Znalecký posudek č. 2510-20/14 Ve věci zjištěné obvyklé ceny: Bytové jednotky 1642/14 včetně podílu 37/1155 na společných částech budovy čp. 1642 a pozemku stp. 2607, vše v k.ú. Písek dle stavu ke dni zpracování tohoto ZP. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, U Tržiště 9, 690 02 Břeclav, čj. 160 EX 354/13-40 Účel: Zpracovatel: řízení před státními orgány Ing. Šilha František, Denisova 892/6, Písek Posudek obsahuje.. stran textu včetně obálky,. stran příloh a předává se ve dvou vyhotoveních. Písek, 31.7.2014 Ing. Šilha František - 1 -
Znalecký posudek č. 2510-20/14 O obvyklé ceně stavby a pozemku zapsaných na LV č. 14519 pro k.ú. Písek, dle stavu ke dni 31.7.2014. I. ÚVOD: Podklady: - Výpis z KN Písek LV č. 14519 pro k.ú. Písek - Kopie katastrální mapy M 1 : 1000 - Spis MěstÚ Písek - Údaje sdělení zástupcem SBD Písek (p. Zeman) a předsedkyní Sdružení vlastníků bytových jednotek čp. 1642 - Podklady ÚRS Praha, archiv znalce - Oceň. metodika VÚT Brno ÚSI - Zjištění na místě samém znalcem byt nebylo možno prohlédnout. K zajištění prohlídky oceňovaného bytu jsem svolal místní šetření na 3. 6. 2014 a 21. 7. 2014 s tím, že pokud nebude termín vlastníkovi vyhovovat, lze provést šetření i o víkendu 19. a 20.7.2014. Doporučené dopisy se mi vrátily vždy jako nedoručené zpět. Proto jsem požádal správce bývalé SBD Písek o sdělení, v jakém stavu se oceňovaná jednotka nachází, ale byl jsem odkázán na předsedkyni Sdružení vlastníků jednotek a ta mi po návratu z dovolené podala informace o oceňované bytové jednotce. - 2 -
II. NÁLEZ: Bytová jednotka č. 1642/14 je na vlastním pozemku stp. 2607 o výměře 204 m2 v ulici Dr. M. Horákové v panelovém domě čp. 1642. K b.j. náleží podíl 37/1155 na s.č.b. a pozemku stp. 2607. Byt kuchyň s příslušenstvím a sklepem dle sdělení bez rekonstrukce. Dům je nově zateplený, panelový plošný systém. By má původní instalace i vnitřní vybavení. Je v 6.podlaží s výtahem. Schody prefa, plochá střecha, lepenková krytina, klempířské konstrukce pozink.plech. topení a TUV z výměníku, el.sporák, původní koupelna s plechovou vanou a jádrem, podlahy údajně PVC. WC splachovací vedle koupelny. Sklep laťový. Dům má 8 podlaží, je bez dalšího vybavení. Okna plastová. Byt není údajně pronajatý. Nemá balkón. V roce 2004 byla v domě provedena přípojka na satelit a antény. V původním stavu nebyla v kuchyni digestoř, na chodbě byla dlažba, původní dveře běžné z roku 1963. Stavba bytového domu je užívána od roku 1963, je situován na sídlišti v klidové zóně s možností parkování před čp. 1642. Má výměru podlahové plochy 37 m2. Pozemek je stp. zastavěný bytovým domem čp. 1642, přístupný z veřejného prostranství. 1) Vlastnické a evidenční údaje: - Viz. LV č. 14519 v příloze tohoto ZP 2) Určení a zdůvodnění charakteru nemovitostí: - Viz. Ad. II 3) Výčet oceňovaných nemovitostí: a) bytová jednotka 1642/14 včetně podílu 37/1155 na s.č.b. b) pozemek stp. 2607 (podíl 37/1155) - 3 -
III. POSUDEK: - V posudku jsou uvedeny pouze výsledné hodnoty, podklady pro výpočet zůstávají v archivu znalce. - Jelikož nebyla umožněna prohlídka bytu, je oceněn stav na základě údajů, jež si opatřil znalec (popis viz. str. 2 tohoto ZP) Obsah posudku: A) Stanovení obvyklé ceny A1 věcná hodnota A2 výnosová hodnota A3 porovnávací hodnota A4 obvyklá cena B) Závěr C) Přílohy - 4 -
A) Stanovení obvyklé ceny A1 Věcná hodnota Nemovitosti LV č. 14519 k.ú. Písek a) b.j. č. 1642/14 včetně podílu 37/1155 na s.č.b. Obsahuje: Kuchyň Pokoj Předsíň Koupelna WC Sklep laťový Podlahová plocha pro ocenění: 37 m2 Budova typ J : ZC = 8.020 Kč/m2 ZCU = 8.020 x 1,037 x 0,95 x 1,05 x 2,154 = 17.869, 47 Kč/m2 Amortizace: 100 : (50 + 60) x 50 = 45,45 % Ocenění: 37,0 x 17.869,47 661.170,00 Amortizace 45,45 % - 300.502,00 Zůstatek: 360.668,00 Kč b) pozemek stp. 2607 (podíl 37/1155): - V lokalitě Na jihu dle RK 1.350 2500,00 Kč/m2 - Vzhledem k poloze horní hranice sazby Ocenění: stp. 2607 204 m2 x 2.500 510.000,00 Podíl 37/1155 činí: 16.338,00-5 -
REKAPITULACE VĚCNÉ HODNOTY Bez opotřebení Zůstatek Nemovitosti LV č. 14519 k.ú. Písek: a) b.j. 1642/14 vč. podílu 37/1155 na s.č.b.: 661.170,00 Kč 360.668,00 Kč Mezisoučet stavby celkem: 661.170,00 Kč 360.668,00 Kč b) pozemek stp. 2607 (podíl 37/1155): 16.338,00 Kč 16.338,00 Kč Celkem: 667.508,00 Kč 377.006,00 Kč - 6 -
A2 Výnosová hodnota - Předpoklad, že úroky ze stejné jistiny (jako je výnosová hodnota nemovitostí) uložené u banky budou stejné, jako je výnos nemovitostí. - Míra kapitalizace: 4,0 + 2,0 + 0,0 + 0,0 = 6,00 % ad. A): Náklady: Daň z nemovitostí: 250,00 Kč Pojištění: 2.500,00 Kč Odpis: 661.170,00 x 0,06 : 1,06 40 1 4.272,00 Kč Náklady správy: 377.006,00 x 0,01 3.770,00 Kč Celkem: 10.792,00 Kč Příjmy: 37,00 x 90,00 x 12 39.960,00 Kč Celkem: 39.960,00 Kč RN pro výpočet HK činí: HK = 29.168,00 x 100 x 6,00 29.168,00 Kč 486.133,00 Kč - 7 -
A3 Porovnávací hodnota Dle obdobných prodejů: - B.j. 32,5 m2 VH 380.000,00 Kč KC 525.000,00 Kč jádro 70.000,00 Kč - B.j. 45,20 m2 VH 425.000,00 Kč KC 525.000,00 Kč bez opravy - Kp MF ČR = 1,015 + poloha 15 % = 1,167 Kp = ((525.000 70.000 : 380.000) + (525.000 : 425.000) + 1,167) x 1,00 : 3,00 = 1,20 PC A = 377.006,00 x 1,20 = 452.407,00 Kč A4 Obvyklá cena OC A = ((377.006 x 1,0 + 4 x 486.133) : (1,0 + 4,0) x 1,0 x 452.407) : 2 = 458.357,00 Kč Zaokrouhleno: 460.000,00 Kč - 8 -
B) ZÁVĚR Obvyklá cena bj. 1642/14 včetně všech součástí a příslušenství a podílu 37/1155 na s.č.b. a pozemku stp. 2607 činí: 460.000,00 Kč Slovy: čtyřistašedesáttisíckorunčeských ---------------------------------------------------------------- Na nemovitostech nezjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní smlouva. Jelikož bj. nebyla vlastníkem zpřístupněna, je ocenění provedeno z podkladů, jež opatřil znalec (viz. str. 2 tohoto ZP). Písek, 31.7.2014 Písek, 31.7.2014-9 -
C) PŘÍLOHY - 10 -