ZNALECKÝ POSUDEK č. 4398-197/2015 O ceně bytové jednotky č.674/16 v obci Sedlčany, Na Severním sídlišti I č.p.674, vč.příslušenství a podílu o velikosti 321/50188 na společných částech domu a pozemcích p.č.1075, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 205 m2, p.č.1076, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 204 m2, p.č.1077, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 203 m2 a p.č.1078, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 204 m2, vše zapsáno na LV č.3429 pro k.ú.sedlčany Objednatel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 9.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.674/16 v obci Sedlčany, Na Severním sídlišti I č.p.674, vč.příslušenství a podílu o velikosti 321/50188 na společných částech domu a pozemcích p.č.1075, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 205 m2, p.č.1076, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 204 m2, p.č.1077, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 203 m2 a p.č.1078, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 204 m2, vše zapsáno na LV č.3429 pro k.ú.sedlčany 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Bytová jednotka č.674/16 Na Severním sídlišti I 674 264 01 Sedlčany Středočeský Příbram Sedlčany Sedlčany 7 423 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 38 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) -2- č. I I Pi 0,95 0,85 V I 0,80 1,00 I 1,00 0,98
služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 873,65 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.6.2015 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3429 pro k.ú.sedlčany - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 485718/224, Paní Miroslava Rašková, Na Severním sídlišti I 674, 26401 Sedlčany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 485718/224, Paní Miroslava Rašková, Na Severním sídlišti I 674, 26401 Sedlčany, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+kk, nacházející se v 6.nadzemním podlaží -3-
panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je standardní, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z PVC a koberců. WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Kuchyň je s linkou, elektrický sporák s plotýnkami. Vytápění je ústřední dálkové vč.teplé vody. Výtah v domě je nový, schody jsou betonové s povrchem z PVC. Dům je z roku 1976, je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.674/16 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno -4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.674/16 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a -5- č. IV Pi I I
ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I č. I Pi -0,06 V I IV -0,04 1,00 Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD I dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti Pi 1,00 6 IO = 1 + Pi = 1,000 Index omezujících vlivů i=1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i=1 Index polohy pozemku -6-0,04-0,05
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i=2 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,990 = 0,891 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 873,65 Zatřídění Typ Název 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem Parcelní číslo 1075 Index Koef. 0,891 Upr. cena [Kč/m2] 778,42 Výměra [m2] 205,00 Jedn. cena [Kč/m2] 778,42 Cena [Kč] 159 576,10 1076 204,00 778,42 158 797,68 1077 203,00 778,42 158 019,26 1078 204,00 778,42 158 797,68 816,00 m2 635 190,72 Pozemky - zjištěná cena = 635 190,72 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 635 190,72Kč 635 190,72 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 635 190,72 Kč -7-
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Bytový prostor 38 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel 39 let 19 399,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy Podlahové plochy bytu pokoj s kk: předsíň: koupelna: komora: WC: sklepní koje: Započítaná podlahová plocha bytu: 23,2 * 4,4 * 2,0 * 1,6 * 0,9 * 2,1 * 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 23,20 m2 4,40 m2 2,00 m2 1,60 m2 0,90 m2 2,10 m2 34,20 m2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená I 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové I strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje -8- Vi 0,03-0,10-0,01
8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 39 let: s = 1-5 * 39 = 0,805 I I I 0,85 č. I Pi -0,06 V I IV -0,04 1,00 Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD I Pi 1,00 9 Index vybavení Vi) * V10 * 0,805 = 0,630 IV = (1 + i=1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i=1 Index polohy pozemku -9-0,04-0,05
dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i=2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 19 399,- Kč/m2 * 0,630 = 12 221,37 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 34,20 m2 * 12 221,37 Kč/m2 * 0,900 * 0,990= 372 412,03 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 372 412,03 Kč Zjištěná cena pozemku: 635 190,72 Kč Spoluvlastnický podíl: 321 / 50 188 Hodnota spoluvlastnického podílu: 635 190,72 Kč * 321 / 50 188 = 4 062,65 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 4 062,65 Kč Bytová jednotka č.674/16 - zjištěná cena = 376 474,68 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku - 10 -
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno Věcné břemeno - Městská teplárenská Sedlčany s.r.o., Církvičská 581, 26401 Sedlčany. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí 10 000,- Kč = - 11-10 000,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.674/16 376 474,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 376 474,70 Kč Celkem 376 474,70 Kč Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 10 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 366 474,70 Kč 366 474,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.674/16 376 474,70 Kč - 12 -
1. Ocenění staveb celkem 376 474,70 Kč Celkem 376 474,70 Kč Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 10 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: Rekapitulace výsledných cen, celkem 366 474,70 Kč 366 474,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Třistašedesátšesttisícčtyřistaosmdesát Kč - 13-366 480,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno - Městská teplárenská Sedlčany s.r.o., Církvičská 581, 26401 Sedlčany. Toto břemeno je zohledněno při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo soudcovské k pohledávce ve výši 39.463,- Kč s příslušenstvím - Deprint s.r.o., Šimonova 1101/10, Řepy, 163 00 Praha, Zahájení exekuce 111EX-3484/2014-12 ze dne 26.11.2014 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 111EX-3484/2014-14 ze dne 3.12.2014. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu o celkové ploše 90 m2, v obci Sedlčany, který se nachází v 5. patře panelového domu s novým výtahem, izolací, fasádou, v klidné lokalitě. Byt prošel kompletní rekonstrukcí roku 2014: zděné jádro, nová kuchyňská linka,koupelna, WC, v obývacím pokoji plovoucí podlaha, plastová okna, 2x balkon. Jezdí BUS, ČD. Autem Praha 60 km, Příbram 30 km. Požadovaná cena 1.550.000,- Kč včetně provize. - 14 -
Byt se nachází ve městě Sedlčany v klidné části centra města s občanskou vybaveností v místě. Jedná se o byt, který je umístěn v 5. patře panelového domu. Dispoziční řešení je 3+1 s lodžií o celkové ploše 84 m2. V bytě jsou plastová okna, na lodžii keramická dlažba, na domě je nová fasáda, vč. zateplení celého domu, je zde nový výtah. Byt je orientovaný na jih, východ a západ. Před domem je dobré parkování. Jedná se o byt v osobním vlastnictví. Požadovaná cena 1.300.000,Kč. byt 3+1 s balkonem, OV, 69 m2, 8. NP, Na Severním sídlišti v Sedlčanech. Původní, obložené - 15 -
jádro, nová PVC podlaha, z 1/2 nová plastová okna. Dům z části zateplen, nová fasáda. Druhá část zateplení se připravuje. Nový výtah. Pohodlné parkoviště před domem. V místě školka, kulturní dům, hřiště, obchod, restaurace. Požadovaná cena 1.190.000,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 390.000,- Kč Obvyklá cena závad : 10.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 380.000,- Kč. Slovy: Třistaosmdesáttisíc Kč V Tršicích 9.6.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4398-197/2015 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3429 ze dne 12.5.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti - 18 - počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -