroinstalace, odpady, podlahy. Okna jsou orientována na JZ. Podlahy: v pokoji parkety, kuchyně lino, koupelna dlažba. Byt je v klidné lokalitě města s výbornou dostupností centra, asi 7 min. chůze. Seznam porovnávaných objektů: Název Cena Kč K velikosti K vybavení Cena upravená Kč Písek, Dvořákova ,00 1,00 0, ,00 Písek Kollárova ,00 0,90 1, ,00 Písek Otavská ,00 1,00 0, ,00 Průměrná cena ,00 5 Rekapitulace: Popis obce: Písek je jihočeské historické město (dříve krajské, sídelní město Prácheňského kraje, později okresní, nyní obec s rozšířenou působností) na řece Otavě, založené roku Žije zde téměř 30 tisíc obyvatel. V Písku se nachází nejstarší dochovaný český most ze 13. století, hrad, kostel Narození Panny Marie, který je dominantou města a je na něm umístěna hodinová věž, a částečně zachované hradby zbořené během průmyslové revoluce. O Písku se někdy říká, že má univerzitní charakter, protože je v něm více středních škol, než je pro města takové velikosti obvyklé. Od roku 2003 zde působí i soukromá vysoká škola, Filmová akademie vzniklá z VOŠ. Písek má 2 divadla, kulturní dům, nemocnici, fotbalové hřiště a důležitý zemský plemenný hřebčinec. Centrum města spolu s širším okolím je kompletně rekonstruované. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - veškerá občanská vybavenost - dobrá dostupnost centra Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: neutrální 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: nezjištěno 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální

7 - 7 - Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena bytové jednotky 331/10 v kú. Písek stanovená na hodnotu ,00 Kč, za kterou je nemovitost ke dni ocenění prodejná. Obvyklá cena bytové jednotky 331/10 v kú. Písek s příslušenstvím ke dni činí: ,00 Kč Slovy: pětsetdevadesáttisíckorunčeských V Milevsku Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové Milevsko ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 190/13.