ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 586/10/16 140/2016-A NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, č.p. 8, parcely č. st. 26, 13 a 14 v Petrovicích u Humpolce Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Pelhřimov, obec Humpolec, k.ú. Petrovice u Humpolce Adresa nemovité věci: Petrovice 8, 396 01 Vlastník stavby: Luděk Mysík, Petrovice 8, 396 01 Humpolec, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Luděk Mysík, Petrovice 8, 396 01 Humpolec, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 18100 Praha Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, 393 01 Pelhřimov ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny pro účely aukce. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 700 000 Kč Datum místního šetření: 24.3.2016 Stav ke dni : 24.3.2016 Počet stran: 16 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Pelhřimově, dne 13.4.2016 Ing. Roman Lukáš
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely aukce - st. parcela č. 26 zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Petrovice, č.p. 8, bydlení, která tvoří součást pozemku p.č. st. 26, parcela č. 13 ostatní plocha, parcela č. 14 zahrada, zapsané na LV č. 155, pro k.ú. Petrovice u Humpolce, obec Humpolec, část obce Petrovice, okres Pelhřimov. Místní šetření. Místní šetření vč. zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.3. 2016 za přítomnosti znalce a dále za přítomnosti pana Mysíka. Přehled podkladů - výpis z LV č. 155 pro obec Humpolec a k.ú. Petrovice u Humpolce ze dne 21.2. 2016 - kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem - prohlídka a zaměření na místě - informace o stáří jednotlivých prvků a stavby sdělené vlastníkem nemovitosti - databáze nemovitostí z vlastních zdrojů Místopis Místní část Petrovice, je od vlastní obce (města) Humpolec vzdálena cca 5 km, má ubytovací funkci k tomuto přirozenému středisku s plnou vybaveností a možnostmi zaměstnání, je tvořena převážně rod. domy a dále bývalými drobnými zem. usedlostmi sloužícím k trvalému bydlení a dále k rekreačním účelům, leží při st. silnici vedlejšího řádu spojující Humpolec a Želiv, v místě chybí občanská a technická vybavenost, je zde pouze prodejna smíšeného zboží a pohostinství. Petrovice jsou dobře dostupné z dálnice D1 a jsou v dobré poloze vůči rekreační lokalitě Želiv - v.n. Trnávka a Sedlice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 596/7 Město Humpolec Celkový popis Objekt je umístěn na okraji zastavěného území obce, ve vzdálenosti od centra cca 300 m, okolní zástavbu tvoří nízkopodlažní zástavba rodinných domů a bývalých drobných zem. usedlostí. Pozemky jsou rovinné, orientované ve směru SZ - JV. Z pohledu oceňované stavby se jedná o polohu dobrou, nachází se v obytné zóně, umístění je v souladu se záměry územního plánu obce (bydlení). Přístup z místní zpevněné komunikace, pozemek č. parcely 596/7 v druhu ostatní plocha ostatní komunikace ve vlastnictví Města Humpolec. Jedná se o bývalou drobnou zem. usedlost, která obsahuje v pravém pořadí obytnou část a na ní navazující bývalý chlév, dále ve tvaru písmene L navazující průjezd s dílnou a dále samostatnou stodolu. Součást tvoří pozemky ve funkčním celu užívanými jako zahrada a dvůr. Nemovitost je připojena na elektro, voda je z vlastní studny na pozemku (možnost napojení na obecní řád před průjezdem), kanalizace je svedena do trativodu přes jímku. - 2 -
Silné stránky - obec s ubytovací funkcí vzhledem k městu Humpolec - dobrá dopravní dostupnost vč. dálnice D1 - blízkost rekr. lokality (Želiv, Sedlice, Trnávka) - možnost trvalého a rekreačního bydlení - obytná část po vnitřní rekonstrukci - dobrá výměra pozemků Slabé stránky - v místě není prakticky žádná vybavenost, nutnost dojíždění do větších center osídlení (město Humpolec) RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na základě předloženého LV ze dne 08.02. 2016 jsou na oceňované nemovitosti evidována zástavní práva exekutorská, soudcovské, z rozhodnutí správního orgánu a zástavní právo smluvní. Dále byly zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Výše uvedená fakta nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky, které tvoří součást nemovitosti jsou orientované ve směru SZ JV a jsou rovinné. Z pohledu oceňované stavby se jedná o polohu dobrou, nachází se v obytné zóně, ve stabilizovaném území určeném územním plánem k obytné zástavbě, okolní zástavba je tvořena samostatnými rod. domy a bývalými drobnými zem. usedlostmi. Stavební pozemek č. parcely st. 26 obsahuje obyt. část, býv. chlév, průjezd s dílnou a stodolu a část slouží jako dvůr a část jako přístupová komunikace (zde možnost přípojky na obec. vodovod), pozemek je připojen na inž. sítě elektro, vodu z vlastní studny a kanalizaci přes jímku do trativodu. Pozemky č. parcely 13 a 14 jsou užívány jako předzahrádka, zahrada a záhumenek za stodolou, jsou volné bez staveb, částečně zaplocené, pozemek č. 14 obsahuje v čelní části studnu. - 3 -
Obvyklá cena zainvestovaných pozemků v místě a čase u obdobných staveb se v obcích v okolí města Humpolec pohybuje v intervalu od 350,- Kč/m 2 do 500,- Kč/m 2. Vzhledem k umístění pozemků představuje obvyklá cena těchto pozemků v místě a čase částku 350,- Kč/m 2, v případě pozemků zahrad pak částku 80,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st. 26 957 350,00 334 950 nádvoří ostatní plocha 13 184 80,00 14 720 zahrada 14 3 707 80,00 296 560 Celková výměra pozemků 4 848 Hodnota pozemků celkem 646 230 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřeben í Chlév Přízemní st. 26 424,00 m3 2 400 1 017 600 nepodsklepený objekt Kč/m3 Kč se sedlovou střechou, navazuje v prodloužení na obyt. část, zděný z kamene v tl. 60 cm, stropy klenbové do I profilů, krytina pozink. plech, v části pálená taška, žlaby svody pozink. plech, omítky vápenné, dveře dřevěné, okna ocl. jednoduchá, podlaha kamenná dlažba. ZP 90,7 m2, OP 424 m3, z r. 1905. Průjezd s dílnou Přízemní, v části podsklepený objekt se sedlovou střechou, navazuje ve tvaru písmene L na obytnou část, tvoří čelní pořadí nemovitosti, zděný z kamene v tl. 30-45 cm, stropy klenbové do I profilů a dřevěné patro, krytina osinkocementové šablony, žlaby svody pozink. plech, omítky vápenné, dveře dřevěné, okna dřevěná rámová, podlaha betonová. ZP st. 26 563,00 m3 2 500 Kč/m3 1 407 500 Kč VH 62 % 386 688 Kč 52 % 675 600 Kč - 4 -
Stodola 1.PP 34,2 m2, 1.NP 85,8 m2, OP 563 m3, z r. 1905. V r. 2004 byl osazen v 1.PP darling a byla provedena nově přípojka vody ze studny, v r. 2007 byla nově provedena přípojka do obyt. části, dále byla provedena bet. podlaha v průjezdu. Přízemní nepodsklepený objekt se sedlovou střechou, samostatně stojící, zděný z kamene v tl. 60 cm, částečně bedněný (štíty), bez stropů (v části patro), krytina tašková pálená, omítky vápenné (v části opadané), vrata svlaková, bez oken a podlah. ZP 215,7 m2, OP 887 m3, z r. st. 26 887,00 m3 1 900 Kč/m3 1 685 300 Kč 63 % 623 561 Kč 1905. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 1 685 849 Kč Obyt. část Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům obsahuje jedno nadzemní podlaží, krov dřevěný vázaný, střecha sedlová, s možností vestavby podkrovím. Dispoziční řešení Rod. dům obsahuje byt. jednotku o velikosti 1+1. Konkrétně kuchyni, pokoj, koupelnu, záchod, chodbu a sklad. Popis tech. stavu stavby Objekt byl uveden do užívání v r. 1905, v r. 2004 bylo zřízeno ÚT vytápění na pevná paliva, v r. 2007 proběhla celková vnitřní rekonstrukce tj. nově koupelna, záchod, kuchyně vč. výměny linky a PB sporáku, okna (plast), dveře, podlahy (ker. dlažby, palubky), omítky, rozvody vody, elektro, PB a kanalizace, byly provedeny hydroizolace podlah a dále bylo provedeno vnější odkopání základů s uložením fólie a drenáže. - 5 -
