ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 704162009A NEMOVITOST: o ceně budov č.p.35 vč. pozemku 1440/1, 1440/2 a příslušenství v obci Liberec, k.ú.vratislavice nad Nisou, okres Liberec. Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Vratislavice nad Nisou Adresa nemovitosti: Liberec, 460 01 Vlastník stavby: Rochlická 32, Hana Novotná, Liberec XXX- Vratislavice 32, 46311 Liberec, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Rochlická 32, Hana Novotná, Liberec XXX- Vratislavice 32, 46311 Liberec, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 5 000 000 Kč Datum místního šetření: 19.6.2013 Stav ke dni : 19.6.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 23.6.2013 Tomáš Maršál NÁLEZ Přehled podkladů
- výpis z KN Liberec, LV č.1241 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-20013 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-20013 - databáze znalce - objednávka dražebníka SUBASTA a.s. - smlouva kupní V11-4312/2000, V 1972/2008-505 - Usnesení soudu o schválení dědické dohody -27 D 634/2001-441 - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - zástavní právo smluvní Z-12780/2008-505, smlouva V2 135/2000 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Původní stavební dokumentace, stavební povolení, ani kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloženo při místním šetření. Dle místního šetření v obci Liberec pocházejí objekty z roku 1925,1960 a stáří objektu k datu ocenění je tedy 88 roků, resp.53 přístavby. Technický stav i provedení odpovídá těmto údajům. Oceňovaná budova č.p.35. na pozemku 1440/1, 1440/2 vč. příslušenství v obci Liberec, k.ú.vratislavice nad Nisou, okres Liberec je podsklepená, má nadzemní podlaží a podkroví. Objekt je zděný, střecha sklonitá. Rozvody vody, elektroinstalace, kanalizace provedeny. Vycházím ze stavu, který jsem zjistil. Objekt byl postaven v roce 1930, v 70.,90, a 2000-2005 částečně rekonstruován. Objekty jsou situovány v zastavěném území města. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Účel využití je byt.dům a provozní objekt. Stavebně technický stav dobrý. Vedle budovy č.p.35 jsou umístěny vedlejší stavby, které jsou zděné mají jedno nadzemní podlaží, pultovou střechu. Vrata kovová, podlaha betonová, omítky hladké. Stavebně technický stav dobrý. Znalci nebylo umožněno vlastníkem nemovitosti provést řádné místní šetření, ohledání, popis a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup na pozemky a do vlastní nemovitosti." - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Porovnávací ocenění 3.1 budova č.p.35 na pozemku p.č.1440/1 vč.pozemku p.č. 1440/1, 1440/2 3.2 OCENĚNÍ 3. Porovnávací ocenění 3.1 budova č.p.35 na pozemku p.č.1440/1 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 3 925,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí budova Liberec Objekt je vhodný pro výrobu a skladování. Nachází v průmyslovém areálu bývalé slévárny v Ostašově. Celý areál se nachází na strategickém místě nedaleko hlavního tahu R35 Liberec - Mladá Boleslav - Praha, u česko-polsko-německé hranice, blízkosti areálu se nachází také letiště. Průmyslový areál je kompletně zasíťovaný a je zde dostatečné energetické zázemí i pro nejnáročnější výrobní provozy. K dispozici je železniční vlečka. Areál střeží nepřetržitě hlídací - 3 -
agentura Liberec prodej bývalé prodejny Jednoty/COOP na okraji Liberce v Ostašově. Budova byla postavena v roce 1984 a v současnosti je prázdná. Nemovitost je vhodná pro různé druhy podnikatelských činností. Budova je zděná, přízemní, nepodsklepená a zastřešena plochou střechou. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední z kotle na uhlí v kotelně Liberec Prodej třípodlažní budovy s možností vybudování bytu ve velkém podkroví, ul. Cidlinská (sjezd ze sídl. Kunratická) v 1. a 2. patře prodejní prostory se sportovním zbožím a oblečením, servisní místnost na opravu kol, vytápění plynovým kotlem, počítačová síť, prostorné klenuté sklepy, parkování před budovou na vlastním pozemku, umístěno na frekventované křižovatce, snadný a rychlý výjezd na dálnici. Liberec prodej dům se zavedeným sport barem tančírnou a zahradou v Liberci Pavlovicích u hlavní silnice. S povolením k provozování sázkových her a loterie., V domě se nachází 2NP,půda, sklep a patří k němu zahrada 797m2. V 1NP - se nachází bar s hernou, taneční sál, soc, zařízení, prostory po bývalé kuchyni ve které je možno vytvořit další hernu a nebo vybudovat zpět kuchyň, vstup do sklepa, vstup na terasu, PC a kamerová místnost, sklad. Vše nově zrekonstruováno v r. 2012, 300m2. Ve 2NP - se nachází velká místnost 200 m2, ve které byla započata rekonstrukce, původně plánovaná jako taneční sál, možno přestavět i na bydlení. Jsou zde vytvořeny přípravy na el., topení, nachází se zde 2 toalety a sprchový kout. Půda - na půdě se nachází 2 místnosti před rekonstrukcí. Sklep je velmi prostorný členěný s vchodem přímo na zahradu, kde je možno přebírat zboží. Jsou zde umístěny pivní sudy s napojením přímo na výčep. Zahrada - na zahradu se vchází velkou vjezdovou bránou, na níž se nachází částečně zastřešené posezení s dřevěnou pergolou cca 70 místy k sezení. A dále je na zahradě umístěn stánek pro rychlé občerstvení. Srovnatelné nemovitosti Název: budova Liberec Lokalita: Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,95 Kč Časový koeficient 0,95 Kv Koeficient vybavení 0,90 K1 K1 0,80 K2 K2 K3 K3 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/ks 3 703 860 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena - 4 -
4 923,00 m 3 0 m 2 5 700 000 Kč 5 700 000 Kč/ks Název: Liberec Lokalita: Liberec Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,95 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 0,98 K1 K1 0,90 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/ks 1 451 243 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 1 263,00 m 3 700 m 2 1 732 000 Kč 1 732 000 Kč/ks Název: Liberec Lokalita: Liberec Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 0,95 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,90 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/ks 7 695 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 125,60 m 3 0 m 2 9 000 000 Kč 9 000 000 Kč/ks Název: Liberec Lokalita: Liberec Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,05 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,90 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/ks - 5 -
0,95 7 465 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 852,30 m 3 1 011 m 2 7 900 000 Kč 7 900 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 451 243 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 5 078 901 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 7 695 000 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 5 078 901 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 5 078 901 Kč 3.2 Oceňovaná nemovitost Popisy porovnatelných nemovitostí Srovnatelné nemovitosti Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 0 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 0 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 0 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 0 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 0,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 5 078 901 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ. Porovnávací ocenění 3.1 budova č.p.35 na pozemku p.č.1440/1 5 078 900,00 Kč 3.2 0,00 Kč 5 078 900,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 5 078 901 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 5 000 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Závěrečná analýza Rizika technické povahy: - 6 -
Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Liberec LV č. 1241 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 5 000 000,- Kč 1. 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti bytové 5 000 000,- Kč slovy: pětmilionů Kč Znalci nebylo umožněno vlastníkem nemovitosti provést řádné místní šetření, ohledání, popis a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup na pozemky a do vlastní nemovitosti." Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se budou dražit všechny kompletní nemovitosti a to budova č.p.35 na pozemku 1440/1, pozemky p.č.1440/1, 1440/2 vč. příslušenství v obci Liberec, k.ú. Vratislavice nad Nisou, okres Liberec. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Liberec. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do regionálního centra Liberce, Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, a dobrým technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Liberec, její celkovou velikost, standardní vybavenost, technickým stavem, dispoziční uspořádání a přináležející příslušenství i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: na budově č.p.35 na pozemku 1440/1, pozemcích p.č.1440/1, 1440/2 vč. příslušenství v obci - 7 -
Liberec, k.ú.vratislavice nad Nisou, okres Liberec podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ke dni ocenění. Cenu budovy č.p.35 na pozemku 1440/1, pozemky č.p.1440/1, 1440/2 vč. příslušenství v obci Liberec, k.ú. Vratislavice nad Nisou, okres Liberec ve výši: 5 000 000,-Kč V Středoklukách, 23.6.2013 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. - 8 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 704162009A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 704162009A. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1-9 -
- 10 -