ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 325/5115/2011 o obvyklé ceně bytového domu č.p. 128 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 117/1, St. 440 a 1649/4, k.ú. Lubenec, v ulici Chýšská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Pod Vinicí 46, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 325/5115/2011 LV no.: 669 Name of subject / Předmět ocenění: Bytový dům č.p. 128 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 117/1, St. 440, a 1649/4, k.ú. Lubenec, v ulici Chýšská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Chýšská 128, 439 83 Lubenec Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1.709.800 Kč Market value Tržní hodnota 800.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: 756.000 Kč Common price Obvyklá cena 800.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 844.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: 2 (bytový dům a vedlejší stavba v příslušenství) bytový dům vedlejší stavba, přípojky IS, studna, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy jižní okraj obce LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh St. 117/1 St. 440 1649/4 224 81 831 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada m 2 m 2 m 2 Infrastructure: Infrastruktura: rozsah občanské vybavenosti je přiměřený velkosti obce Unit price: Jednotková cena 200 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: 168 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 165 m 2 Resident area: Bytové plochy: 168 m 2 Floor area: Podlahová plocha: bytová 168 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 1280 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 3 500 Kč/m 2 Income: Výnosy: m 2 120 960 Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1920 Cost: Náklady: 60 480 Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 70 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: 8 % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 669 jsou ve vlastnictví Daniela Homolky (RČ 831004/1905), bytem Chomutovská 748/4, Rybáře, 360 10 Karlovy Vary 10. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 669 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním ve výši 1 900 000,- Kč a budoucí pohledávky až do výše 1 900 000,- Kč, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 669. Podle zjištění na místě jsou byty v domě pravděpodobně předmětem nájemního vztahu. Vzhledem ke skutečnosti, že tato informace nemohla být ověřena, není ani zahrnuta do návrhu obvyklé ceny. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 669 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 669 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši 1 900 000,- Kč a budoucí pohledávky až do výše 1 900 000,- Kč, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Legal and structural state / stavebně právní stav: Bytový dům č.p. 128 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití - bydlení. Ke dni ocenění je bytový dům užíván pro potřeby bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - zhoršený stavebně-technický stav domu zanedbanou údržbou Strong points / silné stránky: - nemovitosti se nacházejí v klidné lokalitě Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 669 pro k.ú. a obec Lubenec, prokazující stav evidovaný k datu 24.5.2011, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lubenec, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace z Obecního úřadu Lubenec Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 23.5.2011 svolána na 7.6.2011, 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení celkové prohlídky nemovitostí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 687910 Název katastrálního území : Lubenec Kód obce : 566438 Název obce : Lubenec Počet obyvatel obce : 1 507 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2010 Kód okresu : CZ0424 Název okresu : Louny Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Obec Lubenec se nachází na jihozápadním okraji Ústeckého kraje, v okrese Louny, přibližně 13 km jihozápadně od města Podbořany, přibližně 35 jihovýchodně od města Karlovy Vary a přibližně 89 km západně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2010 ČSÚ má obec, včetně svých částí, 1 507 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, škola, mateřská školka, pošta, ordinace lékaře, pohostinství, obchody apod.). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, leží na významné silniční trase I/6 (Praha - Karlovy Vary), obec je také napojena na železniční dopravu. V obci je rozvod pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji obce, v klidné lokalitě zastavěné převážně objekty k bydlení. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 128: Bytový dům č.p. 128 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 117/1, k.ú. Lubenec. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící bytový dům s dvěma nadzemními podlažími (přízemím a patrem) a půdním prostorem v sedlové střeše. Podle informací získaných z Obecního úřadu Lubenec jsou v bytovém domě 3 byty o velikosti 2+1, byt v přízemí o podlahové ploše 56 m 2, a 2 byty v patře o podlahové ploše 62,9 m 2 a 48,85 m 2. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, základy jsou zděné z kamene, stropy jsou dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná sedlového tvaru s plechovou krytinou, schodiště jsou betonová, podlahy jsou betonové a prkenné, povrchy podlah tvoří povlaky z PVC a textilní krytiny, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou převážně dřevěné do dřevěných zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a sociálních zařízeních doplněné keramickými obklady, vnější povrchy tvoří stříkaná fasádní omítka. Dům má pravděpodobně rozvod el. proudu o napětí 230 V, vody, kanalizace a zemního plynu, vytápění a příprava teplé vody jsou zajišťovány plynovými kotli v jednotlivých bytech, kuchyně a sociální zařízení jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty. Stáří a stavební stav: Přesné stáří bytového domu nebylo zjištěno, odhadované stáří domu je přibližně 90 roků. V průběhu trvání nebyl dům nijak podstatně měněn, na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, na domě je však patrná zanedbaná údržba. V domě byla provedena výměna oken za plastová s izolačními dvojskly. Další stavby: V příslušenství bytového domu je zděná vedlejší stavba, na vedlejší stavbě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, je zde však patrná zanedbaná údržba. Vedlejší stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, v obvyklé ceně je zohledněna jako příslušenství. Další příslušenství bytového domu tvoří přípojky inženýrských sítí, studna, oplocení, zpevněné plochy a další venkovní úpravy. Studna a venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. - 4 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 117/1, k.ú. Lubenec, o výměře 224 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek rovinné konfigurace, z převážné části zastavěný bytovým domem č.p. 128, nezastavěná část tvoří nádvoří. Pozemek čís. parcely St. 440, k.ú. Lubenec, o výměře 81 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek rovinné konfigurace, zastavěný vedlejší stavbou tvořící příslušenství bytového domu č.p. 128. Pozemek čís. parcely 1649/4, k.ú. Lubenec, o výměře 831 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o pozemek užívaný jako zahrada a částečně jako nádvoří. Pozemek je rovinné konfigurace a tvoří jednotný funkční celek s bytovým domem č.p. 128 a stavebními pozemky čís. parcel St. 117/1 a St. 440, k.ú. Lubenec. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytového domu č.p. 128 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 117/1, St. 440, a 1649/4, k.ú. Lubenec, v ulici Chýšská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. června 2011 Slovy: Osmsettisíc Kč 800.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 669 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním ve výši 1 900 000,- Kč a budoucí pohledávky až do výše 1 900 000,- Kč, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 669. Podle zjištění na místě jsou byty v domě pravděpodobně předmětem nájemního vztahu. Vzhledem ke skutečnosti, že tato informace nemohla být ověřena, není ani zahrnuta do návrhu obvyklé ceny. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 325/5115/2011. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 13. června 2011-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 325/5115/2011 LV no.: 669 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Name of "the tangible investment asset" - TIA Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Comments Pol.č. Název HIM Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM Komentář m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 bytový dům č.p. 128 1280 3 500 4 480 000 70,0 1 344 000 2 vedlejší stavba 210 2 200 462 000 70,0 138 600 3 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 482 600 Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Comments Komentář m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 117/1 zastavěná plocha a nádvoří 224 200 44 800 2 St. 440 zastavěná plocha a nádvoří 81 200 16 200 3 1649/4 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet zahrada 831 200 166 200 227 200 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 709 800 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč 1 Bytové plochy 168 720 120 960 60 480 60 480 8,0 756 000 cena za pronájem je stanovena na základě 2 0 0 8,0 0 iformací z trhu s nájemním bydlením 3 Total / Celkem 0 0 8,0 0 756 000 Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Floor space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum prodeje Podlahová plocha Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena objektů Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 2 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 3 1 Bytový dům Libočany 1 695 000,00 VI-11 600 592 200 118 400 1 576 600,00 1,00 2 628 prodej 1) 2 Byt. dům Pnětluky-Konětopy 1 800 000,00 VI-11 280 400 200 80 000 1 720 000,00 0,70 4 300 nabídka RK 2) 4 Bytový dům Měcholupy 1 500 000,00 VI-11 250 200 200 40 000 1 460 000,00 0,70 4 088 nabídka RK 3) 1) realizovaný prodej 2) nabídka realitní kanceláře MAXISS reality, Kladno 3) nabídka realitní kanceláře Imperium Reality, s.r.o., Hořovičky Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,710 mil.kč 0,756 mil.kč 0,844 mil.kč 0,800 mil.kč
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 24.05.2011 13:20:00 CZ0424 Louny Obec: 566438 Lubenec Kat.území: 687910 Lubenec List vlastnictví: 669 A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Homolka Daniel, Chomutovská 748/4, Rybáře, 360 10 Karlovy Vary 10 B B1 C o D V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Nemovitosti Pozemky Parcela St. 117/1 St. 440 1649/4 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Lubenec, č.p. 128 Jiná práva Jiné zápisy Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro 224 81 831 - Bez zápisu Identifikátor 831004/1905 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Zástavní právo smluvní ve výši 1 900 000,- Kč a budoucí pohledávky až do výše 1 900 000,- Kč Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Stavba: Lubenec, č.p. 128 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha Parcela: St. 117/1 4, RČ/IČO: 45244782 Parcela: St. 440 V-2601/2006-533 V-2601/2006-533 V-2601/2006-533 Parcela: 1649/4 V-2601/2006-533 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 07.11.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.11.2006. V-2601/2006-533 - Bez zápisu zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Způsob využití Způsob ochrany stavba bez LV zemědělský půdní fond Na parcele bydlení St. 117/1 Podíl E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne 08.11.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.11.2006. V-2620/2006-533 Pro: Homolka Daniel, Chomutovská 748/4, Rybáře, 360 10 Karlovy Vary RČ/IČO: 831004/1905 10 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 1649/4 BPEJ Výměra[m2] 43301 831 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. strana 1
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 24.05.2011 13:20:00 CZ0424 Louny Obec: 566438 Lubenec Kat.území: 687910 Lubenec List vlastnictví: 669 V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: 24.05.2011 14:37:09 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. strana 2
Bytový dům č.p. 128 s příslušenstvím v Lubenci, okr. Louny Jižní pohled na bytový dům Jihozápadní pohled na bytový dům Západní pohled na bytový dům Severní pohled na bytový dům Společné prostory bytového domu Společné prostory bytového domu
Společné prostory bytového domu Půdní prostor bytového domu Vedlejší stavba Pozemek čís. parcely 1649/4, k.ú. Lubenec