Příslušenství stavby Přípojky na inž. sítě - elektro, voda z vlastní studny na pozemku (možnost přípojky vody z obec. řádu před průjezdem), kanalizace přes jímku do trativodu, studna (hl. 12 m, čištěno v r. 2004, nově přípojka vody ze studny do 1.PP pod dílnou vč. osazení darlingu v r. 2004, nově přípojka vody z 1.PP do obyt. části v r. 2007), chlév, průjezd s dílnou, stodola, venkovní úpravy min. rozsahu (starší a v částech chybějící oplocení pozemků). Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 111,02 m 2 2,50 m Výčet místností: záchod 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 koupelna 3,90 m 2 1,00 3,90 m 2 chodba 8,70 m 2 1,00 8,70 m 2 sklad 7,60 m 2 1,00 7,60 m 2 kuchyně 21,80 m 2 1,00 21,80 m 2 pokoj 29,00 m 2 1,00 29,00 m 2 Užitná plocha celkem: 72,30 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 15,86*7,0*2,9 = 321,96 m 3 Zastřešení 15,86*7,0*3,56/2 = 197,62 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 321,96 m 3 Zastřešení 197,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 519,57 m 3 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] UP PP Stáří Živ. Opotř. - 6 - Opotř. z celku [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,68 100,00 8,68 8,68 111 180 61,67 5,3530 2. Zdivo S 22,43 100,00 22,43 22,43 111 160 69,38 15,5619 3. Stropy S 8,36 100,00 8,36 8,36 111 160 69,38 5,8002 4. Střecha S 7,72 100,00 7,72 7,72 111 150 74,00 5,7128 5. Krytina S 3,60 100,00 3,60 3,60 40,00 1,4400 6. Klempířské konstrukce S 0,95 100,00 0,95 0,95 40,00 0,3800 7. Vnitřní omítky S 6,14 100,00 6,14 6,14 9 60 15,00 0,9210 8. Fasádní omítky S 2,96 100,00 2,96 2,96 60,00 1,7760 10. Vnitřní obklady S 2,43 100,00 2,43 2,43 9 50 18,00 0,4374 12. Dveře S 3,39 100,00 3,39 3,39 9 60 15,00 0,5085 13. Okna S 5,50 100,00 5,50 5,50 9 70 12,86 0,7073 14. Podlahy obytných místností S 2,33 100,00 2,33 2,33 9 60 15,00 0,3495 15. Podlahy ostatních místností S 1,06 100,00 1,06 1,06 9 60 15,00 0,1590 16. Vytápění S 5,50 100,00 5,50 5,50 12 40 30,00 1,6500 17. Elektroinstalace S 4,55 100,00 4,55 4,55 9 40 22,50 1,0238
19. Rozvod vody S 3,39 100,00 3,39 3,39 9 40 22,50 0,7628 20. Zdroj teplé vody S 2,01 100,00 2,01 2,01 9 30 30,00 0,6030 21. Instalace plynu S 0,53 100,00 0,53 0,53 9 30 30,00 0,1590 22. Kanalizace S 3,28 100,00 3,28 3,28 9 50 18,00 0,5904 23. Vybavení kuchyně S 0,53 100,00 0,53 0,53 9 30 30,00 0,1590 24. Vnitřní vybavení S 4,34 100,00 4,34 4,34 9 40 22,50 0,9765 25. Záchod S 0,32 100,00 0,32 0,32 9 40 22,50 0,0720 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: 45,1000 Konstrukce Popis 1. Základy základové pasy bez izolacemí proti zemní vlhkosti, izolace podlah provedeny, provedeno vnějí zaizolování fólií a provedení drenáže u zákl. spáry 2. Zdivo zdivo smíšené v tl. 60 cm 3. Stropy klenbové do I profilů 4. Střecha sedlová střecha, krov dřevěný vázaný 5. Krytina pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady koupelna, záchod, kuchyně 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře 13. Okna plastová 14. Podlahy obytných místností palubky, ker. dlažby 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ÚT, zdroj kotel kotel na pevná paliva, radiátory 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody el. boiler v kombinaci s ÚT 21. Instalace plynu propan - butan 22. Kanalizace úplné odkanalizování 23. Vybavení kuchyně sporák na PB, kuch. linka 24. Vnitřní vybavení sprcha, umyvadlo 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 111 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 72 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 519,57 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 252 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 252 Reprodukční hodnota [Kč] 2 209 227 (RC * OP) Stáří roků 111 Další životnost roků 70 Opotřebení % 45,10 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 212 866-7 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 72,30 m 2 Obestavěný prostor: 519,57 m 3 Zastavěná plocha: 111,02 m 2 Plocha pozemku: 4 848,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Bývalá zem. usedlost Jedná se o bývalou zem. usedlost, která obsahuje obytnou část (rod. dům), na ní navazující tvaru písmene L stodolu, dále samostatnou kolnu, venkovní úpravy a trvalé porosty. Obytná část (rodinný dům) obsahuje v části jedno podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží, krov dřevěný vázaný, střecha sedlová, bez vestavěného podkroví jako 2.NP. Obsahuje v 1.PP jednu sklepní místnost, v 1.NP kuchyni, čtyři pokoje, koupelnu, záchod, spíž, chodbu, zádveří a kotelnu. Technické provedení a vybavení. Základové pasy, izolace proti zemní vlhkosti podlah, dále vnější zaizolování fólií pod zákl. spáru směrem do dvora, zdivo smíšené v tl. 60-80 cm, stropy dřevěné trámové, s rovným podhledem, omítnuté, dále hurdiskové a klenbové do I profilů, krov dřevěný, vázaný, střecha sedlová, krytina tašková pálená, osinkocementové šablony, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky vápenné, štukové, fasádní vápenné omítky, vnitřní obklady kuchyně, koupelna, záchod, schody dřevěné do půdního prostoru, do sklepa kamenné, dveře masivní hladké plné a prosklené dveře, okna dřevěná, zdvojená, špaletová a plastová, podlahy PVC, ker. dlažba, koberec, vytápění ÚT, zdroj kotel na pevná paliva, radiátory, elektroinstalace světelná, třífázová, rozvod vody plast, studená i teplá, zdroj teplé vody el. boiler, úplné odkanalizování, vybavení sporák s varnou deskou, kuch. linka s vest. spotřebiči, sprcha, vana, umyvadlo, záchod. Popis tech. stavu stavby Objekt byl uveden do užívání v r. 1910, v r. 1938 byla vyměněna část krytiny, v r. 1971 byla vyměněna další část krytiny (šablony), část vnějších omítek a v r. 2005 došlo k celkové vnitřní rekonstrukci vč, výměny části oken, dále k vestavbě pokojů a chodby do chléva a vestavbě kotelny do stodoly. Obestavěný prostor 1247 m4, zast. plocha 219 m2, podlahová plocha 161 m2, započitatelná plocha 154 m2, opotřebení 42 %. Další součásti. Stodola - přízemní nepodsklepený objekt se sedlovou střechou, navazuje ve tvaru písmene L na obytnou část, část zdivo v tl. 60 cm, část zděné pilířky s bedněnou výplní, bez stropu, krytina část osinkocementové šablony, část tašky, omítky vápenné, vrata svlaková, okna dřev. jednoduchá, bez podlahy, 220/380 V. Objekt z r. 1910, v letech 1938 a 1971 výměna krytiny. ZP 177 m2, OP 1085 m3. Kolna - přízemní nepodsklepený objekt s pultovou střechou, samostatně stojící ve dvoře, bez základů, dřevěná jednostranně obitá konstrukce, krytina tašková, bez stropů, žlaby pozink. plech, dveře svlakové, okna dřev. jednoduchá. Objekt z r. 1971. ZP 14 m2, OP 37 m3. Přípojky na inž. sítě - elektro, obecní vodovod, kanalizace do vlastní jímky s přepadem do trativodu, studna s užitkovou vodou hl. 2,5 m z r. 1971, venkovní úpravy (oplocení zahrady tj. všech pozemků - pletivo do rámů, v části dřevěný plot na ocl. sloupky vč. plotových vrat a vrátek, vnitřní dřevěný plot na ocl. sloupky, vše z r. 2007, zpevněné plochy (dvůr kamenná dlažba z r. 1971), opěrné zídky z kamene, venkovní krb z kamene z r. 2007 a ovocné a okrasné porosty. Pozemky celkem 5445 m2. Realizace na trhu 06/2015 za částku 2.300.000 Kč. - 8 -
Lokalita: Vysoká Lhota Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,88 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Realizovaný prodej, jedná se o obdobnou zem. usedlost, obytná část je větší podl. plochou (4+1), nemovitost je umístěna v sídle s mírně horším dostupem do větších center osídlení, obytná část je obdobně vybavena a v obdobném stavu (po celkové vnitřní rekonstrukci), součást tvoří mírně menší plocha pozemků. Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/ks 2 023 190 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 1 247,00 m 3 5 445 m 2 2 300 000 Kč 2 300 000 Kč/ks Název: Bývalá zem. usedlost Jedná se o býv. zem. usedlost. Objekty nemovitosti tvoří uzavřený obdélník s vnitřním dvorem, pravé pořadí a část předního pořadí (výminek) slouží obytným účelům, ostatní součásti jsou užívány jako doplňkové stavby. Obytná část. Přízemní nepodsklepený objekt bez účelového využití půdního prostoru, obsahuje byt 1 + 4 + výminek (1 pokoj). Technické provedení a vybavení. Základy bez izolace, zdivo masivní v tl. až 1 m, stropy dřevěné trámové s podbitím s zákopem, část klenbové, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina TONDACH, klemp. kce pozink. plech, omítky vápenné tukové, vnější břízolit, vnitřní obklady kuchyně, záchod, koupelna, schody strmé dřevěné, dveře hladké dřevěné, okna dřevěná špaletová, podlahy ker, dlažby. vytápění ÚT na pevná paliva, el. instalace světelná a motorová, měď, rozvod studené vody, plast odpady ze všech potřebných prostor, ohřev vody koupelnová kamna, kuchyně el. sporák a sporák na pevná paliva, koupelna V, U, splach. záchod. Stáří objektu cca 100 let, vnitřní rozsáhlé úpravy vč. rozšíření obytné plochy na úkor chléva v letech 2003 2006, výměna krytiny a klemp. kcí 2013. Zastavěná plocha 211,6 m2, obestavěný prostor 1.140,9 m3, podlahová plocha (i započitatelná) 113,9 m2, opotřebení 55 %. Doplňkové stavby (v letech 2003 2006 byly opraveny všechny doplňkové stavby (omítky, krytina)) : Kotelna - přízemní nepodsklepený zděný objekt, sedlová střecha, navazuje v prodloužení na obytnou část v levém pořadí, ZP 33,0 m2, OP 153,6 m3. Stodola, dřevník - přízemní nepodsklepený zděný objekt, sedlová střecha, tvoří zadní pořadí, v části vestavěna garáž se dvěma stáními, ZP 212,6 m2, OP 1126,8 m3. Chlév, domácí dílna - přízemní nepodsklepený zděný objekt, sedlová střecha, tvoří pravé pořadí, ZP 144,8 m2, OP 694,9 m3. Kolna - přízemní nepodsklepený zděný objekt, sedlová střecha, tvoří část předního pořadí, ZP 39,4 m2, OP 209,7 m3. Pozemky celkem 2464 m2. Realizace na trhu 11/2015 za částku 1.500.000,- Kč. - 9 -
Lokalita: Zlátenka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,88 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Realizovaný prodej, jedná se o obdobnou zem. usedlost, obytná část je větší podl. plochou (4+1), nemovitost je umístěna v sídle s mírně horším dostupem do větších center osídlení, obytná část je obdobně vybavena a v mírně lepším stavu (po celkové vnitřní rekonstrukci vč. výměny krytiny), součást tvoří menší plocha pozemků. Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 1 345 188 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 1 141,00 m 3 2 464 m 2 1 500 000 Kč 1 500 000 Kč/ks Název: Bývalá zem. usedlost Jedná se o bývalou zem. usedlost s vnitřním dvorem, která obsahuje obytnou část (rod. dům), na ní navazující bývalé chlévy, ve tvaru písmene L navazující kolnu s průjezdem a dále stodolu a samostatnou kolnu. Obytná část obsahuje v části jedno podzemní a dále jedno nadzemní podlaží, krov dřevěný vázaný, střecha sedlová, obsahuje v 1.NP kuchyni, dva pokoje, koupelnu, záchod, spíž a chodbu. Technické provedení a vybavení. Základové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti, izolace podlah provedeny, zdivo smíšené v tl. 60 80 cm, cm, stropy klenbové do I profilů, krov dřevěný, vázaný, střecha sedlová, krytina tašková pálená, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky vápenné, štukové, fasáda břízolitové omítky, do dvora chybí, vnitřní obklady kuchyně, koupelna, záchod, schody dřevěné do půdního prostoru, dveře dřevěné náplňové dveře, okna plastová a 2x dřevěná špaletová, podlahy PVC, lamino, keramická dlažba, vytápění lokální na pevná paliva, elektroinstalace světelná, třífázová, rozvod teplé a studené vody pouze v koupelně, el. boiler, průtok. ohřívač v kuchyni, úplné odkanalizování, vybavení elektrický sporák, umyvadlo, vana, záchod. Popis tech. stavu stavby Objekt byl uveden do užívání před více jak sto lety, v r. 1975 vestavba koupelny a WC, krytina, částečné vnitřní úpravy v r. 2011 výměna části podlah (lamino), el. boiler, kanalizace, v r. 2015 výměna oken. Obestavěný prostor 836 m4, zast. plocha 154 m2, podlahová a započitatelná plocha 93 m2, opotřebení 52 %. Další součásti. Bývalý chlév - přízemní nepodsklepený objekt se sedlovou střechou, navazuje na obyt. část, původní, v r. 1975 výměna krytiny, v r. 2011 zahájená přestavba na dva byty dnes sklady bez omítek a podlah, okna a dveře plastové. ZP 76 m2, OP 359 m3. Kolna s průjezdem - přízemní nepodsklepený objekt se sedlovou střechou, do dvora otevřený, navazuje ve tvaru písmene L na obyt. část ZP 145 m2, OP 756 m3. Stodola přízemní, částečně podsklepený objekt se sedlovou střechou, tvoří horní pořadí nemovitosti, přístavek do dvora střecha pultová. ZP 196 m2, OP 1180 m3, z r. 1936, výměna krytiny v r. 1975. Přístřešek přistavěný ke stodole. ZP 16 m2, OP 55 m3. Samostatná kolna přízemní, zděný nepodsklepený objekt se sedlovou střechou, ZP 45 m2, OP 190 m3. Přípojky na inž. sítě - elektro, voda, kanalizace, venkovní úpravy (oplocení předzahrádky - pletivo do rámů, vč. plotových, oplocení zahrady - dřevěný plaňkový plot), zpevněné plochy (dvůr betonová dlažba), ovocné a okrasné porosty. Pozemky celkem 2471 m2. - 10 -
Realizace na trhu 12/2015 za částku 1.900.000,- Kč Lokalita: Senožaty Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Realizovaný prodej, jedná se o obdobnou zem. usedlost, obytná část je mírně větší podl. plochou (2+1), nemovitost je umístěna v sídle, které je lépe vybaveno (obchody, škola), s obdobným dostupem z dálnice D1, obytná část je obdobně vybavena, mírně horším stavu (po rekonstrukci menšího rozsahu, starší datace), součást tvoří menší plocha pozemků. Celkový koef. K C 0,91 Upravená j. cena Kč/ks 1 723 432 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 836,00 m 3 2 471 m 2 1 900 000 Kč 1 900 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 1 345 188 Kč/ks 1 697 270 Kč/ks 2 023 190 Kč/ks 1 697 270 Kč/ks 1 697 270 Kč - 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 697 270 Kč 3 544 945 Kč 646 230 Kč Obvyklá cena 1 700 000 Kč slovy: Jedenmilionsedmsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení silných a slabých stránek oceňovaných nemovitostí a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na realizované a nabízené obchody s obdobnými nemovitostmi v regionu, jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti (st. parcela č. 26 zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Petrovice, č.p. 8, bydlení, která tvoří součást pozemku p.č. st. 26, parcela č. 13 ostatní plocha, parcela č. 14 zahrada, zapsané na LV č. 155, pro k.ú. Petrovice u Humpolce, obec Humpolec, část obce Petrovice, okres Pelhřimov) představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku 1.700.000,- Kč (po zaokrouhlení). Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv závad uvedených na LV 155 v odstavci C (zástavní práva, exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti). V Pelhřimově 13.4.2016 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 12.12.2005 čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 586/10/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15/16. Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401 393 01 Pelhřimov - 12 -
Mapa KN - 13 -
Mapa oblasti - 14 -
Fotodokumentace Čelní pohled Čelní pohled - obyt. část, průjezd s dílnou, skruž - obec. vdv Pohled ze dvora - býv. chlév, obyt. část Pohled ze dvora - průjezd s dílnou Zadní pohled - stodola Pozemek zahrady - 15 -
Domácí vodárna v 1.PP průjezd se skladem Ob. pokoj Kuchyně Koupelna Záchod Kotel pro ÚT - 16 -