Znalecký posudek č. 1800-85-10 o obvyklé ceně nemovitostí: - budova bydlení č.p. 122 na pozemku p.č.st. 115 a pozemky p.č.st. 115 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č.949/7 - zahrada a p.č. 949/13 - zahrada, evidovaných na listu vlastnictví č. 10 v katastrálním území Petrovice u Blanska, obci Petrovice, okr. Blansko. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Znojmo, soudní exekutor Mgr. Jaroš Rooseveltova 2 Znojmo Účel znaleckého posudku: - exekuční řízení č.j. 113 EX 784/09-47 Podle stavu ke dni 6. 11. 2010 posudek vypracoval: Ing. Oto Domaniža Palackého 50 669 02 Znojmo Tel: 515 225566, 603847116 Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Znojmě, dne 6. 11. 2010
2 A. Nález 1. Celkový popis nemovitosti Předmětem posudku jsou nemovitosti: - budova bydlení - rodinný dům č.p. 122 na pozemku p.č.st. 115 a pozemky p.č.st. 115 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č.949/7 - zahrada a p.č. 949/13 - zahrada, evidované na listu vlastnictví č. 10 v katastrálním území Petrovice u Blanska, obci Petrovice, okr. Blansko. Stavba rodinného domu č.p. 122 se nachází v jižní části zastavěného území obce. Jedná se o koncový řadový zděný RD, částečně podsklepený s jedním NP a střechou sedlového tvaru. Průčelí domu je orientováno západním směrem do ulice, před domem je malá oplocená předzahrádka; jižním směrem je přistavěn sousední rodinný dům, severním směrem je volný prostor umožňující přístup do RD, na dvůr a zahradu. Za RD východním směrem je dvorek s vedlejší stavbou, přistavěnou k sousední nemovitosti. Za dvorkem se nachází oplocený pozemek zahrady bez trvalých porostů. Rodinný dům postaven v jižní části obce vedle zpevněné místní komunikaci. Dům je kromě kanalizace napojen na veškeré inženýrské sítě, veřejná kanalizace v obci chybí. Obec Petrovice leží na okraji Drahanské vrchoviny asi 12 km severovýchodně od Blanska na výšině nad městem Rájec-Jestřebí, které se rozkládá v údolí řeky Svitavy. Část obce spadá pod správu CHKO Moravský kras a Petrovice patří spádově pod obec Sloup. Počet obyvatel k 1.1.2009-600 občanů. Oblast je z hlediska turistiky zajímavá. 2. Znalecký úkol - Úkol odhadce - stanovit obvyklou cenu nemovitostí ke dni vypracování znaleckého posudku, - ocenit jednotlivá práva a závazky s nemovitostí spojené, - ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6. 11. 2010 za přítomnosti manželky vlastníka. 4. Podklady pro vypracování odhadu - výpis z katastru nemovitostí LV č. 10 - kopie katastrální mapy - Usnesení č. j. 133 EX 784/09-47 - částečná dokumentace stavby - znalecký posudek č. 366.104/2001 vyhotovený znalcem Ing. Vlastimilem Filoušem - darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene
3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník dle LV: Exekutorský úřad Znojmo, soudní exekutor Mgr. Jaroš Rooseveltova 2 Znojmo 6. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Nemovitost nevytváří výnos, proto pro stanovení obvyklé hodnoty je použita kombinace metod: nákladové a porovnávací. 7. Obsah posudku 1) Objekty a) Rodinný dům 2) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů 1) Objekty a) Rodinný dům Přízemní částečně podsklepený rodinný dům postavený jako řadový objekt. Obsahuje bytovou jednotku 3 + KK s příslušenstvím. Vstup do domu z nádvoří. V 1. NP jsou 3 pokoje a kuchyňský kout, koupelna, komunikační chodba, WC a komora. Konstrukce zděná bez izolace, střecha sedlová s klempířskými konstrukcemi, krytina tašková, omítky vápenné, stropy nespalné s rovným podhledem, okna dvojitá, dveře hladké plné anebo prosklené - náplňové, podlahy betonové a plovoucí, dlažby keramické. Koupelna s keramickým obkladem, vana obložená, vodoinstalace studená a teplá, záchod samostatný, vytápění centrální, ohřev vody pomocí elektrického ohřívače. V kuchyni je elektrický sporák s odsavačem par, dřez s teplou a studenou vodou. Stáří zjištěno místním šetřením a činí 78 roků. Podle vyjádření objednatele a zjištěného stavu byl RD zřízen v roce 1932, v roce 1948 byly provedeny některé stavební úpravy představující (na tehdejší dobu) jeho modernizaci a RD byl v průběhu doby v rámci možností přiměřeně udržován, částečně adaptován a modernizován, případně byly provedeny některé stavební úpravy nebo výměna některých konstrukcí nebo vybavení (např. v roce 1971 - zřízení ústředního vytápění s kotlem na tuhá paliva, v letech 1969 až 1971 byla provedena výměna oken a zřízena jedna obytná místnost, v roce 1993 byla provedena instalace elektrického sporáku v kuchyni a elektrického kotle ústředního vytápění, v roce 1998 elektrický bojler pro ohřev vody, přičemž kotel ústředního vytápění na tuhá paliva byl vyměněn v roce 1993). Ocenění 1) Objekty 1.a) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. 1.a.1) Rodinný dům 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví
5 Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 Koeficient změny ceny stavby: 2,173 domy rodinné jednobytové Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. PP 2,30 m 5,40*4,80 = 25,92 m 2 1. NP 3,30 m 13,0*9,45+13,0*9,45+11,12*4,5 5,4*4,8 = 269,82 m 2 Součet: 5,60 m 295,74 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1. PP 5,4*4,8*2,30 = 59,62 m 3 1.NP 13,0*9,45*0,64+13,0*9,45*3,3+11,12*4,5*1,68 5,4*4, 8*0,45 = 556,43 m 3 Zastřešení (13,0*9,45*2,6+11,12*4,5*2,32)/2+13,0*9,45*0,75 = 309,89 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 925,94 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo 21,20 % Standardní 3. Stropy 7,90 % Standardní 4. Střecha 7,30 % Standardní 5. Krytina 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Podstandardní 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Standardní 16. Vytápění 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Standardní 25. Záchod 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se
6 Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54* 8,20 % 0,0443 11. Schody 0,54* 1,00 % 0,0054 18. Bleskosvod 0,54* 1,852 * 0,60 % 0,0060 26. Ostatní 0,54* 1,852 * 3,40 % 0,0340 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9103 Ocenění: Základní jednotková cena: 2290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : * 0,9103 Polohový koeficient K 5 : * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : * 2,1730 Základní jednotková cena upravená: = 3850,34 Kč/m 3 Základní cena upravená: 925,94 m 3 * 3850,34 Kč/m 3 = 3565183,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 78 roků Předpokládaná další životnost: 22 roků Opotřebení: 100 * 78 /(78 + 22) = 78,000 % Odpočet opotřebení: 3565183,82 Kč * 78,000 % 2780843,38 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 784340,44 Kč Rodinný dům zjištěná cena: 784 340,44 Kč 2) Ocenění porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, informací získaných od realitních kanceláří a sledováním aukcí a dražeb. K porovnání byly použity 4 nabídky realitních kanceláří (viz příloha), které se zdají být vhodným reprezentantem ke stanovení obvyklé ceny. Nemovitosti leží v okrese Blansko, vybavením a velikostí jsou podobné s oceňovanou nemovitostí. Realitní trh byl znatelně zasažen finanční krizí a nejvýraznějším trendem je nyní tlak na cenu. Kvůli nejistotě na realitním trhu je zjištěná porovnávací cena ošetřena koeficientem 0,9. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Ostrov u Macochy 900000, Kč 1,00 Kč 1,00 1,00 1,00 900000, Kč 1,0
Žďár 750000, Kč 1,00 Kč 1,00 1,10 1,20 990000, Kč 1,0 Doubravice nad Sv. 950000, Kč 1,00 Kč 1,00 1,00 1,00 950000, Kč 1,0 Knínice u Boskovic 945000, Kč 1,00 Kč 1,00 1,00 1,00 945000, Kč 1,0 kde JC = (VC/ M) *(K místa * K časový * K vybav. ) 7 Minimální jednotková cena za Kč: Průměrná jednotková cena za Kč ( (JC* V) / V): Maximální jednotková cena za Kč: 900000, Kč 946250, Kč 990000, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Průměrná cena: 946250, Kč Snížení o 10%: * 0,90 Porovnávací hodnota: = 851630, Kč
8 C. Rekapitulace Oceňovaný objekt se nachází v malebném prostředí Drahanské vrchoviny. Dopravní obslužnost obce je méně vyhovující, infrastruktura na nižší úrovni. V obci je pouze obecní úřad, jedna prodejna a školka. Škola je v sousední obci, vzdálené cca 3 km od Petrovic. Lesy a vodní plocha jsou v místě. Při stanovení návrhu výsledné tržní hodnoty jsem přihlížel k obecným ekonomickým souvislostem a dále ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. Kladné aspekty: možnost dalšího rozšíření budovy dobrý přístup, možnost parkování vlastní pozemek klidná poloha Záporné aspekty: na nemovitostech vázne věcné břemeno, dojíždění do zaměstnání a školy, v obci chybí kanalizace, svažitý terén, nedostatečná dopravní obslužnost. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem 784340, Kč 851630, Kč Obvyklá hodnota nemovitostí je mírně vyšší než věcná hodnota, přesto je to cena zpeněžitelná, tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému, je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Na základě provedených výpočtů a analýzy trhu činí obvyklá cena rodinného domu v daném místě a čase 850 000 Kč. Obvyklá cena podle odborného odhadu znalce 850 000, Kč Cena slovy: osmsetpadesáttisíc Kč
9 D. Práva, závazky a závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Z oddílu C výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že oceňované nemovitosti jsou omezeny právy třetí osoby: - Věcné břemeno bytu v prospěch Stanislava Muchy a Vlasty Muchové - Věcné břemeno užívání v prospěch Stanislava Muchy a Vlasty Muchové - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 300 000 Kč - Exekuční příkazy k prodeji 1) Věcné břemeno bydlení a užívání 18 zákona č. 151/97 Sb. V darovací smlouvě a smlouvě o zřízení věcného břemene ze dne 5.10.2001 je břemeno specifikováno takto: Touto smlouvou se dárcům bezplatně zřizuje věcné břemeno doživotního bydlení v rodinném domě č.p. 122 v Petrovicích a užívání všech místností a prostor rodinného domu včetně pozemků, jejich součástí a příslušenství, které jsou předmětem převodu podle této smlouvy, bez jakéhokoliv omezení. Náklady související se zachováním a opravami nemovitosti nese povinný z věcného břemene. Roční užitek je vypočten na základě obvyklého nájemného v obci. Podle sdělení tajemníka za pronajatý byt 1. kategorie bylo obecním úřadem vyměřeno nájemné ve výši 37,50 Kč/m 2 /měsíc. Roční užitek vyplývající z věcného břemene činí: Doba trvání věcného břemene: na doživotí 11589, Kč 10 = 115890, Kč 11 589, Kč (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: = 115 890, Kč E. Živnostenské oprávnění Odhad tržní hodnoty nemovitostí jsem podal jako - koncesovaný odhadce majetku pro věci movité a nemovité na základě Koncesní listiny č.j. 1501/04KL1, ev.č. 371301-19515 00 vydané Obecním živnostenským úřadem ve Znojmě dne 27.10.2004, - držitel certifikátu odhadce nemovitostí QON, CC-6, č. 1542/06, ze dne 18.10.2007 vydaný BIVŠ Praha.
10 F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČSR ze dne 8.4.1984, č.j. ZT 1349/84 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí a obor STAVEBNICTVÍ - odvětví stavby obytné, vodní a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1800-85-10 znaleckého deníku. Ve Znojmě, 6. 11. 2010 G. Seznam příloh - list vlastnictví - katastrální mapy - mapy - 2x darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene - 2x nabídka realit - fotodokumentace
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20