ZNALECKÝ POSUDEK č. 2348-39/11/2014 O ceně 1/4 pozemků p.č. 221, 230, 356/5 a 356/7, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, na LV č. 1311 pro k.ú. a obec Slatiňany. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 4, JUDr. D. Kuželová Šátalská 469/1 142 00 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Ocenění nemovit. dle vyhlášky, stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení, č.j.: 042 Ex 3929/08-53 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 3.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Kopáček Jabloňová 814 537 01 Chrudim IV telefon: 469 623 679, mob.: 608 048 653 e-mail: kopacekmir@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Chrudimi 8.9.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně pozemků (včetně příslušenství), zapsaných na LV č. 1311 k.ú. Slatiňany, okr. Chrudim. II. Stanovisko k obvyklé ceně výše uvedené nemovitosti 2. Základní informace 1.LV č.1311k.ú. Slatiňany - p.č. 221, 230 Název předmětu ocenění: Pozemky p.č. 221, 230 Adresa předmětu ocenění: Slatiňany 538 21 Slatiňany Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Slatiňany Katastrální území: Slatiňany Počet obyvatel: 4 201 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 870,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny III 0,85 obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či I 1,00 integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 634,48 Kč/m 2 2.LV č.1311k.ú. Slatiňany - p.č. 356/5, 356/7 Název předmětu ocenění: Pozemky p.č. 356/5, 356/7 Adresa předmětu ocenění: Slatiňany 538 21 Slatiňany Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Slatiňany Katastrální území: Slatiňany Počet obyvatel: 4 201 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 870,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny III 0,85 obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03-2 -
městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) I 1,00 I 1,00 II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 634,48 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.9.2014 za přítomnosti -. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí - Kat. úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, LV č.1311 k.ú. Slatiňany, vyhotovený dne 13.6.2014 - snímek katastr. mapy, ze dne 3.9.2014 - šetření na stavebním úřadě města Slatiňany (OVZP, Ing. Václav Hoffman), dne 3.9.2014 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č.1311 pro k.ú. Slatiňany: Nový Ladislav (660517/1804), Konšelská 581/14, Praha 8 Libeň - 1/4 6. Dokumentace a skutečnost I. Oceňované pozemky p.č. 221 a 230 jsou zapsané v katastru nemovitostí jako orné půdy, jsou situovány na jihovýchodním okraji města Slatiňany, využívány jako zemědělské pozemky v honu (nyní nejsou přímo přístupné). Jsou cca 300 metrů východně od silnice I/37 ve směru Chrudim - Ždírec n.d. a souběžné asfaltové komunikace, cca 500 m od restaurace Bonet (na konci města). Mírně svažité pozemky jsou zemědělsky využívané, v budoucnu je rozdělí obchvat města Slatiňany (plánovaná silnice I/17), v platném územním plánu zůstane vzdálenější pozemek p.č. 230 jako zemědělský, a bližší pozemek p.č. 221 je zahrnut v návrhu lokality Výroba a služby a to Vs (výrobní služby a služby) - možnost výstavby. Navíc přes něj vede elektrické vrchní vedení a částečně bude spadat do 50 m ochranného pásma budoucího obchvatu komunikace I/17. II. Pozemky p.č. 356/5 a 356/7 jsou zapsané v katastru nemovitostí jako orná půda a ostatní plocha, jsou situovány severně od města Slatiňany, v rekreační lokalitě 5 zahrádkářských (rekreačních) chat přístupných z ulice K Vlčnovu po cca 250 m dlouhé částečně zpevněné polní cestě (lokalita má lidový název Paulusova třešňovka). Pozemek p.č. 356/5 je využíván jako zemědělský pozemek, pozemek 356/7 je za ním, úplně zarostlý lesními a náletovými stromy (stáří 10-80 roků, cca 25 ks - buk, dub, bříza, borovice, javor, jasan, habr a jiné). V platném územním plánu je p.č. 356/5 veden jako plocha zemědělsky využívané, a p.č. 356/7 jako ostatní zeleň (bez možnosti výstavby). Při místním šetření byla provedena prohlídka a zaměření nemovitosti pouze samostatně, při které byla pořízena také fotodokumentace. Veškeré oceňované pozemky byly neoplocené, volně přístupné. informace znalec čerpal od místních sousedů a ze Stavebního úřadu Města Slatiňany. - 3 -
Práva a závady s nemovitostí spojené: - omezení vlastnického práva zapsané na LV... Usnesení soudu o nařízení exekuce K těmto omezením při stanovení obvyklé ceny pro účely exekuce není přihlíženo, nemovitost je oceněna jako bez omezení vlastnického práva (exekuce prodejem zaniknou), veškeré pohledávky které zatěžují nemovitost (celková výše vztažená ke dni provedení exekuce prodejem) se odečtou ze stanovené obvyklé ceny. - omezení vlastnického práva nezapsaná na LV nezjištěna, jsou pouze zaspaná na LV - zástavní práva pro OSSZ, Dopravní podnik, ČSSZ, aj. 7. Obsah znaleckého posudku LV č.1311k.ú. Slatiňany - p.č. 221, 230 1.1. Pozemky p.č. 221, 230 LV č.1311k.ú. Slatiňany - p.č. 356/5, 356/7 1.1. Pozemky p.č. 356/5, 356/7 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV č.1311k.ú. Slatiňany - p.č. 221, 230 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Negativní změny - Oba pozemky rozdělí obchat II -0,02 I/17 Chrudim - Slatiňany 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - spoluvlastnický I -0,04 podíl 1/4 v exekučním řízení 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,930 i = 1 4-4 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VI 0,00 pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,20 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,600 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,558 11 1.1. Pozemky p.č. 221, 230 Pozemek p.č. 230 zapsaný v katastru nemovitostí jako orná půda je bez přístupu, jakéhokoliv příslušenství či staveb, jakékoliv infrastruktury či inženýrských sítí, zemědělsky využívaný. Pozemek p.č. 221 se ocení na základě platného územního plánu - budoucí možné využití ke stavbě výrobní služby a služby. Vede přes něj elektrické vrchní vedení a částečně bude spadat do 50 m ochranného pásma budoucího obchvatu komunikace I/17. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo - budoucí komunikace I/17 II -0,02 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - vrchní elektrické VN vedení přes pozemek I -0,10 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,880 i = 1 6-5 -
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,600 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 0,880 * 0,600 = 0,491 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) 634,48 0,491 0,300 93,46 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 3 ( 4 orná půda 221 3 145,00 93,46 293 931,70 odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 293 931,70 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda část 230 32 001 3 202,00 9,34 60,00 14,94 47 837,88 " část 230 32 504 113,00 7,82 60,00 12,51 1 413,63 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 3 315,00 m2 49 251,51 Pozemky p.č. 221, 230 - zjištěná cena = 343 183,21 Kč LV č.1311k.ú. Slatiňany - p.č. 356/5, 356/7 1.1. Pozemky p.č. 356/5, 356/7 Pozemek p.č. 356/5 zapsaný v KN jako orná půda je využíván jako zemědělský pozemek, pozemek 356/7 v KN jako ostatní plocha je zcela zarostlý lesními a náletovými stromy (stáří 10-80 roků, cca 25 ks - buk, dub, bříza, borovice, javor, jasan, habr a jiné). V platném územním plánu je p.č. 356/5 veden jako plocha zemědělsky využívané, a p.č. 356/7 jako ostatní zeleň (bez možnosti výstavby). Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % - 6 -
Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 356/5 30 200 1 561,00 19,02 60,00 30,43 47 501,23 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 561,00 m2 47 501,23 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst. 5 634,48 0,04 25,38 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 326/7 1 074,00 25,38 27 258,12 Jiný pozemek - celkem 27 258,12 Ocenění porostů na pozemcích Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] buk lesní 40 roků 3,00 ks Listnaté stromy III 25 160,- - 50 % 12 580,- 37 740,- buk 80 roků 6,00 ks Listnaté stromy I 43 820,- - 50 % 21 910,- 131 460,- dub 80 roků 3,00 ks Listnaté stromy III 54 660,- - 70 % 16 398,- 49 194,- bříza 40 roků 3,00 ks Listnaté stromy I 19 650,- - 50 % 9 825,- 29 475,- borovice 40 roků 1,00 ks Jehličnaté stromy II 18 610,- - 40 % 11 166,- 11 166,- javor 80 roků 1,00 ks Listnaté stromy III 54 660,- - 50 % 27 330,- 27 330,- jasan 40 roků 3,00 ks Listnaté stromy II 21 780,- - 50 % 10 890,- 32 670,- habr 10 roků 10,00 ks Listnaté stromy III 3 660,- - 70 % 1 098,- 10 980,- Součet: 330 015,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,150 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 1,000 Celkem - okrasné rostliny = 49 502,25 Kč - zjištěná cena 49 502,25 Kč Cena porostů celkem = 49 502,25 Kč Pozemky p.č. 356/5, 356/7 - zjištěná cena = 124 261,60 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE - Cena zjištěná dle vyhl. 441/2013 Sb.: LV č.1311k.ú. Slatiňany - p.č. 221, 230 1.1. Pozemky p.č. 221, 230 343 183,20 Kč LV č.1311k.ú. Slatiňany - p.č. 221, 230 celkem 343 183,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Výsledná cena: 85 795,80 Kč LV č.1311k.ú. Slatiňany - p.č. 356/5, 356/7 1.1. Pozemky p.č. 356/5, 356/7 124 261,60 Kč LV č.1311k.ú. Slatiňany - p.č. 356/5, 356/7 celkem 124 261,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Výsledná cena: 31 065,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 116 861,20 Kč 116 870,- Kč slovy: Jednostošestnácttisícosmsetsedmdesát Kč II. Stanovisko k ceně obvyklé: Cena obvyklá je vztažena ke srovnávací hodnotě. Srovnání se provádí vyhodnocením cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Zjištěné srovnávací nemovitosti - to je zemědělské a ostatní pozemky se v blízké lokalitě nevyskytují, pouze pozemky k výstavbě či budoucí výstavbě (po změně územního plánu). Dle údajů realitních kanceláří a vlastní zkušenosti při realizace prodejů nemovitostí se zemědělské pozemky, které nejsou určeny k zastavění, prodávají za cenu max. dle BPEJ bez přirážek, případně dle přílohy k vyhlášce č.441/2013 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků (v daném případě pro k.ú. Slatiňany 13,08 Kč/m2). V případě vyšší bonity za cenu max. do 15,- Kč/m2 (to je 150 000 Kč/ha). Cenu ovlivňuje nahodilé rozmístění pozemků (jsou v honu), omezený přístup k pozemkům, prodej pouze 1/4 ideálního spoluvl. podílu na pozemcích. Pozemek p.č. 230 má tržní hodnotu srovnatelnou s administrativní cenou: 49 251, 51 Kč, to je 14,86 Kč/m 2, zaokrouhleno na 50 000,- Kč. Obvyklá cena 1/4 spoluvl. podílu činí: 50 tis. : 4.. 12 500,- Kč - 8 -
Pozemek p.č. 221 určený územním plánem k budoucí výstavbě (dosud bez inženýrských sítí, přístupových komunikací, s omezením ochranného pásma a vrchního vedení VN) má tržní hodnotu srovnatelnou s administrativní cenou: 93,50 Kč/m 2, celkem tedy 293 931,70 Kč, po zaokrouhlení 300 000,- Kč. Obvyklá cena 1/4 spoluvl. podílu činí: 300 tis. : 4.. 75 000,- Kč Pozemek p.č. 356/5 má administrativní cenu: 47 501,23 Kč, to je 30,43 Kč/m 2, tržní hodnota zemědělského pozemku je v současné době srovnatelná s administrativní cenou (výhodnější lokalita, možnost změny územního plánu v budoucnu na rekreační) 1561 m 2 * 30,- Kč/m 2 = 46 830 Kč, zaokrouhleno na 50 000,- Kč. Obvyklá cena 1/4 spoluvl. podílu činí: 50 tis. : 4.. 12 500,- Kč Pozemek p.č. 356/7 má administrativní cenu včetně porostů: 76 760,12 Kč, to je 71,47 Kč/m 2, tržní hodnota pozemku je v současné době srovnatelná s administrativní cenou (výhodnější lokalita, možnost změny územního plánu v budoucnu, vytěžení dřevní hmoty) 1074 m 2 * 71,47 Kč/m 2 = 76 760 Kč, zaokrouhleno na 80 000,- Kč. Obvyklá cena 1/4 spoluvl. podílu činí: 80 tis. : 4.. 20 000,- Kč Pozemky dle LV č. 1311 celkem: 12 500 + 75 000 + 12 500 + 20 000 = 120 000,- Kč Odhadovaná obvyklá (tržní) cena je realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovisko k tržní ceně - cena obvyklá: LV č. 1311 k.ú. Slatiňany - cena obvyklá 1/4 id. spoluvl. podílu... 120 000,- Kč slovy: jednostodvacettisíc Kč V Chrudimi 8.9.2014 Ing. Miroslav Kopáček Jabloňová 814 537 01 Chrudim IV D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.6.1988 č.j. Spr. 207/88 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2348-39/11/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2348-39/11/2014. E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1311 Snímek katastrální mapy Územní plán Fotodokumentace nemovitosti - 9 -
Fotodokumentace 3.9.2014 Pohled od Bonetu severní (p.č. 221, 230 v honu) P.č. 356/5, 356/7: Příjezdová cesta p.č. 356/5 pohled JZ, vlevo p.č. 356/7 p.č. 356/7-10 -
Územní plán Města Slatiňany - 11 -