ZNALECKÝ POSUDEK č. 4259-58/2015 O ceně bytové jednotky č.498/35 vč.příslušenství, vč.podílu o velikosti 642/22199 na společných částech domu a pozemku p.č.1424, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 375 m 2, vše zapsáno na LV č. 2509 pro k.ú.hlubočky Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11 779 00 Olomouc Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 27.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.498/35 vč.příslušenství, vč.podílu o velikosti 642/22199 na společných částech domu a pozemku p.č.1424, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 375 m 2, vše zapsáno na LV č. 2509 pro k.ú.hlubočky 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.498/35 Adresa předmětu ocenění: Na Orátě 498 783 61 Hlubočky Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Hlubočky Katastrální území: Hlubočky Počet obyvatel: 4 252 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 480,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 276,69 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.2.2015 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.stanislavy Mistrové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č. 2509 pro k.ú.hlubočky - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Mistr Marek a Mistrová Stanislava, Na orátě 498, 783 61 Hlubočky, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Mistr Marek a Mistrová Stanislava, Na orátě 498, 783 61 Hlubočky, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, - 3 -
bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Výtah v domě je instalován, schody jsou železobetonové s povrchem z terasa. Vnitřní dveře v bytě jsou náplňové, podlahy jsou z PVC. Kuchyň je s linkou, elektrický sporák. WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Vytápění je ústřední, dálkové, vč.teplé vody. Dům je z roku 1990. V roce 2000 byly vyměněny stoupačky, v roce 2006byla vyměněna okna za plastová, v roce 2007 bylo provedeno zateplení fasády. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.498/35-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.498/35 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00-5 -
ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,940 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00-6 -
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,990 = 0,931 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 276,69 0,931 1 188,60 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1424 375,00 1 188,60 445 725,- nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 445 725,- Pozemek - zjištěná cena = 445 725,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 445 725,-Kč 445 725,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 445 725,- Kč - 7 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 25 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 11 925,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 11,87 * 1,00 = 11,87 m 2 pokoj: 8,12 * 1,00 = 8,12 m 2 pokoj: 17,09 * 1,00 = 17,09 m 2 kuchyň: 7,89 * 1,00 = 7,89 m 2 předsíň: 3,78 * 1,00 = 3,78 m 2 komora: 2,5 * 1,00 = 2,50 m 2 koupelna: 2,87 * 1,00 = 2,87 m 2 WC: 1,06 * 1,00 = 1,06 m 2 chodba: 7,05 * 1,00 = 7,05 m 2 komora: 0,37 * 1,00 = 0,37 m 2 zasklená lodžie: 3,48 * 1,00 = 3,48 m 2 sklepní koje: 1,78 * 0,10 = 0,18 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 66,26 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10-8 -
mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - IV 0,04 Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 25 let: s = 1-0,005 * 25 = 0,875 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,975 = 0,946 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,940 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00-9 -
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,990 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 11 925,- Kč/m 2 * 0,946 = 11 281,05 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 66,26 m 2 * 11 281,05 Kč/m 2 * 0,940 * 0,990= 695 607,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 695 607,10 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 445 725,- Kč Spoluvlastnický podíl: 642 / 22 199 Hodnota spoluvlastnického podílu: 445 725,- Kč * 642 / 22 199 = 12 890,47 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 12 890,47 Kč Bytová jednotka č.498/35 - zjištěná cena = 708 497,57 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.498/35 708 497,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 708 497,60 Kč Celkem 708 497,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 708 497,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.498/35 708 497,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 708 497,60 Kč Celkem 708 497,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 708 497,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 708 500,- Kč slovy: Sedmsetosmtisícpětset Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské, jistina ve výši 37.416,29 Kč s příslušenstvím - GE Money Bank, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Zástavní právo exekutorské, jistina ve výši 12.972,54 Kč s příslušenstvím, Český inkasní kapitál, a.s., Václavské náměstí 808/66, Praha 1, Zástavní právo exekutorské, jistina ve výši 1.080,- Kč s příslušenstvím, Česká Televize, Na hřebenech II 1132/4, Podolí, Praha, Zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 12.257,- Kč s příslušenstvím, Stavební bytové družstvo Olomouc, U kovárny 540/44, Olomouc, Zástavní právo exekutorské, jistina ve výši 29.020,78 Kč s příslušenstvím, Citibank Europe plc, North Wall Quay 1, Dublin, Irsko, Zástavní právo exekutorské, jistina ve výši 11.593,- Kč s příslušenstvím, O2 Czech Republic a.s., Za Brumlovkou 266/2, Praha 4, Zástavní právo exekutorské, jistina ve výši 12.398,28 Kč s příslušenstvím, BBD INVEST, a.s., Na Pankráci 1337/109, Nusle, Praha 4, Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 47.474,02 Kč s příslušenstvím, Alfa Inkaso s.r.o., Hvězdova 1716/2b, Praha 4, Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 91.169,93 Kč s příslušenstvím - COFIDIS s.r.o., Bucharova 1423/6, Praha 5, Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 7.620,- Kč s příslušenstvím - SMART Capital, a.s., Hněvotínská 241/52, Olomouc, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 150.000,- Kč s příslušenstvím - Bolona a.s., Jiráskova 81/13, Olomouc, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 123 EX - 334/2012-9 ze dne 21.2.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 117 EX - 3520/2012-7 ze dne 13.11.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 056 EX-6038/2012-13 ze dne 23.10.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 117 EX 3152/2012-13 ze dne 16.10.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 122 EX 769/2012-6 ze dne 10.9.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 120 EX - 38246/2011-21 ze dne 9.2.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 144 EX 18574/2011-22 ze dne 22.1.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 124 EX 21686/2011-23 ze dne 14.11.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 97 EX 9166/2011-13 ze dne 1.11.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 025 EX 15363/2011-6 ze dne 25.10.2011, Nařízení exekuce - 47 EXE - 3220/2013 ze dne 23.1.2013, Nařízení exekuce - 50 EXE - 4125/2012 ze dne 20.3.2012, Nařízení exekuce - 48 EXE - 6727/2012 ze dne 22.10. 2012, Nařízení exekuce - 51EXE - 6502/2012 ze dne 8.10.2012, Nařízení exekuce - 49 EXE - 4087/2012 ze dne 6.9.2012, Nařízení exekuce - 49 EXE - 3995/2012 ze dne 15.8.2012, Nařízení exekuce - 51 EXE - 3974/2012 ze dne 21.3.2012, Nařízení exekuce - 48 EXE - 7369/2011 ze dne 16.11.2011, Nařízení exekuce - 50 EXE - 3172/2012 ze dne 13.1.2012, Nařízení exekuce - 51 EXE - 7500/2011 ze dne 28.11.2011, Nařízení exekuce - 50 EXE - 7662/2011 ze dne 1.12.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 134 EX - 16667/2011-141 ze dne 14.3.2014, Nařízení exekuce - 48 EXE - 7415/2011 ze dne 21.11.2011, Nařízení exekuce - 50 EXE - 7067/2011 ze dne 21.10.2011, Nařízení exekuce - 48 EXE - 6533/2011 ze dne 19.9.2011, Nařízení exekuce - 49 EXE - 4206/2011 ze dne 20.9.2011. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. - 12 -
Porovnání s obdobnými nemovitostmi : družstevní byt 3+1 s lodžií. Plocha bytu je 72 m². Byt se nachází v Hlubočkách, ul. Na orátě, v panelovém domě, v 1.patře, s výtahem. Dům je po celkové revitalizaci (zateplení fasády, plastová okna, rozvody/stoupačky, spol. prostory, výtah, střecha). V bytě plovoucí podlahy a dlažba, jádro původní zachovalé, nové radiátory. V bytě prostorná komora. K bytu náleží standard sklepní prostor 1m². Klidná lokalita s dobrou dopravní dostupností do Olomouce. Parkování veřejné před domem. Požadovaná cena 890.000,- Kč včetně provize. Byt 3+1v Hlubočkách, Na Orátě,, o podlahové ploše 75 m2 ve druhém patře panelové zástavby, prošel částečnou rekonstrukcí, kuchyňská linka, koupelna se sprchovým koutem. Pokoje jsou neprůchozí. K bytu náleží 2 lodžie a sklepní kóje. Dům prošel revitalizací. Požadovaná cena 799.000,- Kč včetně provize. - 13 -
panelový byt v klidné lokalitě obce Hlubočky na konci ulice Na Orátě s výhledem na dětské hřiště a okolní zalesněné údolí řeky Bystřičky - jedná se o byt v přízemí, s prosklenou prostornou lodžií, průchozí kuchyní dvěma neprůchozími pokoji a obývacím pokojem přístupným ze dvou míst, koupelnou s vanou i umyvadlem a samostatným WC. Byt je centrálně vytápěn z nedaleké plynové kotelny, z které je rovněž realizován ohřev teplé vody, sporák s troubou je elektrický. K bytu náleží snadno dostupný sklep v suterénu domu s nájezdem pro kola i kočárky. Požadovaná cena 700.000,- Kč včetne právních služeb a provize RK. - 14 -
Hlubočky, Na orátě, byt 3+1, 1.patro, s výtahem, podlahy dlažba a plovoucí podlahy, jádro původní, nové radiátory, plastová okna, balkón, dům je zateplený. Požadovaná cena 890.000,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 800.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 800.000,- Kč. Slovy: Osmsettisíc Kč V Tršicích 27.2.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4259-58/2015 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2509 ze dne 18.2.2015 11 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2225 ze dne 18.2.2015 4 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -