ZNALECKÝ POSUDEK č. 3354/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Černovice, obec Brno, okres Brno-město: pozemku parc. č. 2580/1, včetně příslušenství Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinných v rámci exekucí č.j. 006 EX 674/11 a 006 EX 617/06 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 5. ledna 2016 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 5. ledna 2016 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 a 1/6 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Datum vyhotovení: 18. ledna 2016 Tento posudek obsahuje 19 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 674/11-242 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné paní Ivety Krejčí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 na LV 872 a dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 617/06-98 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Petra Pařízka - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 na LV 872. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 5. ledna 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 872 ze dne 2.11.2015 pro k.ú. Černovice: A: Vlastník: Podíl Krejčí Iveta, Jakubské nám. 644/3, 60200 Brno 1/3 Pařízek Ivan, Bzenecká 4166/22, 62800 Brno 1/3 Pařízek Petr, Husova 165/5, 60200 Brno 1/6 Pařízková Monika, Husova 165/5, 60200 Brno 1/6 B: Nemovitosti: Parcela: 2580/1-1016 m 2 zahrada C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Černovice z http://nahlizenidokn.cuzk. 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 5.1.2016. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinná Iveta Krejčí ani povinný Petr Pařízek neumožnili přístup na pozemek - nepřevzali si doporučenou zásilku s oznámením o místním šetření. 1.1.4 Ostatní - Platný územní plán města Brna - Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 10 platná od 1.1.2014 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
4 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz. 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Pozemek parc.č. 2580/1 zahrada o výměře 1016 m 2 Zahrádkářská chata bez če/čp (není zapsaná v KN) na pozemku parc.č. 2580/1 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 2580/1 Oceňovaný pozemek se nachází ve městě Brně, v městské části a katastrálním území Černovice, v jihovýchodní části města, v zahrádkářské osadě při ulici Vinohradská. Příjezd k nemovitosti je po silnici v ulici Vinohradská a dále 30 m po nezpevněné veřejně užívané komunikaci (nezpevněná komunikace je ve vlastnictví obce a vlastníků oceňované nemovitosti). Zástavba v okolí je tvořena zahrádkářskými chatami v osadě a objekty ve větším průmyslovém areálu v ulici. Okolí není příliš vhodné jako rekreační lokalita zahrádkářská osada se nachází mezi průmyslovými zónami v k.ú. Černovice a Slatina, v těsné blízkosti prochází těleso železnice, ve vzdálenosti 2,5 km se nachází letiště Tuřany. Pozemek je sklonitý směrem k západu, tvar je obdélníkový protáhlý, na východním konci zalomený do tvaru L. Je oplocený, nachází se zde okrasné a ovocné dřeviny a zděná zahrádkářská chata, která není zapsaná v katastru nemovitostí. U chaty je krytá terasa, kůlna, suché WC, zpevněné plochy a zahradní jezírko. Pozemek pravděpodobně není připojen na žádné inženýrské sítě. 2. Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. 2.2 Pozemek V obci byla vydána Cenová mapa stavebních pozemků, pozemek se proto ocení cenou podle Cenové mapy stavebních pozemků statutárního města Brna - č. 10, platné od 1.1.2014 doposud. Pozemek se nachází v oblasti, pro niž je stanovena cena 280,- Kč/m 2. Kopie příslušné části cenové mapy je v příloze posudku. Ocenění stavebních pozemků podle 10 zákona č. 151/1997 Sb. a 2 oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. Cenová mapa obce č. 10 platná od 1.1.2014 Parcela Výměra ZC Cena Druh pozemku Umístění číslo m 2 Kč/m 2 Kč 2580/1 zahrada zahrada s chatou 1 016 280,00 284 480,00 Celkem parcely 284 480,00
5 2.3 Zahrádkářská chata 2.3.1 Popis celkový Zahrádkářská chata se nachází v k.ú. Černovice, nemá číslo evidenční. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Pro ocenění se předpokládá, že jde o chatu samostatně stojící, nepodsklepenou, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou s obytným podkrovím. Výměry chaty a materiálové a konstrukční vybavení byly zjištěny částečně při místním šetření, z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. Objekt Zahrádkářská chata samostatně stojící Půdorys Obdélníkový Podsklepení Není Počet nadzemních podlaží 1 NP Podkroví Ano Základy Základové pasy Izolace Izolace proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce Zděná z cihel pálených tl. 30 cm Střecha Krov dřevěný, střecha sedlová Krytina Pálené tašky Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Fasádní omítky Chybí Vnější obklady Chybí Bleskosvod Chybí 2.3.2 Popis objektu Zahrádkářská chata je samostatně stojící, vstup do 1.NP je z jižní strany. Chata je zděná, je zastřešena sedlovou střechou. Krov je dřevěný, krytina z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Omítka chybí, okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Chata pravděpodobně není připojena na žádné inženýrské sítě. 2.3.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Zjištěné závady Celkový technický stav asi r. 1990 (dle odborného odhadu) - Objekt není zcela dokončený chybí vnější omítka - Stavba je provedena pravděpodobně svépomocí (nekvalitně) - Stavba není zapsána v katastru nemovitostí Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v podprůměrném stavebně-technickém stavu, se zanedbanou údržbou. Objekt není zcela dokončený. 2.3.4 Výpočet výměr pro ocenění Stavba nebyla přístupná, rozměry byly zjištěny odborným odhadem při místním šetření. 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 4,50 3,50 3,00 15,75 47,25 Celkem 1.NP 15,75 47,25
6 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 5,00 3,50 17,50 - výška půdní nadezdívky 1,20 21,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 1,80 15,75 Celkem zastřešení 36,75 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 15,75 47,25 zastřešení vč. podkroví 36,75 Celkem 15,75 84,00 Užitná plocha chaty Užitná plocha chaty je vypočítána ze zastavěné plochy jednotlivých podlaží vynásobením koeficientem 0,8 nebo 0,6. Část Zastavěná plocha (m 2 ) koeficient 1.NP 15,75 0,80 12,60 podkroví 15,75 0,60 9,45 Celkem zaokrouhleno 22,05 Užitná plocha (m 2 ) 2.3.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Jedná se o zahrádkářskou chatu zděnou, nepodsklepenou, se sedlovou střechou s možností podkroví. Podle přílohy č. 12 se jedná o zahrádkářskou chatu typu A. 2.3.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Chata bez č.e. Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b Chata podle 14 a přílohy č. 12 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A zděná nepodsklepená podkroví Střecha sklonitá nezřízeno Rok odhadu 2016 Rok pořízení resp. kolaudace 1980 Stáří S roků 36 Základní cena dle typu z přílohy č. 12 vyhlášky ZC / Kč/m 3 1 750,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,12 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m 3 1 960,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 84,00 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5-1,20 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC) Ki - CZ-CC 111 2,137 Koeficient vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. č. Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) Uprav. podíl 1 Základy vč. zem. prací Betonové pasy s izolací S 0,05600 100 0,05600 1,00 0,05600 2 Podezdívka zděná S 0,03600 100 0,03600 1,00 0,03600 3 Svislé konstrukce zděné tl. 30 cm S 0,25300 100 0,25300 1,00 0,25300 4 Stropy rovné S 0,09400 100 0,09400 1,00 0,09400 5 Zastřeš. mimo krytinu sedlová střecha S 0,09200 100 0,09200 1,00 0,09200
7 6 Krytiny střech pálené tašky S 0,04100 100 0,04100 1,00 0,04100 7 Klempířské konstrukce úplné, pozinkovaný plech S 0,00800 100 0,00800 1,00 0,00800 8 Úprava povrchů vnitřní omítky vápenné hladké, vnější chybí P 0,09200 100 0,09200 0,46 0,04232 9 Schodiště dřevěné žebříkové P 0,02100 100 0,02100 0,46 0,00966 10 Dveře dřevěné S 0,03100 100 0,03100 1,00 0,03100 11 Okna dřevěná zdvojená S 0,05200 100 0,05200 1,00 0,05200 12 Podlahy PVC S 0,04100 100 0,04100 1,00 0,04100 13 Vytápění lokální na tuhá paliva S 0,03200 100 0,03200 1,00 0,03200 14 Elektroinstalace chybí C 0,03100 100 0,03100 0,00 0,00000 15 Rozvod vody chybí C 0,02200 100 0,02200 0,00 0,00000 16 Zdroj teplé vody chybí C 0,00900 100 0,00900 0,00 0,00000 17 Rozvod propan - butanu chybí C 0,00200 100 0,00200 0,00 0,00000 18 Kanalizace chybí C 0,02100 100 0,02100 0,00 0,00000 19 Záchod chybí C 0,00400 100 0,00400 0,00 0,00000 20 Okenice chybí C 0,01900 100 0,01900 0,00 0,00000 21 Vnitřní hyg.vybavení chybí C 0,02300 100 0,02300 0,00 0,00000 22 Ostatní chybí C 0,02000 100 0,02000 0,00 0,00000 23 Neuvedené není 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 Celkem 1,00000 0,78798 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4-0,78798 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m 3 3 960,56 Rok odhadu 2016 Rok pořízení 1990 Opotřebení - odborný odhad O % 55,00 Výchozí cena CN Kč 332 687,04 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 332 687,04 Odpočet na opotřebení 55,00 % O Kč -182 977,87 Cena po odpočtu opotřebení Kč 149 709,17 Cena ke dni odhadu CS Kč 149 709,17 2.4 Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem. Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2013 Hlavní objekt Rekreační domek Cena Hlavní stavba Kč 149 709,17 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč 149 709,17 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % 3,5 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč 5 239,82
8 2.5 Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav Po odpočtu opotřebení Objekt Cena současný stav, (Kč) Chata bez č.e. 149 709,17 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem 5 239,82 Stavby celkem 154 948,99 Pozemky : 2580/1 284 480,00 Pozemky celkem 284 480,00 Celkem 439 428,99 Celkem po zaokrouhlení 439 430,00 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je provedeno porovnání s podobnými pozemky s chatami v obdobných lokalitách ve městě Brně z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na stránkách www.sreality.cz (10/2015). 3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realizovaný prodej: Lokalita Brno, k.ú. Sadová Popis lokality a přístupu Příjezd k areálu je po nezpevněné komunikaci cca100m od chaty. Parkovací možnosti jsou v okolí nedostačující, zhoršené. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně rekreačními chatami v chatové osadě. Základní popis Jedná se o rekreační chatu s ev. č., zděné konstrukce tl.10cm, podsklepenou, se střechou sedlovou s malým sklonem, neumožňující podkroví. Prostor suterénu je využívaný jako sklad. V chatě je předsíň a dva pokoje. Chata je vytápěná lokálními kamny na tuhá paliva. Sociální zařízení zde není. Chata není napojena na žádné inženýrské sítě. Před chatou se nachází venkovní schodiště, malá dřevěná jednostranně obíjená kůlna do 25m2 a kopaná studna s ručním čerpadlem. Pozemky jsou oploceny. Stáří 60let. Stav mírně zhoršený. Zastavěná plocha 25 Podl.pl. (m 2 ) 43 Obest. pr. (m 3 ) 120,93 Pozemek (m 2 ) 736 (m 2 ) Napojení na sítě žádné Příslušenství žádné Kupní cena (Kč) 275 000 cena za m 2 užitné plochy (Kč) 6 395 Datum prodeje 01/2015 Poznámka 374 Kč/m2 pozemku s chatou Zdroj KC KS
9 Lokalita Popis lokality a přístupu Brno, k.ú. Sadová v sousedství sídliště Lesná, přístup z ul. Loosova, přes strž, pěšinou příjezd z ul. U Antoníčka, z Divišovy kolonie po zpevněné komunikaci. Základní popis Pozemek s rekreační chatou, v oplocené zahradě se studnou a ovocnými porosty. Rekreační chata. zděná (tl.15-30 cm) postavená v roce 1934, podsklepení z části otevřené na sloupcích, chata č.e. 103. V 1.PP jedna místnost s bočním vstupem a otevřená část. Přízemí je přístupné ze zadní části a je v rekonstrukci, bez vybavení. Demontovaný je strop a některé příčky. Objekt je členěný na hlavní místnost, verandu, kuchyň a sociálku bez vybavení. V obvodovém zdivu zjištěny praskliny, stěny ani strop není zateplený. Zastavěná plocha 70,0 Podl.pl.příz. 59,29 Obest. pr. (m 3 ) 284,05 Pozemek (m 2 ) 2 342 (m 2 ) (m 2 ) Napojení na sítě přípojky elektřiny Příslušenství venkovní úpravy a oplocení Kupní cena (Kč) 1 200 000 cena za m 2 užitné plochy (Kč) 20 239 Datum prodeje 10/2015 Poznámka Nad pozemkem je vedení vysokého napětí. 512 Kč/m2 pozemku s chatou Zdroj KC Lokalita Popis lokality a přístupu Základní popis Brno, k.ú. Soběšice Foto svažitý terén, SV svah, výhled do Bílovických lesů, přístup nezpevněnou (cca komunikací 100 KB) (ulice Melatín) navazující na komunikaci Zeiberlichova s provozem MHD. V okolí celoročně obývané chaty. rekr. dřevěná jednostranně obíjená částečně podsklepená chata č.e. 27 na vlastním pozemku o výměře 2 479 m 2. V 1. PP sklepy 6 m 2, v 1.NP pokoj, předsíň, podlahová pl. 20 m 2. Bez vybavení, kamna na tuhá paliva, WC suchý na zahradě. 25 Podl.pl. (m 2 ) 26 Obest. pr. (m 3 ) 88,00 Pozemek (m 2 ) 2 479 Zastavěná plocha (m 2 ) Napojení na sítě přípojka elekro 230 V, studna na zahradě hl. 10 m. Příslušenství Kupní cena (Kč) 1 100 000 cena za m 2 užitné plochy (Kč) 444 Kč/ m 2 Poznámka Cenu tvoří výměra pozemku a lokalita. pozemku Datum prodeje 08/2013 Zdroj KC KS
10 Porovnávané objekty realitní inzerce: Foto (cca 100 KB) Prodej chaty 13 m², pozemek 410 m², Brno - Brno-Líšeň, okres Brno-město Nabízíme ke koupi zachovalou dřevěnou chatu o dispozici 1+kk v Brně - Líšni. Pozemek je v osobním vlastnictví o výměře 410 m2 s příjezdovou cestou vzdálenou cca 100 m od chaty. Nemovitost je na klidném a pěkném místě, které je ideální pro relaxaci a odpočinek. Na zahradě jsou vzrostlé ovocné stromy, skleník a kamenný krb. Na pozemku nejsou inženýrské sítě. Chata není podsklepena, je ve dobrém stavu, pozemek kolem chaty je nyní neudržovaný. Celková cena: 260 000 Kč za nemovitost Cena: 634 Kč/m2 pozemku s chatou Aktualizace:11.10.2015 Stavba: Dřevěná Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží:1 Plocha zastavěná:16 m 2 Užitná plocha:13 m 2 Plocha pozemku:410 m 2 Stanovení porovnávací ceny pozemků Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku tab. 1 Č. Oceň. objekt Lokalita Brno k.ú. Černovice velikost pozemku m 2 1 016 Způsob využití zahrada s chatou Vlastnosti Pozemek sklonitý k západu, v zahádkářské osadě. Na pozemku zděná chata zast.pl. 16 m2, zanedbaná údržba, bez IS. Příjezd 30 m po nezpevněné komunikaci. (1) (2) (3) (4) (5) 1 k.ú. Sadová 736 zahrada s chatou Pozemek sklonitý, v zahádkářské osadě. Na pozemku zděná chata zast.pl. 25 m2, 1PP+1NP, z r. 1955, mírně zanedbaná údržba, bez IS. Studna, kůlna. Příjezd po nezpevněné komunikaci, 100 m od chaty.
11 2 k.ú. Sadová 2 342 3 k.ú. Soběšice 2 479 4 k.ú. Líšeň 410 zahrada s chatou zahrada s chatou zahrada s chatou Pozemek sklonitý, v zahádkářské osadě. Na pozemku zděná chata zast.pl. 70 m2, 1PP+1NP, z r. 1934, nyní v rekonstrukci, bez vybavení. IS - elektřina, vodovod ze studny. Příjezd po zpevněné komunikaci. Pozemek více sklonitý, v chatové osadě. Na pozemku dřevěná chata zast.pl. 25 m2, 1PP+1NP, mírně zanedbaná údržba. IS - elektřina. Studna 10 m, suché WC. Příjezd po nezpevněné komunikaci. Prodej 08/2013 - Kcr=1,05. Pozemek sklonitý, v chatové osadě. Na pozemku dřevěná chata 1+kk, 1NP, udržovaná. Bez IS. Venkovní krb, skleník. Příjezd po nezpevněné komunikaci, 100 m od chaty. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem Kč/m2 Koef. redukce na pramen ceny KCR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení doprav. dostup. úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč/m 2 (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 1 275 000 374 1,00 374 1,10 0,99 1,00 1,06 0,98 1,04 1,18 317 2 1 200 000 512 1,00 512 1,10 1,02 1,00 1,20 1,00 1,10 1,48 346 3 1 100 000 444 1,05 466 1,10 1,02 0,98 1,10 1,00 1,05 1,27 367 4 260 000 634 0,90 571 1,05 0,98 1,00 1,02 0,98 1,02 1,05 544 Jednotková porovnávací cena Kč/m 2 394 Výměra oceňovaného pozemku m 2 1 016 Porovnávací cena Kč 399 796 Porovnávací cena - zaokrouhleno Kč 400 000 4. Práva a závady Při místním šetření nebyli povinní přítomni, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 872 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.
12 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ LV 872 - č.j. 006 EX 674/11 Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/3 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 - zaokrouhleno Obvyklá cena - slovy: čtyřistatisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/3 - slovy: devadesáttřitisícekorunčeských Cena 439 430,00 Kč 400 000,00 Kč 400 000,00 Kč 133 333,00 Kč 93 000,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 ( tj. 133 333,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,7 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. LV 872 - č.j. 006 EX 617/06 Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/6 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 - zaokrouhleno Obvyklá cena - slovy: čtyřistatisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/6 - slovy: čtyřicetsedmtisíckorunčeských Cena 439 430,00 Kč 400 000,00 Kč 400 000,00 Kč 66 667,00 Kč 47 000,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 ( tj. 66 667,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,7 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. V Brně dne 18. ledna 2016 Ing. Tomáš Hudec
13 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3354/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 18. ledna 2016 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 872 str. 1, 23, 24 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy s fotomapou Cenová mapa stavebních pozemků Mapa oblasti
14 Fotodokumentace nemovitosti příjezdová cesta
15
16
17
18 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Černovice 2580/1 Výřez z katastrální mapy s fotomapou pro k.ú. Černovice
19 Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 10 výřez Mapa oblasti