ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 208/5658/2012 o obvyklé ceně budovy č.p. 128 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely 102, k.ú. Terezín, v ulici 28. října v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 208/5658/2012 LV no.: 38 Name of subject / Předmět ocenění: Budova č.p. 128 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely 102, k.ú. Terezín, v ulici 28. října v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: 28. října 128, 411 55 Terezín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 2.482.000 Kč Market value Tržní hodnota 1.300.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.300.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1.328.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 2 (budova č.p. 128, vedlejší stavby na nádvoří) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: budova č.p. 128 Čísla parcel Parcel of land nr. 102 Appurtenances: Příslušenství: vedlejší stavby, přípojky IS a další venkovní úpravy Size: Velikost 596 m 2 Location in the town: Poloha v obci: centrum města Terezín Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura: úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 500 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 225 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 2 600 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1839 Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: odhadem 80 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 38 jsou ve vlastnictví společnosti HYPOINVEST CS, s.r.o., IČ 65409876, sídlo Ocelářská 1354/65, 190 00 Praha 9 - Libeň. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 38 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním - dle úvěrové smlouvy číslo 0327466179 ve výši 1.700.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 1.700.000,- Kč, vzniklé do 30.6.2028, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavním právem smluvním - dle úvěrové smlouvy číslo 0009504459 ve výši 2.000.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 2.000.000,- Kč, vzniklé do 20.11.2018, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 38. Podle listu vlastnictví č. 38 je budova nemovitou kulturní památkou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 38 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 38 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno těmito zástavními právy: - zástavním právem smluvním - dle úvěrové smlouvy číslo 0327466179 ve výši 1.700.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 1.700.000,- Kč, vzniklé do 30.6.2028, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavním právem smluvním - dle úvěrové smlouvy číslo 0009504459 ve výši 2.000.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 2.000.000,- Kč, vzniklé do 20.11.2018, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 38 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě není budova v současné době užívána. Weak points / slabé stránky: - nemovitosti nejsou delší dobu užívané, tím dochází k zhoršování jejich stavebně technického stavu Strong points / silné stránky: - nemovitosti vhodné k bydlení i ke komerčnímu využití - nemovitosti jsou situované v centru města Terezín Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 38 pro k.ú. a obec Terezín, prokazující stav evidovaný k datu 11.4.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Terezín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ dokumenty z archivu stavebního úřadu d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společností EURODRAŽBY.CZ a.s. ze dne 24.4.2012 svolána na 9.5.2012, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky nemovitostí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 766470 Název katastrálního území: Terezín Kód obce: 565717 Název obce: Terezín Počet obyvatel obce: 3 064 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2011 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Centrum města Infrastructure / infrastruktura: Město Terezín má 3 064 obyvatel (podle Malého lexikonu obcí ČR 2011 ČSÚ), nachází se v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 3 km jižně od města Litoměřice a přibližně 65 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Město má dostatečnou občanskou vybavenost (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská škola, ordinace lékaře, kulturní zařízení, obchody, restaurace a ostatní služby). Po dopravní stránce je město Terezín dobře dostupné silniční dopravou, městem prochází silniční komunikace II/608, v blízkosti města leží silniční komunikace I/15 a dálnice D8 (E55) Praha Ústí nad Labem SRN. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí v centru města v ulici 28. října, z níž jsou přístupné. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Budova č.p. 128: Budova č.p. 128 je řadová stavba situovaná na pozemku čís. parcely 102, k.ú. Terezín. Dispoziční řešení: Budova má jedno podzemní (suterén) a 2 nadzemní podlaží (přízemí a patro). Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice domu, podle dostupných údajů byly prostory v přízemí domu užívány ke komerčním účelům, prostory v patře byly užívány k bydlení. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná s izolačními dvojskly, vnější povrchy tvoří hladká fasádní omítka. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Podle dokumentů z archivu Městského úřadu Terezín pochází budova z roku 1839, její stáří ke dni ocenění tedy činí 173 roků. Z exteriéru budovy je zřejmé, že budova je delší dobu neužívaná, např. okna v přízemí jsou poničená vandalismem, vchod do budovy z ulice je zazděný apod. Stavebně technický stav budovy lze hodnotit jako zhoršený, např. fasádní omítka je poničená, na obvodových stěnách je patrné vzlínání zemní vlhkosti apod. Další stavby: Podle ortofoto mapy z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí tvoří příslušenství budovy č.p. 128 pravděpodobně vedlejší stavby umístěné na nádvoří a venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy apod.). Vzhledem k neumožnění prohlídky nemovitostí nejsou tyto stavby samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemek: Pozemek čís. parcely 102, k.ú. Terezín, o výměře 596 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný budovou č.p. 128 a pravděpodobně vedlejšími stavbami, nezastavěná část tvoří nádvoří. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 4 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) budovy č.p. 128 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely 102, k.ú. Terezín, v ulici 28. října v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. května 2012 1.300.000,- Kč Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 38 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním - dle úvěrové smlouvy číslo 0327466179 ve výši 1.700.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 1.700.000,- Kč, vzniklé do 30.6.2028, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavním právem smluvním - dle úvěrové smlouvy číslo 0009504459 ve výši 2.000.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 2.000.000,- Kč, vzniklé do 20.11.2018, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 38. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 208/5658/2012. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 16. května 2012-5 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 208/5658/2012 LV no.: 38 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 budova č.p. 128 2600 4 200 10 920 000 80,0 2 184 000 2 3 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 2 184 000 Comments Komentář obestavěný prostor určen odhadem Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Comments Komentář m 2 Kč/m 2 Kč 1 102 zastavěná plocha a nádvoří 596 500 298 000 2 3 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 298 000 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 2 482 000 Kč Item no. Pol.č. 1 #### 3 Yield value - Výnosová hodnota Name Název Total / Celkem Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč 0 Comments Komentář Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings built-up space Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum prodeje Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena obestavěného prostoru Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 3 1 řadový dům Terezín 3 000 000,00 IV-10 2500 526 500 263 000 2 737 000,00 0,50 547 prodej 1) 2 řadový dům Terezín 2 390 000,00 V-12 3300 278 500 139 000 2 251 000,00 0,40 273 nabídka 2) 3 řadový dům Terezín 2 500 000,00 V-12 2500 400 500 200 000 2 300 000,00 0,40 368 nabídka 3) 1) z vlastní databáze 2) nabídka realitní kanceláře GLOBAL REALITY, Hradec Králové 3) nabídka realitní kanceláře A-FACTUM, s.r.o., Litoměřice Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,482 mil.kč 0,000 mil.kč 1,328 mil.kč 1,300 mil.kč
A B B1 C D Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 11.04.2012 15:55:02 CZ0423 Litoměřice Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo HYPOINVEST CS, s.r.o., Ocelářská 1354/65, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9 Jiná práva Jiné zápisy Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Obec: Kat.území: 766470 Terezín List vlastnictví: 38 - Bez zápisu 565717 Terezín V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě 102 596 zastavěná plocha a nádvoří Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Terezín, č.p. 128 Identifikátor 65409876 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k o Zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 0327466179 ve výši 1.700.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 1.700.000,-Kč, vzniklé do 30.6.2028 Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Stavba: Terezín, č.p. 128 V-5992/2008-506 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha Parcela: 102 V-5992/2008-506 4, RČ/IČO: 45244782 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 25.07.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 06.08.2008. V-5992/2008-506 o Zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 0009504459 ve výši 2.000.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 2.000.000,-Kč, vzniklé do 20.11.2018 Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Stavba: Terezín, č.p. 128 V-9384/2008-506 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha Parcela: 102 V-9384/2008-506 4, RČ/IČO: 45244782 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 05.12.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.12.2008. V-9384/2008-506 - Bez zápisu Způsob využití Způsob ochrany nemovitá kulturní památka Na parcele bydlení nemovitá kulturní památka 102 Podíl E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne 06.08.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 07.08.2008. V-5994/2008-506 Pro: HYPOINVEST CS, s.r.o., Ocelářská 1354/65, Praha 9, Libeň, RČ/IČO: 65409876 190 00 Praha 9 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 1
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 11.04.2012 15:55:02 CZ0423 Litoměřice Obec: Kat.území: 766470 Terezín List vlastnictví: 38 565717 Terezín V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. Vyhotovil: Vyhotoveno: 11.04.2012 16:01:47 Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Řízení PÚ:... Podpis, razítko: Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 2
Budova č.p. 128 v ulici 28. října v Terezíně Severovýchodní pohled Severozápadní pohled Pohled oknem v přízemí Pohled oknem v přízemí Pohled průjezdem na nádvoří