ZNALECKÝ POSUDEK č. 9960-111/2015 o ceně nemovité věci - stavby technického vybavení bez čp/če na pozemku parc.č. St. 131 v k.ú. Dolní Krupá u Mnichova Hradiště, obec Dolní Krupá, okres Mladá Boleslav, kraj Středočeský Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: pověřený insolvenční správce úpadce Státní statek Částav, JUDr. Hana Záveská Ostrovského 253 150 00 Praha 5 - Smíchov zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 1.12.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 8.12.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovité věci - stavby technického vybavení bez čp/če na pozemku parc.č. St. 131 v k.ú. Dolní Krupá u Mnichova Hradiště, obec Dolní Krupá, okres Mladá Boleslav, kraj Středočeský. Na základě objednávky pověřeného insolvenčního správce JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, 150 00 Praha 5 - Smíchov ze dne 27.11.2015 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti inženýrská stavba, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavba technického vybavení Adresa předmětu ocenění: Dolní Krupá 295 01 Dolní Krupá Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Dolní Krupá Katastrální území: Dolní Krupá u Mnichova Hradiště Počet obyvatel: 233 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.12.2015 za přítomnosti starosty obce Dolní Krupá pana Lukáše Nedvěda a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - objednávka JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, 150 00 Praha 5 - Smíchov ze dne 27.11.2015 - informace o stavbě a o pozemku z nahlížení do KN ze dne 27.11.2015 (LV č. 61, LV č. 150) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 27.11.2015 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené starostou obce panem Lukášem Nedvědem - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 61 pro k.ú. Dolní Krupá je uvedeno: A - Vlastnické právo: Státní statek Čáslav, Nad Rezkovcem 1114/2, Čáslav-Nové Město, 28601 Čáslav B - Nemovitosti: Stavby: - 2 -
budova bez čp/če, způsob využití stavba technického vybavení, stavba stojí na pozemku parc.č. St. 131, LV 150 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace mi nebyla předložena, ocenění je provedeno na základě vlastního zjištění a zaměření znalce na místě a na základě sdělení starosty obce pana Lukáše Nedvěda. 7. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří stavba technického vybavení - objekt vodárny na pozemku parc.č. St. 131 v k.ú. Dolní Krupá u Mnichova Hradiště, samostatně stojící, s 1 NP. Pozemek zastavěný touto stavbou je jiného vlastníka (AZ FARM s.r.o., Sazená č.p. 38, 27324). Stavba je napojena na rozvod elektro a nemá další příslušenství. Stavba slouží k umístění technologie k čerpání vody z vrtu, umístěného vedle budovy, na pozemku parc.č. 547/3 (trvalý travní porost bez evidovaného vlastníka). Území je rovinné, přístup je ze zpevněné komunikace přes zatravněný pozemek parc.č. 547/3. Dolní Krupá je malou obcí okresu Mladá Boleslav, která leží při silnici z Mimoně do Mnichova Hradiště a je vzdálena od okresního města cca 20 km a od dalších měst okresu mnichova Hradiště nebo bělé pod Bezdězem cca 9 km, stejná je i vzdálenost k nájezdu na dálnici z Liberce do Prahy. V obci prakticky není občanská vybavenost, pouze mateřská škola, možnosti napojení na inženýrské sítě jsou rovněž omezené - pouze vodovod a rozvod elektro, spojení je občasné linkovým autobusem. Situování oceňované nemovitosti je mezi bytovkami a zemědělským areálem, v okrajové části obce při komunikaci z Bělé pod Bezdězem do Dolní Krupé. B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě objednávky pověřeného insolvenčního správce JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, 150 00 Praha 5 - Smíchov ze dne 27.11.2015 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti inženýrská stavba, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní). 1. Popis objektů a pozemků Stavba technického vybavení bez čp/če na parc.č. St. 131 Jak bylo uvedeno, jedná se o nemovitost, kterou tvoří stavba technického vybavení - objekt vodárny na pozemku parc.č. St. 131 v k.ú. Dolní Krupá u Mnichova Hradiště, samostatně stojící, s 1 NP. Pozemek zastavěný touto stavbou je jiného vlastníka (AZ FARM s.r.o., Sazená č.p. 38, 27324). - 3 -
Stavba je napojena na rozvod elektro a nemá další příslušenství. Stavba slouží k umístění technologie k čerpání vody z vrtu, umístěného vedle budovy, na pozemku parc.č. 547/3 (trvalý travní porost bez evidovaného vlastníka). Stavba je zděná, zdivo v tl. 45 cm, založení na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, střecha je mírná stanová s živičnou krytinou, s hromosvodem, omítky vnitřní i venkovní jsou vápenné hladké, podlaha betonová, osazeno sklobetonové okno a dvojité dřevěné rámové a plechové dveře, zavedena elektroinstalace. Technologie uvnitř stavby (tlaková nádoba a potrubí včetně tepelné izolace a bednění) jsou podle sdělení starosty obce pana Lukáše Nedvěda majetkem Obce Dolní Krupá, která je provozovatelem vodojemu a není součástí ocenění, stejně jako vrt pro jímání vody s čerpadlem na pozemku parc.č. 547/3. Stavba je dle dochovaných zpráv předchozího provozovatele (Okresní úřad Mladá Boleslav) stáří cca 55 roků. Údržba je podprůměrná (původní střešní krytina bez klemp. konstrukcí, utržený hromosvod, zevnitř zazděné sklobetonové okno, neuzamykatelná vnější část dveří (plechové), opadané venkovní omítky), nově byl v nedávné době proveden pouze rozvod elektroinstalace. 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. - nákladová cena bez koeficientu pp), pozemek není předmětem ocenění. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. - 4 -
V tomto případě se jedná o speciální druh nemovitosti, se kterou se prakticky neobchoduje a která se v místě ani nepronajímá a která má význam pouze pro současného provozovatele zařízení. V obdobných případech obvyklá cena vychází z potřeb potenciálního kupce, tedy provozovatele zařízení, který je ochoten zaplatit částku, kterou by musel investovat do pořízení obdobného zařízení. Je tedy možno uvažovat obvyklou cenu ve výši věcné hodnoty, v daném případě ještě upravenou o celkovou hladinu prodejnosti obdobných zařízení vodohospodářských staveb. Pro ocenění obvyklou cenou je tedy zvolena kombinace věcné hodnoty s cenou podle platného oceňovacího předpisu, zohledňujícího prodejnost dané kategorie nemovitostí. a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) a1) Nákladové ocenění podle oceňovacího předpisu (cena zjištěná) Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,910 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Inženýrské stavby Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,00 bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II 0,00 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I 0,00 nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I 0,00-5 -
6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,600 Koeficient pp = I T * I P = 0,546 7 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba technického vybavení bez čp/če na parc.č. St. 131 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: N. vodní hospodářství Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 4,00*4,00 = 16,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 16,00 m 2 3,30 m 52,80 Součet 16,00 m 2 52,80 Průměrná výška podlaží: PVP = 52,80 / 16,00 = 3,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 16,00 / 1 = 16,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Vrchní stavba 4,00*4,00*(3,30+0,20/3) = 53,87 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 53,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 53,87 m 3-6 -
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 10,30 100 1,00 10,30 2. Svislé konstrukce S 23,90 100 1,00 23,90 3. Stropy S 13,10 100 1,00 13,10 4. Krov, střecha C 6,10 100 0,00 0,00 5. Krytiny střech S 2,20 100 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce C 0,60 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,30 100 1,00 5,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 2,30 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata C 0,30 100 0,00 0,00 13. Okna S 4,20 100 1,00 4,20 14. Povrchy podlah P 3,10 100 0,46 1,43 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 7,10 100 1,00 7,10 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod C 3,30 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 2,70 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,30 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 74,23 Koeficient vybavení K 4 : 0,7423 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 3 247,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,3325 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9364 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7423 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0860 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 712,60 Plná cena: 53,87 m 3 * 4 712,60 Kč/m 3 = 253 867,76 Kč - 7 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 100 = 55,0 % Koeficient opotřebení: (1-55,0 % / 100) * 0,450 Nákladová cena stavby CS N = 114 240,49 Kč Koeficient pp * 0,546 Cena stavby CS = 62 375,31 Kč Stavba technického vybavení bez čp/če na parc.č. St. 131 - zjištěná cena = 62 375,31 Kč A2) Nákladové ocenění bez koeficientu pp věcná hodnota Použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. - nákladová cena bez koeficientu pp). Ocenění prakticky provedeno v předchozí stati, pouze úprava o koeficient pp: Stavba technického vybavení bez čp/če na parc.č. St. 131 - věcná hodnota = 114 240,49 Kč d) Zdůvodnění obvyklé ceny Jak již bylo uvedeno, v tomto případě se jedná o speciální druh nemovitosti, se kterou se prakticky neobchoduje a která se v místě ani nepronajímá a která má význam pouze pro současného provozovatele zařízení. Nelze tedy prakticky zjistit ani výnosovou ani srovnávací hodnotu. V obdobných případech obvyklá cena vychází z potřeb potenciálního kupce, tedy provozovatele zařízení, který je ochoten zaplatit částku, kterou by musel investovat do pořízení obdobného zařízení. Je tedy možno uvažovat obvyklou cenu ve výši věcné hodnoty, v daném případě ještě upravenou o celkovou hladinu prodejnosti obdobných zařízení vodohospodářských staveb (zohledňuje skutečnost, že se jedná o starší nemovitost, vyžadující opravu, resp. skutečnost, ž eke stejnému účelu by provozovateli zřejmě postačila jednodušší a méně nákladná stavba). Na základě uvedených skutečností uvažuji obvyklou cenu zhruba ve výši odpovídající ceně zjištěné nemovité věci. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovité věci 60 000,- Kč slovy: šedesáttisíc Kč - 8 -
V Srbicích 8.12.2015 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9960-111/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 282 15. V Srbicích 8.12.2015 Ing. Zdeněk Garlík - 9 -
Fotodokumentace ze dne 1.12.2015 pohledy na objekt vodárny, vrt pro jímání vody před vodárnou, interiér vodárny s technologií (izolovaná tlaková nádoba a potrubí) - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -