ZNALECKÝ POSUDEK č. 4721-89/2016 O ceně bytové jednotky č.572/13 v Hradci Králové, Třebeš, třída Edvarda Beneše 572/96, včetně příslušenství a podílu o velikosti 986/56874 na společných částech domu a pozemku p.č.st.1113, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 791 m 2, vše zapsáno na LV č.22766 pro k.ú.třebeš Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 7.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 7.3.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.572/13 v Hradci Králové, Třebeš, třída Edvarda Beneše 572/96, včetně příslušenství a podílu o velikosti 986/56874 na společných částech domu a pozemku p.č.st.1113, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 791 m 2, vše zapsáno na LV č.22766 pro k.ú.třebeš 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.572/13 Adresa předmětu ocenění: třída Edvarda Beneše 572/96 500 02 Hradec Králové Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Hradec Králové Katastrální území: Třebeš Počet obyvatel: 92 808 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 520,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.3.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.22766 pro k.ú.třebeš - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 715715/3047, Jovana Exnerová, třída Edvarda Beneše 572/96, 50002 Hradec Králové, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 715715/3047, Jovana Exnerová, třída Edvarda Beneše 572/96, 50002 Hradec Králové, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 7.nadzemním podlaží panelového objektu s celkem 13 podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je původní, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Vytápění je zřejmě ústřední z dálkového zdroje, vč.teplé vody.výtahy v domě jsou dva. Schody jsou terasové. Celková plocha bytové jednotky je 98,6 m 2. K jednotce patří lodžie a sklep. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.572/13-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.572/13 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00-4 -
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,04 insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00-5 -
dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,080 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,080 = 1,037 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 520,- 1,037 1 576,24 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.1113 791,00 1 576,24 1 246 805,84 nádvoří Stavební pozemek - celkem 791,00 m 2 1 246 805,84 Pozemek - zjištěná cena = 1 246 805,84 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 1 246 805,84Kč 1 246 805,84 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 246 805,84 Kč - 6 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Hradec Králové Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 26 305,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha: 98,6 * 1,00 = 98,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 98,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800-7 -
9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,800 = 0,784 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,04 insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-8 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,080 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 26 305,- Kč/m 2 * 0,784 = 20 623,12 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 98,60 m 2 * 20 623,12 Kč/m 2 * 0,960 * 1,080= 2 108 270,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 108 270,21 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 246 805,84 Kč Spoluvlastnický podíl: 986 / 56 874 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 246 805,84 Kč * 986 / 56 874 = 21 615,33 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 21 615,33 Kč Bytová jednotka č.572/13 - zjištěná cena = 2 129 885,54 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.572/13 2 129 885,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 129 885,50 Kč Celkem 2 129 885,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 129 885,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.572/13 2 129 885,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 129 885,50 Kč Celkem 2 129 885,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 129 885,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 129 890,- Kč slovy: Dvamilionyjednostodvacetdevěttisícosmsetdevadesát Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.680.000,- Kč a pohledávek budoucích do výše 1.680.000,- Kč - REAL ESTATE AGENCY 001, s.r.o., Jungmannova 1236, 76502 Otrokovice, Rozhodnutí o úpadku 42INS-2624/2015-A-6/celk.3 ze dne 12.2.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 11 -
Prodej prostorného, světlého bytu s dispozicí 4+1, Jungmannova, Hradec Králové - Pražské Předměstí. Byt je původním, udržovaném stavu, má 4 pokoje, kuchyni, koupelnu, samostatné WC, komoru, vestavnou skříň a patří k němu sklepní koje. Nová plastová okna. Výborná dostupnost všech služeb, školka, škola a obchod v blízkosti. Plocha bytu 92 m2. Požadovaná cena 2 390 000 Kč za nemovitost, včetně provize. byt 2+1, s možností předělat na 3+1 (80,4m²) v osobním vlastnictví, ul. Tř. Edvarda Beneše, Hradec Králové. Byt se nachází ve 2. patře panelového domu s výtahy. K bytu náleží 2x lodžie, komora a sklep. Koupelna s vanou a samostatné WC. Vytápění a ohřev vody je dálkově z Opatovic. Parkování možné zdarma před domem. Energetická náročnost budovy C - úsporná. Požadovaná - 12 -
cena vč. právního servisu 2.299.000,- Kč. panelový byt 3+1 v ulici třída Edvarda Beneše v Hradci Králové. Byt je v původním udržovaném stavu o výměře 98m2 nacházející se v 9NP s výtahem. K bytu náleží čtyři lodžie a jedna sklepní kóje. V místě je veškerá občanská vybavenost a skvělá dopravní dostupnost. Požadovaná cena 2.250.000,- Kč. - 13 -
Udržovaný byt v revitalizovaném domě s výtahem, v klidné části města, Sokolovně, Hradec Králové - Pouchov. Byt ve 4.NP, po částečné rekonstrukci, v osobním vlastnictví. Veškerá občanská vybavenost v dosahu, spojení MHD do centra. K bytu patří prostorný balkon, komora, sklepní kóje a přípojka symetrického rychlého internetu s veřejnou IP adresou doživotně zdarma. Plocha bytu 81 m2. Požadovaná cena 2 290 000 Kč za nemovitost, včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.150.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.150.000,- Kč. Slovy: Dvamilionystopadesáttisíc Kč V Tršicích 7.3.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4721-89/2016 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.22766 ze dne 12.2.2016 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -