RD č.p. 391 s pozemky na LV 881 k.ú. Kopidlno ZNALECKÝ POSUDEK č. 2215/45/2016 Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Ideal Reality Hradec Králové, Ing. Jaroslav Nekola Dukelská 95 500 02 Hradec Králové pro prodej v dražbě Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 29.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 50601 Jičín telefon: 731108350 e-mail: info@mazacek-reality.cz Počet stran: 12 včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Jičíně 31.3.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pro prodej nemovitosti v dražbě 2. Základní informace Název předmětu ocenění: RD č.p. 391 s pozemky na LV 881 k.ú. Kopidlno Adresa předmětu ocenění: Lipová 391 507 32 Kopidlno Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Kopidlno Katastrální území: Kopidlno Počet obyvatel: 2 115 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 347,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.3.2016 za přítomnosti Jana Landy. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis listu vlastnictví 881 k.ú. Kopidlno, vydaného Katastrálním úřadem pro Královehradecký kraj, pracovištěm v Jičíně - snímek katastrální mapy dotčeného území - informace sdělené objednatelem - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém - porovnávané nemovitosti z nabídky RK - prodané porovnávané nemovitosti z databáze odhadce 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis LV 88, k.ú.kopidlno Vlastník: SJM Luboš Chalupka a Helena Chalupková Lipová 391 507 32 Kopidlno - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Vzhledem k tomu, že nebyla předložena žádná stavebně právní dokumentace z doby výstavby, nebylo možno použít porovnání skutečnosti s navrhovaným stavem a bylo nutno vycházet zejména při určování stáří jednotlivých prvků ze sdělení objednatele a odborného odhadu znalce. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o zděný RD, postavený v r. 1928 na SV okraji města Kopidlno v ulici Lipové. Dům je založený na kamenných základových pasech a pískovcové podezdívce. Obvodové a nosné zdivo je z plných pálených cihel. Strop nad sklepem je železobetonový, ostatní stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Krov je dřevěný vázaný s valbami. Krytina je z pálených tašek na dřevěných latích. Podlahy jsou prkenné a betonové s dlažbami. Schodiště do sklepa je betonové, do podkroví dřevěné. Omítky jsou vápenné štukové, fasáda břizolitová, hodně poškozená. Dveře jsou původní dřevěné kazetové, čtvery v 1.NP vyměněny za hladké v ocel. zárubních. Okna do ulice byla vyměněna za plastová, ostatní jsou původní dřevěná špaletová. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Za dobu životnosti stavby byla vybudována asi před 30 lety koupelna a WC. V r. 2008-2010 byla vyměněna okna do ulice za plastová, osazen plynový kotel UT a domácí vodárna ve sklepě, podlahy s podlahovým topením v části 1.NP, radiátor v místnosti v podkroví, topný žebřík v koupelně, plovoucí podlaha v kuchyni, nové přípojky vody, el. a plynu. Ve sklepě je schodiště a dva sklepy. V 1.NP se nachází vstupní veranda, chodba se schodištěm, východ do zahrady, 3 pokoje, kuchyň, koupelna, WC. V podkroví je jedna obytná místnost a půdy. U domu je zahrada s několika okrasnými a ovocnými stromy a keři. V zahradě se nachází kopaná studna hl. 7 m. Pro stanovení obvyklé ceny je nejdříve spočítána cena nemovitosti dle cenového předpisu, poté je v závěru provedeno porovnání s nabídkou podobných nemovitostí k prodeji a stanovena cena obvyklá. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 391 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Obvyklá cena - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00-4 -
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0,990 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 391 Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určená porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č. 17 k této vyhlášce, kromě položek č. 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m 2. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 88 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 399,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] 1.PP: 4,30*2,10+7,60*2,90 = 31,07 m 2 1.NP: 14,50*10,0+1,95*5,10+1,10*1,50 = 156,60 m 2 podkroví: 5,0*4,20 = 21,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 31,07 m 2 2,30 m 1.NP: 156,60 m 2 3,00 m podkroví: 21,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP: (4,30*2,10+7,60*2,90)*(2,30) = 71,46 m 3 1.NP: (14,50*10,0+1,95*5,10+1,10*1,50)*(3,00) = 469,79 m 3 podkroví a zastřešení: 14,50*10,0*0,80+(10,0*4,40)/6*(2*14,50+5,1 = 366,07 m 3 0) podezdívka: (14,50*10,0+1,95*5,10+1,10*1,50)*1,30- = 163,18 m 3-5 -
(4,30*2,10+7,60*2,90)*1,30 Obestavěný prostor - celkem: 1 070,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 156,60 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 208,67 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,33 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 88 let: s = 1-0,005 * 88 = 0,560 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,600 = 0,561 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 399,- Kč/m 3 * 0,561 = 784,84 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 070,50 m 3 * 784,84 Kč/m 3 * 1,000 * 0,990= 831 769,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 831 769,51 Kč - 6 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 7,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 2,00 m * 3 810,- Kč/m + 7 620,- Kč Základní cena celkem = 17 370,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3180 Upravená cena studny = 40 263,66 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 88 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 88 / 100 = 88,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 = 6 039,55Kč Nákladová cena stavby CS N = 6 039,55 Kč Koeficient pp * 0,990 Cena stavby CS = 5 979,15 Kč Studna - zjištěná cena = 5 979,15 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-7 -
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,990 = 0,990 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 347,- 0,990 343,53 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 433 602,00 343,53 206 805,06 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1111/9 358,00 343,53 122 983,74 Stavební pozemky celkem 960,00 m 2 329 788,80 Pozemky - zjištěná cena = 329 788,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Na pozemku se vyskytují ovocné a okrasné dřeviny. Jsou oceněny zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 116 898,00 Celková výměra pozemku m 2 358,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 250,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 81 632,68 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 5 306,12 Porosty - zjištěná cena = 5 306,12 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 391 831 769,50 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 5 979,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 837 748,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 329 788,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 329 788,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 5 306,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 5 306,10 Kč Celkem 1 172 843,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 172 843,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 172 840,- Kč slovy: Jedenmilionjednostosedmdesátdvatisícosmsetčtyřicet Kč - 9 -
Cena obvyklá, je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Popis a tržní zhodnocení posuzované nemovité věci Popis Jedná se o zděný RD, postavený v r. 1928 na SV okraji města Kopidlno v ulici Lipové. Dům je založený na kamenných základových pasech a pískovcové podezdívce. Obvodové a nosné zdivo je z plných pálených cihel. Strop nad sklepem je železobetonový, ostatní stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Krov je dřevěný vázaný s valbami. Krytina je z pálených tašek na dřevěných latích. Podlahy jsou prkenné a betonové s dlažbami. Schodiště do sklepa je betonové, do podkroví dřevěné. Omítky jsou vápenné štukové, fasáda břizolitová, hodně poškozená. Dveře jsou původní dřevěné kazetové, čtvery v 1.NP vyměněny za hladké v ocel. zárubních. Okna do ulice byla vyměněna za plastová, ostatní jsou původní dřevěná špaletová. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Za dobu životnosti stavby byla vybudována asi před 30 lety koupelna a WC. V r. 2008-2010 byla vyměněna okna do ulice za plastová, osazen plynový kotel UT a domácí vodárna ve sklepě, podlahy s podlahovým topením v části 1.NP, radiátor v místnosti v podkroví, topný žebřík v koupelně, plovoucí podlaha v kuchyni, nové přípojky vody, el. a plynu. Ve sklepě je schodiště a dva sklepy. V 1.NP se nachází vstupní veranda, chodba se schodištěm, východ do zahrady, 3 pokoje, kuchyň, koupelna, WC. V podkroví je jedna obytná místnost a půdy. U domu je zahrada s několika okrasnými a ovocnými stromy a keři. V zahradě se nachází kopaná studna hl. 7 m. Tržní zhodnocení Rodinné domy podobného provedení se v dané lokalitě a okolí prodávají. Výhodou posuzované nemovitosti je přípojka el., vody, kanalizace i plynu, hezká zahrada, základní občanská vybavenost obce se spojením autobusovým i vlakovým do Jičína. Nevýhodou je nutnost oprav a modernizace, rušná komunikace v těsné blízkosti domu, málo pracovních příležitostí v místě, nutnost dojíždění za prací. - 10 -
Způsob stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena je v daném případě stanovena porovnáním s cenami podobných domů v nabídce RK na www.sreality.cz a příkladu skutečně prodaných domů z databáze odhadce ( viz přílohy). V nabídce RK: - RD v Nemyčevsi 1 149 000,-Kč - RD ve Vitiněvsi 800 000,-Kč - RD v Libáni 1 299 000,-Kč Skutečně prodané domy v Kopidlně: - RD v Lipové ulici 890 000,-Kč - RD v Kopidlně 900 000,-Kč Při porovnání podobných nemovitostí je též nutno vzít v úvahu všechny aspekty, mající vliv na tržní cenu posuzované nemovitosti, např. technický stav, atraktivnost polohy nemovitosti, širší vztahy k okolí, dopravní dostupnost, velikost a využitelnost pozemku, alternativní využitelnost nemovitosti atd. Ceny dosud neprodaných nemovitostí v nabídce RK bývají cca o 10-20% vyšší, než skutečně realizované tržní ceny. Omezení, zapsaná v části C na LV 881 nejsou při stanovení obvyklé ceny zohledněna. Závěr činím na základě vypočtených výše uvedených cen, porovnání s nabízenými nemovitostmi a svých zkušeností s prodejem nemovitostí v RK. Obvyklou cenu domu č.p. 391 s pozemky na LV 881 stanovuji celkem na : 1 200 000,- Kč V Jičíně 31.3.2016 Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 50601 Jičín telefon: 731108350 e-mail: info@mazacek-reality.cz - 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.2001, č.j. Spr. 616/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. V souladu s 127a) zákona č.99/1963 Sb. o.s.ř. si jsem vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2215/45/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 45/2016. E. Přílohy - informace KN o posuzovaných nemovitých věcech na LV 881 k.ú. Kopidlno - snímek kat. mapy - porovnávané nemovitosti - fotodokumentace - 12 -