1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3073/85/2013 Odhad tržní hodnoty nemovitostí - rozestavěný rodinný dům bz čp. postavený na pozemku č. 2386/85 zastavěná plocha a nádvoří, dále pozemky č. 2386/24 a 2386/83 v katastru nemovitostí evidovány jako orné půdy, katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora. Objednatel posudku: REXIM REALITY s.r.o., Murmanská 1475/4 100 00 Praha 10 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny dle zákona č.151/1997 Sb., podle stavu ke dni 19.10.2013 posudek vypracoval: Zdeněk M y s l í k Kovářova 141/1a 155 00 Praha 5 Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 2.11.2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rozestavěného rodinného domu bez čp. včetně příslušenství katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitosti katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora je obvyklá cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění skutečné technické hodnoty staveb je v tomto případě použita metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení k věku a intenzitě užívání. Základem hodnoty bude výpočet obestavěného prostoru. Pro výpočet je použito podkladů URS Praha vč. seznamu směrných orientačních sazeb ke sborníku S-850 a sazebníku orientačních sazeb přímých nákladů a zahraniční metodika publikovaná Conzultinvestem Praha. Pro zjištění Administrativní ceny pak použita vyhláška Ministerstva financí č. 450//2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečňovaných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012 Sb.,), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na tržní hodnotu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.
3 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům bez čp. - rozestavěný na st. 2386/85 včetně příslušenství Zruč nad Sázavou 285 22 Zruč nad Sázavou Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Zruč nad Sázavou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.10.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10622 Katastrálního úřadu Kutná Hora Spisová dokumentace Snímek katastrální mapy Informace poskytnuté při fyzické prohlídce. Prohlídka a zaměření nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle LV č. 10622 ze dne 1.10.2013 SJM Roub Pavel 661125/0063 a Roubová Radka 696212/3993 Zámek 1, 285 22 Zruč nad Sázavou 6. Celkový popis nemovitosti: N á l e z Technický popis oceňovaných nemovitostí Jedná se o dům obytný, který splňuje podmínku 3 odst. c, vyhl. Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu a je charakterizován jako dům rodinný dvoubytový. Rodinný dům ke dni ocenění je ve stavu rozestavěnosti tzv. před dokončením. Rozestavěnost je patrná z dále uvedeného výpočtu procenta rozestavěnosti přímo v ocenění. Předmětem ocenění jsou dále pozemky v katastru nemovitostí evidované jako zastavěná plocha a orné půdy, které tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora.
4 Rodinný dům bez čp. rozestavěný na č. 2386/85 Patrový, podsklepený se střechou sedlovou, částečně pultovou a zaoblenou ze sbíjených vazníků s využitým prostorem v podkroví k účelovému využití. Obvodové konstrukce jsou zděné z POROTHERM bloků s dostatečnou tepelnou izolací se záměrem zateplení ještě extrudovaným polystyrenem, klempířské konstrukce z titanzinku, rozvod studené a teplé vody z centrálního zdroje, dveře plné nebo prosklené, okna plastová s termosklem, schodiště točité, podlahy keramické, nebo plovoucí, úplné sociální zařízení, z nadstandardního vybavení například vnitřní bazén atd. Objekt lze celkově hodnotit s prvky nadstandardního vybavení s tím, že chybějící konstrukce jsou uvedeny přímo v ocenění, snížení koeficientu prodejnosti je z důvodu smlouvy o zřízení zástavního práva, nedořešený právní stav, špatné dopravní spojení atd. Dispozičně obsahuje: IPP kotelna s technologii VIESSMANN a technologie pro bazén, prádelna a úplné sociální zařízení, kamenný vinný sklípek, INP a IINP podkroví - dvě bytové jednotky o dispozici 2+1 a 6+1 s vlastním vchodem, dvougaráž, šatna, pracovna, hala s oboustranným krbem do obývacího pokoje, kuchyň, sauna, krytý bazén s posilovnou, úplné sociální zařízení, do patra (podkroví) vede točité schodiště, z galerie jsou vstupy do obytných místností (ložnic a pokojů). Kvalita a vybavení je zřejmá z dále uvedené tabulky v souladu s příl. č. 6 k vyhl. Technická předpokládaná životnost a výpočet procenta opotřebení analytickou metodou je proveden s ohledem na stavbu zahájenou před více jak 10 lety na základě stavebního povolení z 01/2003 přímo v ocenění. Venkovní úpravy Ve smyslu vyhlášky jsou předmětem ocenění jen položky č. 2.5, 2.7, 15,19, 21 a 23 uvedené v příloze č. 11, přičemž se tyto na pozemku nevyskytují. Pozemky Jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří a dále orné půdy, které spolu tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora. Dle LV č.10622 skutečnost zastavěná plocha a nádvoří č. 2386/85 320 m2 487 m2 orná půda č. 2386/24 1270 m2 1103 m2 orná půda č. 2386/83 329 m2 329 m2 CELKEM 1919 m2 1919 m2 7. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Vrtaná a.2 2 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky
5 B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a.1 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: snížení koeficientu prodejnosti je z důvodu smlouvy o zřízení zástavního práva, nedořešený právní stav, špatné dopravní spojení atd Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,1520 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,8064 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] IPP 7,0*18,0+6,0*11,0 = 192,00 INP 10,0*7,8+6,95*22,0+7,0*12,8+15,0*15,5/2+2,0*13,5 = 486,55 +3,0*7,6 IINP 6,95*22,0+7,0*12,8+6,5*6,0/2 = 262,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha IPP 192,00 m 2 2,90 m INP 486,55 m 2 3,40 m IINP 262,00 m 2 3,30 m
6 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] IPP (7,0*18,0+6,0*11,0)*(2,90) = 556,80 m 3 INP 10,0*7,8*3,35+6,95*22,0*(4,15+5,4)/2+ = 1 893,22 m 3 7,0*12,8*(4,01+5,4)/2+15,0*15,5/2*2,7+ 2,0*13,5*2,7+3,0*7,6*4,1 IINP vč. zastřešení 9,65*8,9*1,2/2+6,95*22,0*5,6/2+7,0*12,8*5,3/2+ = 845,90 m 3 6,5*6,0/2*1,5/2+14,5*4,5*3,5/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor IPP PP 556,80 m 3 INP NP 1 893,22 m 3 IINP vč. Zastřešení NP 845,90 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 295,92 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy: S 7,10 100 1,00 7,10 6,80 100,00 6,80 2. Zdivo: S 22,30 100 1,00 22,30 21,38 100,00 21,38 3. Stropy: S 8,40 100 1,00 8,40 8,06 90,00 7,25 4. Střecha: S 5,20 100 1,00 5,20 4,99 90,00 4,49 5. Krytina: S 3,20 100 1,00 3,20 3,07 100,00 3,07 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100 1,00 0,80 0,77 25,00 0,19 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100 1,00 6,20 5,95 85,00 5,06 8. Fasádní omítky: S 3,10 100 1,00 3,10 2,97 0,00 0,00 9. Vnější obklady: S 0,40 100 1,00 0,40 0,38 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100 1,00 2,30 2,21 70,00 1,55 11. Schody: S 2,40 100 1,00 2,40 2,30 50,00 1,15 12. Dveře: S 3,30 100 1,00 3,30 3,16 5,00 0,16 13. Okna: S 5,20 100 1,00 5,20 4,99 80,00 3,99 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100 1,00 2,20 2,11 40,00 0,84 15. Podlahy ostatních místností: S 1,10 100 1,00 1,10 1,05 40,00 0,42 16. Vytápění: S 4,40 100 1,00 4,40 4,22 80,00 3,38 17. Elektroinstalace: S 4,10 100 1,00 4,10 3,93 75,00 2,95 18. Bleskosvod: S 0,60 100 1,00 0,60 0,58 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,00 100 1,00 3,00 2,88 90,00 2,59 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 100 1,00 1,80 1,73 90,00 1,56 21. Instalace plynu: S 0,50 100 1,00 0,50 0,48 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,80 100 1,00 2,80 2,69 80,00 2,15 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100 1,00 0,50 0,48 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 100 1,00 5,10 4,89 5,00 0,24
7 25. Záchod: S 0,40 100 1,00 0,40 0,38 5,00 0,02 26. Ostatní: S 3,60 100 1,00 3,60 3,45 0,00 0,00 27. Bazén vnitřní A 4,28 100 1,00 4,28 4,10 40,00 1,64 Součet upravených objemových podílů: 104,28 Rozestavěnost: 70,88 Koeficient vybavení K 4 : 1,0428 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy: S 6,80 100,00 6,80 9,60 10 140 7,14 0,6854 2. Zdivo: S 21,38 100,00 21,38 30,16 10 80 12,50 3,7700 3. Stropy: S 7,25 100,00 7,25 10,23 10 80 12,50 1,2788 4. Střecha: S 4,49 100,00 4,49 6,33 10 60 16,67 1,0552 5. Krytina: S 3,07 100,00 3,07 4,33 10 35 28,57 1,2371 6. Klempířské konstrukce: S 0,19 100,00 0,19 0,27 10 30 33,33 0,0900 7. Vnitřní omítky: S 5,06 100,00 5,06 7,14 10 50 20,00 1,4280 10. Vnitřní obklady: S 1,55 100,00 1,55 2,19 10 30 33,33 0,7299 11. Schody: S 1,15 100,00 1,15 1,62 10 80 12,50 0,2025 12. Dveře: S 0,16 100,00 0,16 0,23 10 50 20,00 0,0460 13. Okna: S 3,99 100,00 3,99 5,63 30,00 1,6890 14. Podlahy obytných místností: S 0,84 100,00 0,84 1,19 10 15 66,67 0,7934 15. Podlahy ostatních místností: S 0,42 100,00 0,42 0,59 10 15 66,67 0,3934 16. Vytápění: S 3,38 100,00 3,38 4,77 10 20 50,00 2,3850 17. Elektroinstalace: S 2,95 100,00 2,95 4,16 10 25 40,00 1,6640 19. Rozvod vody: S 2,59 100,00 2,59 3,65 10 20 50,00 1,8250 20. Zdroj teplé vody: S 1,56 100,00 1,56 2,20 10 20 50,00 1,1000 22. Kanalizace: S 2,15 100,00 2,15 3,03 10 30 33,33 1,0099 24. Vnitřní vybavení: S 0,24 100,00 0,24 0,34 10 30 33,33 0,1133 25. Záchod: S 0,02 100,00 0,02 0,03 10 30 33,33 0,0100 27. Bazén vnitřní 1,64 100,00 1,64 2,31 10 15 66,67 1,5401 Opotřebení: 23,0460 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0428 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8064 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 564,09 Plná cena: 3 295,92 m 3 * 3 564,09 Kč/m 3 = 11 746 955,51 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,7088 Nedokončená stavba = 8 326 711,94 Kč Opotřebení analytickou metodou: 23,0460 % - 1 918 974,03 Kč Rodinný dům bez čp. rozestavěný - zjištěná cena = 6 407 737,91 Kč
8 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Vrtaná Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: vrtaná Hloubka studny: 30,00 m Profil studny: 200 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m + 71 400,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks + 12 840,- Kč Základní cena celkem = 84 240,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8064 Plná cena: = 157 124,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 92 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 100 = 8,000 % - 12 569,98 Kč Vrtaná - zjištěná cena = 144 554,74 Kč a.2 2 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Celkem: Cena stavby 6 407 737,91 Kč 6 407 737,91 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 6 407 737,91 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 224 270,83 Kč
9 b) Ocenění pozemků Ocenění b 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8064 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 63,96 1,00 2,1460 0,8064 110,68 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 63,96 0,40 2,1460 0,8064 44,27 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2386/85 487,00 110,68 53 901,16 nádvoří 32 odstavec 2 orná půda 2386/24 1 103,00 44,27 48 829,81 32 odstavec 2 orná půda 2386/83 329,00 44,27 14 564,83 Stavební pozemky - celkem 117 295,80 Pozemky - zjištěná cena = 117 295,80 Kč Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením 6 407 737,90 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Vrtaná 144 554,70 Kč a.2 2 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem 224 270,80 Kč a) Ocenění staveb celkem 6 776 563,40 Kč b) Ocenění pozemků celkem 117 295,80 Kč Celkem 6 893 859,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 6 893 860,- Kč
10 Věcná hodnota dle THU a 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Zastavěné plochy a výšky podlaží: IPP: 7,0*18,0+6,0*11,0 = 192,00 m 2 INP: 10,0*7,8+6,95*22,0+7,0*12,8+15,0* 15,5/2+2,0*13,5+3,0*7,6 = 486,55 m 2 IINP: 6,95*22,0+7,0*12,8+6,5*6,0/2 = 262,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška IPP: 192,00 m 2 2,90 m INP: 486,55 m 2 3,40 m IINP: 262,00 m 2 3,30 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 IPP: (7,0*18,0+6,0*11,0)*(2,90) = 556,80 m3 INP: 10,0*7,8*3,35+6,95*22,0*(4,15+5,4)/2+ = 1 893,22 m3 7,0*12,8*(4,01+5,4)/2+15,0*15,5/2*2,7+ 2,0*13,5*2,7+3,0*7,6*4,1 IINP vč. zastřešení: 9,65*8,9*1,2/2+6,95*22,0*5,6/2+7,0*12,8* 5,3/2+6,5*6,0/2*1,5/2+14,5*4,5*3,5/2 = 845,90 m3 Jednotkové množství celkem: = 3 295,92 m3 Ocenění: Základní cena: 2 593,35 Kč/m3 3 295,92 m3 * 2 593,35 Kč/m3 = 8 547 457,65 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 23,050 % - 1 970 188,99 Kč Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - výsledná cena = 6 577 268,66 Kč Cena objektů činí celkem 6 577 270,- Kč
11 Porovnávací metoda a 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 1)Prodej, dům rodinný, 239 m2celková cena: 2 999 000 KčAdresa: Okružní, Zruč nad Sázavou Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Plocha užitná: 239 m 2 Plocha pozemku: 239 m 2 Komerční prostor vhodný k podnikání i bydlení. Původní objekt z roku 1905 byl do současného stavu přestavěn a rekonstruován v letech 2005-2007. Zachovány pouze nosné konstrukce a památkově chráněná fasáda.vytápění ústřední dvěma plynovými kotli. Sociální zařízení dimenzováno pro případné využití jako restaurace apod. Objekt obsahuje v přízemí kanceláře/prodejní plochu, 2x soc. zařízení, chodby a sklad. V podkroví půdní prostor připravený pro vestavbu. 2)Prodej, dům rodinný, 200 m2celková cena: 2 400 000 KčAdresa: Zahradní, Zruč nad Sázavou Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 121 m 2 Plocha užitná: 200 m 2 Plocha podlahová: 160 m 2 Plocha pozemku: 755 m 2 Zařízeno: Částečně VÝHODNÁ INVESTICE! Prodej RD 5+1 po kompletní rekonstrukci ( nová střecha - tašky Bramac, zateplená fasáda, nové rozvody elektro, vody, odpadu ) ze 2/3 podsklepen, půdní prostory po celé délce domu (11m) k využití. Zděný přístavek pro zahradní nářadí + další prostor pro dílnu. Okrasná a užitková zahrada včetně ovocných stromů. Parkování pro 2 osobní auta na pozemku. RD se nachází ve vilové čtvrti, v klidné části obce s plnou občanskou vybaveností, nedaleko krásného zámku s přilehlým parkem, v okolí nádherná příroda, rekreační oblast, řeka Sázava, Praha po D1 35 min. Možnost nastěhování ihned po dohodě. Pro další informace kontaktujte kdykoliv. 3)Prodej, dům rodinný, 1 145 m2celková cena: 4 490 000 KčAdresa: Nad Městem, Zruč nad Sázavou Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Rohový Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 129 m 2 Plocha užitná: 1 145 m 2 Plocha podlahová: 88 m 2 Plocha pozemku: 1 145 m 2 Plocha zahrady: 1 016 m 2 Parkovací stání: 2x Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické, Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Částečně Prodej nízkoenergetické dřevostavby 4+kk, v klidné čtvrti města Zruč nad Sázavou. Dispozice dle přiloženého projektu. K domu byla přistavěna veranda a pergola. Vytápění elektrokotel a krb. Dále k domu náleží okrasná, zahrada se zahradním domkem, bazén se solárním ohřevem a vrtaná studna. Elektrická brána, vrata, předokenní rolety. Nízké provozní náklady. Bez dalších investic. Financování zajistíme
12 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 2 999 000,- Kč 1,00 1,20 0,80 0,80 0,90 1,00 0,33 6 281 541,82 2 2 400 000,- Kč 1,00 1,20 0,85 0,80 0,90 1,00 0,29 6 077 793,10 3 4 490 000,- Kč 1,00 1,15 0,85 0,80 0,90 1,00 0,50 6 320 124,00 Součet: 18 679 458,92 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 6 226 486,31 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 6 077 793,10 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 6 320 124,- Kč/jedn. Základní cena: 6 226 486,31 Kč 1,00 á 6 226 486,31 Kč/ = 6 226 486,31 Kč Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - výsledná cena = 6 226 486,31 Kč Cena objektů činí celkem 6 226 490,- Kč Srovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Popis oceňované stavby: Jednotka: m3 Jednotkové množství: IPP: (7,0*18,0+6,0*11,0)*(2,90) = 556,80 jedn. INP: 10,0*7,8*3,35+6,95*22,0*(4,15+5,4)/2+7,0*12,8* (4,01+5,4)/2+15,0*15,5/2*2,7+2,0*13,5*2,7+3,0*7,6*4,1 = 1 893,22 jedn. IINP vč. zastřešení:9,65*8,9*1,2/2+6,95*22,0*5,6/2+ 7,0*12,8*5,3/2+6,5*6,0/2*1,5/2+14,5*4,5*3,5/2 = 845,90 jedn. Jednotkové množství - celkem: Podlaží: IPP zp = 192,00 m 2 výška = 2,90 m INP zp = 486,55 m 2 výška = 3,40 m IINP zp = 262,00 m 2 výška = 3,30 m Ocenění: = 3 295,92 jedn. Základní cena: 2 593,35 Kč/jedn. 3 295,92 m 3 á 2 593,35 Kč/m 3 = 8 547 457,65 Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 8 547 457,65 Kč
13 Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 5 750 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 6 650 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,673 C B = 0,699 C C = 0,725 C D = 0,752 C E = 0,778 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 3,365 Orientace ke světovým stranám: C 5 3,625 Konfigurace terénu: C 3 2,175 Poloha vzhledem k centru obce: C 5 3,625 Převládající zástavba: E 5 3,890 Inženýrské sítě: C 5 3,625 Doprava: C 5 3,625 Obchod a služby: C 5 3,625 Školství: C 5 3,625 Zdravotnictví: C 5 3,625 Kultura, sport, ubytování: C 5 3,625 Úřady: C 2 1,450 Pracovní možnosti: C 5 3,625 Životní prostředí: D 5 3,760 Přírodní lokalita: C 5 3,625 Změna v zástavbě: C 5 3,625 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,725 Typ stavby: C 5 3,625 Možnost dalšího rozšíření: B 1 0,699 Obyvatelstvo: D 5 3,760 Názor znalce: B 5 3,495 92 66,819 Koeficient k = 66,819 / 92 = 0,7263 Korekce ceny * 0,7263 Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - výsledná cena = 6 208 018,49 Kč Cena objektů činí celkem 6 208 020,- Kč
14 Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění b 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8064 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 63,96 1,00 2,1460 0,8064 110,68 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 63,96 0,40 2,1460 0,8064 44,27 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2386/85 487,00 110,68 53 901,16 nádvoří 32 odstavec 2 orná půda 2386/24 1 103,00 44,27 48 829,81 32 odstavec 2 orná půda 2386/83 329,00 44,27 14 564,83 Stavební pozemky - celkem 117 295,80 Pozemky - zjištěná cena = 117 295,80 Kč Cena pozemků činí celkem 117 300,- Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 2386/85 výměra: 320 m 2 Název: orná půda parcelní číslo: 2386/24 výměra: 1270 m 2 Název: orná půda parcelní číslo: 2386/83 výměra: 329 m 2 Výměra pozemků celkem = 1919 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 8 547 457,65 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 100 m 2 Pozemek pro stavbu obytného domu bez provozních prostor
15 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 3 Intenzita využití pozemku: Třída 4 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 2 Obytný sektor: Třída 2 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 2 Průměrná třída polohy: 2,60 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 2,60 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,60 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (8 547 457,65 Kč * 1,60 %) / (100,0-1,60 %) = 138 983,05 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 138 983,05 Kč / (3 * 100 m 2 ) = 463,28 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 463,28 Kč/m 2 * 300 m 2 = 138 983,05 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 463,28 Kč/m 2 * 0,25 = 115,82 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 115,82 Kč/m 2 * 1 619,00 m 2 = 187 512,58 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 170,14 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 326 495,63 Kč Pozemky - výsledná cena = 326 495,63 Kč Cena pozemků činí celkem 326 500,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky Výchozí cena: = 150,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,90 B - typ stavebního pozemku: * 1,40 C - třída velikosti obce: * 1,00 D - typ polohy: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 0,90 F - speciální charakteristiky: * 0,85 Výchozí cena upravená = 187,96 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 187,96 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č. 2386/85 320 m 2 orná půda p.č. 2386/24 1270 m 2 orná půda p.č. 2386/83 329 m 2
16 Výměra stavebních pozemků: 1919 m 2 1 919,00 m 2 á 187,96 Kč/m 2 = 360 695,24 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 360 695,24 Kč Pozemky - výsledná cena = 360 695,24 Kč Cena pozemků činí celkem 360 700,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název reálná hodnota již zastavěného pozemku Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] cena [Kč/m 2 ] 180,- 1 180,00 1,00 1,00 180,00 Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č. 2386/85 320 m 2 orná půda p.č. 2386/24 1270 m 2 orná půda p.č. 2386/83 329 m 2 180,- / 1,000 Výměra oceňovaných pozemků: 1919 m 2 1 919,00 m 2 á 180,- Kč/m 2 = 345 420,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 345 420,- Kč Pozemky - výsledná cena = 345 420,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 345 420,- Kč Cena pozemků činí celkem 345 420,- Kč
17 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 6 776 560,- Kč 117 300,- Kč 6 893 860,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 6 577 270,- Kč 6 226 490,- Kč 6 208 020,- Kč 6 215 624,- Kč 326 500,- Kč 345 420,- Kč 360 700,- Kč 330 000,- Kč 6 545 624,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 6 226 490,- Kč 345 420,- Kč 6 571 910,- Kč Obvyklá cena: 6 500 000,- Kč slovy: šestmilionůpětsettisíc Kč
18 Posudek vypracován dne 2.11.2013 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze dne 22.2.1983 pod Čj. SPR 1846/82 pro základní obor EKONOMIKA pro ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř č. 3073/85/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. Zdeněk M y s l í k Kovářova 141/1a 155 00 P r a h a 5 tel/fax 2516 20 518 nebo 602 35 21 86