ZNALECKÝ POSUDEK č. 4422-221/2015 O ceně bytové jednotky č.508/2 v obci Zbýšov, Jiráskova č.p.508, vč.příslušenství a podílu o velikosti 426/11404 na společných částech domu a pozemku p.č.188, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1448 m 2, vše zapsáno na LV č.1816 pro k.ú.zbýšov u Oslavan Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 30.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.508/2 v obci Zbýšov, Jiráskova č.p.508, vč.příslušenství a podílu o velikosti 426/11404 na společných částech domu a pozemku p.č.188, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1448 m 2, vše zapsáno na LV č.1816 pro k.ú.zbýšov u Oslavan 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.508/2 Adresa předmětu ocenění: Jiráskova 508 664 11 Zbýšov Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Zbýšov Katastrální území: Zbýšov u Oslavan Počet obyvatel: 3 841 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 938,02 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.6.2015 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.jindřicha Hamříka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1816 pro k.ú.zbýšov u Oslavan - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Hamřík Jindřich a Hamříková Marta, vlastnictví: výhradní Hamřík Jindřich, Jiráskova 508, 664 11 Zbýšov Hamříková MartaJ. A. Komenského 413, 664 11 Zbýšov Vlastníci pozemku: SJM Hamřík Jindřich a Hamříková Marta, vlastnictví: výhradní Hamřík Jindřich, Jiráskova 508, 664 11 Zbýšov Hamříková MartaJ. A. Komenského 413, 664 11 Zbýšov odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou náplňové, podlahy jsou z PVC a koberců. WC je splachovací, koupelna je s vanou. Vytápění je plynové lokální, teplá voda je z boileru. Výtah v - 3 -
domě není. Schody jsou betonové s terasovým povrchem. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Bytový dům je ze 60.let 20.století. Byt je v mírně zhoršeném stavu, údržba je podstandardní. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.508/2-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.508/2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-5 -
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00-6 -
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,050 = 0,945 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 938,02 0,945 886,43 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 188 1 448,00 886,43 1 283 550,64 nádvoří Stavební pozemek - celkem 1 448,00 m 2 1 283 550,64 Pozemek - zjištěná cena = 1 283 550,64 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 1 283 550,64Kč 1 283 550,64 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 283 550,64 Kč - 7 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 19 328,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,79 * 1,00 = 16,79 m 2 chodba: 4,66 * 1,00 = 4,66 m 2 WC: 1,01 * 1,00 = 1,01 m 2 kuchyň: 10,18 * 1,00 = 10,18 m 2 koupelna: 2,12 * 1,00 = 2,12 m 2 sklep - odhad: 2,0 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 34,96 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02-8 -
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,750 = 0,701 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00-9 -
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 19 328,- Kč/m 2 * 0,701 = 13 548,93 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 34,96 m 2 * 13 548,93 Kč/m 2 * 0,900 * 1,050= 447 618,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 447 618,71 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 283 550,64 Kč Spoluvlastnický podíl: 426 / 11 404 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 283 550,64 Kč * 426 / 11 404 = 47 947,44 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 47 947,44 Kč Bytová jednotka č.508/2 - zjištěná cena = 495 566,15 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.508/2 495 566,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 495 566,20 Kč Celkem 495 566,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 495 566,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.508/2 495 566,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 495 566,20 Kč Celkem 495 566,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 495 566,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 495 570,- Kč slovy: Čtyřistadevadesátpěttisícpětsetsedmdesát Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k pohledávce ve výši 30.932,- Kč - Central system s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu 1+1 v přízemí, v obci Ivančice. Byt je v původním stavu, prostorný a udržovaný. Orientace na jihozápad. Vytápění ústředním topením. Využívána společná kotelna pro celé sídliště, která zajišťuje i ohřev vody. Stoupačky rekonstruovány před cca 10 lety (plast), elektřina je původní. Vybavení bytu lze částečně po domluvě s majiteli zanechat. K bytu náleží sklepní kóje. - 12 -
Klidná lokalita. Požadovaná cena 840.000,- Kč. Cihlový byt s balkonem ve Zbýšově, koupelna po rekonstrukci, vhodný k modernizaci. Celková výměra 56 m2. Plastová okna, v plánu rekonstrukce balkonu, na domě nová střecha. Vytápění samostatným plynovým kotlem, ohřev vody bojlerem. Volný. Požadovaná cena 790.000,- Kč. prodej bytu o dispozici 3+1 v Dolních Dubňanech, okres Znojmo. Jedná se o byt velikosti 78m2, v 3NP v cihlovém domě. Dispozice bytu: obývací pokoj 30m2, dva pokoje o velikosti cca 14m2, - 13 -
kuchyň 12m2, koupelna 4,5m2, WC 2m2, chodba 5m2, balkon 4,5m2, k bytu náleží zděný sklep o velikosti 7m2. Možnost okamžitého nastěhování. Dům, ve kterém se byt nachází, leží v klidné části obce. V domě kočárkárna. Parkování před i za domem. K bytu patří pozemek za domem kde je možnost postavit garáž. Obec Dolní Dubňany, leží 8km západně od Moravského Krumlova. Požadovaná cena 600.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 520.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 520.000,- Kč. Slovy: Pětsetdvacettisíc Kč V Tršicích 30.6.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4422-221/2015 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1816 ze dne 4.6.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -