ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0679-115/2014 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1165/3 a garáž č. 1165/7, vše s příslušenstvím a pozemky Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Hostivice, k.ú. Hostivice Adresa nemovitosti: Sportovců 1165, 253 01 Hostivice Vlastník jednotek: Kulová Markéta, Sportovců 1165, 253 01 Hostivice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemků: Kulová Markéta, Sportovců 1165, 253 01 Hostivice, podíl dle LV OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 5134/11 OBVYKLÁ CENA JEDNOTEK VĚCNÉ BŘEMENO UŽÍVÁNÍ 2 950 000 Kč 1 300 000 Kč Datum místního šetření: 7.4.2014 Stav ke dni : 7.4.2014 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 26 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 28.5.2014 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou jednotky č. 1165/3 - byt, umístěné v budově v části obce Hostivice č.p. 1165 - byt. dům, na pozemku parc.č. st.691, spoluvlastnického podílu o velikosti 9487/64588 z celku společných částí budovy Hostivice č.p. 1165 - byt. dům, na pozemku parc.č. st.691, a spoluvlastnického podílu o velikosti 9487/64588 z celku pozemku parc.č. st.691 o výměře 230 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, dále jednotky č. 1165/7 - garáž, umístěné v budově v části obce Hostivice č.p. 1165 - byt. dům, na pozemku parc.č. st.691, spoluvlastnického podílu o velikosti 1567/64588 z celku společných částí budovy Hostivice č.p. 1165 - byt. dům, na pozemku parc.č. st.691, a spoluvlastnického podílu o velikosti 1567/64588 z celku pozemku parc.č. st.691 o výměře 230 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, a dále spoluvlastnického podílu o velikosti 11054/84585 z celku pozemků parc.č. st.115/1 o výměře 279 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, parc.č. st.115/2 o výměře 26 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, a parc.č. 518/3 o výměře 1512 m 2 - ostatní plocha, jiná plocha, to vše v katastrálním území Litovice, obec Hostivice, okres Praha - západ. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 5134/11-56 ze dne 26.2.2014, výpis z katastru nemovitostí LV č. 2140 ze dne 5.3.2014, výpis z katastru nemovitostí LV č. 2008 ze dne 5.3.2014 a výpis z katastru nemovitostí LV č. 2009 ze dne 3.2.2014, výňatek z prohlášení vlastníka ze dne 6.2.1998, smlouvu o vzniku věcného břemena k nemovitosti - číslo 0710 ze dne 11.4.2007 a snímek z katastrální mapy ze dne 5.3.2014. Dne 7.4.2014 bylo za účasti zástupce exekutora a povinné provedeno ohledání a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 3. NP zděného bytového domu v ulici Sportovců v západní části zastavěného území města Hostivice v lokalitě mezi Litovickým rybníkem a nákupním centrem TESCO. Jedná se o obytnou lokalitu se smíšenou zástavbou zděných bytových domů a rodinných domů nacházející se cca 1 km západně od centra města a jižně od ulice Čsl.armády vedoucí ve směru na Jeneč. Město Hostivice se nachází 15 km západně od centra Prahy a cca 3 km západního od okraje Prahy v okrese Praha-západ, je zde vybudována bohatá občanská vybavenost - městský úřad, pošta, pobočky bank, základní a mateřská škola, sportoviště, několik restaurací, nákupní centra, zdravotnické zařízení apod., dopravní dostupnost do Prahy je zajištěna příměstskými autobusovými a vlakovými spoji PID, město je velmi dobře dosažitelné z Prahy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba - 2 -
Celkový popis Oceňovaný byt je situován v samostatně stojícím zděném bytovém domě o čtyřech nadzemních podlažích a podkroví účelově upraveném k bydlení. V 1.NP se nachází garáže sklepy, vstup do domu a společná chodba, v ostatních podlažích včetně podkroví se nacházejí byty. Základy domu jsou betonové, obvodové stěny zděné se zateplením obvodového pláště, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová s plechovou krytinou, klempířské konstrukce úplné z pozink.plechu, venkovní omítky novodobé tenkostěnné na bázi akrylu, okna plastová s izolačním dvojsklem, vstupní dveře do domu z kovových slitin s prosklením, garážová vrata dvoukřídlá plechová, schodiště dvouramenné betonové. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou elektrickou síť. Původní objekt byl postaven v roce 1989, v roce 2005 byla provedena nástavba dvou podlaží a celková modernizace objektu a ke dni ocenění je dům v dobrém stavebně technickém stavu. Dům je postaven na jižním směrem sklonitém stavebním pozemku, k domu dále náleží tři pozemky tvořící se stavbou a stavebním pozemkem funkční celek. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Exekuce Komentář: Na obou jednotkách vázne věcné břemeno užívání, zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Bytová jednotka s garáží a pozemky Lokalita / Popis Hostivice, ul. Sportovců byt v cihlovém bytovém domě se zateplením Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděný dům se zateplením 90,27 m 2 2.NP byt 3+1 2 943 976 Kč 32 613 Kč/m 2 Popis oceňované nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka o velikosti 3+1 o celkové podlahové ploše 75,34 m 2 se nachází ve 2. NP (dle prohlášení vlastníka ve 3.NP) bytového domu a sestává ze 3 pokojů (20,52 m 2, 16,308 m 2 a 10,45 m 2 ), kuchyně (10,35 m 2 ), předsíně (10,05 m 2 ), koupelny (3,06 m 2 ), WC (0,96 m 2 ) a spíže (3,57 m 2 ), k bytu dále náleží komora vedle bytu (2,07 m 2 ), 2 sklepy umístěné v 1.NP (9,42 m 2 a 5,30 m 2 ), kotelna v 1.NP (2,74 m 2 ), právo výlučného užívání lodžie (4,14 m 2 ), právo výlučného užívání balkonu (3,70 m 2 ), spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, na stavebním pozemku a na pozemcích tvořících funkční celek s domem, v němž se byt nachází. Pro účely ocenění byla podlahová plocha místností v bytě započtena celou výměrou, plocha ostatních místností mimo byt byla započtena z jedné poloviny, plochy lodžie a balkonu do celkové plochy započteny nebyly a jejich hodnota byla v ocenění zohledněna příslušným koeficientem v položce příslušenství bytu. Vstupní dveře od bytu jsou dřevěné, vnitřní dveře v bytě dřevěné plné a prosklené opatřené nátěrem, okna plastová s izolačním dvojsklem, na podlahách obytných místností je položeno PVC, v koupelně a na WC je keramická dlažba. Byt vytápěn el. přímotopy, ohřev TUV je zajištěn z el. boileru, v bytě jsou běžné zařizovací předměty jako je vana, umyvadlo a dřez s příslušnými výtokovými armaturami, WC mísa se splachovacím zařízením a kuchyňská linka. Okna bytu jsou orientována na jih a na sever. Byt je užíván cca od roku 1989 a ke dni ocenění odpovídá stavebně technický stav a míra opotřebení jeho stáří. - 4 -
Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+kk ul. Sportovců Lokalita: Hostivice Podlaží: 2. NP Dispozice: byt 2+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha novostavba 70,00 m 2 2 985 000 Kč 42 643 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení stavby 1,00 K4 Celkový stav bytu 0,80 K5 Umístění bytu v domě 1,00 K6 Příslušenství bytu 1,00 K7 Garáž 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná poloha; Provedení stavby - zděný dům se zateplením; Celkový stav bytu - novostavba; Umístění bytu v domě - srovnatelné; Příslušenství bytu - balkon; Garáž - parkovací stání; Název: Byt 3+kk Unhošťská ul. Lokalita: Hostivice Podlaží: 1. NP Dispozice: byt 3+kk Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/m 2 30 447 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 78,00 m 2 3 627 050 Kč 46 501 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení stavby 1,00 K4 Celkový stav bytu 0,90 K5 Umístění bytu v domě 1,05 K6 Příslušenství bytu 0,95 K7 Garáž 1,10 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná poloha; Provedení stavby - zděný dům se zateplením; Celkový stav bytu - velmi dobrý; Umístění bytu v domě - 1. NP; Příslušenství bytu - terasa; Garáž - bez garáže; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 39 033-5 -
Název: Byt 2+kk Toskánská ul. Lokalita: Hostivice Podlaží: 3. NP Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 67,00 m 2 2 490 000 Kč 37 164 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení stavby 1,00 K4 Celkový stav bytu 0,90 K5 Umístění bytu v domě 1,00 K6 Příslušenství bytu 0,95 K7 Garáž 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení stavby - zděný dům se zateplením; Celkový stav bytu - velmi dobrý; Umístění bytu v domě - 3.NP; Příslušenství bytu - terasa; Garáž - parkovací stání; Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 28 359 Popisy porovnatelných jednotek Byt 2+kk ul. Sportovců Byt 2+kk s balkónem a parkovacím místem v osobním vlastnictví v žádané lokalitě obce Hostivice. Byt v novostavbě cihlového domu o 14 bytových jednotkách nabízí veškeré požadavky moderního bydlení se zelení v okolí s možností sportovního vyžití. Byt má prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnici, koupelnu s vanou a oddělenou toaletu. Vytápění zajišťuje velmi úsporný elektrokotel, velmi nízké celkové provozní náklady. V každém pokoji připojení TV i internet. Celý objekt je oplocen s vjezdovou bránou na dálkové ovládání. V obci je veškerá občanská vybavenost, výborná dopravní dostupnost (stanice bus u domu). Byt 3+kk Unhošťská ul. Byt 3+kk, v novostavbě OV, 78,2 m2 s terasou 15,2 m2, v přízemí 2patrového villa domu v klidné ulici ve vilové čtvrti. Byt je velmi světlý s jižní orientací, k bytu náleží parkovací stání za domem. Vstupní předsíň s vestavěnou skříní, prostorný obývací pokoj s kuchyňskou linkou včetně spotřebičů, vstupem na terasu, další dva pokoje- ložnice a dětský pokoj. V předsíni plynový kotel (topení a ohřev vody), koupelna s toaletou, sprchovým koutem a vanou a další separátní WC. K domu náleží zahrada, která je k dispozici obyvatelům domu. Byt je vybaven nábytkem, po dohodě lze v bytě nechat. Veškerá občanská vybavenost v místě, výborná dostupnost do Prahy (pražská MHD, vlak, bus - cca 15 min na Bílou Horu, Hradčanskou, Motol, metro Zličín), pražský okruh cca 5 min autem. Byt 2+kk Toskánská ul. Prostorný byt o dispozici 2+kk, užitné ploše 66,8 m2 v 3. NP novostavby z roku 2007 v Hostivici u Prahy. Byt se skládá z obývacího pokoje s kuchyňským koutem (24,5 m2), který je vybaven linkou - 6 -
na míru s vestavnými spotřebiči (sklokeramická varná deska, elektrická trouba, digestoř a myčka), ložnice (12,3 m2), komory (4,1 m2) s pračkou, chodby (6,9 m2) s vestavnou skříní, koupelny (4,7 m2) s rohovou vanou, umyvadlem a závěsnou toaletou. V obývacím pokoji je plovoucí podlaha, v komoře, kuchyňském koutě, koupelně a na chodbě je položena dlažba, v ložnici je koberec. V bytě jsou dýhované obložkové zárubně, plastová okna se žaluziemi a bezpečnostní vstupní dveře zn. NEXT, kabelové rozvody, satelit, internet. Nízké provozní náklady. Po celé délce bytu je prostorná terasa o velikosti 11,20 m2, která je přístupná z obou pokojů francouzkými okny, orientace jižní. Výhodou bytu je sklep, který se nachází na společné chodbě přímo naproti bytu. K bytu náleží jedno uzamykatelné parkovací stání přímo před domem. Ohřev vody a vytápění je centrální, kotelna je umístěna v domě. Jedná se o kvalitní, cihlovou novostavbu o třech nadzemních podlažích bez výtahu, která se nachází v nové obytné lokalitě. Město Hostivice je velmi dobře dopravně dostupné (vlak, autobus, auto, MHD). Kompletní občanská vybavenost je v místě (škola, školka, gymnázium, Lidl, Tesco, Penny, zdravotní středisko, banka, pošta, Kik). Okolí je vhodné ke sportovnímu a relaxačnímu vyžití (dětská hřiště, park, cyklostezky, litovické rybníky). Výpočet porovnávací hodnoty jednotek: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 28 359 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 32 613 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 39 033 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotek 32 613 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotek 90,27 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotek 2 943 976 Kč - 7 -
1 Věcné břemeno užívání Výpočet věcných břemen Jedná se o věcné břemeno užívání omezující oceňované nemovité věci ze 100%, které bylo zřízeno k zajištění pohledávky oprávněného, kterou má vůči vlastníkovi shora uvedených nemovitých věcí, na dobu do splacení tohoto závazku. Vzhledem k tomu, že ke dni ocenění není známa přesná výše této pohledávky, bylo ocenění provedeno z obvyklého nájemného v místě. Vzhledem k tomu, že nebyl k dispozici dostatečný počet realizovaných pronájmů, byly pro ocenění použity vzorky z realitní inzerce a byl použit redukční koeficient. Byt 3+kk 90 m 2 Unhošťská ul. 11.000 Kč/měsíc Byt 5+kk 94 m 2 ul. Z Mlýnem 13.900 Kč/měsíc Byt 3+1 90 m 2 ul. V Uličce 9.000 Kč/měsíc Průměrné nájemné 11.300 Kč/měsíc Redukční koeficient 0,85 Obvyklé nájemné 9.605 Kč/měsíc Garáž 24 m 2 Zrzavého ul. 1.500 Kč/měsíc Garáž 18 m 2 ul. Navigátorů 1.600 Kč/měsíc Garáž 17 m 2 Makovského ul. 1.700 Kč/měsíc Průměrné nájemné 1.600 Kč/měsíc Redukční koeficient 0,85 Obvyklé nájemné 1.360 Kč/měsíc Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Obvyklé nájemné: byt 3+1: Výměra: 75,73 m 2 Jednotková cena: 1 521,99 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 75,73 m 2 * 1 521,99 Kč/m 2 /rok = 115 260,- Kč/rok garáž: Výměra: 15,67 m 2 Jednotková cena: 1 041,48 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 15,67 m 2 * 1 041,48 Kč/m 2 /rok = 16 320,- Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 131 580,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 131 580,- Kč/rok * 100 % = 131 580,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Předpokládaná doba trvání 10 let: 131 580,- Kč 131 580,- Kč * 10 let = 1 315 800,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 1 315 800,- Kč - 8 -
- 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 5134/11-56 3 ze dne 26.2.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2140 ze dne 5.3.2014 4 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2008 ze dne 5.3.2014 3 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2009 ze dne 3.2.2014 5 Výňatek z prohlášení vlastníka ze dne 6.2.1998 7 Smlouva o vzniku věcného břemena k nemovitosti - číslo 0710 ze dne 2 11.4.2007 Snímek katastrální mapy ze dne 5.3.2014 1-10 -
Fotodokumentace - 11 -