ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1898/48/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, pozemek st.p.č. 170/1 se stavbou RD čp. 174 a st.p.č. 170/2 s nezapsanou zem. stavbou bez čp. a LV, v k.ú. a obci Horní Bojanovice, zapsané na LV č. 20, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hustopeče Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Horní Bojanovice, k.ú. Horní Bojanovice Adresa nemovité věci: Horní Bojanovice, 693 01 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Prachatice, Pan Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 040Ex 6132/06-91 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 200 000 Kč Datum místního šetření: 3.3.2016 Stav ke dni : 3.3.2016 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 18 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 10.3.2016 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinné a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 20 2. Snímek katastrální mapy 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 3.3.2016. Povinná Ilona Voláková byla doporučeným dopisem vyzvána k účasti na místním šetření, zásilka ji byla vhozena dne 26.2.2016. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby z venku, informací ze stavebního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 6132/06-91 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Horní Bojanovice jsou stará česká zemědělská a vinařská obec v okrese Břeclav, v Jihomoravském kraji. Leží 40 km jižně od Brna poblíž dálnice D2, 6 km od Hustopečí, v údolí jednoho z výběžků Ždánického lesa. Nadmořská výška je 248 m n. m. Žije zde téměř 700 obyvatel. První písemná zpráva o obci Horní Bojanovice je z roku 1298. Udržují se zde lidové zvyky, zejména krojované hody, které se konají na svátek svatého Vavřince kolem 10. srpna. Obcí prochází Velkopavlovická - 2 -
vinařská cyklostezka. Obec se horopisně nachází v jižních výběžcích Ždánického lesa, v jeho části zvané Boleradická vrchovina. Typickými horninami jsou třetihorní usazeniny, zejména slídnaté pískovce. Podnebí je mírné, teplé, i když oproti jižnějším částem Břeclavska jsou srážkové úhrny vyšší. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 3735/1 Obec Horní Bojanovice, č. p. 96, 69301 Horní Bojanovice Celkový popis Oceňované nemovitosti se nalézají v obci Horní Bojanovice, v jeho okrajové části, v okolní zástavbě RD, na okraji zastavěného území. Nemovitosti jsou situovány ve vzdálenosti cca. 1 km od centra obce s omezenou občanskou vybavenosti (obecní úřad, MŠ, koupaliště), a cca. 800 m od autobusové zastávky. Komplexní občanská vybavenost je vzdálena cca. 8 km ve městě Hustopeče. Území je kompletně zainvestované, možnost napojení na VV, VK, NN a plyn. Nemovitosti jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 3735/1 ve vlastnictví obce. Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do stavby nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že stavba byla užívána v souladu s její kolaudací k bydlení, opotřebení je nad rámec standardního užívání a stáří stavby- technicky i ekonomicky dožitá. Ke dni místního šetření je technický stav nemovitostí havarijní, zatéká do nich, stavby jsou dlouhodobě neužívány, chátrají, sítě odpojeny. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: týká se pozemku st.170/2 se stavbou bez LV Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Voláková Ilona, č. p. 174, 69301 Horní Bojanovice Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Voláková Ilona Zahájení exekuce - Voláková Ilona Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 10.03.2016 06:00:02. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemek se stavbou užívá povinná. Ke dni místního šetření je technický stav nemovitostí havarijní, zatéká do nich, stavby jsou dlouhodobě neužívány, chátrají, sítě odpojeny Na části pozemku st.170/2 je příslušenství cizí (sousední) stavby na st.p.č.171/1, a to oplocení a zámkové dlažby. - 4 -
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Horní Bojanovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 351,00 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek st.p.č. 170/1 o výměře 185 m 2 je z části zastavěn stavbou RD č.p. 174 a pozemek p.č. 170/2 o výměře 181 m 2 je z části zastavěn navazující zem. stavbou bez čp. a LV, zbylé části jsou zahradou. Území je kompletně zainvestováno, možnost napojení na (NN, VV, VK a plyn), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Pozemek je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 3735/1. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní IV 0,00 orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,929 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,929 = 0,836-5 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 351,- 0,836 293,44 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 170/1 185,00 293,44 54 286,40 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 170/2 181,00 293,44 53 112,64 nádvoří Stavební pozemky - celkem 366,00 m 2 107 399,04 Pozemky - zjištěná cena = 107 399,04 Kč RD čp. 20 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Stavba je samostatně stojící s navazující stodolou (tvoří spolu jeden stavební celek). Stavby jsou zděné z hliněných nepálených cihel (z části zborcené), nepodsklepené, přízemní se stavebně neupraveným podkrovím, zastřešená sedlovou střechou ve dvou úrovních, krov dřevěný vázaný, z části zborcený, s různou krytinou (místy opadanou), klempířské konstrukce částečné z pozinkového plechu, venkovní omítky vápenné dvouvrstvé převážně poškozené, okna dřevěná špaletová, dveře dřevěné, stropy dřevěné z části propadlé. Vzhledem k neumožnění prohlídky se stavba předpokládá s jedním bytem (přízemí 2 pokoje, kuchyň a zádveří a stavebně neupravená půda) s podstandardním příslušenstvím a bez vybavení. Příslušenstvím jsou venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí NN, VV, VK a plynu (vše odpojené). Stavebně technický stav: Stavba byla postavena cca v r. 1920, původně se jednalo o 2 RD, které byly v roce 1950 propojeny. Do dnešní podoby upravena po roce 2006, kdy byla zahájena rekonstrukce, odstraněno vybavení. Ke dni místního šetření je stavba v podstandardním technickém stavu, morálně (technicky a ekonomicky) zastaralá, s dožitými prvky krátkodobé a dlouhodobé životnosti (zborcené zdi, opadané omítky, vyhnilé střešní trámy a latě), dlouhodobě neužívaná, ve stavu před rekonstrukcí. Poznámka: Stavba o zast.ploše pozemku st.170/2 není zapsána na LV, je součástí a příslušenstvím stavby hlavní, kdy se předpokládá : Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Při nesouladu mezi účelem užití stavby - 6 -
uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo v kolaudačním souhlasu nebo ve stavebním povolení nebo ve veřejnoprávní smlouvě nahrazující stavební povolení nebo v ohlášení či v oznámení stavebníka stavebnímu úřadu nebo v souhlasu stavebního úřadu nebo v certifikátu autorizovaného inspektora a skutečným užitím se vychází při oceňování ze skutečného užití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad. Jako vedlejší stavba se ocení stavba, která je společně užívaná se stavbou hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 100 m 2 ; za vedlejší stavbu nelze považovat garáž a zahrádkářskou chatu. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 115,00 m 2 2,50 m Výčet místností: obytné plochy 55,00 m 2 1,00 55,00 m 2 průjezd stavbou 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 stodola 25,00 m 2 0,50 12,50 m 2 Užitná plocha celkem: 77,50 m 2 Půda 115,28 m 2 2,40 m Výčet místností: stavebně neupravené 60,00 m 2 0,00 0,00 m 2 podkroví Užitná plocha celkem: 0,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] v.s. 392 = 392,00 m 3 zastř. 108 = 108,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název - 7 - Typ Obestavěný prostor v.s. 392,00 m 3 zastř. 108,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 500,00 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 115 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 78 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 500,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 998 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 1 998 Reprodukční hodnota [Kč] 999 000 (RC * OP) Stáří roků 96 Další životnost roků 4
Opotřebení % 94,10 Věcná hodnota (VH) [Kč] 58 941 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 77,50 m 2 Obestavěný prostor: 500,00 m 3 Zastavěná plocha: 115,00 m 2 Plocha pozemku: 366,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na nabídkové inzerci RK a skutečně dosažené prodejní ceně za obdobný typ nemovitosti - Stavba RD samostatně stojící, přízemní, zastřešená sedlovou střechou, s navazující stodolou, ve stavu před rekonstrukcí, technicky a ekonomicky dožitá, s menším pozemkem, situovaná v okrajové části obce s omezenou občanskou vybaveností, s dobrou dostupností a průměrnou obslužností. Srovnatelné nemovité věci Název: RD, pozemek 220 m2 RD 2+1 v klidné části obce Nikolčice, 35km Brno, CP: 220m. Jedná se o domek k celkové přestavbě, RD obsahuje dvě samostatné místnosti, kuchyně a ještě prostor pro zbudování WC a koupelny. Dům má zachovalé trámové stropy, masivní dřevěné dveře se širokými zárubněmi, kamna v kuchyni. K domku patří uzavřený dvůr, ve kterém jsou dvě vedlejší stavby, a také suché WC. Je zde zapojena elektřina,obecní vodovodní šachta je již připravena ve dvoře a kanalizace je přímo u domu. Za domkem je ve svahu menší zahrádka s ovocnými stromy. Lokalita Nikolčice, okres Břeclav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,94 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 4 071 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 220 m 2 395 000 Kč 5 643 Kč/m 2-8 -
Název: RD, pozemek 582 m2 RD se zahradou v Morkůvkách Dům je určen k rekonstrukci. Veškerá občanská vybavenost v nedalekých Kloboukách u Brna (3,7 km). Dostupnost - Břeclav: 35 km, Hodonín: 29 km a Brno: 47 km. Rodinný dům se nachází v klidné části obce. Příjezdová komunikace je asfaltová. Možnost parkování je před domem nebo ve stodole. Dům má sedlovou střechu s pálenými taškami, konstrukce budovy je cihlová, omítky - spárované zdivo, podlahy jsou betonové a dřevěné, stropy - dřevěné trámy. Zdroj teplé vody - průtokový ohřívač, způsob vytápění - wawkami. Nemovitost je napojena na 220V a 380V, plyn, veřejný vodovod (na dvoře je i vlastní kopaná studna, hloubka - 10 m. Odpady jsou svedeny do septiku. Dům je dispozičně řešen jako 2+1. Byla započata výstavba koupelny a WC. Ve dvoře jsou další hospodářské stavby. Za domem je zahrada (cca 250 m2) s ovocnými stromy. Lokalita Morkůvky, okres Břeclav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 2 946 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 103,00 m 2 582 m 2 399 000 Kč 3 874 Kč/m 2 Název: RD, pozemek 243 m2 RD s dvorkem, stodolou a sklepem v blízkosti centra vinařské obce Kobylí, okr. Břeclav. Dům je určen k rekonstrukci. Jedná se o přízemní rodinný dům 2 + 1 v klidné ulici, jehož součástí je dvorek, stodola, větší sklep a vedlejší stavby. Dům je určen k rekonstrukci, ale po drobných úpravách je v něm možno bydlet. Postaven je ze smíšeného zdiva. Do domu je zde zaveden vodovod, elektřina a plyn. Topení je plynové (WAW). Přípojka kanalizace je těsně před domem. Lokalita Kobylí, okres Břeclav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,93 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/m 2 1 557 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 143,00 m 2 243 m 2 350 000 Kč 2 448 Kč/m 2-9 -
Název: RD pozemek 177 m2 RD 2+1, v Kobylí, na pozemku 177 m2. Samostatně stojící dům se nachází v klidné části obce Dispozice: Vstupní chodba, dva pokoje,kuchyň, vše po 20 m2.veranda, spíž, koupelna a za kuchyní se nachází WC a technická místnost.z verandy je vstup na uzavřený dvůr.na dvoře se nachází místnost s možností letního pobytu, dílna, kůlna a vstup do kvelbeného sklepa 12m2.Za domem je zahrádka 30 m2a kůlna. Vytápění domu je řešeno ústředním topením na plynový kotel.rozvod užitkové vody je ze studny na na dešťovou vodu, umístěné na dvorku, obecní vodovod prochází u paty domu, možnost připojení.kanalizace je svedena do obecní kanalizace. Lokalita Kobylí, okres Břeclav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,93 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 2 487 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 177 m 2 460 000 Kč 3 833 Kč/m 2 Název: RD, pozemek 1 401 m2 Samostatně stojící rodinný dům s 1 NP. V rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka 4+1. V domě se nachází v 1.NP: chodba, veranda, kuchyně, 4x pokoj, koupelna s WC, průjezd. Základy domu jsou betonové a kamenné, konstrukční systém je zděný ze smíšeného zdiva na tl. 0,45m, stropy jsou dřevěné omítnuté, střecha je sedlová, krytinu tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou vápenopískové hladké, vnitřní obklady jsou keramické v koupelně a v kuchyni, vrata jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné, plastové a prosklené, okna jsou plastová a dřevěná zdvojená, podlahy jsou betonové s PVC, dlažby, teraco. Vytápění je ÚT plynové, elektroinstalace je 220/380V, bleskosvod je instalován, rozvod vody je T+S, zdrojem teplé vody je elektrický bojler, instalace plynu je provedena, kanalizace je svedena přes vlastní septik do řadu. Vnitřní vybavení tvoří vana, umyvadlo a WC. Kuchyňské vybavení tvoří elektrický sporák, digestoř, linka s dřezem. Příslušenství domu tvoří veškeré přípojky inženýrských sítí, septik, zpevněné betonové plochy přístupové komunikace a dvůr, oplocení předzahrádky, plotová vrata a vrátka, suchý záchod ve dvoře, venkovní betonové schodiště do zahrady, udírna v zahradě. Součást tvoří hospodářská budova - stavba tvořící dvorní křídlo za průjezdem. Objekt je zděného konstrukčního systému, s pultovou střechou a sedlovou střechou, krytina je pálená, kk jsou z pozinkovaného plechu, omítky jsou vápenné štukové, dveře jsou plné a prosklené, přípojka je eletro 220/380V. Dále součástí je sklad se zemním sklepem - přízemní objekt zděný, stropy jsou cihlové klenby v I profilech, klenba ve sklepě, krov je sedlový a pultový, krytina je pálená, kk jsou plechové s nátěrem, dveře jsou dřevěné deskové a svlakové, okna jsou luxfery, podlahy jsou betonové a teraco dlažba, přípojka elektro je 220V. Součást dále tvoří stodola - přízemní objekt zděný, stropy jsou dřevěné deskové, krov je sedlový, krytina je pálená, kk jsou pozinkované s nátěrem, omítky jsou vápenné štukové, schody jsou dřevěné na půdu, dveře jsou svlakové, okna chybí, podlahy jsou deskové, elektroinstalace je 220 V. - 10 -
Lokalita Kobylí, okres Břeclav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 0,93 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/m 2 1 931 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 1 401 m 2 500 000 Kč 3 333 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 1 557 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 2 598 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 4 071 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 2 598 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 77,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 201 345 Kč - 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 201 345 Kč 166 340 Kč 107 399 Kč Obvyklá cena 200 000 Kč slovy: Dvěstětisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčním staveb použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými RD s pozemky, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavba RD samostatně stojícího (původně dva domy spojené v jeden, kdy stavba na st.p.č.170/2 nemá LV), nepodsklepeného zděného z nepálených hliněných cihel, s předpokládaným jedním bytem s podstandardním příslušenstvím a bez vybavení, ve stavu před rekonstrukcí, morálně (technicky a ekonomicky) zastaralé (s dožitými prvky dlouhodobé a krátkodobé životnosti), s menším pozemkem, situovaném v okrajové části obce, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností (Na části pozemku st.170/2 je příslušenství cizí stavby st.p.č.171/1, a to oplocení a zámkové dlažby), v dané lokalitě je poptávka je menší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Negativním faktorem je, že část stavby nemá LV a dále zjištění, že na části pozemku je příslušenství cizí stavby. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 201 345,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 20 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství (Příslušenství-navazující stavba zděné stodoly a dále venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí NN, VV, VK a plynu (odpojené). 200 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč - 12 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemků st.p.č. 170/1 se stavbou RD čp. 174 a st.p.č. 170/2 s nezapsanou stavbou bez čp. a LV, v k.ú. a obci Horní Bojanovice, zapsané na LV č. 20, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hustopeče; se zohledněním práv a závad ve výši 200 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 10.3.2016 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1898/48/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 48. - 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 20 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz, wikipedia, 0 www.cap.cz, www.risy.cz - 14 -
Snímek katastrální mapy - 15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
- 17 -
Mapa oblasti - 18 -